日前,中國城市商業網點建設管理聯合會發表《20**中國商業地產發展報告》,總結了當前我國商業地產的六大特征。摘要如下:

特征一:“訂單式開發”理念獲得普遍認同

以往照搬住宅項目的“先開發、后銷售”運營模式被打破,“先定位招商,后投資建設”的訂單式開發理念已經得到廣泛認同,國內商業地產的運營管理機制正逐漸走向成熟,符合商業地產發展規律和特征的運營理念開始流行。

特征二:大型企業相繼戰略性進入商業地產

20**年,無論是內資還是外資的開發商、運營商都齊頭并進,在各地掀起了一波波商業地產擴張的高潮。由于大開發商的強勢進入,中小開發商生存壓力加大,一些地區商業物業供大于求的態勢明顯,后者因資金實力有限而更為被動。

特征三:融資渠道出現新變化,多元化格局初顯

20**年進入中國房地產市場的海外投資總額高達23億美元,其中購買商鋪和寫字樓的有16億美元。摩根士丹利等著名海外機構投資者和基金覬覦國內優質商用物業。

REITs(房地產投資信托基金)作為一種理想的商業地產融資形式被普遍看好,但由于海外上市的條件和門檻較高,REITs的成功在中國還屬于“個案”。

農總行下發《中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法(試行)》,并放寬對商業地產發放貸款的年限。但受制于國內信用和評估體系的缺陷,這一試點沒有全面鋪開。

特征四:投機性開發現象依然存在

一是概念炒作,二是銷售方式炒作,后者如“返租銷售”、“售后包租”等。但其缺陷和危害逐漸暴露,投機性泡沫開始破滅。

特征五:Shopping Mall(即大型購物中心)前景遭質疑

Shopping Mall“究竟處于衰落期還是成長期?合理規模應該多大?該如何選址?”等問題答案不一,其開發熱度已有所降溫。

特征六:非正常盈利模式“喧賓奪主”

一種是從地價獲利,利用地方政府引進外資的迫切心情,利用與外資商企合資等形式,變相從政府低價拿地,實現高額利潤;另一種是給主力店非正常的免租期引其進駐,然后以主力店為誘餌,高價銷售周邊店鋪,從而獲利;第三種是產權式返租。而以物業銷售和租金為主要收益的主流盈利模式,實際上被邊緣化了。

篇2：中國商業地產呈現四大最新特征

　　中國商業地產呈現四大最新特征

　　中國城市化進程；國內外零售業大舉擴張；國際資本市場的比較性投資洼地效應……加上中國投資客對商鋪投資的忠誠度，使中國商業地產呈現區域為王、地產導向、資源瓶頸和梯度發展四大最新特征。

　　中國商業地產的今天，無疑正面臨重大的機遇和轉折時期。中國城市化進程；國內外零售業大舉擴張；國際資本市場的比較性投資洼地效應……加上中國投資客對商鋪投資的忠誠度，使中國商業地產呈現區域為王、地產導向、資源瓶頸和梯度發展四大最新特征。

　　區域為王

　　中國房地產的區域性特點在商業地產表現更為突出。在商業的競爭格局中大有強龍壓不住地頭蛇的趨勢。國際商業和國內商業的連鎖品牌在急速擴張過程中正遭遇本地商業品牌的強大抗爭和分流，一些二線城市的本土商業品牌由于對區域的深刻了解、經年的累計布點和消費者沿襲的忠誠度，正在后來居上并占據主導地位。

　　在一些二線城市不斷出現海外和全國性的商業品牌被淘汰出局的案例。例如濟南“銀座”不僅在中高端百貨業態中保持老大的地位，而且在家居和健身上也開出了當地最高端的店；特別是社區型超市“UNIMARK統一銀座”更是遍地開花。其多年戰略性的布局尤其是地段獲取上的歷史性優勢，再加上產品線的全面延展和封鎖，使得其龍頭地位在山東中低端市場上無人撼動！

　　魯能集團開發建設的當地另一知名品牌“貴和系”在高端市場占據了差異化的份額和地位。而日本著名品牌“伊勢丹”則在當地兩大品牌的夾擊中倒閉。類似城市還有諸如石家莊的北人集團、湖南的步步高集團和西安的開元集團等品牌都穩占當地第一，并使王府井、家樂福、華聯品牌敗北的案例屢屢發生。

　　地產導向

　　地產導向表現為每個城市尤其是二、三線城市幾乎所有的新興商業的土地開發權都落在本土實力開發商和外地品牌開發商名下。

　　目前中國商業地產的投資總量和主體是開發商占絕對優勢。80%零售商甚至更多是租賃與合作方式，近兩年一些資本型或連鎖型的零售企業也有涉足的勢頭。但無論從資源占有的能力、投資模型和專業分工上，地產商作為投資商和開發商的現狀長時間內都無法改變。

　　因此城市規劃和商業網點規劃都必然受到商業地產開發商和投資商左右，中國城市的商業發展方向和水平不可避免地受制于中國商業地產的進步程度和速度。

　　資源瓶頸和梯度發展

　　中國商業地產由于發展周期短，因此行業的磨合成熟度和時間檢驗都極具挑戰性。日益增長的城市化水平、消費能力和時尚標準，加上供不應求的資金、商家、品牌和人才都使中國的商業地產在高速成長和高收益的道路上，加大了風險性和周期性。

　　中國商業地產發展軌跡除了絕對性的國際化樣板外，最重要的特征就是不同級別城市的梯度化發展和向上線城市不斷學習的復制性創新。關于國際化，無論從文化和地域乃至精神上都自然傾向于中國香港和新加坡及歐美。而主觀或客觀上都忽略了與中國有更多近似之處的日本和其他亞洲先進國家。