商業樓盤概念
1.零售:是一種交易形式,可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業活動環境,使消費者從零售商店里獲得消費品及其與消費品有關的無形服務的滿足,它直接關系到居民的生活質量和生活方式,是社會資源分配的一個重要階段--也是最后階段。
2.零售戰略:是零售商打算如何集中其資源來達成其目標,確定其主要服務于哪些顧客和將提供什么樣的商品和服務,并建立和保持競爭優勢的系統性謀劃。具體上它包括企業使命目標,競爭對手分析,顧客的細分、定位,商店的選址,服務策略,與供貨商的關系,信息管理和分銷系統,低成本經營,以及零售活動組合等等。
3.商圈:是指零售店以其所在地點為中心,沿著一定的方向和距離擴展,吸引顧客的輻射范圍,簡單的說,也就是來店顧客所居住的地理范圍。
4.全過程商品管理:是指一個零售商從分析顧客的需求入手,對商品組合、定價方法、促銷活動,以及資金使用、庫存商品和其它經營性指標做出全面的分析和計劃,通過高效的運營系統,保證在最佳的時間、將最合適的數量、按正確的價格向顧客提供商品,同時達到既定的經濟效益指標。
5.市場化經營 商場化管理:指采取"整體規劃、招租經營、統一管理、自收自付",各柜相對自主經營,并以規范化的商場管理形成專業特色的經營管理模式。
6.精細化管理:是以"精確、細致、深入、規范"為特點的全面化的管理模式。全面化是指精細化管理的思想和作風貫徹到整個企業的所有管理活動中。精細化管理包括:精細化的操作、精細化的控制、精細化的核算、精細化的分析、精細化的規劃。
7.購物中心交通規劃:購物中心交通規劃分為兩部分,一部分是周圍道路把交通引入購物中心,另一部分是購物中心自身用地范圍內的交通組織和規劃,以及建筑內部的人流組織。
8.購物中心的人流
購物中心的步行人流分為兩種:一種是從停車場到購物中心的運動;另一種是從購物中心到購物中心的運動。
9.購物中心的交通
購物中心的車流包括購物車流、貨運車流和公共交通車流。交通組織的原則是分流,讓購物交通和后勤貨運交通各行其道。
10.一次商裝:指商場為其所經營的各種業態提供基礎的物業基礎、條件及硬件環境,主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。
11.二次商裝:指以一次商裝為基礎,為展示品牌和商品形象,按照商場要求的標準,進行的二次裝飾裝修,主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。
12.水平交通:是指同一水平面或樓層內的通道。
13.垂直交通:是指不同標高空間或樓層的垂直聯系如樓梯、電梯和自動扶梯。
14.劃分防火分區:在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區域的防火技術措施。
15.劃分防煙分區:是通過設置擋煙設施將煙氣控制在一定范圍內,以便用排煙設施將其排出,保證人員安全疏散,消防撲救工作順利進行。
16.購物空間:購物空間是在整個空間中,由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進銷售活動的現場。
17.交通空間:包括商場內的通道、樓梯、自動扶梯及電梯,其位置、數量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達購物場所,又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。
18.商品展示空間:從常規的柜架到地臺、墻面及空中掛件,展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用,創造出視覺焦點。
19.服務空間:是商品銷售的輔助空間,如:試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。
20.休閑空間:為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地,點綴以綠化小品,既滿足了顧客的需求,也促進了消費。
21.柜臺:柜臺是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設備,柜臺或全部用于展示商品,或上部展示商品,下部用于貯藏。
22.貨架:貨架是營業員工作現場中分類分區地陳列商品并少量儲存商品的設施。
23.租賃商鋪:產權人將一定時間內的商鋪使用權與承租人交易,取得或分時段取得現金收益;對承租人而言,承租人用現金或分時段的租金付出取得一定時間內的商鋪使用權利。
24.轉租商鋪:商鋪最終使用人并非與商鋪權利人直接建立租賃關系,而是通過轉租人取得使用商鋪的權利,商鋪最終使用人與轉租人發生權利、義務關系。
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nbsp;25.關系營銷:是指企業與消費者、分銷商、零售商和供應商建立一種長期、信任、互惠的關系,而為了要做到這一點,企業必須向這些個人和組織承諾和提供優質的產品、良好的服務以及適當的價格,從而與這些個人和組織建立和保持一種長期的經濟、技術和社會的關系紐帶。26.滲透營銷:是一種與顧客之間的溝通,這種溝通就是走進顧客的世界,從他們的角度出發的一種互動的交流,使自己和顧客的目標逐漸一致,達到統一。
27.誠信營銷:是在市場營銷活動中,企業和消費者始終堅持信息對稱原則,企業誠實經營,保證營銷活動的公開、公平與公正,以維護和增進全社會和人民的長遠利益,以求得企業的長期發展。
28.營銷創新:是根據營銷環境的變化情況,并結合企業自身的資源條件和經營實力,尋求營銷要素某一方面或某一系列的突破或變革的過程。
29.項目運營組:指根據項目運作需要,合理配備經營、管理、營銷、物業等各方面專家人員組成專門負責項目,進駐項目現場,負責項目各周期的具體工作的運營團隊。
30.專家顧問團:指根據項目運作需要,組成經營、管理、營銷、物業等各方面的顧問專家團隊,從外圍對項目組進行指導、監督,以保證項目正常、順利、良好的運營。店面:是商店建筑物本身的整體物質面貌,包括商店招牌,入口處、櫥窗、商店規模及高度、建筑材料等內容。是商家通過門面向消費者呈現最基本的形象。
31.系列廣告策略:就是預定的時間里連續發布由統一設計形式或內容的系列廣告,以加深廣告印象增強廣告效果。
32.商鋪:經營者為顧客提供商品交易、服務或感受體驗的場所。
33.商業街商鋪:商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式,其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。
34.市場類商鋪:在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇中的店鋪位。
35.社區商鋪:指位于住宅社區內的商用鋪位,其經營對象主要是住宅社區的居民。
36.住宅底層商鋪:指位于住宅建筑底層(可能包括地下1、2層及地上1、2層,或其中部分樓層)的商用鋪位。
37.百貨商場、購物中心商鋪:指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。
38.商務樓、寫字樓商鋪:指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓里面用于商業用途的商業空間。
39.交通設施商鋪:指諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪,以及道路兩側各類中小型商鋪。
40.商鋪投資:指進行商鋪購買、租賃的行為。
41.商鋪投資回收周期:指商鋪投資者以一次資本投入,然后在長期租賃經營中回收投資的時間跨度。
42.轉租:指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式,目的也不是為了自己經營,而是為了出租的投資方式。
43.物流中心:是公司優化分銷渠道、完善分銷網絡、進行業務重組的結果,同時也是第三方物流理論得到應用的產物。
44.SP:Sales Promotion,中文翻譯即銷售促進或營業推廣、銷售推廣。指在給定的時間和預算內,在某一目標市場中所采用的能夠迅速產生激勵作用,刺激需求,達成交易目的促銷手段和措施。
45.價格折扣策略:挑戰者的一個主要進攻策略是以較低的價格向顧客提供與市場領導者相類似的產品。
46.廉價產品策略:用很低的價格向顧客提供質量普通或質量不高的產品和服務。
47.聲望策略:市場挑戰者可以開發出比市場領導者品質更優的產品,并且標定更高的價格。
48.產品繁衍策略:挑戰者可以通過推出大量不同式樣的產品,向顧客提供更多的選擇來追逐領導者。
49.集客:指為商業經營的目的而針對消費者生活需求,充份利用商業設施,最大限度地吸引消費者,使他們有計劃地在此消費金錢及時間。
50.市場定位:是指為使產品在消費者心目中相對于競爭產品而言占據清晰、特別和理想的位置而進行的安排。
51.營銷組合:是指企業為了在目標市場制造它想要的反應而混合采用的一組可控制的戰術營銷手段。
52.市場營銷實施:是指為實現戰略營銷目標而把營銷計劃轉變為營銷行動的過程。
53.市場營銷控制:包括估計市場營銷戰略和計劃的成果,并采取正確的行動以保證實現目標。
55.形象差異化:即企業實施通常所說的品牌戰略和CI戰略而產生的差異。
56.市場差異化:指由產品的銷售條件、銷售環境等具體的市場操作因素而生成的差異。大體包括銷售價格差異、分銷差異、售后服務差異。
57.市場細分:是根據消費者對產品不同的欲望與需求,不同的購買行為與購買習慣,把整體市場分割成不同的或相同的小市場群,分為"異質市場"和"同質市場"
58.同質市場:是指消費者對產品的需示大致相同,如消費者對大米、食鹽等的需求差異極小。
59.異質市場:指消費者對產品的需求差異很大,如不同的消費者對服裝的質量、款式、花色品種、價格等需求差異性很大。
60.產品定位:這種定位是針對產品屬性而言,是營銷者在目標市場上為本企業產品確定一個恰當的位置,用以標識自己的產品,以示區別于競爭者的產品。
61.價格定位:指營銷者把產品、服務的價格定在一個什么樣的水平上,這個水平是與競爭者相比較而言的。
62.品牌定位:是以產品定位為基礎的品牌訴求方式。
63.促銷定位:促銷定位有兩層含義:一層是促銷方式的選擇定位,即人員推銷、營業推廣、廣告、公共關系等方式的選擇及其組合;另一層含義是在選擇了特定的促銷方式后,又怎樣確定實現這個方式的具體手段或媒體。
64.營銷戰略定位:就是通過規劃,制定企業發展的宗旨、目標,使企業的資源和能力與不斷變化著的營銷環境相適應的過程,這種定位表現為制定一個企業營銷的長期性、全局性、方向性的動態發展規劃。
65.區別營銷:是指公司根據不同顧客、品牌特點,利用差異化策略,抓住一部分高利潤消費者,與他們建立更多的信賴和忠誠,銷售一小部分高利潤消費者的產品。
66.定制營銷:是指根據顧客的個性特點和差別化需求,為顧客"量體裁衣",提供差別化需求商品和服務需求。
67.一對一營銷:是針對不同顧客的性質及購買經驗,"一對一"地提供個人化商品和服務。
68.撇脂定價法則:是將新產品價格定得較高,盡可能在產品壽命周期之初賺回最大利潤。
69.犧牲商法:指通過部分商品的低價賠本銷售來擴大企業的知名度,留給消費者深刻的企業形象和商業信譽,從而達到招徠顧客、留住回頭客,實現整體經營利潤最大化的營銷手法。
70.無縫營銷:為了提高整條營銷渠道的服務質量,從而為消費者創造更有價值的服務,營銷渠道中的各成員組織打破原有的組織邊界,在多層面的基礎上相互協作,就如同在職一個企業的團隊中一樣工作的營銷方法。
71.越軌營銷:是在不違規的情況下通過假裝無知、制造危機、無事生非、小題大做、故弄玄虛、異想天開等行為,制造轟動性社會效應,用最小的投入,為企業和產品贏得揚名的機會。
72.直效營銷:是營銷者不受傳統營銷通路的限制,通過媒體直接與顧客溝通,進而產生互動式的反應或交易。
73.實時營銷:是指企業在經營過程中,把消費者當作伙伴,利用現代發達的信息技術,經常性地與消費者進行對話,直接了解消費者的需求意圖,讓消費者積極參與到商業企業經營、管理、服務等活動中來,從而縮短消費者與商業企業間的距離,取得營銷的成功。
74.商業組織體系建設
根據商業企業的市場環境、物業狀況、業態定位、市場定位和企業目標等,進行管理的組織架構、部門的職能劃分、崗位設計、定崗定編、定職定責。
75.商業制度體系建設
根據不同商業企業的管理的特點和需要,制定商業企業的各項規章制度和管理辦法,有效地控制和管理商業企業的各個崗位、程序、環節和各方面的工作,確保管理的有序、規范。
76.商業流程設計
對現代商業的商品流、票據流、資金流、信息流進行合理地設計,確保流通環節的簡潔、規范和通暢。
77.商業招商招租
為商業企業提供主力店、次主力店、國內外品牌的招商、精品店鋪招商及配套功能區的招商。
78.商業經營管理
根據不同商業項目的規模、業態和定位,導入我們自主開發的商業管理模式,對商業項目進行全面、有效的經營管理。
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9.商業營銷策劃根據商業企業的市場競爭狀況和經營狀況,進行商業營銷戰略設計、策略制定、廣告及營銷推廣方案的實施,進行文化營銷、服務營銷、CS整合營銷。
80.商業管理診斷
針對商業企業在不同的管理階段存在的問題進行調查分析、診斷研究并提供問題解決方案、管理模式設計、管理升級。
81.消費市場調查
對商業項目所在的社會經濟發展狀況、商業經營及競爭狀況、居民的購買力及消費水平、商品品牌資源及人們的消費行為進行專業的市場調查,為商業項目的功能規劃、業態定位、市場定位、以及為企業的經營策略、發展戰略提供依據。
82.品牌代理
為國內外知名品牌制定品牌拓展計劃、推廣計劃,進行品牌形象設計,提供國內、外知名品牌的銷售管理或代理服務。
83.商業連鎖發展規劃
研究各類業態的商業連鎖發展趨勢,結合國內實際情況,建立各類專業連鎖店的標準化設計和規范運作體系。
84.商業市場調查
對商業市場的競爭狀況、商業經營、各商場的商品布局、物業現狀進行全面的專業調查,并提交專業的市場調查報告,有效地指導商業項目的業態及市場定位和規劃設計。
85.功能規劃設計
根據商業企業的整體規模、市場現狀、開發目標,進行項目的功能定位、功能布局以及各功能項目的關聯性控制。
86.商業業態定位
根據當地的市場條件和商業項目的規模、面積、物業現狀,進行業態定位及市場定位,科學的確定項目的經營形態和目標市場。
87.樓層定位
根據商業項目的面積、形狀、層數,合理確定各樓層的商品經營類別、面積、區位,確定各樓層服務設施的配套及分布。
88.動線設計
對商業企業的客流動線、物流動線、人流(員工)動線、車流交通進行平面和立體的設計。
89.環境設計
對商業企業的室內共享空間、燈光效果、商業氛圍、購物環境以及外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進行設計和咨詢。
90.一次裝修咨詢
對商業項目一次裝修中的天、地、柱、墻、暖通、給排水、強電、弱電、消防、安防、廣播、配套設施方面的設計、建設進行顧問咨詢。
91.二次商裝指導管理
對二次商裝過程中的柜臺、貨架、壁柜、LOGO、燈光、道具等進行標準設計、專業指導和規范管理。
篇2：商業地產概念密碼認識
商業地產概念密碼的認識
商業地產新概念有如溫泉水泡似地層出不窮、前赴后繼地涌出，給許多人留下了無限的想象空間。尤其是形形色色的商鋪投資者和商鋪經營戶。幾乎每一個商業地產新概念的推出，都在不同程度上吊起相當一部分人的胃口。
然而，對這些商業地產新概念，所有人的認知程度并不同，不少人稀里糊涂地成了概念地產的跟風族。
反過來，概念地產跟風族的非理性投資，又使一些本來就對商業地產半知半覺的開發商熱情倍增。開發商對商業地產新概念的圖騰式膜拜，已使我國商業地產開發遭遇前所未有的困境，已引發國家有關部門針對城市商業地產開發出臺一系列針對性政策。
不妨讓我們共同來認識一下商業地產新概念。
概念先行
真正讓商業地產處處揚名的，是一個至今說起來仍叱咤風云的新概念：ShoppingMall，中文譯名叫“摩爾銷品茂”?，F在還用得著解釋什么是ShoppingMall了嗎？差不多只有賣雞蛋賣小菜的生意人不知道了。
概念先行，ShoppingMall概念讓一代中國人重新認識商業地產投資開發、營銷策劃、招商銷售、經營管理均需要有一整套的規劃與決策支持。
概念先行，ShoppingMall概念也讓相當一部分房地產開發商認為：如果住宅不好做，你就做Mall吧?，F在做摩爾，就好比往地里種金子，幾天就長一茬金。
于是乎，大江南北，“商業廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗商場”、“泛商業Mall”、“動力型Mall”……粗略統計一下，以Mall為核心開發理念的商業地產概念多達60余種。
如果說ShoppingMall是特大型城市和大型城市概念先行的商業地產開發的先驅，那么在大中城市里，批發市場的升級換代成了當地商業地產新概念的先驅。
從廣州到北京，從上海到重慶，回過頭來再看看鄭州、合肥，“商貿城”、“商城”、“商品城”、“品牌批發城”、“專業批發商”、“一級批發市場”、“綜合性批發市場”……新概念借老概念脫胎換骨，老概念借新概念煥發青春。
概念，已成為商業地產開發商眼里的“金餑餑”。概念先行也已成為商業地產開發商啟動項目投資、招商銷售大滿貫的大前提。在這種情況下，概念先行便成為理所當然的事情了，幾種引人注目的現象像傳染病一樣在不同的商業地產開發商之間傳播開來。
一、概念一招致勝，先是孤軍深入“概念”險境，期待置死地而后生，絕處逢生，概念發出超常影響力，一舉扭轉敗局。
二、概念聯排疊加，一個項目，一大堆概念，大概念聯排小概念疊加，期待每個概念都發揮影響力，結果如十八般兵刃樣樣精通的武狀元，關鍵時候面對處境竟不知使用何種兵器為好。
三、概念就是市場，這個概念在這個城市是個市場空白，填補這個市場空白，也就爭取了這個城市的市場，也不論填補這類遠期市場空白是需要付出時間的代價的。
四、概念就是概念，建筑就是建筑，商鋪就是商鋪，概念是為了做廣告，建筑是為了做項目，商鋪是為了掙利潤。商鋪賣完了，利潤回收了，項目完成了，廣告不打了，概念泡湯了。
概念認識
同樣是Mall，為什么不同的開發商冠以不同的商業地產概念？什么“動力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業Mall”……
同樣是服裝專業批發市場，為什么不同的發展商會給她貼上不同的標簽呢？什么“服裝城”、“品牌服裝城”、“品牌服裝批零市場”、“一級服裝批發市場”……
誰也不難發現，不同的商業地產概念標簽，實際上傳遞著不同的商業地產開發信息。商業地產開發商之所以選擇不同的商業地產概念，是希望藉此尋找能打動商鋪投資戶和經營戶并讓他們產生租售沖動的“核心差異信息”。也就是說，只有承載商業地產項目與競爭項目“核心差異”的信息才能成為商業地產新概念。
一般而言，構成商業地產核心差異的信息因子有以下幾種：
一、市場定位。不同的市場定位決定不同的商業地產概念，相同的市場定位可以在市場細分中找到不同的商業地產概念。
二、地理位置。商業地產對人口聚集與購買力集中的要求高于任何一種形態的地產。從某種意義上說，選址對商業地產概念的形成起相當大的決定作用。
三、交通系統。人流、商流、物流依賴的是完善的外部交通體系和內部動線設置，商業地產新概念選擇考慮交通因素成功幾率更大。
四、建設規模。項目的建設規模與商業地產概念的對稱性能增強商業地產概念的影響力，10000平米主推“大賣場”概念人家相信，要說這是ShoppingMall，可能明天你就要掏錢給人補牙。
五、建筑型態。不同體量的商業地產開發支撐不同的商業地產概念，不同的建筑型態又對不同的商業地產概念產生一定影響力，不同的商業地產概念又對不同形態的商業地產提出不同要求。
六、經營結構。商業地產項目的租賃比例、主力店與次主力店及組合店的搭配，不同業態與業種的配備，是商業地產概念形象豐滿的具體要求。
七、物業管理。商業地產項目從最低形態到最高形態，是項目管理由混合狀態向專業狀態不斷蛻變的過程。越是高級型態，物業管理的專業化、系統化程度越高。商業地產概念落地便愈精細化、明朗化。
八、商脈源流。商氣的凝集是商幫形成的基礎，不同地域、不同商幫、不同的產業支撐，對商業地產概念的形成起著無可替代的聚集作用。
九、市場推廣。商業地產概念的形成，不是簡單描述，而是系統定位后，強勢推廣。正因為他承載的是商業地產項目的核心差異，更應該用強勢推廣手段使這種差異顯性化，使概念差異化加大。
概念采購
成熟的商業地產概念只能從市場中來，應該是區域性市場資源配置的最好表現。義烏小商品批發市場之所以成為全國聞名的小商品市場，就是義烏的政策資源、產業資源、市場基礎設施、區域商戶經營能力、市場組織與管理能力等資源合理配置后才誕生的。
這是商業地產概念采購的主要來源。
套用一句俗語，男怕選錯行，女怕選錯郎，叫做：商怕選錯“行”，住怕選錯“房”。這里所說的商業地產概念的“行”就是行業資源。
商業地產概念采購的第二個來源是市場細分。
相信大家都玩過這樣一個游戲，隨手摘下一棵樹枝，然后以每說一句“我想你”，“我不想你”來淘汰一片樹葉，以最后剩下的樹葉來決定“我想你”還是“我不想你”。
市場細分的結果雖然不會這么荒唐，但其具體操作過程倒與此有相同之處。我們可以把概念采購放在“市場樹”上來處理，每次以充分的市場考量來淘汰一片不適于商業地產開發的“樹葉”，一步一步分級分層淘汰，我們便能找到適合自己開發的較為準確的商業地產概念。因為這個“
淘汰”過程實際上就是一個不斷整合資源，優化組合資源做出綜合判斷的過程。商業地產概念采購的第三個來源是國際視野。
按照西方商業業態的發展規律與人均GDP的關系，當一個國家和地區的GDP在1100美元以下，城市化水平在25%以下時，商業處于農業經濟相匹配的原始狀態；當人均GDP從1100到2000美元，城市化在45%以下時，商業形態出現第一次升級，百貨商場、商業街、批發市場等傳統商業取代了農業時代的廟會、地攤、集貿市場，商品為工業化下的城市生活提供基本保障；當人均GDP從2000到4400美元時，商業形態開始出現質的飛躍，多樣化、規?；默F代商業應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當人均GDP在4400美元以上，城市化70%以上，超越商業范疇的廣義商業如ShoppingMall、旅游地產、商務地產、物流等綜合商業開始涌現，這一代商業成為推動城市發展和區域進步的新動力。
中國人均突破1000美元，在國際視野中尋找商業地產概念完全可以參照國情對其相應體系作一定考量。在全球經濟一體化進程中，國際商業地產概念的引進完全成為可能，像CBD、ShoppingMall這些舶來的商業地產概念便是例證，接下來的事情便是找到適合中國發展的CBD模式和ShoppingMall開發模式，改變完全模仿或完全反對這兩種極端的概念采購方式。
概念落地
商業地產概念只有經過實踐檢驗在實踐中得到落實以后才能真正凸現概念存在的價值。鞋合不合腳，穿穿試試便知道了。
商業地產概念的前期勘定，一定要考慮：
一、這個概念有市場嗎？有市場，市場容量有多大？
二、這個概念有前途嗎？概念是否符合商業發展趨勢？
三、這個概念有魅力嗎？對目標客戶有多大的吸引力？
四、這個概念有價值嗎？多大的投入能發揮其潛在價值？
如何判斷商業地產概念是否有市場、有前途、有魅力、有價值呢？從東莞的第一國際Mall到北京的百榮商城，從上海的東方到廣州的天河，成熟的商業地產概念，基本上都具有以下四個特性：
一、市場適應性，概念性商業地產不要只停留在概念的表象上，應該按明確概念鎖定的目標市場，目標投資戶和經營戶，對市場前景作正確的判斷和理性分析。
二、資源稀缺性，概念性商鋪一旦確立，應設定壁壘，防范追隨者的市場干擾，同時也要有效避免競爭對手的資源攔截。
三、可延伸性，概念性商業地產要不斷給人留下無窮的想象空間，因此把握概念推廣的節奏和火候，以概念的顯性化來不斷延伸概念。
四、穩定性，概念性商業地產由于其價值體現需要一個過程，在這個過程中，可以對概念作SWOT分析，逐步完善豐富，并保持相對穩定性。
值得一提的是，商業地產概念落地需要注意幾種趨向：
商業地產概念是萬能的嗎？不是的。成熟的商業地產概念只能明確地表述項目的核心差異信息。要讓這些信息發揮其潛在的市場價值，還需要一定的營銷方法及其它相關市場資源的配合。這就是為什么一些商業地產項目招商很成功，而經營管理卻每況愈下的原因。
商業地產概念要因地制宜，不能照抄照搬?？春贾菟募厩嘧龅暮?，便搞一個安徽“四季青”，看上?！皷|方”經營成功，也要把東方的概念克隆過來，其結果只能讓人貽笑大方。
商業地產概念切忌過分炒作，一些商業地產項目開發不把心思放在項目運作上，卻在概念炒作上鉚足勁想出奇制勝，這樣只能事倍功半。
篇3：商業地產概念認識
商業地產概念的認識
商業地產新概念有如溫泉水泡似地層出不窮、前赴后繼地涌出，給許多人留下了無限的想象空間。尤其是形形色色的商鋪投資者和商鋪經營戶。幾乎每一個商業地產新概念的推出，都在不同程度上吊起相當一部分人的胃口。
然而，對這些商業地產新概念，所有人的認知程度并不同，不少人稀里糊涂地成了概念地產的跟風族。
反過來，概念地產跟風族的非理性投資，又使一些本來就對商業地產半知半覺的開發商熱情倍增。開發商對商業地產新概念的圖騰式膜拜，已使我國商業地產開發遭遇前所未有的困境，已引發國家有關部門針對城市商業地產開發出臺一系列針對 性政策。
不妨讓我們共同來認識一下商業地產新概念。
概念先行
真正讓商業地產處處揚名的，是一個至今說起來仍叱咤風云的新概念：Shopping Mall，中文譯名叫“摩爾銷品茂”?，F在還用得著解釋什么是Shopping Mall了嗎？差不多只有賣雞蛋賣小菜的生意人不知道了。
概念先行，Shopping Mall概念讓一代中國人重新認識商業地產投資開發、營銷策劃、招商銷售、經營管理均需要有一整套的規劃與決策支持。
概念先行，Shopping Mall概念也讓相當一部分房地產開發商認為：如果住宅不好做，你就做Mall吧?，F在做摩爾，就好比往地里種金子，幾天就長一茬金。
于是乎，大江南北，“商業廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗商場”、“泛商業Mall”、“動力型Mall”……粗略統計一下，以Mall為核心開發理念的商業地產概念多達60余種。
如果說Shopping Mall是特大型城市和大型城市概念先行的商業地產開發的先驅，那么在大中城市里，批發市場的升級換代成了當地商業地產新概念的先驅。
從廣州到北京，從上海到重慶，回過頭來再看看鄭州、合肥，“商貿城”、“商城”、“商品城”、“品牌批發城”、“專業批發商”、“一級批發市場”、“綜合性批發市場”……新概念借老概念脫胎換骨，老概念借新概念煥發青春。
概念，已成為商業地產開發商眼里的“金餑餑”。概念先行也已成為商業地產開發商啟動項目投資、招商銷售大滿貫的大前提。在這種情況下，概念先行便成為理所當然的事情了，幾種引人注目的現象像傳染病一樣在不同的商業地產開發商之間傳播開來。
一、概念一招致勝，先是孤軍深入“概念”險境，期待置死地而后生，絕處逢生，概念發出超常影響力，一舉扭轉敗局。
二、概念聯排疊加，一個項目，一大堆概念，大概念聯排小概念疊加，期待每個概念都發揮影響力，結果如十八般兵刃樣樣精通的武狀元，關鍵時候面對處境竟不知使用何種兵器為好。
三、概念就是市場，這個概念在這個城市是個市場空白，填補這個市場空白，也就爭取了這個城市的市場，也不論填補這類遠期市場空白是需要付出時間的代價的。
四、概念就是概念，建筑就是建筑，商鋪就是商鋪，概念是為了做廣告，建筑是為了做項目，商鋪是為了掙利潤。商鋪賣完了，利潤回收了，項目完成了，廣告不打了，概念泡湯了。
概念認識
同樣是Mall，為什么不同的開發商冠以不同的商業地產概念？什么“動力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業Mall”……
同樣是服裝專業批發市場，為什么不同的發展商會給她貼上不同的標簽呢？什么“服裝城”、“品牌服裝城”、“品牌服裝批零市場”、“一級服裝批發市場”……
誰也不難發現，不同的商業地產概念標簽，實際上傳遞著不同的商業地產開發信息。商業地產開發商之所以選擇不同的商業地產概念，是希望藉此尋找能打動商鋪投資戶和經營戶并讓他們產生租售沖動的“核心差異信息”。也就是說，只有承載商業地產項目與競爭項目“核心差異”的信息才能成為商業地產新概念。
一般而言，構成商業地產核心差異的信息因子有以下幾種：
一、市場定位。不同的市場定位決定不同的商業地產概念，相同的市場定位可以在市場細分中找到不同的商業地產概念。
二、地理位置。商業地產對人口聚集與購買力集中的要求高于任何一種形態的地產。從某種意義上說，選址對商業地產概念的形成起相當大的決定作用。
三、交通系統。人流、商流、物流依賴的是完善的外部交通體系和內部動線設置，商業地產新概念選擇考慮交通因素成功幾率更大。
四、建設規模。項目的建設規模與商業地產概念的對稱性能增強商業地產概念的影響力，10000平米主推“大賣場”概念人家相信，要說這是Shopping Mall，可能明天你就要掏錢給人補牙。
五、建筑型態。不同體量的商業地產開發支撐不同的商業地產概念，不同的建筑型態又對不同的商業地產概念產生一定影響力，不同的商業地產概念又對不同形態的商業地產提出不同要求。
六、經營結構。商業地產項目的租賃比例、主力店與次主力店及組合店的搭配，不同業態與業種的配備，是商業地產概念形象豐滿的具體要求。
七、物業管理。商業地產項目從最低形態到最高形態，是項目管理由混合狀態向專業狀態不斷蛻變的過程。越是高級型態，物業管理的專業化、系統化程度越高。商業地產概念落地便愈精細化、明朗化。
八、商脈源流。商氣的凝集是商幫形成的基礎，不同地域、不同商幫、不同的產業支撐，對商業地產概念的形成起著無可替代的聚集作用。
九、市場推廣。商業地產概念的形成，不是簡單描述，而是系統定位后，強勢推廣。正因為他承載的是商業地產項目的核心差異，更應該用強勢推廣手段使這種差異顯性化，使概念差異化加大。