商業地產概念的認識

　　商業地產新概念有如溫泉水泡似地層出不窮、前赴后繼地涌出，給許多人留下了無限的想象空間。尤其是形形色色的商鋪投資者和商鋪經營戶。幾乎每一個商業地產新概念的推出，都在不同程度上吊起相當一部分人的胃口。

　　然而，對這些商業地產新概念，所有人的認知程度并不同，不少人稀里糊涂地成了概念地產的跟風族。

　　反過來，概念地產跟風族的非理性投資，又使一些本來就對商業地產半知半覺的開發商熱情倍增。開發商對商業地產新概念的圖騰式膜拜，已使我國商業地產開發遭遇前所未有的困境，已引發國家有關部門針對城市商業地產開發出臺一系列針對 性政策。

　　不妨讓我們共同來認識一下商業地產新概念。

　　概念先行

　　真正讓商業地產處處揚名的，是一個至今說起來仍叱咤風云的新概念：Shopping Mall，中文譯名叫“摩爾銷品茂”?，F在還用得著解釋什么是Shopping Mall了嗎？差不多只有賣雞蛋賣小菜的生意人不知道了。

　　概念先行，Shopping Mall概念讓一代中國人重新認識商業地產投資開發、營銷策劃、招商銷售、經營管理均需要有一整套的規劃與決策支持。

　　概念先行，Shopping Mall概念也讓相當一部分房地產開發商認為：如果住宅不好做，你就做Mall吧?，F在做摩爾，就好比往地里種金子，幾天就長一茬金。

　　于是乎，大江南北，“商業廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗商場”、“泛商業Mall”、“動力型Mall”……粗略統計一下，以Mall為核心開發理念的商業地產概念多達60余種。

　　如果說Shopping Mall是特大型城市和大型城市概念先行的商業地產開發的先驅，那么在大中城市里，批發市場的升級換代成了當地商業地產新概念的先驅。

　　從廣州到北京，從上海到重慶，回過頭來再看看鄭州、合肥，“商貿城”、“商城”、“商品城”、“品牌批發城”、“專業批發商”、“一級批發市場”、“綜合性批發市場”……新概念借老概念脫胎換骨，老概念借新概念煥發青春。

　　概念，已成為商業地產開發商眼里的“金餑餑”。概念先行也已成為商業地產開發商啟動項目投資、招商銷售大滿貫的大前提。在這種情況下，概念先行便成為理所當然的事情了，幾種引人注目的現象像傳染病一樣在不同的商業地產開發商之間傳播開來。

　　一、概念一招致勝，先是孤軍深入“概念”險境，期待置死地而后生，絕處逢生，概念發出超常影響力，一舉扭轉敗局。

　　二、概念聯排疊加，一個項目，一大堆概念，大概念聯排小概念疊加，期待每個概念都發揮影響力，結果如十八般兵刃樣樣精通的武狀元，關鍵時候面對處境竟不知使用何種兵器為好。

　　三、概念就是市場，這個概念在這個城市是個市場空白，填補這個市場空白，也就爭取了這個城市的市場，也不論填補這類遠期市場空白是需要付出時間的代價的。

　　四、概念就是概念，建筑就是建筑，商鋪就是商鋪，概念是為了做廣告，建筑是為了做項目，商鋪是為了掙利潤。商鋪賣完了，利潤回收了，項目完成了，廣告不打了，概念泡湯了。

　　概念認識

　　同樣是Mall，為什么不同的開發商冠以不同的商業地產概念？什么“動力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業Mall”……

　　同樣是服裝專業批發市場，為什么不同的發展商會給她貼上不同的標簽呢？什么“服裝城”、“品牌服裝城”、“品牌服裝批零市場”、“一級服裝批發市場”……

　　誰也不難發現，不同的商業地產概念標簽，實際上傳遞著不同的商業地產開發信息。商業地產開發商之所以選擇不同的商業地產概念，是希望藉此尋找能打動商鋪投資戶和經營戶并讓他們產生租售沖動的“核心差異信息”。也就是說，只有承載商業地產項目與競爭項目“核心差異”的信息才能成為商業地產新概念。

　　一般而言，構成商業地產核心差異的信息因子有以下幾種：

　　一、市場定位。不同的市場定位決定不同的商業地產概念，相同的市場定位可以在市場細分中找到不同的商業地產概念。

　　二、地理位置。商業地產對人口聚集與購買力集中的要求高于任何一種形態的地產。從某種意義上說，選址對商業地產概念的形成起相當大的決定作用。

　　三、交通系統。人流、商流、物流依賴的是完善的外部交通體系和內部動線設置，商業地產新概念選擇考慮交通因素成功幾率更大。

　　四、建設規模。項目的建設規模與商業地產概念的對稱性能增強商業地產概念的影響力，10000平米主推“大賣場”概念人家相信，要說這是Shopping Mall，可能明天你就要掏錢給人補牙。

　　五、建筑型態。不同體量的商業地產開發支撐不同的商業地產概念，不同的建筑型態又對不同的商業地產概念產生一定影響力，不同的商業地產概念又對不同形態的商業地產提出不同要求。

　　六、經營結構。商業地產項目的租賃比例、主力店與次主力店及組合店的搭配，不同業態與業種的配備，是商業地產概念形象豐滿的具體要求。

　　七、物業管理。商業地產項目從最低形態到最高形態，是項目管理由混合狀態向專業狀態不斷蛻變的過程。越是高級型態，物業管理的專業化、系統化程度越高。商業地產概念落地便愈精細化、明朗化。

　　八、商脈源流。商氣的凝集是商幫形成的基礎，不同地域、不同商幫、不同的產業支撐，對商業地產概念的形成起著無可替代的聚集作用。

　　九、市場推廣。商業地產概念的形成，不是簡單描述，而是系統定位后，強勢推廣。正因為他承載的是商業地產項目的核心差異，更應該用強勢推廣手段使這種差異顯性化，使概念差異化加大。

篇2：商業地產概念密碼認識

　　商業地產概念密碼的認識

　　商業地產新概念有如溫泉水泡似地層出不窮、前赴后繼地涌出，給許多人留下了無限的想象空間。尤其是形形色色的商鋪投資者和商鋪經營戶。幾乎每一個商業地產新概念的推出，都在不同程度上吊起相當一部分人的胃口。

　　然而，對這些商業地產新概念，所有人的認知程度并不同，不少人稀里糊涂地成了概念地產的跟風族。

　　反過來，概念地產跟風族的非理性投資，又使一些本來就對商業地產半知半覺的開發商熱情倍增。開發商對商業地產新概念的圖騰式膜拜，已使我國商業地產開發遭遇前所未有的困境，已引發國家有關部門針對城市商業地產開發出臺一系列針對性政策。

　　不妨讓我們共同來認識一下商業地產新概念。

　　概念先行

　　真正讓商業地產處處揚名的，是一個至今說起來仍叱咤風云的新概念：ShoppingMall，中文譯名叫“摩爾銷品茂”?，F在還用得著解釋什么是ShoppingMall了嗎？差不多只有賣雞蛋賣小菜的生意人不知道了。

　　概念先行，ShoppingMall概念讓一代中國人重新認識商業地產投資開發、營銷策劃、招商銷售、經營管理均需要有一整套的規劃與決策支持。

　　概念先行，ShoppingMall概念也讓相當一部分房地產開發商認為：如果住宅不好做，你就做Mall吧?，F在做摩爾，就好比往地里種金子，幾天就長一茬金。

　　于是乎，大江南北，“商業廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗商場”、“泛商業Mall”、“動力型Mall”……粗略統計一下，以Mall為核心開發理念的商業地產概念多達60余種。

　　如果說ShoppingMall是特大型城市和大型城市概念先行的商業地產開發的先驅，那么在大中城市里，批發市場的升級換代成了當地商業地產新概念的先驅。

　　從廣州到北京，從上海到重慶，回過頭來再看看鄭州、合肥，“商貿城”、“商城”、“商品城”、“品牌批發城”、“專業批發商”、“一級批發市場”、“綜合性批發市場”……新概念借老概念脫胎換骨，老概念借新概念煥發青春。

　　概念，已成為商業地產開發商眼里的“金餑餑”。概念先行也已成為商業地產開發商啟動項目投資、招商銷售大滿貫的大前提。在這種情況下，概念先行便成為理所當然的事情了，幾種引人注目的現象像傳染病一樣在不同的商業地產開發商之間傳播開來。

　　一、概念一招致勝，先是孤軍深入“概念”險境，期待置死地而后生，絕處逢生，概念發出超常影響力，一舉扭轉敗局。

　　二、概念聯排疊加，一個項目，一大堆概念，大概念聯排小概念疊加，期待每個概念都發揮影響力，結果如十八般兵刃樣樣精通的武狀元，關鍵時候面對處境竟不知使用何種兵器為好。

　　三、概念就是市場，這個概念在這個城市是個市場空白，填補這個市場空白，也就爭取了這個城市的市場，也不論填補這類遠期市場空白是需要付出時間的代價的。

　　四、概念就是概念，建筑就是建筑，商鋪就是商鋪，概念是為了做廣告，建筑是為了做項目，商鋪是為了掙利潤。商鋪賣完了，利潤回收了，項目完成了，廣告不打了，概念泡湯了。

　　概念認識

　　同樣是Mall，為什么不同的開發商冠以不同的商業地產概念？什么“動力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業Mall”……

　　同樣是服裝專業批發市場，為什么不同的發展商會給她貼上不同的標簽呢？什么“服裝城”、“品牌服裝城”、“品牌服裝批零市場”、“一級服裝批發市場”……

　　誰也不難發現，不同的商業地產概念標簽，實際上傳遞著不同的商業地產開發信息。商業地產開發商之所以選擇不同的商業地產概念，是希望藉此尋找能打動商鋪投資戶和經營戶并讓他們產生租售沖動的“核心差異信息”。也就是說，只有承載商業地產項目與競爭項目“核心差異”的信息才能成為商業地產新概念。

　　一般而言，構成商業地產核心差異的信息因子有以下幾種：

　　一、市場定位。不同的市場定位決定不同的商業地產概念，相同的市場定位可以在市場細分中找到不同的商業地產概念。

　　二、地理位置。商業地產對人口聚集與購買力集中的要求高于任何一種形態的地產。從某種意義上說，選址對商業地產概念的形成起相當大的決定作用。

　　三、交通系統。人流、商流、物流依賴的是完善的外部交通體系和內部動線設置，商業地產新概念選擇考慮交通因素成功幾率更大。

　　四、建設規模。項目的建設規模與商業地產概念的對稱性能增強商業地產概念的影響力，10000平米主推“大賣場”概念人家相信，要說這是ShoppingMall，可能明天你就要掏錢給人補牙。

　　五、建筑型態。不同體量的商業地產開發支撐不同的商業地產概念，不同的建筑型態又對不同的商業地產概念產生一定影響力，不同的商業地產概念又對不同形態的商業地產提出不同要求。

　　六、經營結構。商業地產項目的租賃比例、主力店與次主力店及組合店的搭配，不同業態與業種的配備，是商業地產概念形象豐滿的具體要求。

　　七、物業管理。商業地產項目從最低形態到最高形態，是項目管理由混合狀態向專業狀態不斷蛻變的過程。越是高級型態，物業管理的專業化、系統化程度越高。商業地產概念落地便愈精細化、明朗化。

　　八、商脈源流。商氣的凝集是商幫形成的基礎，不同地域、不同商幫、不同的產業支撐，對商業地產概念的形成起著無可替代的聚集作用。

　　九、市場推廣。商業地產概念的形成，不是簡單描述，而是系統定位后，強勢推廣。正因為他承載的是商業地產項目的核心差異，更應該用強勢推廣手段使這種差異顯性化，使概念差異化加大。

　　概念采購

　　成熟的商業地產概念只能從市場中來，應該是區域性市場資源配置的最好表現。義烏小商品批發市場之所以成為全國聞名的小商品市場，就是義烏的政策資源、產業資源、市場基礎設施、區域商戶經營能力、市場組織與管理能力等資源合理配置后才誕生的。

　　這是商業地產概念采購的主要來源。

　　套用一句俗語，男怕選錯行，女怕選錯郎，叫做：商怕選錯“行”，住怕選錯“房”。這里所說的商業地產概念的“行”就是行業資源。

　　商業地產概念采購的第二個來源是市場細分。

　　相信大家都玩過這樣一個游戲，隨手摘下一棵樹枝，然后以每說一句“我想你”，“我不想你”來淘汰一片樹葉，以最后剩下的樹葉來決定“我想你”還是“我不想你”。

　　市場細分的結果雖然不會這么荒唐，但其具體操作過程倒與此有相同之處。我們可以把概念采購放在“市場樹”上來處理，每次以充分的市場考量來淘汰一片不適于商業地產開發的“樹葉”，一步一步分級分層淘汰，我們便能找到適合自己開發的較為準確的商業地產概念。因為這個“

淘汰”過程實際上就是一個不斷整合資源，優化組合資源做出綜合判斷的過程。

　　商業地產概念采購的第三個來源是國際視野。

　　按照西方商業業態的發展規律與人均GDP的關系，當一個國家和地區的GDP在1100美元以下，城市化水平在25%以下時，商業處于農業經濟相匹配的原始狀態；當人均GDP從1100到2000美元，城市化在45%以下時，商業形態出現第一次升級，百貨商場、商業街、批發市場等傳統商業取代了農業時代的廟會、地攤、集貿市場，商品為工業化下的城市生活提供基本保障；當人均GDP從2000到4400美元時，商業形態開始出現質的飛躍，多樣化、規?；默F代商業應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當人均GDP在4400美元以上，城市化70%以上，超越商業范疇的廣義商業如ShoppingMall、旅游地產、商務地產、物流等綜合商業開始涌現，這一代商業成為推動城市發展和區域進步的新動力。

　　中國人均突破1000美元，在國際視野中尋找商業地產概念完全可以參照國情對其相應體系作一定考量。在全球經濟一體化進程中，國際商業地產概念的引進完全成為可能，像CBD、ShoppingMall這些舶來的商業地產概念便是例證，接下來的事情便是找到適合中國發展的CBD模式和ShoppingMall開發模式，改變完全模仿或完全反對這兩種極端的概念采購方式。

　　概念落地

　　商業地產概念只有經過實踐檢驗在實踐中得到落實以后才能真正凸現概念存在的價值。鞋合不合腳，穿穿試試便知道了。

　　商業地產概念的前期勘定，一定要考慮：

　　一、這個概念有市場嗎？有市場，市場容量有多大？

　　二、這個概念有前途嗎？概念是否符合商業發展趨勢？

　　三、這個概念有魅力嗎？對目標客戶有多大的吸引力？

　　四、這個概念有價值嗎？多大的投入能發揮其潛在價值？

　　如何判斷商業地產概念是否有市場、有前途、有魅力、有價值呢？從東莞的第一國際Mall到北京的百榮商城，從上海的東方到廣州的天河，成熟的商業地產概念，基本上都具有以下四個特性：

　　一、市場適應性，概念性商業地產不要只停留在概念的表象上，應該按明確概念鎖定的目標市場，目標投資戶和經營戶，對市場前景作正確的判斷和理性分析。

　　二、資源稀缺性，概念性商鋪一旦確立，應設定壁壘，防范追隨者的市場干擾，同時也要有效避免競爭對手的資源攔截。

　　三、可延伸性，概念性商業地產要不斷給人留下無窮的想象空間，因此把握概念推廣的節奏和火候，以概念的顯性化來不斷延伸概念。

　　四、穩定性，概念性商業地產由于其價值體現需要一個過程，在這個過程中，可以對概念作SWOT分析，逐步完善豐富，并保持相對穩定性。

　　值得一提的是，商業地產概念落地需要注意幾種趨向：

　　商業地產概念是萬能的嗎？不是的。成熟的商業地產概念只能明確地表述項目的核心差異信息。要讓這些信息發揮其潛在的市場價值，還需要一定的營銷方法及其它相關市場資源的配合。這就是為什么一些商業地產項目招商很成功，而經營管理卻每況愈下的原因。

　　商業地產概念要因地制宜，不能照抄照搬?？春贾菟募厩嘧龅暮?，便搞一個安徽“四季青”，看上?！皷|方”經營成功，也要把東方的概念克隆過來，其結果只能讓人貽笑大方。

　　商業地產概念切忌過分炒作，一些商業地產項目開發不把心思放在項目運作上，卻在概念炒作上鉚足勁想出奇制勝，這樣只能事倍功半。