商業地產銷售培訓：物業管理常識

　　1、物業管理名詞概述

　　1）物業：是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。

　　2）業主： 是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有人。

　　3）屬地管理：是指區域相關部門的管理。

　　4）行業管理：是指本行業歸口處的管理。

　　5）管理：針對物業管理來理解可以概述為打理、維護、修繕。

　　6）公用設施專用基金：住宅開發建設單位應當在住宅區移交時，按住宅區建設總投資百分之二的比例，一次性向管委會劃撥的公用設施專用基金。此基金只限于購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。

　　7）住宅維修基金：是指在住宅區竣工交付使用在一年以上的，由業主作保修期滿后第一個月起按月向住宅區管理處繳納住宅維修基金；當業主發生變更時原業主所繳住宅基金是不可退還的。此基金由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專帳代替，用于房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。

　　2、深圳市現行物業管理方式

　　深圳現行的物業管理方式均采用了業主自治與專業服務結合，屬地管理與行業管理相結合的管理方式或模式。

　　3、業主大會及管委會（業主委員會）

　　住宅區入住率達到百分之五十以上時，區住宅管理部門應會同開發建設單位及時召開第一次業主大會，選舉產生管委會；但已經入住業主中持有過半數以上投票權的業主決定，可推遲召開業主大會。

　　4、業主大會職權

　　1)選舉、罷免管委會的組成人員。

　　2)監督管委會的工作。

　　3)聽取和審核管委會的工作報告。

　　4)決定住宅區內關于業主利益的重大事項。

　　5)修改業主公約。

　　6)改變和撤消管委會不適當的決定。

　　7)批準管委會章程。

　　5、業主大會的組成

　　業主大會必須有持有過半數以上投票權的業主出席才能舉行。業主可以委托代理人出席業主大會，不滿十八歲的業主由其法定代理人出席。

　　6、管委會的組成

　　管委會委員均由業主大會在業主中選舉產生。常規性一個單元產生一名，人員數額一般為十一至十七人，不可少過五人，且總人數一定要為單數。

　　7、管委會的職權

　　1)召集和主持業主大會；

　　2)審議決定住宅維修基金及公用設施專用基金的使用；

　　3)采取公開招標或其它方式，聘請物業公司對住宅區物業管理，并簽訂委托管理合同。

　　4)審議物業管理公司制定的對本住宅小區的年度管理計劃、住宅區配套工程及重大的維修工程項目；

　　5)審議住宅物業管理服務費的收費標準；

　　6)監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作；

　　7)管委會任期每屆為三年。

　　8、物業管理公司的義務

　　1）以"為業主服務"為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益；

　　2）按市住宅主管部門規定的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；

　　3）接受管委會和業主的監督；

　　4）組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動；

　　5）按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。

　　9、住宅區的使用和維護

　　住宅區建成移交時，開發建設單位應向管委會移交下列住宅區工程建議資料：

　　1)住宅區規劃圖、竣工總平面圖；

　　2)單位建筑、結構、設備竣工圖；

　　3)地下管網竣工圖；

　　4)住宅區各類房屋清單；

　　5)出售房屋的產權范圍或成本核算清單；

　　6)住宅區公用設施、設備及公共場所清單；

　　7)住宅區未完工的房屋公用設施、設備及公共場所的竣工日期；

　　8)其它必須資料。

　　10、物業管理中對于房屋的維修責任，按以下規定劃分：

　　1)室內部分由業主負責維修；

　　2)房屋的外墻、電梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業管理公司定期養護和維修，其費用從住宅基金中支出；住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂、場所、停車場、連廊、自選車棚（庫）等住宅區公用設施由物業管理公司統一維修養護。

　　3)管理維修養護費用從管理服務費用支出。

　　11、住宅區管理服務費的收支范圍

　　管理服務費的來源：

　　1)部分商業用房租金；

　　2)公用設施、設備和公共場所的經營收入；

　　3)向業主收取的管理服務費；

　　4)住宅區的其它合法收入。

　　管理服務費的基本開支：

　　1)日常維修、養護費用；

　　2)清潔費用；

　　3)設備損耗、折舊費用；

　　4)綠化、消殺費用；

　　5)人員工資、福利；

　　6)稅金；

　　7)行政辦公費用。

　　管理服務費不包括業主與非業主使用人的人身保險、財產保管、保險費用。對于無故不繳納管理服務、住宅維修基金和規定的其它費用的，管理部門可限期交繳，逾期則按日收取千分之三的滯納金，連續三個月不交繳的，可按住宅區業主公約和委托管理合約的進行摧繳。

　　管理部門同供電、供水、供氣等部門簽有委托抄表及收費合同的，可按合同規定采取相應的催繳措施。

篇2：物業保安培訓講義：物業管理常識篇

　　物業保安培訓講義：物業管理常識篇

　　第一節：物業管理與城市現代化

　　一城市的基本概念

　　城市是人口、經濟、科學、文化活動相對集中的社會經濟綜合體。它是隨著社會發展而產生發展起來的。它與農村有著許多不同點。

　　1城市是市場經濟的產物。2城市是現代文明的產物。3城市具有較高的群體意識。4城市具有強烈的環境意識。

　　由于城市，尤其是中心城市具有生產、貿易、運輸、信息、政治、科學、教育、文化和服務的各種職能，因此綜合功能更加體現出來。具體表現為以下幾個方面。

　　1城市是一個工業生產中心。2城市是現代社會的政治中心。3城市是科技、教育、文化中心。4城市是現代社會的信息中心。5城市是消費中心。

　　二我國城市化進展

　　城市化是傳統的農村社會向現代化先進的城市轉化的社會與經濟過程，城市化是生產工業化、社會化和現代化的產物。

　　近年來我國的城市化進展非?？?。1990年至1994年，我國設市的城市從467個增加到622個，建制鎮從1．2萬個增加到1．6萬個。在近2億人口的珠江三角洲、長江三角洲和渤海灣的膠東半島、遼東半島、京津塘地區國民生產總值已超過1000美元"五大城市群"正在崛起。根據權威機構預測，我國城市化已進入強發展期，到2000年中國城市化水平將達到33%~~~35%，城市總人口達到4．5億左右；到20**年，我國城市化比重將由現在26．3%上升到42．6%，設市城市將超過1000個，建制鎮將超過2萬個。

　　第二節：我國物業管理現狀和發展趨勢

　　一、我國物業管理的產生與發展

　　1981年3月10日，深圳市物業管理公司正式成立，他的成立標志著我國房屋管理進入一個新的階段。目前我國有物業管理公司近7000家，從事此項工作的人員近百萬人。

　　市場經濟是法制的經濟，市場經濟的發展必然推動法制建設，法制建設必然維護、規范和促進市場經濟。我國物業管理市場尚不規范，正處于萌芽時期，市場的發育成熟還須若干年，還須要強有力的法制來保障。

　　二、21世紀物業及物業管理展望

　　當時代進入21世紀，人們自然會關心未來的住房是什么樣子？未來的物業管理又將如何發展？從當前科技發展趨勢來看，21世紀的物業將是高科技、高智能化的產物。因此物業管理也將向高科技、智能化方向發展。

　　第三節：強化物業管理有利于房地產也的發展

　　一、住宅建設已成為新的經濟增長點

　　gg開放以來，我國住宅建設規模不斷擴大，建房速度不斷提高，"八五"期間完成城市住宅建設投資7600億元，竣工面積為10億平方米；按建設部制定的計劃，"九五"期間人均居住面積從目前7．9平方米提高到9平方米，五年新建住宅面積12億平方米，年平均2、4億平方米；2000年~~~20**年規劃人均使用面積達到18平方米，10年新建住宅33、5億平方米，每年平均3、35億。

　　二、良好的物業管理將改善發展商的形象

　　競爭機制是現代化市場機制的基本要素之一。市場經濟越發展，競爭越激烈，越能顯示出企業的素質。通過競爭，生產要素得到合理流動，形成了動態平衡，從而促進企業不斷改變技術，加強管理，降低成本，提高產品質量、服務質量和經濟效益。市場競爭，又使消費者的地位日益上升，誰能贏得消費者，誰就贏得了市場，就能產生效益。要贏得消費者的信賴，不是靠形式主義和應酬式的突擊表現，而是物業管理的內容、質量去贏得商業信譽，從而提高物業價值及開發商的信譽。優良的物業管理可以使人們從心里建立起對企業的信任感沒，從而贏得更多的消費者。

　　三、物業管理為房地產開發提供服務，有利于房地產也健康發展

　　隨著經濟的發展，人們追求小康生活條件時，對住房要求也發生了變化，由室內走向室外。以前大多數消費者在房產消費時，所考慮的因數是地段、房價、購房面積和朝向；隨著這幾年生活條件的改善，人們思維也發生了變化，越來越多的購房者考慮所購房產時，考慮內外環境、公共設施。對物業的理解也不僅僅局限于所購房產內部的面積、功能，眼光已逐漸向室外。更注意要求小區的外部環境，及綠地面積、配套服務設施、空間環境、物業管理水平等。

　　第四節：物業管理的基本概念

　　一、"物業"的含義

　　"物業"一詞是由英語PROPERTY引譯而來，其意義是"財產"、"資產"、"擁有物"、"房地產"等是一個較為廣義的范疇。通常有幾種理解：

　　1有的人認為，房屋是"物業"與"地業"的統稱。物業指的是房屋建筑部分，而"地業"則是房屋建筑地段的稱謂"物業"與"地業"的分開與我國近年來房地分制管理的體制是一致的。

　　2有的人認為，"物業"是指單元性房地產。一個住宅單位是一個物業。所以物業可大可小，大物業可分割成小物業。房地不能人為分割，房隨地走應該說是房地產經濟的一般規律，也是房地產管理的通行作法。"物業"一詞的英文譯名所表達的不動產、房地產的意思，也是這種房地集合的含義。

　　1目前，一些專業人士將物業的概念進一步擴大化，認為物業不僅是單元性房地產，還應包括住宅區及與之配套的設備、設市和場地。

　　物業不同于房地產業。房地產業是指從事房屋和土地開發經營的獨立產業，它包括房地產開發、建設、經營、維護和服務等房地產經濟活動全過程的所有經濟組織。而物業則是指具體的宗地、建筑物，以及圍繞著各類房屋附屬配套設市設施組成的混合物。

　　三、物業管理的含義

　　通常，管理是指為完成一項任務或實施一個過程所進行的計劃、組織、指揮、協調、調度、控制和處理。管理是動態的系統工程，屬于軟件。

　　物業管理也有廣義和狹義之分。廣義的物業管是對資產、財產的管理，如對生產資料、生產工具等的管理都屬于物業管理的范疇，因為"資產"、"財產"所指的范圍很廣，可以說無所不包。通常我們所講的物業管理，是一種狹義范圍內的物業管理，既對房地產的管理，是由專門的機構和人員，受物業所有人的委托，按照國家的法律法規，依照合同的契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，運用現代化的管理方式和先進的維修和養護技術，以經濟手段進行管理。同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護統一實施專業化管理，并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務，以創造一個良好的社會環境，滿足人們日益增長的居住、消費需求，使得物業能保值、增值。

　　四、物業管理的特點：

　　1、以產權為基礎。2以服務為核心。3以市場為導向。4以專業為手段。

　　五、物業管理人員應做的幾種服務。

　　1、微笑服務（發自內心）2、有情服務（使業主體會到親情）3、禮貌服務（文明禮貌、語言規范）4、耐心服務（虛心聽取意見、百問不厭，事多不煩）5、周到服務（有求必應，體貼入微，面面俱到，盡善盡美）6、跟蹤服務（強烈的事業心、高度的責任感、對投訴要認真跟蹤，并處理。直到業主滿意為止）7、承諾服務（推行承諾制，簡化辦事程序，提高辦事效率，提高服務水平）

　　2、

　　第五節：物業管理的內容與性質

　　一、物業管理的分類

　　為了使物業管理更加專業化、科學化，有必要對物業本身進行分類。根據物業的使用功能不同，分為住宅、生活、辦公、經營、生產等類型

　　1、居民住宅小區類

　　包括各類住房和與之相配套的設施、設備、公共場地、公共服務場所、公共綠地等。

　　2、辦公樓、寫字樓

　　包括樓宇主體及與之配套的設施、設備、公共場地、綠地等。

　　3、商業、旅游業、餐飲業區類

　　包括樓宇主體及與之配套的設施、設備、場地、景區、綠地等。

　　4、場區類

　　包括廠房和與之相配套的設施、設備、場地、綠地等。

　　5、其它類

　　除以上四類外，凡因使用功能要求而必須實行物業管理要求的區域、場所，如停車場、碼頭等。

　　二物業管理的內容

　　物業管理的對象主要是住宅小區、高級及多層住宅樓、綜合辦公樓、商業大廈、旅游賓館、標準化工業廠房、倉庫等。物業管理的范圍廣泛，綜合服務項目多元化，除了房屋的使用及出租、房屋的附屬設施、設備的維修養護外，還有室外的環境衛生、園林綠化、市政設施、社會治安、車輛保管，以及業主（住戶）生活方面所需要的多項服務。

　　一）一般住宅區

　　這類住宅的大多數住戶是"工薪階層"，收入比較低，對生活服務的要求也比較簡單、實在。為此，物業管理部門在滿足人們安居樂業的要求下以儉忌奢，扶危解困，幫之所需，助之所急，雪中送炭，貧富同一。其物業管理的主要內容是：

　　1清理庭院，打掃樓梯；2管理房產，維修房屋；3代購米面，代買蔬菜；4接送兒童，取送信報；5開辦餐食，減輕家務；6換煤氣罐，拆洗被褥；7組織護院，保證安全；8道路暢通，環境優美。

　　二）高級公寓

　　住高級公寓的大多數是收入較高，如企業的承包人、外國商社駐華公職人員、文藝界的歌星、影星及一些公司的經理等。他們對物業的要求是道路平整、綠化高雅、環境優美、設備齊全、裝飾新穎、安全舒適。服務內容應該是多樣、靈活、周全。服務態度作到：親切、入微、真誠、禮貌。其具體物業管理和服務的范圍是：

　　1房產管理，房屋維修；2庭院綠化與修剪；3清掃保潔；4道路整修與養護；5洗滌整燙；6照看幼兒；7代辦購物；8供暖、供水；9室內裝修；10搬運清潔；11安全保衛；12電話定票（電話訂購出差的火車票、飛機票、輪船票）；13特殊項目的服務。

　　三物業管理的性質

　　物業管的對象是物業，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，所以物業管理屬于第三產業，其勞動是一種服務性行為。物業管理的性質比較明確，主要是"服務性"的，寓管理、經營于服務中。其經營方針是"保本微利，服務社會"，不以牟取高額利潤為目的。其經營的對象是物業，其服務的對象是物業的產權人和使用人。

　　第六節：物業管理的目的與原則

　　一、物業管理的目的

　　物業管理是要為業主（使用人）提供和保持一個即安全又舒適的工作、生活環境，保障業主（使用人）的利益，同時更要隨著生產的發展，社區基礎公用設施與康樂設施不斷完善，在管理和養護兩個方面提供高效率、低收費的優質服務，延長物業使用年限及確保其功能的正常發揮，不斷改善和提高人居環境和工作環境，是物業管理的目的。它具體體現在以下兩個方面：

　　1）創造一個整潔、舒適、安全、優雅的工作與生活環境2）提高物業的價值，使物業發揮最大的使用效能。

　　三、物業管理的主要原則1）"住戶至上，服務第一的原則"2）兩權分離的原則3）綜合管理的原則4）市場競爭的原則5）等價有償服務的原則6）一業為主，多種經營的原則7）三效并重的原則8）專群結合的原則

　　第七節：經營性服務的內涵

　　一服務經濟的基本概念

　　一）第三產業----經營性服務

　　1三類產業的內涵2物業管理----第三產業

　　二）服務商品及其價值

　　1、服務所提供的是非要素性服務2、服務所提供的勞動具有商品性3、服務商品具有使用價值和價值的二重性

　　三）務競爭與服務質量

　　服務競爭的內涵：1、優化功能2、優化產品3、優化服務質量

　　優化競爭主體及其結構：1、促進功能2、協調功能

　　服務競爭的形式多樣化：1、服務商標化2、服務系列化3、廣告形式多樣化4、廉價--------服務競爭的策略

　　服務質量：1、服務距離2、服務水平3、服務態度

　　服務經濟效益：1、服務企業的經濟效益2、服務業的經濟效益

　　服務是物業管理企業的宗旨與歸宿

　　經營性服務的目的及特點：1、經營性服務的目的2、經營性服務的特點（規模性、盈利性）

　　服務業的宗旨---讓顧客滿意

　　顧客滿意的時代背景：1、市場需求的變化。2、質量概念的變化。3、消費觀念的變化。4、競爭策略的變化。

　　第八節：物業管理中的禮儀接待

　　一、禮儀的含義

　　二、禮儀接待在物業管理中的意義

　　接待的種類

　　物業管理禮儀接待的要求：1、注意禮節、講究原則2、一視同仁，舉止得當3、嚴于律己，寬以待人4、理解別人，熱情有度

　　三、物業管理中禮儀接待人員的形：1、精神面貌方面2、道德感方面3、衣著打扮方面（合體，合度，清潔衛生）

　　四、禮儀接待在物業管理中的功能1、禮儀接待具有塑造物業公司形象的功能2、禮儀接待具有幫助公司進行社交的功能3、禮儀接待具有增添物業公司凝聚力的功能4、禮儀接待具有提高物業公司文明水準的功能5、禮儀接待具有傳遞物業公司信息的功能

　　五、掌握禮儀接待的準則精神：1、自尊自愛，自我約束2、遵守規范、尊敬他人3、顧全大局，求得和諧4、學習禮儀貴在實踐

　　六、物業管理人員禮儀素質要求

　　現代化的禮儀意識：1、塑造形象的意識2、"住戶至上，服務第一：的意識3、真誠互惠的意識4、立足長遠的意識5、學法守法的意識

　　健康的心理素質：1、開放進取的心理2、寬容豁達的心理3、自信樂觀的心理

　　物業管理人員應具備的禮儀知識：1、迎送禮儀2、交際禮儀3、服飾儀容禮儀4、形體禮儀（微笑待人，自然真摯、站姿、坐姿、走姿端正、保持適度人際距離）

　　第九節：物業管理人員的綜合素質

　　一、物業管理現代化對人才的需求

　　一）物業管理是一門多學科知識綜合運用的科學

　　二）人才質量關系到物業管理的服務質量

　　二、物業管理人員應具有的素質

　　1、政治素質、2、職業道德、3、業務素質4、文化素質5、身心素質6、管理能力

　　三、從業人員的要求：

　　1、基本技能，2、管理意識，3、個人品質，4、學習能力，5、耐力和忍性，6、藝術氣質和品味，7、協調團結能力，8、創新意識。

篇3：物業管理小常識培訓(五)

　　物業管理小常識培訓(五)

　　1、什么是物業管理?

　　物業管理是指通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修，養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　2、什么是業主?

　　房屋的所有權人為業主。

　　3、業主的權利、義務有哪些?

　　(一)遵守業主公約、業主大會議事規則。

　　(二)遵守物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定。

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　(五)按時交納物業服務費用。

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　4、什么是前期物業管理?

　　一是在時間上界定到首次業主大會召開前。二是由開發建設單位選定物業管理企業。三是在內容上，前期物業管理要對物業提供管理服務、管理、維護好共有部位、共用設施，還可以應建設單位的邀請提供物業管理方面的技術咨詢，從完善物業的使用功能角度就物業的總體布局、道路、綠化、管線走向、配套服務、設施等問題提出意見。四是物業管理企業與業主逐一簽定前期物業管理服務協議。

　　5、物業服務合同包括哪些內容?

　　(一)當事人和物業的基本情況;

　　(二)物業管理服務事項和服務質量要求;

　　(三)物業管理服務費用的標準及收取辦法;

　　(四)合同的期限、合同的變更和終止的約定，合同終止時物業資料的移交方式等;

　　(五)物業管理的責任范圍;

　　(六)違約責任及解決糾紛的途徑;

　　(七)雙方當事人約定的其它事項。

　　6、物業管理用房面積及所有權是如何規定的?

　　物業開發建設單位應當按照有關規定、配套修建不低于總建筑面積千分之一至四的業主自治監督和物業管理用房，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有。

　　7、在什么情況下應成立業主委員會?

　　一是已交付業主使用的房屋建筑面積達百分這五十以上;二是已交付業主使用的房屋建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月。

　　8、業主委員會的權利、義務有哪些?

　　權利：(1)選舉權、被選舉權、表決權和監督權;

　　(2)參與業主委員會有關事項的決策;

　　(3)參與業主委員會組織的有關活動;

　　(4)對業主委員會的建議和批評權。

　　義務：(1)遵守業主委員會章程和物業管理法律、法規和政策規定;

　　(2)執行業主委員會的決定，努力完成業主委員會布署的各項工作和任務;

　　(3)參加業主委員會組織的會議、活動和公益事業;

　　(4)向業主委員會的工作提供有關資料和建議等。

　　9、為什么要交納維修資金、交納比例?

　　維修資金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》，專項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修資金繳交約定，購房者應按購房款2-3%的比例向售房單位繳交維修資金。

　　10、拒交物業管理費會產生哪些后果?

　　(一)物業管理公司經營困難，導致惡性循環產生;

　　(二)損害交費業主合法權益。

　　本來就以微利為經營原則的物業公司，在嚴重拖欠物業管理費的情形下，經營壓力就顯得愈加沉重。物業管理費的拖欠，直接造成職工的工資、福利不能按時發放，收入與付出不對等，嚴重影響了員工的工作積極性，致使他們責任心不強，服務質量下降，嚴重損害交費業主合法權益。

　　一、為什么要進行住宅區綜合整治?

　　我市自19

　　96年開展住宅區物業管理工作以來，行業規模迅速發展，管理覆蓋面不斷擴大，對改善人民群眾的生活環境起到了積極作用。但由于受經濟發展水平、業主思想觀念和認識程度的影響，少數住宅區還存在一些亟待解決的問題：主要是物業管理企業違規管理，服務不到位，侵害業主合法權益。業主拖欠物業服務費，損害物業管理企業的利益。小區臟亂差、私搭亂建、侵占破壞綠地嚴重。盜竊案件多發，業主沒有安全感。公共配套設施規劃不落實，給業主入住后帶來許多不便。這些問題已成為業主投訴的熱點，社會各界關注的焦點，如再不整治，勢必影響廣大群眾的生活環境，影響我市的整體形象。另外，開展住宅區綜合整治也是廣大業主的呼聲。因此，市政府決定從20**年8月份開始，利用6個月時間，開展市區住宅區綜合整治活動，為居民創造更加整潔、安全、舒適、和諧的居住環境。 　　二、這次住宅區綜合整治的重點是什么

　　這次住宅區綜合整治的重點一是查處私搭亂建違規行為，拆除違章建筑和設施;二是查處侵占綠地違規行為，恢復被侵占破壞的綠地;三是補建車子棚，滿足業主存放車輛的需要;四是修復破損的道路;五是建立健全安全防范制度;六是查處并糾正物業企業違規行為;七是對整治后具備條件的住宅區實行專業化物業管理，對不具備條件的分散住宅樓向業主提供衛生保潔等基本服務;八是對業主拖欠物業管理費的生效判決予以強制執行。

　　三、住宅區為什么要實行物業管理?

　　物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，按照服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。它具有委托和有償服務兩個最基本的特征。

　　實行物業管理有以下幾方面的重要的作用：(一)改善人民群眾的居住條件，提高人民群眾的居住質量。(二)維護社區的安定團結。(三)有利于擴大就業和實施再就業工程。(四)推動社區精神文明建設。(五)能夠使業主所購房產保值增值。

　　五、業主的主要權利和義務有哪些?

　　業主的主要權利有：(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務。(二)提出制定和修改業主公約，業主大會議的規則的建議。(三)參加業主大會會議選舉業主委員會委員，并享有被選舉權。(四)監督物業管理企業履行物業服務合同。

　　業主應履行的義務：(一)遵守業主公約。(二)遵守小區城內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定。(四)按照國家有關規定交納專項維修資金。(五)按時交納物業服務費用。

　　六、什么是違章建筑，違章建筑建設人應負什么法律責任?

　　在城市規劃區內，凡未取得城市建設行政主管部門核發的建設工程規劃許可證而建造的一切建筑和設施都屬于違章建筑。河南省關于《中華人民共和國城市規劃法》的實施辦法第45條規定，在城市規劃區內未取得建設工程規劃許可證進行建設的，由縣級以上城市規劃行政主管部門責令停止建設、限期拆除或沒收違法建筑物、構筑物或者其它設施?！朵鸷邮谐鞘泄芾頃盒修k法》第25條規定，凡不符合城市容貌標準的建筑物或設施，由建設行政主管部門責令限期拆除，逾期未拆除的，經市人民政府批準，建設行政主管部門可組織強制拆除，并處以5000元以上1萬元以下罰款。

　　七、擅自占用城市綠化用地應負什么法律責任?

　　《物業管理條例》第66條規定，擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，對個人并處1000元以上1萬元以下罰款，對單位并處5萬元以上20萬元以下罰款?！朵鸷邮谐鞘泄芾頃盒修k法》第28條第二款規定，損壞城市樹木、花草、草坪或者盜竊綠地設施的，由市林業園藝主管部門責令停止侵害，可以并處100元以上2000元以下罰款，造成損失的，應當負賠償責任。