適當的用地和合適的位置是購物中心開發的先決條件,購物中心對區位有嚴格要求,這 關系到未來商業經營的成敗。用地的地理位置和周圍地區的經濟狀況與人口狀況決定購物中 心能否生存。獲得足夠的購物人群有兩種途徑,一種是依托大居住區和消費群,另一種是擴 大服務商圈范圍。
(一)用地區位和交通人口狀況分析
購物中心的位置決定其易達性,并直接影響商圈范圍。為此,購物中心用地應符合商業 用地選擇的一般區位原則:
最短時間原則,即應當位于人流集散最方便的區位。商業活動的基本前提是商業與購物 者面對面進行交易。所以,傳統商業建筑都混雜在居民區中間,但是隨著交通改善,購物者 的活動范圍大大增加,因此距離已經不是決定購物者行為的主要因素,而更多地要考慮購物 過程所花費的行車時間。
區位易達性原則指商業用地一般應分布于交通便捷、易達性好的位置。易達性取決于交 通工具和道路狀況。
聚集原則是商業活動具有集聚效應,集中布置能夠相互促進,以提高整體吸引力。城市 人流、物流和城市社會經濟活動的焦點常常成為優先選擇的地點。
接近購買力原則是指商業用地要接近人口稠密區,又要接近高收入或高消費人口分布 區。維持商業設施存在的最低服務人口數量稱為人口門檻。
因此,為了判斷用地是否值得開發,需要收集用地周圍必要的經濟和人口基礎資料進行 分析,這主要包括:
(1)購物人口分析。對擬開發地區的經濟潛力和經濟狀況進行分析,分析用地附近是否有 值得依托的大量居住人口,人口的收入、購買力狀況、消費習慣和消費心理如何?人口增長變 化包括人口自然增長和遷移,這是一個動態過程,所以需要進行動態預測。接下來需要對人 口進行收入與購買力的調查,并分析人口組成和消費習慣,值得注意的是,低收入者不一定 是低消費者,而有可能是高消費者。
(2)交通易達性分析。交通易達性也就是交通便捷程度,主要取決于購物者從起點(一般 是家里)到購物地點所花費的時間。依據格倫的觀點,從不同的地方來到購物中心需要花費的 時間一般是12—15分鐘,最多不能超過25分鐘。特別需要指出的是,空間距離和時間距離是 有區別的,易達性分析確定的距離不僅僅是空間距離,因為空間距離和汽車行走需要的時間 有區別。為此,有必要對汽車到該地點所花的時間進行測試,這個到達時間在一天之中、一 周之中和一年之中的不同時間段都會發生變化。為了有效確定行車時間,可以根據所花費的 時間繪制等時間距離圖,理想的行車時間應當控制在10—30min,以此確定該地點的商圈覆 蓋范圍。
此外,附近的競爭設施和居民的接受程度也是衡量一塊用地是否值得開發的重要因素。 收集的基礎資料還應當包括:附近的相關設施是否齊備,是否存在競爭設施,服務商圈內將 來可能會出現的競爭設施。多數情況下競爭是不可避免的,而且一定程度的競爭也是允許 的,因為單一的商業設施不可能吸收本地區的所有的銷售額。另外,如果需要在居住區內尋 找開發用地,需要考慮居民的心理因素和對購物中心的接受程度,它影響今后的商業發展。
(3)區位分析。不同區位的人口狀況和交通易達性也處在不斷變化之中。傳統的城市中心 區是人口集中的場所,道路交通設施優于城市郊區,因此城市中心區提供了相對完善的購物 機會。工業革命之后,隨著人口的進一步集中,城市中心區變得過分擁擠,環境惡化,交通 堵塞。而與此同時,由于郊區高速公路網的建設大大提高了郊區的交通易達性,出現了人口 居住郊區化的趨勢,把大量消費人口從城市中心區帶到城市郊區,商業設施在郊區大量興 起,引起了零售額的重新分布,城市中心區和城市郊區展開了競爭,對購物者來說,可以選 擇去城市市區或郊區購物?？梢?城市中心區與城市郊區的商業區位狀況發生了明顯的變 化。
用地選擇除了考慮上述商業建筑的區位因素之外,還要考慮自身的特點。購物中心為了 滿足多種功能需求,要求占地面積很大。購物中心對汽車的依賴性非常強,要求有大面積免 費停車場,郊區用地比較寬松,城市市區則缺少這種用地優勢,用地獲得比較困難,用地比 較擁擠。
(二)用地經濟狀況評估
對于一塊符合區位選擇的用地是否適合購物中心開發,需要對用地的經濟狀況進行綜合 分析。
用地的可獲得性指開發商是否能夠控制或者獲得用地使用權。首先,如果用地的所有者 不止一個,需要獲得每一個所有者的認可。其次,需要分析用地的合理價格或租金,決定是 否值得購買并能夠獲得投資回報。第三,用地必須允許進行零售開發,如果是非商業開發用 地,需要考慮改變用地性質的可能性。城市規劃中已經按照功能把用地分為居住、工業和商 業用地,但是在某些情況下,改變用地性質是有可能的,特別是與居住配套的商業開發。由 于大型購物中心往往會給周圍的居民帶來恐懼,他們擔心購物中心的交通會打擾居住區寧靜 的街道,所以從長遠考慮,改變用地性質除了要和規劃部門接觸之外,還必須處理好與居民 的關系,消除它帶來的不利影響。
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p;(三)用地的物理狀況在用地取得之后,還需要對用地進行實地調查,對用地的規模、形狀、整體性、地形特 征和地段的可進入性、地段周圍環境等因素做進一步分析,判斷其是否適合購物中心開發。
用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進入性和視覺可見性等。
用地形狀。用地必須完整,零碎的用地不適合購物中心開發。用地形狀要求比較規則, 長寬比例適當,如果是三角形用地,一些尖端部分可能不能有效地使用。
用地的平整性。購物中心要求用地豎向高差變化不宜過大,否則會給設計和施工帶來一 系列的問題,坡地的土方量將大大增加。
用地的可進入性。周圍的交通狀況是否能夠容易地從周圍道路進入購物中心停車場。如 果周圍道路在高峰期會出現交通堵塞,需要看政府部門是否有意或開發商是否有能力和資金 加以改善。如果不能,那么只能減少購物中心的規模,而這可能會影響今后的競爭力,有時 甚至會因此放棄這塊用地。
郊區用地的視覺可見性。如果周圍的道路明顯高于購物中心,那么在道路上只能看到的 是購物中心的屋頂。屋頂上布滿灰塵的管道和設備可能會導致吸引力下降。另一方面,如果 周圍的道路低于購物中心,那么樹木和其他建筑或設施可能會遮擋購物中心,讓駕車者忽略 了購物中心的存在?？梢娦圆缓每赡軙砗艽蟮牟焕?雖然大型購物中心可以通過廣告加 以補償,但是,可視性不好的用地仍然必須在有足夠的其他優勢時才考慮選用。
用地周圍情況。用地周圍最好能夠置于購物中心的控制之下,其他設施不應當干擾購物 中心的營業活動,不能影響購物中心的外觀形象,不能產生令人討厭的噪音、氣味和光線。
用地的物理狀況對購物中心規劃和建筑設計至關重要,一些不足之處需要在規劃和建筑 設計當中采用各種手段予以彌補。
篇2：國務院關于促進節約集約用地的通知（2008）
國發〔20**〕3號
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
我國人多地少，耕地資源稀缺，當前又正處于工業化、城鎮化快速發展時期，建設用地供需矛盾十分突出。切實保護耕地，大力促進節約集約用地，走出一條建設占地少、利用效率高的符合我國國情的土地利用新路子，是關系民族生存根基和國家長遠利益的大計，是全面貫徹落實***的具體要求，是我國必須長期堅持的一條根本方針?，F就有關問題通知如下:
一、按照節約集約用地原則，審查調整各類相關規劃和用地標準
(一)強化土地利用總體規劃的整體控制作用。各類與土地利用相關的規劃要與土地利用總體規劃相銜接，所確定的建設用地規模必須符合土地利用總體規劃的安排，年度用地安排也必須控制在土地利用年度計劃之內。不符合土地利用總體規劃和年度計劃安排的，必須及時調整和修改，核減用地規模。
(二)切實加強重大基礎設施和基礎產業的科學規劃。要按照合理布局、經濟可行、控制時序的原則，統籌協調各類交通、能源、水利等基礎設施和基礎產業建設規劃，避免盲目投資、過度超前和低水平重復建設浪費土地資源。
(三)從嚴控制城市用地規模。城市規劃要按照循序漸進、節約土地、集約發展、合理布局的原則，科學確定城市定位、功能目標和發展規模，增強城市綜合承載能力。要按照節約集約用地的要求，加快城市規劃相關技術標準的制定和修訂。盡快出臺新修訂的人均用地、用地結構等城市規劃控制標準，合理確定各項建設建筑密度、容積率、綠地率，嚴格按國家標準進行各項市政基礎設施和生態綠化建設。嚴禁規劃建設脫離實際需要的寬馬路、大廣場和綠化帶。
(四)嚴格土地使用標準。要健全各類建設用地標準體系，抓緊編制公共設施和公益事業建設用地標準。要按照節約集約用地的原則，在滿足功能和安全要求的前提下，重新審改現有各類工程項目建設用地標準。凡與土地使用標準不一致的建設標準和設計規范，要及時修訂。要采取先進節地技術、降低路基高度、提高橋隧比例等措施，降低公路、鐵路等基礎設施工程用地和取棄土用地標準。建設項目設計、施工和建設用地審批必須嚴格執行用地標準，對超標準用地的，要核減用地面積。今后，各地區、各部門不得開展涉及用地標準并有悖于節約集約用地原則的達標評比活動，已經部署開展的相關活動要堅決停下來?！《?、充分利用現有建設用地，大力提高建設用地利用效率
(五)開展建設用地普查評價。各地要在第二次土地調查的基礎上，認真組織開展建設用地普查評價，對現有建設用地的開發利用和投入產出情況做出評估，并按照法律法規和政策規定，處理好建設用地開發利用中存在的問題。今后各項建設要優先開發利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設用地利用效率。
(六)嚴格執行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用;不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。20**年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。
(七)積極引導使用未利用地和廢棄地。國土資源部門要對適宜開發的未利用地做出規劃，引導和鼓勵將適宜建設的未利用地開發成建設用地。積極復墾利用廢棄地，對因單位撤銷、遷移等原因停止使用，以及經核準報廢的公路、鐵路、機場、礦場等使用的原劃撥土地，應依法及時收回，重新安排使用;除可以繼續劃撥使用的以外，經依法批準由原土地使用者自行開發的，按市場價補繳土地價款。今后，要嚴格落實被損毀土地的復墾責任，在批準建設用地或發放采礦權許可證時，責任單位應依法及時足額繳納土地復墾費。
(八)鼓勵開發利用地上地下空間。對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款;對新增工業用地，要進一步提高工業用地控制指標，廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收土地價款。財政、稅務部門要嚴格落實和完善鼓勵節約集約用地的稅收政策。國土資源部要會同有關部門，依照《中華人民共和國物權法》的有關規定，抓緊研究制訂土地空間權利設定和登記的具體辦法。
(九)鼓勵開發區提高土地利用效率。國土資源部要研究建立土地利用狀況、用地效益和土地管理績效等評價指標體系，加快開發區土地節約集約利用評估工作。凡土地利用評估達到要求并通過國家審核公告的開發區，確需擴區的，可以申請整合依法依規設立的開發區，或者利用符合規劃的現有建設用地擴區。對符合“布局集中、產業集聚、用地集約”要求的國家級開發區，優先安排建設用地指標。
三、充分發揮市場配置土地資源基礎性作用，健全節約集約用地長效機制
(十)深入推進土地有償使用制度改革。 國土資源部要嚴格限定劃撥用地范圍，及時調整劃撥用地目錄。今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施(產業)、城市基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用。其他建設用地應嚴格實行市場配置，有償使用。要加強建設用地稅收征管，抓緊研究各類建設用地的財稅政策。
(十一)完善建設用地儲備制度。儲備建設用地必須符合規劃、計劃，并將現有未利用的建設用地優先納入儲備。儲備土地出讓前，應當處理好土地的產權、安置補償等法律經濟關系，完成必要的前期開發，縮短開發周期，防止形成新的閑置土地。土地前期開發要引入市場機制，按照有關規定，通過公開招標方式選擇實施單位。經過前期開發的土地，依法由市、縣人民政府國土資源部門統一組織出讓。
(十二)合理確定出讓土地的宗地規模。土地出讓前要制訂控制性詳細規劃和土地供應方案，明確容積率、綠地率和建筑密度等規劃條件。規劃條件一經確定，不得擅自調整。合理確定出讓土地的宗地規模，督促及時開發利用，形成有效供給，確保節約集約利用每宗土地。未按合同約定繳清全部土地價款的，不得發放土地證書，也不得按土地價款繳納比例分割發放土地證書。
(十三)嚴格落實工業和經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度。工業用地和商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地(包括配套的辦公、科研、培訓等用地)，以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，都必須實行招標拍賣掛牌等方式公開出讓。國土資源部門要會同發展改革、城市規劃、建設、水利、環保等部門制訂工業用地招標拍賣掛牌出讓計劃，擬定出讓地塊的產業類型、項目建議、規劃條件、環保要求等內容，作為工業用地出讓的前置條件。工業和經營性用地出讓必須以招標拍賣掛牌方式確定土地使用者和土地價格。嚴禁用地者與農村集體經濟組織或個人簽訂協議圈占土地，通過補辦用地手續規避招標拍賣掛牌出讓。
(十四)強化用地合同管理。土地出讓合同和劃撥決定書要嚴格約定建設項目投資額、開竣工時間、規劃條件、價款、違約責任等內容。對非經營性用地改變為經營性用地的，應當約定或明確政府可以收回土地使用權，重新依法出讓。
(十五)優化住宅用地結構。合理安排住宅用地，繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應。供應住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設套數和住宅建設套型等規劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地。
四、強化農村土地管理，穩步推進農村集體建設用地節約集約利用
(十六)高度重視農村集體建設用地的規劃管理。要按照統籌城鄉發展、節約集約用地的原則，指導、督促編 制好鄉(鎮)土地利用總體規劃和鎮規劃、鄉規劃、村莊規劃，劃定村鎮發展和撤并復墾范圍。利用農民集體所有土地進行非農建設，必須符合規劃，納入年度計劃，并依法審批。嚴格禁止擅自將農用地轉為建設用地，嚴格禁止“以租代征”將農用地轉為非農業用地。
(十七)鼓勵提高農村建設用地的利用效率。要在堅持尊重農民意愿、保障農民權益的原則下，依法盤活利用農村集體建設用地。按規劃穩妥開展農村集體建設用地整理，改善農民生產生活條件。農民住宅建設要符合鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃，住宅建設用地要先行安排利用村內空閑地、閑置宅基地。對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，當地政府可給予獎勵或補助。
(十八)嚴格執行農村一戶一宅政策。各地要結合本地實際完善人均住宅面積等相關標準，控制農民超用地標準建房，逐步清理歷史遺留的一戶多宅問題，堅決防止產生超面積占用宅基地和新的一戶多宅現象。
五、加強監督檢查，全面落實節約集約用地責任
(十九)建立健全土地市場動態監測制度。要對土地出讓合同、劃撥決定書的執行實施全程監管，及時向社會公開供地計劃、結果及實際開發利用情況等動態信息。國土資源部門要對土地供應和開發利用情況進行定期評價分析，研究完善加強土地調控、促進節約集約用地的政策措施。
(二十)完善建設項目竣工驗收制度。要將建設項目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況，作為建設項目竣工驗收的一項內容。沒有國土資源部門的檢查核驗意見，或者檢查核驗不合格的，不得通過竣工驗收。
(二十一)加強各類土地變化狀況的監測。運用遙感等現代技術手段，做好年度土地變更調查，建立土地利用現狀數據庫，全面掌握各類土地變化狀況。國家每年選擇若干個省級行政區，進行全行政區域的土地利用狀況監測。重點監測各地新增建設用地、耕地減少和違法用地等情況，監測結果要向社會公開。
(二十二)加強對節約集約用地工作的監管。國土資源部要會同監察部等有關部門持續開展用地情況的執法檢查，重點查處嚴重破壞、浪費、閑置土地資源的違法違規案件，依法依紀追究有關人員的責任。要將企業違法用地、閑置土地等信息納入有關部門信用信息基礎數據庫。金融機構對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信;對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規提供貸款和核準融資的，要追究相關責任人的責任。
(二十三)建立節約集約用地考核制度。制定單位GDP和固定資產投資規模增長的新增建設用地消耗考核辦法。實行上一級人民政府對下一級人民政府分級考核，考核結果由國土資源部門定期公布，作為下達土地利用年度計劃的依據。
各地區、各部門要充分認識節約集約用地的重要性和緊迫性，增強節約集約用地的責任感，切實轉變用地觀念，轉變經濟發展方式，調整優化經濟結構，將節約集約用地的要求落實在政府決策中，落實到各項建設中，科學規劃用地，著力內涵挖潛，以節約集約用地的實際行動全面落實***，實現經濟社會的可持續發展。
國務院 二○○八年一月三日
篇3：實際耕地與新增建設用地面積確定辦法（2007）
國土資發〔20**〕207號
二〇〇七年九月五日
實際耕地與新增建設用地面積確定辦法
一、為客觀評價各級人民政府履行土地管理和耕地保護責任落實情況,依據《中華人民共和國土地管理法》、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(國發〔20**〕31號)等有關規定,制定本辦法。
二、實際耕地面積是指在各省(區、市)、市(地、州)、縣(區、市)行政轄區范圍內當年實際耕地總數量。
三、新增建設用地面積是指當年依法批準的新增建設用地和未經依法批準的新增建設用地面積之和。
四、實際耕地面積與新增建設用地面積的確定以土地變更調查數據為依據。
五、依法批準的新增建設用地,按批準用地文件,將用地的范圍標注到土地利用現狀圖上(以下簡稱上圖),并填寫《土地變更調查記錄表》(以下簡稱上表)。
依法由國務院批準的城市建設用地,以省級人民政府審核同意的農用地轉用和土地征收實施方案為依據,上圖上表。
由省級人民政府批準農用地轉用、國務院批準征收的土地::,以土地征收批準文件為依據,上圖上表。
六、未經依法批準的新增建設用地,按實際占地面積進行年度土地變更調查,上圖上表。
七、農業結構調整、生態退耕、耕地災毀等造成的耕地減少和土地開發整理等增加的耕地,按實地變化情況進行年度土地變更調查,上圖上表。
八、實際耕地面積作為耕地保護責任目標考核的重要依據。
九、實際新增建設用地面積作為年度計劃指標執行考核的重要依據,土地利用年度計劃指標包括當年下發的計劃指標和經依法批準結轉使用的計劃指標。
十、新增建設用地有償使用費按當年批準用地的應繳額與未經依法批準的新增建設用地面積、相應等別和標準計算的應繳額之和進行考核,并限期追繳。
十一、國土資源部將利用遙感監測、抽查巡查等辦法,對各省(區、市)當年耕地面積和實際新增建設用地面積數據進行核查。
十二、在土地變更調查中弄虛作假、虛報瞞報數據的行為,要依法依規追究有關人員的行政責任,觸犯刑律的,依法追究刑事責任。