國外MALL成功的因素分析

作為零售業最高級的業態模式,MALL產生于二十世紀初,盛行于五六十年代,九十年 代則邁向發展的新高峰。并逐漸以其購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性消費方式、完 善的環境配套以及各具特色的主題規劃風靡歐、美、日及東南亞各國。MALL與購物中心的 主要區別在于后者一般位于都市繁華商業區,豎向發展,以購物為主也兼顧其他消費方式。 而MALL至少包含以下四個特點:規模大,占地面積大、綠化面積大、停車場規模大,因此 一般位于城郊結合處;功能齊全,至少有兩家主力店、多家餐飲店和龐大的娛樂場所,涉及 的行業包括衣、食、住、行、玩、學等方面;各種功能互相滲透,這與各種業態互不相干、 只顧各自經營的購物中心有著很大的區別;主題明確、個性突出,營造一種立體生活模 式。MALL是在一般購物中心的基礎上發展起來的,正是克服了購物中心的缺點:空間有 限、功能殘缺、缺乏個性等。滿足消費者充分選擇、休閑生活和個性消費等要求,MALL才 真正得到消費者的認同并成為人們生活的一部分。

下面對MALL發展的外圍環境和內在機理作詳細的分析。

國外MAlL開發的外圍環境

住宅郊區化與城市化進程的加快是MALL產生的宏觀背景。由于汽車和公路的發展、通 訊的進步以及聯邦政府住宅政策等因素的影響,自20年代以來,美國城市郊區化速度開始加 快,戰后呈爆炸式發展,到70年代初,已基本成為一個郊區化的國家。人口的增加勢必引起 消費需求的增加,引發零售業態向郊區的轉移。

收入水平的提高是MALL得以生存的根本前提。按照國際購物中心協會的相關資料,美 國在人均GDP達到12000美元, MALL才成熟發展。而與我國國情較為相近的——亞洲地區的 日本、泰國、馬來西亞等國家,當70年代MALL在這些國家開始發展時,其項目所在地區的 人均GDP僅在3000-4000美元?？梢?東南亞國家的MALL開發對我國更有借鑒意義。也有學 者認為在描述商業消費的市場潛力時,應更多關注相應地域內的消費總量,而不是簡單按照 人均GDP來描述。亞洲地區,如香港、北京、上海、廣州等城市,人口密度遠大于美國,而 且游客眾多,只要其總體收入水平能夠提高到一定程度,就能滿足MALL的生存所需。

交通的高度發達以及汽車的廣泛普及是MALL發展的必要因素。MALL一般位于城郊結合 處,而美國的人口密度又比較小,MALL的功能特點決定了它的輻射范圍即生存條件必須達 到200-300公里。如“美國摩爾”39%的客戶來自240公里半徑外,因此,發達的交通網絡和 汽車的廣泛普及成為其發展的必要因素。1956年美國國會執行州際高速公路計劃,徹底改變 了美國城市的分布狀況,加上汽車的廣泛普及,便利了城市與郊區之間的流動。據國際購物 中心城市協會資料表明,美國的家庭汽車擁有率達到60%時,MALL才成熟發展,對地廣人 稀的美國來說,汽車是僅有的城際交通工具,這個要求是必要的,但對于東南亞等國家,協 會認為家庭汽車擁有率達到15%-20%已經足夠。

需求結構的轉變是MALL成功超越其他商業業態的重要原因。各種商業業態有其特定消 費群體,滿足他們的特定需求。當人們的需求發生轉變之后,以前的商業形式就需要改變, 更高級更嶄新的商業形式將應運而生。美國在人均GDP9000多美元、東南亞在人均GDP3000- 4000美元時,消費需求結構開始發生變化,一般的商業業態如倉儲式商場、百貨等就不能完 全滿足他們的需求。以營造“購物中休閑”和“休閑中購物”氛圍為特色的MALL則脫穎而 出,成為人們需求的新亮點。

房地產證券化給予了MALL開發大量的資本支持。MALL投資額大,投資回收期長,這高 度考驗發展商的戰略投資眼光和資本能力。有學者認為:歐美商業房地產市場的充分證券 化,以及以房地產基金(REITS)為核心的資本循環體系,為MALL發展提供了足夠的資本支 持。美國MALL的發展商長期依托私募房產信托基金和上市的房地產信托基金,進行大規模 品牌化的投資運作。比如,美國最大的MALL發展商Simon Property Group在美國36個州擁有 超過250座大小SHOPPING MALL,擁有歷史上最大的房地產基金IPO。房地產基金成功的最 核心之處在于將分散的個人投資集中起來,這對于MALL來說,無疑是給予了充分的資本支 持。同時,市場的規范化和戰略化經營的要求,也促使MALL發展商以品牌化經營為目標, 實現持續性增長。

國外MALL成功的內在機理

成本優勢

根據級差地租理論,地租會隨著與城市中心區的距離遠近而呈現出由低到高的變化規 律;由于位于郊區,較低的地租就成為MALL取得成本優勢的直接原因。同樣是百貨店,商 品售價在中心區商業大廈中就會遠高于在MALL里面。此外,成本優勢還間接得益于其特有 的規模效應和經營管理。下面我們將專門分析這兩點:

規模效應

 

; 要真正能提供充分的空間,讓消費者體驗到一種消費生活,MALL是不可能太小 的?！懊绹枴本蛽碛兴膫€百貨店!世界上最大的MALL——加拿大“西愛民頓”,建筑 面積超過50萬平方米,商場的出入門達50個之多、停車位達2萬輛,有800多個商家、商場內 有100多家餐館,經營項目包括生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設施,每年營業額達28.8 億美元?？梢?MALL具有高度專業化與高度綜合化并存的成熟性結構,包容了所有的消費 和生活方式,節省了人們的選擇成本。

業態的“集聚”效應

MALL還具有業態上的“集聚”效應。所謂“集聚”(cluster)是指在特定地域上,一些 相互聯系的企業和機構在地理上集中的現象。由于生產網絡的密切聯系,可以提高生產率; 提高創新率和創新成功率等等效應。MALL里面包括散鋪、專賣店、餐飲、超市、百貨、電 影院、娛樂設施、運動場所、酒店,甚至旅游景區等,由發展商聘請商業規劃專家進行精心 規劃和組織設計。各種業態均可得益于其他業態的人流及消費流。同時在業態組合上實 現“錯位經營”,即由兩到三個具有不同檔次或特色的百貨店、幾百家中檔專賣店、一兩家 超市,以及餐飲、娛樂、運動、休閑等項目組成,它們各自擁有不同的消費群體,同一消費 群體又具有不同的需求。不僅讓MALL更加豐富多彩,還避免了同行業的過度競爭。

管理出效益

MALL一般成立管理公司實行統一組織、規劃、設計、安排營銷活動,但不涉及租戶的 實際經營;租戶自主安排各自的經營活動。由于管理公司的統籌,專賣店、超市、百貨里面 的管理人員可以大大減少,節省了管理費用。此外還會產生直接的經濟效益,包括管理費收 入、廣告收入。

體驗創造財富

MALL主題明確、個性突出的特點,營造一種立體的生活模式,相對一般購物中心而 言,它提供的精神享受更為豐富,能滿足不同層次人們的個性化體驗需求。人們去購物中心 只是為了買東西,但MALL有意識地給顧客創造一個非常愉快、讓你難忘的經歷。與規模經 濟尋求低價不同,體驗經濟增加了產品的附加值,創造出更多的財富。

中國開發MALL的因素解剖

深入剖析上述兩大影響因素在中國的發展程度,就能看出MALL在中國究竟是否適存。

外部環境日漸成熟

“入世”帶來了商業新沖擊。加入WTO,中國承諾兩年后全面開放中國的零售業,外資 商業巨頭已紛紛在中國開拓商業市場。沃爾瑪、家樂福、麥德龍等布陣中國大半個版圖,這 些巨頭的到來,將促使中國商業結構的加快轉變以及形成商業投資新格局。

住宅郊區化已經興起。隨著中心城市的擴容和房地產業的高度發展,中國部分發達地區 郊區化生活方式也日益興起。如珠三角經濟區、京津塘經濟區和長三角經濟區三大城市群, 都已經出現了住宅郊區化、城鄉一體化的趨勢。但與美國有所不同,中國人口相當密集、城 市之間的地域界限非常有限,住宅“郊區化”是相對的,從大的區域來說已經無分郊區還是 城鎮。這種具有中國特色的住宅郊區化給MALL提供更加廣闊的輻射空間,只要MALL開發得 有特色,其輻射范圍可以遠遠超過200-300公里。

收入水平的提高為MALL開發奠定了基礎。很多學者認為,中國的人均GDP才剛到1000 美元, MALL在中國是不可行的。筆者卻并不這么認為。首先,中國的經濟發展十分不平 衡,用人均GDP來比較,抹殺了東部發達地區的消費容量。事實上,三大城市群的收入水平 已經超越東南亞開發MALL的收入水平界限,如20**年廣州人均GDP 4586美元、北京3060美 元、上海 4520美元、深圳 5237美元,達到MALL開發的條件。很多學者更傾向于使用購買力 平價(PPP)對國內外消費市場分析作橫向比較。郭熙保(1997)估計中國1994年購買力的 幾何平均值為1美元等于2.44人民幣;這樣我國1994年的人均GDP為1590美元,廣州達6347美 元、北京為4205美元、上海更已是7997美元了!若再考慮人口密度不同引致的消費總量不同 的話,中國部分地區的收入水平已經達到開發MALL的要求。

局部地區交通網絡走向成熟

中國部分地區已經具備了較為成熟的交通網絡,如珠三角的東莞公路密度為102.64公里 /百平方公里,比日本、韓國這些發達國家還要高。珠三角經濟區正在鋪設城際快速軌道交 通線網,計劃在珠三角地區構筑起“半小時生活圈”。選址在這些前景廣闊的地方造MALL 已經是中國MALL先行者考慮的重要因素。例如東莞的華南MALL、北京MALL等。

汽車的普及已是大勢所趨

隨著進口車關稅的下調、汽車價格的下降以及汽車消費觀念的轉變,汽車在中國發達地 區的普及已經是不爭的事實。據廣東省統計局的調查,現在東莞、深圳和順德三個城市每百 戶家庭擁

有的汽車數量分別為24、18.5和20,大大超過全國水平,并超過國際通行統計慣例 每百戶10輛的汽車普及時代標準。目前,國家已將推動轎車進入家庭寫入“十五”計劃,進 口車關稅也將逐年下調,銀行信貸消費門坎將進一步降低,中國部分地區汽車的普及速度必 將加快,MALL發展所需的汽車條件將逐步成熟。

“假日經濟”產生旅游新需求

在中國,人們全年的法定休息日已經超過110天,1997年城市職工平均每日工作時間為5 小時37分鐘;市民的生活逐漸從“靜態”走向“動態”,產生了對旅游、休閑等的新需 求。20**年國慶黃金周的調查顯示,上海市場呈現出日用必需品、觀光休閑、旅游三大消費 三足鼎立的態勢,而觀光休閑消費主要聚焦在購物中心。然而購物中心的功能是有限的,一 種能融會各種消費功能,提供多種休閑選擇,又只需要短途旅程的休閑觀光旅游形式—— MALL將順應這股消費潮流。

MALL在中國的出現符合商業業態演變規律

在中國,MALL的出現是符合商業業態的演變規律的,是由商業自身發展的迫切需求所 引致。傳統的百貨商場,由于城市郊區化、交通停車條件、新興業態的的出現以及自身功能 的缺陷,正在經歷著衰退。MALL從根本上改變了零售業的被動和從屬地位,實現了與相關 產業的有機融合乃至對生產的引導,對消費的促進,順應了人們消費需求的變化,因而是符 合商業發展未來變化趨勢的。事實上,90年代末,中國就開始了開發MALL的探索,但這個 時期的購物中心并不規范,有些采取分割商鋪出售的經營方式而變成小商品市場;有些則受 規模所限,未能真正提供全方位、多角度的消費空間。因此,引進國外成熟的MALL開發經 驗,建造真正的MALL,是中國商業業態發展的客觀要求。

結論

中國開發MALL的因素已經基本具備,但并非每個地方都適合發展MALL;只有東部發達 地區,尤其是三大城市群才具備MALL發展的經濟條件、交通網絡、營商環境等條件。MALL 發展商可以在上述地區選擇合適的地方開發MALL。

必須準確選擇適宜發展MALL的地方,因地制宜地開發;根據當地的經濟、環境、交 通、市場等因素進行因勢利導地開發,形成自身的地方特色,切忌造成資源浪費和同行業惡 性競爭。

MALL的成功,外因是前提,但內因卻是關鍵,必須通過降低成本、規模經營、業態組 合和科學管理以及不斷的創新,形成自身優勢,才是MALL取得成功的保證。

篇2：論中國MALL發展適存性

論中國MALL發展的適存性

國外MALL成功的因素分析

作為零售業最高級的業態模式，MALL產生于二十世紀初，盛行于五六十年代，九十年 代則邁向發展的新高峰。并逐漸以其購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性消費方式、完 善的環境配套以及各具特色的主題規劃風靡歐、美、日及東南亞各國。MALL與購物中心的 主要區別在于后者一般位于都市繁華商業區，豎向發展，以購物為主也兼顧其他消費方式。 而MALL至少包含以下四個特點：規模大，占地面積大、綠化面積大、停車場規模大，因此 一般位于城郊結合處；功能齊全，至少有兩家主力店、多家餐飲店和龐大的娛樂場所，涉及 的行業包括衣、食、住、行、玩、學等方面；各種功能互相滲透，這與各種業態互不相干、 只顧各自經營的購物中心有著很大的區別；主題明確、個性突出，營造一種立體生活模 式。MALL是在一般購物中心的基礎上發展起來的，正是克服了購物中心的缺點：空間有 限、功能殘缺、缺乏個性等。滿足消費者充分選擇、休閑生活和個性消費等要求，MALL才 真正得到消費者的認同并成為人們生活的一部分。

下面對MALL發展的外圍環境和內在機理作詳細的分析。

國外MAlL開發的外圍環境

住宅郊區化與城市化進程的加快是MALL產生的宏觀背景。由于汽車和公路的發展、通 訊的進步以及聯邦政府住宅政策等因素的影響，自20年代以來，美國城市郊區化速度開始加 快，戰后呈爆炸式發展，到70年代初，已基本成為一個郊區化的國家。人口的增加勢必引起 消費需求的增加，引發零售業態向郊區的轉移。

收入水平的提高是MALL得以生存的根本前提。按照國際購物中心協會的相關資料，美 國在人均GDP達到12000美元， MALL才成熟發展。而與我國國情較為相近的——亞洲地區的 日本、泰國、馬來西亞等國家，當70年代MALL在這些國家開始發展時，其項目所在地區的 人均GDP僅在3000-4000美元?？梢?，東南亞國家的MALL開發對我國更有借鑒意義。也有學 者認為在描述商業消費的市場潛力時，應更多關注相應地域內的消費總量，而不是簡單按照 人均GDP來描述。亞洲地區，如香港、北京、上海、廣州等城市，人口密度遠大于美國，而 且游客眾多，只要其總體收入水平能夠提高到一定程度，就能滿足MALL的生存所需。

交通的高度發達以及汽車的廣泛普及是MALL發展的必要因素。MALL一般位于城郊結合 處，而美國的人口密度又比較小，MALL的功能特點決定了它的輻射范圍即生存條件必須達 到200-300公里。如“美國摩爾”39％的客戶來自240公里半徑外，因此，發達的交通網絡和 汽車的廣泛普及成為其發展的必要因素。

1956年美國國會執行州際高速公路計劃，徹底改變 了美國城市的分布狀況，加上汽車的廣泛普及，便利了城市與郊區之間的流動。據國際購物 中心城市協會資料表明，美國的家庭汽車擁有率達到60％時，MALL才成熟發展，對地廣人 稀的美國來說，汽車是僅有的城際交通工具，這個要求是必要的，但對于東南亞等國家，協 會認為家庭汽車擁有率達到15％-20％已經足夠。

需求結構的轉變是MALL成功超越其他商業業態的重要原因。各種商業業態有其特定消 費群體，滿足他們的特定需求。當人們的需求發生轉變之后，以前的商業形式就需要改變， 更高級更嶄新的商業形式將應運而生。美國在人均GDP9000多美元、東南亞在人均GDP3000- 4000美元時，消費需求結構開始發生變化，一般的商業業態如倉儲式商場、百貨等就不能完 全滿足他們的需求。以營造“購物中休閑”和“休閑中購物”氛圍為特色的MALL則脫穎而 出，成為人們需求的新亮點。

房地產證券化給予了MALL開發大量的資本支持。MALL投資額大，投資回收期長，這高 度考驗發展商的戰略投資眼光和資本能力。有學者認為：歐美商業房地產市場的充分證券 化，以及以房地產基金（REITS）為核心的資本循環體系，為MALL發展提供了足夠的資本支 持。美國MALL的發展商長期依托私募房產信托基金和上市的房地產信托基金，進行大規模 品牌化的投資運作。比如，美國最大的MALL發展商Simon Property Group在美國36個州擁有 超過250座大小SHOPPING MALL，擁有歷史上最大的房地產基金IPO。房地產基金成功的最 核心之處在于將分散的個人投資集中起來，這對于MALL來說，無疑是給予了充分的資本支 持。同時，市場的規范化和戰略化經營的要求，也促使MALL發展商以品牌化經營為目標， 實現持續性增長。

國外MALL成功的內在機理

成本優勢
根據級差地租理論，地租會隨著與城市中心區的距離遠近而呈現出由低到高的變化規 律；由于位于郊區，較低的地租就成為MALL取得成本優勢的直接原因。同樣是百貨店，商 品售價在中心區商業大廈中就會遠高于在MALL里面。此外，成本優勢還間接得益于其特有 的規模效應和經營管理。下面我們將專門分析這兩點：

規模效應

要真正能提供充分的空間，讓消費者體驗到一種消費生活，MALL是不可能太小 的?！懊绹枴本蛽碛兴膫€百貨店！世界上最大的MALL——加拿大“西愛民頓”，建筑 面積超過50萬平方米，商場的出入門達50個之多、停車位達2萬輛，有800多個商家、商場內 有100多家餐館，經營項目包括生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設施，每年營業額達28.8

億美元?？梢?，MALL具有高度專業化與高度綜合化并存的成熟性結構，包容了所有的消費 和生活方式，節省了人們的選擇成本。

業態的“集聚”效應

MALL還具有業態上的“集聚”效應。所謂“集聚”（cluster）是指在特定地域上，一些 相互聯系的企業和機構在地理上集中的現象。由于生產網絡的密切聯系，可以提高生產率； 提高創新率和創新成功率等等效應。MALL里面包括散鋪、專賣店、餐飲、超市、百貨、電 影院、娛樂設施、運動場所、酒店，甚至旅游景區等，由發展商聘請商業規劃專家進行精心 規劃和組織設計。各種業態均可得益于其他業態的人流及消費流。同時在業態組合上實 現“錯位經營”，即由兩到三個具有不同檔次或特色的百貨店、幾百家中檔專賣店、一兩家 超市，以及餐飲、娛樂、運動、休閑等項目組成，它們各自擁有不同的消費群體，同一消費 群體又具有不同的需求。不僅讓MALL更加豐富多彩，還避免了同行業的過度競爭。

管理出效益

MALL一般成立管理公司實行統一組織、規劃、設計、安排營銷活動，但不涉及租戶的 實際經營；租戶自主安排各自的經營活動。由于管理公司的統籌，專賣店、超市、百貨里面 的管理人員可以大大減少，節省了管理費用。此外還會產生直接的經濟效益，包括管理費收 入、廣告收入。

體驗創造財富

MALL主題明確、個性突出的特點，營造一種立體的生活模式，相對一般購物中心而 言，它提供的精神享受更為豐富，能滿足不同層次人們的個性化體驗需求。人們去購物中心 只是為了買東西，但MALL有意識地給顧客創造一個非常愉快、讓你難忘的經歷。與規模經 濟尋求低價不同，體驗經濟增加了產品的附加值，創造出更多的財富。

中國開發MALL的因素解剖

深入剖析上述兩大影響因素在中國的發展程度，就能看出MALL在中國究竟是否適存。

外部環境日漸成熟

“入世”帶來了商業新沖擊。加入WTO，中國承諾兩年后全面開放中國的零售業，外資 商業巨頭已紛紛在中國開拓商業市場。沃爾瑪、家樂福、麥德龍等布陣中國大半個版圖，這 些巨頭的到來，將促使中國商業結構的加快轉變以及形成商業投資新格局。

住宅郊區化已經興起。隨著中心城市的擴容和房地產業的高度發展，中國部分發達地區 郊區化生活方式也日益興起。如珠三角經濟區、京津塘經濟區和長三角經濟區三大城市群， 都已經出現了住宅郊區化、城鄉一體化的趨勢。但與美國有所不同，中國人口相當密集、城 市之間的地域界限非常有限，住宅“郊區化”是相對的，從大的區域來說已經無分郊區還是 城鎮。這種具有中國特色的住宅郊區化給MALL提供更加廣闊的輻射空間，只要MALL開發得 有特色，其輻射范圍可以遠遠超過200-300公里。

收入水平的提高為MALL開發奠定了基礎。很多學者認為，中國的人均GDP才剛到1000 美元， MALL在中國是不可行的。筆者卻并不這么認為。首先，中國的經濟發展十分不平 衡，用人均GDP來比較，抹殺了東部發達地區的消費容量。事實上，三大城市群的收入水平 已經超越東南亞開發MALL的收入水平界限，如20**年廣州人均GDP 4586美元、北京3060美 元、上海 4520美元、深圳 5237美元，達到MALL開發的條件。很多學者更傾向于使用購買力 平價（PPP）對國內外消費市場分析作橫向比較。郭熙保（1997）估計中國1994年購買力的 幾何平均值為1美元等于2.44人民幣；這樣我國1994年的人均GDP為1590美元，廣州達6347美 元、北京為4205美元、上海更已是7997美元了！若再考慮人口密度不同引致的消費總量不同 的話，中國部分地區的收入水平已經達到開發MALL的要求。

局部地區交通網絡走向成熟

中國部分地區已經具備了較為成熟的交通網絡，如珠三角的東莞公路密度為102.64公里 ／百平方公里，比日本、韓國這些發達國家還要高。珠三角經濟區正在鋪設城際快速軌道交 通線網，計劃在珠三角地區構筑起“半小時生活圈”。選址在這些前景廣闊的地方造MALL 已經是中國MALL先行者考慮的重要因素。例如東莞的華南MALL、北京MALL等。

汽車的普及已是大勢所趨

隨著進口車關稅的下調、汽車價格的下降以及汽車消費觀念的轉變，汽車在中國發達地 區的普及已經是不爭的事實。據廣東省統計局的調查，現在東莞、深圳和順德三個城市每百 戶家庭擁有的汽車數量分別為24、18.5和20，大大超過全國水平，并超過國際通行統計慣例 每百戶10輛的汽車普及時代標準。目前，國家已將推動轎車進入家庭寫入“十五”計劃，進 口車關稅也將逐年下調，銀行信貸消費門坎將進一步降低，中國部分地區汽車的普及速度必 將加快，MALL發展所需的汽車條件將逐步成熟。

“假日經濟”產生旅游新需求

在中國，人們全年的法定休息日已經超過110天，1997年城市職工平均每日工作時間為5 小時37分鐘；市民的生活逐漸從“靜態”走向“動態”，產生了對旅游、休閑等的新需 求。20**年國慶黃金周的調查顯示，上海市場呈現出日用必需品、觀光休閑、旅游三大消費 三足鼎立的態勢，而觀光休閑消費主要聚焦在購物中心。然而購物中心的功能是有限的，一 種能融會各種消費功能，提供多種休閑選擇，又只需要短途旅程的休閑觀光旅游形式—— MALL將順應這股消費潮流。

MALL在中國的出現符合商業業態演變規律

在中國，MALL的出現是符合商業業態的演變規律的，是由商業自身發展的迫切需求所 引致。傳統的百貨商場，由于城市郊區化、交通停車條件、新興業態的的出現以及自身功能 的缺陷，正在經歷著衰退。MALL從根本上改變了零售業的被動和從屬地位，實現了與相關 產業的有機融合乃至對生產的引導，對消費的促進，順應了人們消費需求的變化，因而是符 合商業發展未來變化趨勢的。事實上，90年代末，中國就開始了開發MALL的探索，但這個 時期的購物中心并不規范，有些采取分割商鋪出售的經營方式而變成小商品市場；有些則受 規模所限，未能真正提供全方位、多角度的消費空間。因此，引進國外成熟的MALL開發經 驗，建造真正的MALL，是中國商業業態發展的客觀要求。

結論

中國開發MALL的因素已經基本具備，但并非每個地方都適合發展MALL；只有東部發達 地區，尤其是三大城市群才具備MALL發展的經濟條件、交通網絡、營商環境等條件。MALL 發展商可以在上述地區選擇合適的地方開發MALL。

必須準確選擇適宜發展MALL的地方，因地制宜地開發；根據當地的經濟、環境、交 通、市場等因素進行因勢利導地開發，形成自身的地方特色，切忌造成資源浪費和同行業惡 性競爭。

MALL的成功，外因是前提，但內因卻是關鍵，必須通過降低成本、規模經營、業態組 合和科學管理以及不斷的創新，形成自身優勢，才是MALL取得成功的保證。

篇3：新華南MALL招商紡織服裝行業協會發言稿

　　新華南MALL·生活城DFO招商紡織服裝行業協會發言稿

　　尊敬的各位領導，各位嘉賓：大家下午好!

　　首先，我謹代表我們東莞紡織服裝行業協會對新華南MALL·生活城東莞工廠直銷中心順利啟動全面招商工作表示熱烈的祝賀!

　　自新華南MALL·生活城誕生以來，他們的經營管理團隊就一直和我們協會保持著良好的溝通與協作。泰德先生領導的新華南MALL·生活城經營團隊，充分借鑒國際經驗，深入結合東莞產業優勢，積極響應政府的“品牌立市”發展方略，創造性地提出了“東莞工廠直銷中心”這樣一個經營模式，并就這一模式的可行性與招商經營策略，和我們做了深入的探討和交流，我們是認同的，也是非常支持的。

　　中國是服裝生產大國，廣東是服裝產業大省，東莞的服裝產業則是傳統的特色產業之一，20**年被中國紡織工業協會授予“產業基地市”稱號，虎門和大朗分別授予“中國女裝名鎮”和“中國羊毛衫名鎮”。目前，東莞形成了一批全國知名服裝品牌，如“異鄉人”、“依米奴”、“溫綺”、“新虎威”、“以純”、“松鷹”等，尤其值得一提的是服裝強鎮虎門鎮通過“100萬重獎品牌”造就了“以純”這個全國最受消費者歡迎的服裝品牌和“以純”、“松鷹”、“新虎威”三個廣東省著名商標，帶動了當地的服裝業和整個經濟的騰飛。

　　我市紡織服裝產業取得的成就，離不開政府的大力支持和引導。近幾年來，市委市政府先后出臺多個政策，鼓勵企業創建自有品牌和擁有自主知識產權，積極幫助企業大力開拓國際市場，幫助企業進行產業結構升級。協會作為政府的左臂右膀，積極發揮橋梁作用，經常組織座談會、研討會，傾聽企業心聲，傳遞政府政策精神，組團考察歐洲和美國市場，感受海外時尚變遷，尋找合作機會。協會的平臺作用得到了企業和政府的大力支持和肯定。

　　今天，新華南MALL·生活城從另一個角度，為東莞的企業創建自有品牌、提升市場競爭力、提升經營效益提供了一個全新的平臺，這就是東莞工廠直銷中心。角度不同，形式不同，但是，服務企業，推動東莞產業升級和經濟轉型，造福東莞企業、造福一方百姓的宗旨是一樣的。希望紡織服裝協會的各企業、希望各行業協會的各企業成員，能夠踴躍投身到東莞工廠直銷中心來，與新華南MALL·生活城一道，共同打造一個響當當的“東莞制造”品牌，讓東莞的企業從這里走向全國，走向世界。

　　最后，祝賀此次招商大會圓滿成功，希望東莞直銷中心早日開業，成為展示東莞產業實力、匯聚全球客商的一個著名商業活動中心。

　　謝謝大家。