在剛剛落幕的20**國貿夏季房展會上,主打商務牌的定位使得這屆新政之后的首場房展會并沒有出現門庭冷落的現象。與住宅展位相比,展會上的商業項目明顯受到更多的關注。而這也似乎印證了此前業內人士認為,新政調控將使市場把投資目光從住宅轉向商業地產市場的預言。
業內聲音
厲以寧北京大學民營經濟研究院院長
中國房地產的問題不能夠籠統來講過熱。應該講局部地區過熱、或少數城市過熱。中國的房地產市場重在結構的調整。要調整房地產的結構,一般的措施是從土地供求方面來解決。我認為有以下三點要做到,第一點,房地產開發商要把節約成本和改進管理放在重要位置。第二點,房地產商應該加強技術開發研究在綠色建筑方面取得成績,這樣在將來的市場競爭中將立于不敗之地。第三點,就是要多方面開拓商機。
成實沿海地產投資(中國)有限公司執行總裁
中國的商業地產的確是看上去很美,但是實際情況怎么樣?我們真的做好充分準備了嗎?也許這樣說覺得是在給商業地產潑“涼水”,實際我的本意是商業地產看上去很美,也可以把它做得很美,關鍵是我們用什么方法來做。國際資金在未來3到5年還處于試水階段,只要我們掌握了核心和價值的創造,商業地產市場前景還是很廣泛的。
焦青中坤集團總經理
商業地產要保持良好的發展,個人認為主要有6個方面的因素來支撐:首先需要國家宏觀經濟有持續穩定增長,其次消費者對國家宏觀經濟的預期要良好。第三是要符合商業規劃和商業網點的布局。第四是商業項目的選址和整體布局要合理,特別是它的規模應該合理。第五是商業項目的商業模式應該是領先的模式,同時它的競爭模式應該是差異化的模式和可持續的模式。第六則是商業項目的開發企業需要有品牌實力和誠信。
邵念強成業行投資控股有限公司總經理
目前很多有實力的品牌企業進軍商業地產,并不意味著中小商業地產開發企業就完全沒有發展的空間,相反,一些小型住宅底商、社區商業更適合中小商業地產開發企業來做。對于大規模的商業地產開發商,應該將更多的目光投向大型商業項目的開發上,比如大型商業街、SHOPPING MALL等,這些是中小商業地產開發企業不夠實力開發的。因而,大型企業在項目開發上同中小企業沒有本質上的沖突。
新政下的商業地產發展已經受到業內的普通關注,在宏觀調控的大環境下,未來商業地產將會迎來多少機遇和挑戰?上周六,中國城市商業網點建設管理聯合會在京正式發布了《20**中國商業地產發展報告》(以下簡稱《報告》)。在這份報告中,不僅為我們呈現了當前商業地產市場的六大特征,同時也為我們解密了商業地產未來發展的六大機遇。
現在的商業地產看上去很美
今年是中國入世過渡期的最后一年,隨著年底之前中國將全面開放零售、金融等市場的利好因素,商業地產的發展勢頭令人咋舌。盡管在經歷過前期的過度爆發之后目前有所平靜,但依然是熱度不減。在中國城市商業網建設管理聯合會發布的《報告》中,從目前市場狀況出發,歸納出當前整個商業地產市場的六大特征:
訂單開發理念獲得普遍認同
面對目前商業地產開發出現的種種困境,更多的商業地產開發企業根據實際的市場情況積極思考,開始調整商業地產的運營方式。以往住宅開發式的“先開發、后銷售”的運營理念被打破,“先定位招商,后投資建設”的訂單式開發理念已經得到廣泛認同。國內商業地產的運營管理機制正逐漸走向成熟,符合商業地產發展規律和特征的運營理念開始流行。
大型企業紛紛戰略性進入商業地產
目前,內資、外資、開發商、運營商齊頭并進,掀起了一波商業地產擴張的高潮。一貫采取擴張發展戰略的企業大多保持了強勁的發展勢頭。一批在區域市場站穩腳跟的企業也開始邁出異地擴張的步伐;許多外資企業也紛紛加入到商業地產擴張的浪潮中,令商業地產更多的響起強者的聲音。由于大開發商的強勢進入,中小商業地產開發企業的生存壓力加大。一些地區商業物業供大于求的態勢明顯,使資金實力有限的中小開發商更為被動。
融資渠道出現新變化,多元化格局初顯
由于國內融資環境的擠壓,商業地產企業紛紛尋求新的融資模式,REITS作為一種理想的商業地產融資形式被普遍看好。但由于海外上市的條件和門檻較高,REITS的成功在中國還屬于“個案”。
海外資金也逐漸成為商業地產的重要資金來源。20**年外資進入中國房地產市場總金額高達23億美元,其中購買商鋪和寫字樓的有16億美元。摩根士丹利、美林、高盛集團和美國花旗集團四支
海外規模資本先后涉足中國房地產投資領域,國際投行淡馬錫基金和老虎基金也通過斥巨資購買內資企業股權,目標直指國內優質商用物業。投機性開發現象依然存在
目前,商業房地產投機性開發主要有兩種方式。一是概念炒作;二是銷售方式炒作。成業行總經理邵念強在談到這個問題時表示,造成這種現象的原因主要是由于目前中國商用物業開發模式的不正常,國外比較成熟的商用物業所采取的開發模式通常是:項目開發——基金購買——基金委托銷售管理——開發商資金全部回籠——項目開發;而我國目前商用物業所采取的模式則是:項目開發——開發商獨立銷售——資金部分回籠——項目無法開發。這樣一個模式所導致的將是整個開發銷售鎖鏈的斷線,開發商沒有基金的支持、不能夠及時將資金回籠到位,因而才會出現投機性開發,目的便是盡快收回資金。
SHOPPING MALL前景遭質疑
在經歷一系列挫折之后,SHOPPING MALL的發展前景遭到了質疑,并引發了業內激烈爭論。SHOPPING MALL規模究竟是處于衰落期還是成長期?應該多大?該如何選址等問題的答案不一,其開發熱度已有所降溫。
商業地產出現非正常盈利模式
國外商業地產的收益主要來自于物業銷售和租金的收益,但是,現階段一些商業地產開發商的獲利卻另辟蹊徑。一種是從地價獲利,利用地方政府要引進外資商業企業的迫切心情,以及與外資商業企業的合資關系,變相從政府低價拿地,實現高額利潤。另一種是給主力店非正常的免租期引其進駐,然后以主力店為誘餌,高價銷售周邊店鋪,從而獲利。第三種是產權式返租。而真正主流的盈利模式卻被邊緣化了。
六大機遇迎接未來
“外國基金的注入,能夠填補國內商業地產項目開發中的基金缺口;國內的開發商們為了能夠更好地吸引外國基金的注入,勢必要改變目前在項目開發上的‘不為’狀態,好的項目將會被逐漸地開發,通過這樣一個良性循環,將國內項目開發時以單純套現為目的,逐漸地轉變成為有所為而為之?！敝性禺a商業部總監楊廣安在談到未來商業發展過程中外國基金注入給中國商業地產所帶來的機遇時表示。而在新鮮出爐的《報告》中,專家們也提出了六大未來商業地產的發展機遇:
合作開發機會
國外大型開發企業進入中國,為國內商業地產開發企業提供了與專業機構合作、提升自身開發品質的機會。由于國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟,必然需要尋求中國的合作伙伴,在這一過程中,國內有實力的商業地產開發商有機會與這些專業機構聯手,獲得更大的發展機會。
出售套現機會
運營良好的商業物業可能成為國外基金的收購對象。海外基金的運營主要是依靠物業長期持有帶來的租金收益,因此20**年國內整體持有的優質商業物業將會獲得更多的被收購機會,為開發商帶來可觀的收益。
項目收購機會
大量商業物業由于開發商資金和運營能力的不足而陷入困境,而這其中不乏地理位置優越且開發設計優秀的商業物業。對于有實力的企業而言,這些物業的市場價值遠高于其收購價值,是難得的市場機會;而對于這些物業的開發商而言,可以利用被收購的機會套現離開市場,從而減少投資損失。
業態替代機會
目前我國臨街商鋪和社區商業的服務仍然局限在購物和生活服務方面,休閑、娛樂類設施大多集中在傳統商業中心。隨著消費者對休閑、娛樂等體驗式消費需求的增強,滿足社區和區域市場的中小型休閑商業項目將是未來開發的熱點。
連鎖擴張機會
大型商業連鎖企業的擴張沖動將形成商業物業新的需求動力。商業企業的連鎖化和大型化增加了對商業物業的需求。與此同時,全國范圍內商業網點規劃的推進,對傳統批發市場的改造加速,也形成了商業地產需求的一股新動力。
新區發展機會
由于交通擁堵、租價過高、競爭過度,傳統商業中心區的競爭力和吸引力正在衰退,多商業中心將成為未來城市商業新格局。城市郊區住宅的全面開發與道路的改善,為新興社區商業中心的發展提供了新的機會。
事實上,在這些發展機遇面前,商業地產同樣面臨著一些挑戰。發展盲目性、投資先天不足、運營方式缺陷、后期管理不足是目前商業地產存在的四大問題。其一,部分城市商業地產盲目投資和建設帶來非常大的過剩,有數據顯示,現在商業地產空置率已經接近30%,近3000萬平方米的空置面積占用大量資金,形成了投資浪費。其二,商業地
產很多投資商并未按經營需要來建設商業用房,大多后天改造而缺乏必要配備。其三,部分商業地產的運營方式是建好后出售,整個經營模式被分割,商業設施整體功能受限。最后,商業地產出售后的糾紛、服務、整體管理不足也隨之而來。因而如何處理好商業地產開發過程中所面臨的挑戰,將是未來商業地產發展的關鍵所在。篇2：商業地產招商及商業顧問合同
商業地產招商及商業顧問合同
委托方：________(以下簡稱甲方)
地址：________
電話：________傳真：________
受托方：________(以下簡稱乙方)
地址：________
電話：________傳真：________
甲、乙雙方根據中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規相關規定，在平等、互利、自愿的原則下，經友好協商，就甲方委托乙方全程商業顧問、招商中國項目(暫定名，下同，可簡稱為該項目)一事，達成本合同。
1、雙方共識：
(1)、甲方全權委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業經營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業務的機構，其資格真實可信(執照編號為：________)。
(2)、乙方在對甲方負責的總原則下，竭誠為甲方提供商業規劃、商業顧問、招商顧問等服務。
2、合同標的：________項目。該項目批準用地規模為____平方米，折合____畝；規劃建筑面積為____平方米；土地使用權證號為____號。
3、委托事項：甲方茲將其投資于________項目中商業用房全權委托乙方招商及商業顧問。
4、委托期限：自簽訂本合同之日起至該項目商業用房開業并正常運營八個月為止。
5、委托內容：指甲方委托乙方：
(1)、對該項目周邊的商業情況和消費水平、消費能力進行現場勘察和分析，并根據上述勘察和分析參與商業發展規劃的制定；
(2)、對該項目將要建造的建筑設計、實際施工進行顧問、監督，使建筑物與商業規劃相匹配；
(3)、對該項目將要建造的商業房地產制定招商方案，并具體實施；
(4)、對該項目將要建造的商業房地產制定經營管理方案，并負責培訓從業人員以及協助甲方組建商業經營管理公司；
(5)、為甲方提供一份以該項目為藍本，適用于大多數商業房地產項目運營管理的標準行業運營手冊，以支持甲方未來可能參與或主持的商業房地產項目提供指南。
6、工作流程：
(1)、乙方自本合同簽訂之日起，即就該項目的招商、商業顧問成立項目組展開作業。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業顧問方案，并在提交方案時對方案內容予以解釋。以上方案須經甲方審核同意后實施，根據情況變化，甲方有權對方案提出調整要求。
(3)、乙方在對甲方負責的總原則下，全權開展招商及商業顧問工作。
(4)、具體工作流程：
A、商業方案、建筑設計、建筑施工的顧問和監督：由甲方確定設計方，并設立設計委托合同，甲方直接向設計方支付相關費用。乙方負責在整個設計過程中，審核、優化設計具體方案，對相關布局、客流規劃、服務設施等作具體整改意見，使之符合商業規劃的要求。由甲方確定建筑方，并設立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相關費用。乙方負責在整個建筑施工過程中，按施工進度表進行階段審核，提供材料選擇建議，使之符合商業規劃的要求。
B、商業中心的招商、招租方案制定及招商執行：在該項目工程開工后，即進入此階段。甲方負責設立固定招商辦公場所，并成立該項目的具體營運實體。乙方負責對該項目作細分計劃，并設立招商，招租的具體價格策略，派駐專業招商人員進駐現場，開展具體品牌招商工作。
C、開業準備：在建筑物地面以上部分完成70%，即進入此階段。甲方負責獲得購物中心業務相關的所有許可證書。乙方負責以下內容：
1)、運營手冊的編制、制作；
2)、協助甲方進行經營管理公司人員的招聘、培訓；
3)、協助甲方進行購物中心維護、設備系統設立；
4)、協助甲方進行購物中心財務系統設立、稅務顧問、培訓；
至此，乙方應保證商業中心的自身管理實體，已具充分能力獨立管理、運作。
D、試營業、開張及開業后的日常管理：設定的正式開業日期前60天，即進入此階段。甲方負責對該項目購物中心的日常管理。乙方負責對上述三個階段的績效進行總結，并向甲方提供總結報告，并協助甲方進行購物中心的日常管理，提出修正意見。
7、服務內容：指乙方服務甲方：
(1)、商業模式及建筑設計
A、市場調查
1)、消費力
2)、商品結構
3)、競爭對手
4)、當地行業慣例
B、設計委托書
1)、設備、器材
2)、通道、公共區間設施
3)、廣告、展覽位
4)、庫房、辦公
C、實施設計和調整
(2)、運營手冊及管理架構
A、合同體系
1)、自營部分
采購框架合同，采購條件
代銷合同
供應商文件管理
批發標準格式合同
2)、租賃、物業部分
租賃合同
委托物業服務合同
1. 餐飲類
2. 商鋪類
安全保障手冊
3)、扣率部分
合同
服務規范承諾
4)、內部部分
人事：勞動合同、員工手冊
跨執照合作合同
與地主方關系合同
管理執行委員會合同
財務體系(按執照個體劃分)
人事結構、招聘計劃和培訓
臨時結構
長期結構
管理運營手冊
各級管理職責
運營總經理、財務總監
采購經理、物流經理、工程經理、保安經理
樓層經理、市場發展經理、財務部門經理
主管級
高級員工
員工
作業指導書
庫存管理
收貨
倉儲
損耗
盤點
調整
收銀管理
應收
銀行往來
備用金
折扣
人事、培訓管理
招聘
福利、工資
培訓
員工手冊
勞動團體
保安管理
警報、監控系統功能
應急手冊
保險手冊
工程、維修管理(不同功能區域)
市場、開發、客戶服務管理
價格體系管理
單證設計
報表體系
(3)、招商執行
A、配合商業中心標志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊
C、招商會
D、招商執行
E、招商價格、招商周期
8、委托費用：
(1)、商業顧問委托費用：
A、甲方委托乙方進行該項目商業顧問的費用為人民幣____元整(小寫：____元RMB)。
B、服務費用結算辦法：
本合同簽訂后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；
該項目開工后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；
該項目開業后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；
該項目開業八個月后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整
(小寫：____元RMB)。
(2)、招商委托費用：
A、甲方委托乙方進行該項目招商的費用按該項目____計提。
B、服務費用結算辦法：
1)、招商的費用結算前提為達到招商業績考核的標準。
2)、招商的費用按以下四個時間節點分別結算：
該項目商業用房在3個月內取得30%成功招商率后五個工作日內；
該項目商業用房在6個月內取得60%成功招商率后五個工作日內；
該項目商業用房在9個月內取得90%成功招商率后五個工作日內；
本合同約定的委托期限到期后五個工作日內。
3)、雙方協商一致，該項目單戶成功招商的定義為：
9、雙方權利和義務：
(1)、甲方權利和義務：
1)、甲方權利：
A、審核乙方提供的各相關方案，提出修改意見和乙方進行磋商，確定其方案并得到法定機關的批準后實施；
B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進入甲方帳戶，招商定金由甲方現場財務主管保管并辦理相關手續；
C、享有乙方開展該項目作業中所有資料的索取權利；
D、擁有乙方與該項目有關的所有策略及商業行為的最終決策權；
E、有權隨時檢查乙方的工作，對乙方每階段的服務品質進行評估，并根據評估結果的優劣對乙方進行獎勵或懲罰，獎懲數額和辦法由甲方根據乙方工作業績情況決定。
2)、甲方義務：
A、向乙方提供該項目的相關合法文件；
B、承擔該項目的廣告宣傳費用，并提供乙方固定的辦公場所，承擔相應辦公費用；
C、授權指定專業人員作為和乙方工作中的聯系人，指定聯系人為：；
D、根據本合同約定，按時支付乙方服務費用。
(2)、乙方權利和義務：
1)、乙方權利：
A、根據本合同約定，按時收取相關服務費用；
B、每周與甲方召開工作例會，專題研究本周工作及下周工作內容。
2)、乙方義務：
A、保證按有關法律、法規進行招商及商業顧問；
B、根據相關資料、相關條件、相關情況提交該項目的相關方案供甲方審核，經甲方確認后予以實施；
C、負責該項目招商過程中的各項日常管理工作；
D、承擔該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關費用；
E、協助甲方與客戶簽訂該項目相關合同；
F、未經甲方書面承諾，對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔責任；
G、對所涉及甲方商業機密予以嚴格保密，未經甲方書面同意，乙方不得對外公布甲方的經營、招商策略及企業動態；
H、未經甲方書面承諾，不得向他人轉讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關經濟指標。
10、稅金：甲、乙雙方因該項目而產生的稅金及其他費用按國家規定由雙方各自承擔。
11、違約責任：
(1)、本合同簽訂后，雙方應認真遵守，任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或實施使對方不能正常履行合同的行為，并經對方發出書面通知后仍無法糾正的，對方有權解除本合同，違約方應向守約方支付違約金人民幣____元整(小寫：_____元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務費用的，且逾期30天仍不能支付的，視同甲方違約，乙方有權解除本合同，甲方應向乙方支付違約金人民幣____元整(小寫：______元)。
12、爭議的解決：因執行本合同所發生的爭議，由雙方協商解決。如協商不成，任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。
13、本合同的法律效力：
(1)、本合同壹式陸份，雙方各執叁份，具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過程中，如有未盡事宜，雙方可協商一致后訂立補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達成一致意見后，可形成書面意見，作為本合同附件。
甲方：________乙方：________
代表人：________代表人：________
日期：________日期：________
簽于：________簽于：________
篇3：商業物管培訓：商業地產定義、分類和策劃
商業物管培訓：商業地產定義、分類和策劃
商業地產定義
商業地產是包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。 商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產，商業，投資三方面的特性，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業。
商業地產形式
商業地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式。在現實生活中，我們接觸最多的便是社區商業、大賣場以及現在新興的shoppingmall三種業態。
商業地產分類
一、按商業形態分類
1、商業廣場
2、shoppingmall
3、商業街
4、大型商鋪
5、購物中心
6、休閑廣場
7、步行街
8、專業市場
9、社區商業中心
10、商務樓
二、按照開發形式進行分類
1、商業街商鋪
2、市場類商鋪
3、社區商鋪
4、住宅底層商鋪
5、百貨商場、購物中心商鋪
6、商務樓、寫字樓商鋪
7、交通設施商鋪
三、按照投資價值分類
1、"都市型"商鋪--績優股
2、"社區型"商鋪--潛力股
3、"便利型"商鋪--冷門小盤股
4、專業街市商鋪--高科技股
5、其他商鋪-"一般股票"
商業地產策劃流程
前期：項目顧問
一. 市場調研：
1.區域狀況調研：
1.1區域商業狀況調研
1.2競爭者狀況調研
1.3市民消費偏好調研（媒介偏好/消費習慣/消費承受力等）
1.4區域經濟狀況評估
1.5消費者品牌認同調研
2.目標購買者調研
2.1消費群體細分，消費動機
2.2項目問題及機會調研
2.3購買能力調研
3.品牌供應商調研
3.1品牌類別細分
3.2品牌資料庫建立
3.3項目問題及機會調研
3.4租金承受能力調研
二.項目定位
1.項目分析
1.1項目核心競爭力（賣點）分析
1.2競爭者比較分析（問題及機會）
2.項目定位
2.1項目品質功能定位
2.2品牌形象定位
3.目標客戶（購買者及承租者）
4.業態組合及規劃建議
5.賣場區域分割
三.基本VI（品牌視覺形象設計）
包括基本元素：名稱/顏色/標準字/標簽/吉祥物等
應用體系設計：招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等
四.招商策略
1.價格體系建立
2.公開活動及新聞配合
3.媒介策略
4.商業談判或推介會
五.銷售策略
1.價格體系建立
2.公開活動及新聞配合
3.媒介策略
4.商業談判或推介會
費用預算及支付（另行協商）
中期：招商及銷售代理
一般代理
A.服務內容包括：作為代理單位參與招商及銷售。
B.傭金預算及支付
B1 鋪位純出租形式：
1至5年（含5年）的租約按1.5個月成交月租金的標準支付傭金；
5年以上的租約按2個月成交月租金的標準支付傭金；
10年以上的租約按4個月成交月租金的標準支付傭金；
如果租約達到20年按6個月成交月租金的標準支付傭金；
以上均按首年租為依據計算傭金。
B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：
中介成功客戶支付首筆租金之日起計十個工作日內按B1中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付乙方相關鋪位余下50%的代理傭金。
B2 以純營業額抽成或保底租金與營業額抽成組合的形式進駐商業項目的，則我們將按下列方式計算應收取的傭金。
B2.1 如客戶以純營業額抽成形式進駐商業項目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業滿六個月時，按該客戶開張營業后首六個月的稅前平均月營業額乘以該客戶在合同中約定的項目方提成的百分比，而得出項目平均月收入作為計算代理傭金的基數，并以B1中的計算標準由項目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業之日起計的二百天內一次性支付。
B2.2 如客戶以保底租金與營業額提成組合的形式進駐商業項目的，項目方先按客戶保底租金計算應收取的租金，并以B1中的計算標準支付我們（預收租金）。待該客戶開張營業滿六個月時再按項目方收取該客戶的平均月收入作為計算代理傭金的基數，并以B1中的計算標準計算最終傭金數額，如最終傭金數額高于預收取傭金的，則項目方同意向我們支付差額部分傭金。
B3 鋪位銷售形式：
所有中介成功的商鋪，項目方將按該商鋪成交總額的1%的標準支付我們代理傭金（廣告代理另計）。
B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：
項目方應我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計十個工作日內即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項目方應在客戶支付第二期款項之日起計十個工作日內全額支付。
B4 除B1、B2、B3外其他合作經營的方式：
項目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個月"計算月基數，并按以下標準支付代理傭金；
1至5年的合作期按1個月的月基數標準支付代理傭金；
5年以上的合作期按2個月的月基數標準支付代理傭金。
B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經營的方式代理傭金支付方式：
項目方在我們中介成功收取租金之日起計十個工作日內按B4中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付相關鋪位余下50%的代理傭金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客戶與項目方簽署承租鋪位協議或合同，并依法生效；
銷售形式：客戶與項目方簽署認購鋪位協議或合同，并依法生效；
其他合作經營方式：客戶與項目方簽署合作經營協議或合同，并依法生效。
B6所有在本合同委托期內經我們介紹之客戶，在本合同委托期限結束后的一年內，如與項目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項目方承諾仍按本合同中有關條款規定向我們支付全額代理傭金。
非常代理
根據前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執行細節企劃。
全程參與招商銷售具體工作的執行，執行成本由項目方承擔。
按照基本服務費+傭金形式支付費用。
傭金計算及支付參照一般代理執行。具體另行協商。
后期：項目營銷推廣顧問
◆服務內容包括
一.品牌形象完善
二.促銷策略
以季節節日為主要脈絡設計全年的特色活動。
三.開業策略
開業活動、開幕酒會儀式、引導期傳播、新聞發布會等。
四.公開策略
借助新聞力量，旨在短時間提升市場關注度，直接提升形象，間接促進銷售。
五.氣氛策略
店內/店外氣氛的標準規范設計，包括常規氣氛/季節節日氣氛/促銷等活動氣氛。
六.服務策略
服務概念設計，服務規范建立，服務質量控制體系設計等。
七.管理策略
導入ISO質量認證。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運用配合。
◆費用預算及支付
顧問服務費按每月計算，按月支付，完成營業目標后獎勵金額雙方協商決定。
銷售、租賃、經營管理培訓
一、商業物業銷售培訓
二、商業物業租賃培訓
三、商業物業經營管理培訓
費用預算及支付（另行協商）