在計劃經濟生產方式中,社會個體的經濟行為實際上是由于政權力來決定的,所以在這種生產方式中,社會經濟的運行由一個看得見的手,制成了一個固定的軌道,社會經濟個體被強制在這個軌道中運行,盈利還是虧損都由這只看得見的手通包,所以,經濟規律在計劃經濟的生產方式中幾科不能明顯直接地起作用。

在市場經濟生產方式中,資源的配置權力屬于市場,經營者根據市場自己決定自己的行為,經濟規律現實地充當大家的游戲規則,誰好誰干,誰生誰死,一切都由市場來決定,經濟規律十分直接顯現地起作用。例如:我國gg開放以后,商業物業在我國的變化就顯示了經濟規律的作用,無論是北京的亞細亞等大型商場的倒閉和難以為繼,還是我們福州市一些商場的關門、冷清、不停地更換經營項目等,種種現象都蘊涵著經濟規律。

在目前這種市場供求狀況下,面對不停推出的商業物業和正在開發的商業物業,我們向大家介紹一種判斷商業物業供求狀況的理論——商圈理論。

商圈也稱購買圈、商勢圈,是指在一定經濟區域內,以商場或商業區為中心,向周圍擴展形成輻射力理,對顧客吸引所形成的一定范圍或區域。

商圈根據在經濟區域中的地位,可以區分為核心商圉、次給商圈和邊緣商圈。

一磐在核心商圈內,包括一些本區域重要的大商場和以這些大型商場為核心的小型商場,核心商圈一般占據該經濟區域顧客總數的60%-70%,每個顧客平均購買額的也最高。當然,一個城市可以擁有一個以上的核心商圈,這種情況一般只發生在超大型城市中,例如北京就可以在一定時間內擁有西單和王府井兩個核心商圈,但是,在一般大中型城市中,因為消費者和購買力有限,客觀只需要一個核心商圈,這也許是福州市除了東街口商業區域以外,其它區域客觀上屬于次級商圈,即使這個區域的大型商場在軟硬件各個方面與核心商圈的大型商場完全一樣,由于位置上的差異,客觀環境使它們很難以核心商圈的大型商場一樣進行市場定位,消費者的數量和消費水平使其難以維持著較高級的經營項目和較商級的經營環境。

次級商圈是指核心商圈外圍的商業區,它一般擁有著該經濟區域20%左右的顧客,顧客較分散;邊緣商圈是指痊于次級商圈外圍的商業區,其擁有顧客的比例低于次級商圈,一般來說,非核心商圈商業密度相對較小,其商場宜適合建立經營挑選性不強、檔次相對較低的商業物業,除非該商圈聚集了數量較大的特別消費者群體,例如北京的燕莎商業城,周圍聚集了大量的外國人、白領等階層,經營者善于經營,入市的時機也好,北京的公交系統發達,是成功的典型。

十分清楚,核心商圈、次級商圈和邊緣商圈的客流量、營業額是依次遞減的,其商業特業的價格必然由高到底。例如:福州市以東街口百貨市場為中心由西向東延伸,東街、東大路的商業物業就比較典型,商業物業的價格、商場的裝修情況、經營項目的檔次等都可以畫出一條逐漸下降的曲線,如果在東大路上開設較高級的百貨商店,客觀的困難就會相應增大。

在進行商業物業的房地產開發中,商圈的飽和,意味這個商圈內競爭達到了白熱,顧客被嚴重分流,資源的利用效能相對下降,經營環境欠佳,商業物業的收益也欠佳,從而使商業物業的價格也相應下降。

測量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數,其公式為:

IRS=(C*RE)÷RF

其中:
IRS為飽和度指數;
C為顧客總數;
RE為每一位顧客的平均購買額;
RF為商圈內商場的營業面積。

假設某年福州某商圈的商場每平方米平均營業額10996元,顧客為350萬人,全年人平均購買5000元,現有商業物業為110萬平方米,那么該商圈的飽和指數:

(350*5000)÷110=15909元/平方米

那么,該商圈每平方米的營業額與正常水平相差近5000元,說明該商

圈的商業物業已經飽和了,商業物業的價格不一定只升不降。

當然,福州市和我國大多數城市一樣,就業壓力巨大,開辦商業是一個在技術、資金等方面比較容易的經濟活動,使我國許多城市的商業物業,特別是治街的一樓小型店面形成了一種特殊供求關系,即使在很多商業物業門可羅雀的情況下,仍然具有一個特別的需求支撐,購買新開發的商業物業,以使自己就業,常常是一個新開發的小區,其入住率很低的時候,其沿街店面已經熱熱鬧鬧地全部開張了,相信這種需求也是有一個度的。

另外,由于我國城市建設方面還不夠完善,使一個商圈內可以密密麻麻地開發商業物業,沒有顧客的休息區域,沒有綠化區,也沒有美化設施,這是使核心商圈內商業物業超過飽和指數的重要原因;一條商業街的長度也是有要求的,一條商業街超越了人勞累的程度,也會影響商業物業的經營效果。

篇2：商業物業供求商圈理論

在計劃經濟生產方式中,社會個體的經濟行為實際上是由于政權力來決定的,所以在這種生產方式中,社會經濟的運行由一個看得見的手,制成了一個固定的軌道,社會經濟個體被強制在這個軌道中運行,盈利還是虧損都由這只看得見的手通包,所以,經濟規律在計劃經濟的生產方式中幾科不能明顯直接地起作用。

在市場經濟生產方式中,資源的配置權力屬于市場,經營者根據市場自己決定自己的行為,經濟規律現實地充當大家的游戲規則,誰好誰干,誰生誰死,一切都由市場來決定,經濟規律十分直接顯現地起作用。例如:我國gg開放以后,商業物業在我國的變化就顯示了經濟規律的作用,無論是北京的亞細亞等大型商場的倒閉和難以為繼,還是我們福州市一些商場的關門、冷清、不停地更換經營項目等,種種現象都蘊涵著經濟規律。

在目前這種市場供求狀況下,面對不停推出的商業物業和正在開發的商業物業,我們向大家介紹一種判斷商業物業供求狀況的理論——商圈理論。

商圈也稱購買圈、商勢圈,是指在一定經濟區域內,以商場或商業區為中心,向周圍擴展形成輻射力理,對顧客吸引所形成的一定范圍或區域。

商圈根據在經濟區域中的地位,可以區分為核心商圉、次給商圈和邊緣商圈。

一磐在核心商圈內,包括一些本區域重要的大商場和以這些大型商場為核心的小型商場,核心商圈一般占據該經濟區域顧客總數的60%-70%,每個顧客平均購買額的也最高。當然,一個城市可以擁有一個以上的核心商圈,這種情況一般只發生在超大型城市中,例如北京就可以在一定時間內擁有西單和王府井兩個核心商圈,但是,在一般大中型城市中,因為消費者和購買力有限,客觀只需要一個核心商圈,這也許是福州市除了東街口商業區域以外,其它區域客觀上屬于次級商圈,即使這個區域的大型商場在軟硬件各個方面與核心商圈的大型商場完全一樣,由于位置上的差異,客觀環境使它們很難以核心商圈的大型商場一樣進行市場定位,消費者的數量和消費水平使其難以維持著較高級的經營項目和較商級的經營環境。

次級商圈是指核心商圈外圍的商業區,它一般擁有著該經濟區域20%左右的顧客,顧客較分散;邊緣商圈是指痊于次級商圈外圍的商業區,其擁有顧客的比例低于次級商圈,一般來說,非核心商圈商業密度相對較小,其商場宜適合建立經營挑選性不強、檔次相對較低的商業物業,除非該商圈聚集了數量較大的特別消費者群體,例如北京的燕莎商業城,周圍聚集了大量的外國人、白領等階層,經營者善于經營,入市的時機也好,北京的公交系統發達,是成功的典型。

十分清楚,核心商圈、次級商圈和邊緣商圈的客流量、營業額是依次遞減的,其商業特業的價格必然由高到底。例如:福州市以東街口百貨市場為中心由西向東延伸,東街、東大路的商業物業就比較典型,商業物業的價格、商場的裝修情況、經營項目的檔次等都可以畫出一條逐漸下降的曲線,如果在東大路上開設較高級的百貨商店,客觀的困難就會相應增大。

在進行商業物業的房地產開發中,商圈的飽和,意味這個商圈內競爭達到了白熱,顧客被嚴重分流,資源的利用效能相對下降,經營環境欠佳,商業物業的收益也欠佳,從而使商業物業的價格也相應下降。

測量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數,其公式為:

IRS=(C*RE)÷RF

其中:
IRS為飽和度指數;
C為顧客總數;
RE為每一位顧客的平均購買額;
RF為商圈內商場的營業面積。

假設某年福州某商圈的商場每平方米平均營業額10996元,顧客為350萬人,全年人平均購買5000元,現有商業物業為110萬平方米,那么該商圈的飽和指數:

(350*5000)÷110=15909元/平方米

那么,該商圈每平方米的營業額與正常水平相差近5000元,說明該商

圈的商業物業已經飽和了,商業物業的價格不一定只升不降。

當然,福州市和我國大多數城市一樣,就業壓力巨大,開辦商業是一個在技術、資金等方面比較容易的經濟活動,使我國許多城市的商業物業,特別是治街的一樓小型店面形成了一種特殊供求關系,即使在很多商業物業門可羅雀的情況下,仍然具有一個特別的需求支撐,購買新開發的商業物業,以使自己就業,常常是一個新開發的小區,其入住率很低的時候,其沿街店面已經熱熱鬧鬧地全部開張了,相信這種需求也是有一個度的。

另外,由于我國城市建設方面還不夠完善,使一個商圈內可以密密麻麻地開發商業物業,沒有顧客的休息區域,沒有綠化區,也沒有美化設施,這是使核心商圈內商業物業超過飽和指數的重要原因;一條商業街的長度也是有要求的,一條商業街超越了人勞累的程度,也會影響商業物業的經營效果。

篇3：商業地產運作核心是招商

　　商業地產運作的核心是招商

　　最近一直在和一位業界的朋友爭論，原因是對商業地產的運作有不同的理解。因為理解不同，導致商業地產的操作模式不同，自然也會有不同的結果。結果中的一種情況：招商先行或租售并舉，這種情況下商業物業一般會升值；另外一種情況：只售不租或先售后招商，往往導致商業物業貶值，招商難度加大，開發商失去招商主導權，業主和入住商家無法得到期望的投資回報。

　　所以天津的馮新總經理，將商業地產的操作模式分為二派：一派是殺雞取蛋型，另外一派是養雞生蛋型。

　　我認為不管是哪種形式，都應該以“招商”作為商業地產的核心?！爸灰啼伳艹鲎?，在運營，它就具備升值的可能，從而做到“進可攻，退可守”的理想境地?！斑M”就是可以“帶租約銷售，”“退”就是先持有,后尋機再售，或尋求上市、REITS、或信托?！边@是我在各種場合講的對招商的理解。下面是招商與銷售過程中應把握的幾個原則：

　　一、招商難度遠大于銷售，傭金上要有側重。

　　在實際操作中，很多一線的“置業代表”往往青睞銷售。為什么呢？因為銷售后回款，他便可領取很高的傭金，而且這個過程很簡單，大多適用于投資客，這類業主的特點大多是不太懂商業運營，而追求投資回報。在實際操作中，只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置，以及區域大概租金，合同就可以鑒定了！某種程度上，開發商的銷售員比投資業主更專業！

　　而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區域租金和租賃的商業條款，租賃合同中對租金、物業費、空調費、取暖費、停車費、消防手續、裝修手續、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區經理、地區總經理、甚至商業總部總經理，其要親自察看區位、房型，以及合同條件，然后才會確定。甚至這些高級職位的人，可能會親自參與談判。這時，開發商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業。這個談判過程很長，難度也很高，有時十幾個條件中，只要一個條件談不攏，或者電力供應、結構形式、或物業服務內容有爭議，就談不成。

　　所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和傭金上，要有所側重。

　　二、招商人員在數量上要多于銷售人員，要保持相對穩定。

　　對銷售人員，很多項目實行“末位淘汰制”，但對于招商人員，由于談判周期長、難度高、專業性強，所以要求人員相對穩定，講究“跟蹤”，不是“一促而就”的急于求成。項目招商人員，一般按業態分工，人員數量，應該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長，考核標準也要針對招商技能和專業性及責任心三方面。

　　三、招商要善于借助專業招商機構

　　在招商過程中，開發商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業招商機構，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進作用。通過實際經驗，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到決定性作用。

　　實際工作中，可以在招商部門中，專門設置代理行（中介）管理組，負責與之鑒定合作合同，和與其所帶領的商戶的談判對接，這樣，往往起到“借船出?！钡闹匾饔?。

　　四、帶租約銷售，是大多數開發商接受的商業地產運營形式

　　在商業地產開發過程中，除了上市公司，或者極少數對資金要求不高的開發商外，大多數對現金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關系。

　　既然是商業地產運營的核心是招商，公司又要求營銷部門回款，那就出現了“帶租約銷售”這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問題。

　　“帶租約銷售”就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高，尤其是對營銷總監，要求其比較全面，妥善處理好租房與業主的關系。

　　綜述:和朋友的爭論，是一種善意的爭論，是在不同的操作手法上，對商業地產的不同理解而形成的。我只是希望，通過有益的爭論，雙方能夠學習對方的長處，讓更多的商業地產開發商走出“租和售”的怪圈，成為成熟的商業地產開發商。