SHOPPING MALL租戶物業管理條款的約定

　　在SHOPPING MALL招租洽談過程中，有關“入場期間業主提供的物業交付條件、及運營期業主委托的物業管理公司、其它專業公司為租戶所提供的物業服務內容“等物業服務相關條款的約定，通常是僅次于租金價格的談判重點。

　　因為，SHOPPING MALL的業主、租戶都認識到，SHOPPING MALL運營管理成敗的關鍵，就是在于能否打造項目所在商業輻射區域范圍內領先的購物環境，而購物環境的優劣不僅取決于駐場租戶提供的服務品質、同時也包括SHOPPING MALL業主方提供的整體物業狀況與服務支持。

　　因此，租戶對物業服務合同條款的深究，不僅直接關系到前期投入費用、及后期經營過程中所必需支出的固定經營成本（物業管理費、能耗費分攤等），更重要的是關系到租戶對SHOPPING MALL整體購物環境狀況、及經營期間得到的業主物業服務支持程度的預期。同時，對于業主，也不僅只涉及到前期建設資金的投入、及后期聘用物業管理公司、專業公司所產生的運營成本，更重要的涉及到SHOPPING MALL能否對優質租戶具有足夠的吸引力。

　　嚴格意義上，SHOPPING MALL選擇租戶的過程，同時也是租戶特別是主力店租戶選擇SHOPPING MALL的過程。從租戶角度，肯定希望業主提供的物業服務，包括的工作項越多、標準越高越好，其中以零售業、餐飲業為代表的主力店租戶，其自身經營過程中，用于安保、保潔、設備設施維修維護的費用都十分龐大，對物業服務費用更是斤斤計較。但作為業主，經營SHOPPING MALL從根本上為了逐利，作好物業服務，營造優質購物環境，都是為了實現更高的出租率、租金水平、及租金收繳率，不可能只為提升租戶的滿意度，就無限制地提供服務。租賃合同中有關物業服務條款的談判過程，就是業主、與承租戶博弈的過程。

　　SHOPPING MALL業主在與租戶進行物業服務條款談判過程中，要圍繞著“SHOPPING MALL內所有物業管理、或服務行為都應最終滿足業主資產保護與增值、經營行為（主要指：租賃行為）順利開展”的最根本目的，按照如下原則進行：

　　首先，應該承擔業主作為MALL主導者的責任（即通常提倡的“大業主、小租戶”的SHOPPING MALL管理原則），通過以物業服務為代表的SHOPPING MALL運營期各種管理手段，對項目整體購物環境、特別是公共環境進行有效地管理控制。

　　再次，始終保持成本意識，對物業服務內容，不是簡單地一刀切，對租戶要求進行合理區分，提供不同層次服務，對租戶運營管理充分了解，與租戶合理溝通，清晰了解租戶經營活動所需要的物業服務，提供有針對性的支持，保持租戶經營活動的順利開展。

　　其中，主力店租戶多屬于餐飲、百貨等勞動密集型行業，業主對提供的物業服務應側重于經營活動的硬件、軟件支持，而不是租戶自有員工工作量的代替。

　　租賃開間式商鋪、特色經營的中小租戶，自身人力資源薄弱，業主的物業服務應以全面為主，使租戶可以將全部精力，完全投入到經營中。

　　對于部分租戶的特殊要求，提倡引進先進技術，主要通過設施設備的改進，以物業交付條件的硬件形式實現，盡量避免使用后期物業服務的軟性承諾。

　　運用長效成本管理概念，在通常租戶租賃經營期都短于業主產權持有期的情況下，應該堅持自已管理重要設施設備的工程管理模式。，一般不采取租戶代管方式。

　　對于物業服務條款的約定中有關質量標準、物業服務、水電、空調管理等費用標準的確認，要作到明確、主動，避免受制于租戶。

　　SHOPPING MALL整體運營、及租戶經營活動組織，受單體、組群等MALL不同建筑形態影響很大，業主在考慮物業服務支持條款時，要充分考慮建筑形態因素的影響。

　　結合上述原則，就SHOPPING MALL業主為租戶提供的的安全、保潔、工程等方面物業服務中，容易產生爭議的條款，具體分析如下：

　　首先，安全管理條款中，主要爭議多集中在“租戶資產保護、營業糾紛處理協助、通道管理、及消防安全管理”等四方面，在談判過程中，應該按“業主主外、租戶自理內部”原則，合理分解職責。

　　一，商品防盜，是零售、超市業主力店租戶的關注重點，此類租戶一般都設有內保組織，內部還設有紅外、監控等技防報警系統，并多與公安機關直接聯網。在資產保護條款洽談中，租戶永遠希望業主承擔的責任無限放大，但業主不可能對租戶資產進行全面、及時的精確確認，所以，業主不要試圖承擔資產保全的風險，而且，在商業企業中，商品被盜問題，一直難以完全避免，例如，超市業認可的可控失竊率為千分之三，租戶要求業主承諾資產安全，只是為了在“出現嚴重商品被盜事件”的情況下，尋求業主分攤責任風險。

　　在安全管理責任把握上，業主應主要從協防角度出發，在時間范疇，側重于夜間的安全保衛；在空間范圍，堅持租賃合同紅線分界；“在租戶非營業時間內，以暴力破窗、破門等形式，造成租戶的財產破損，由業主（或所聘物業公司、保安公司）承擔由執法部門確認的連帶責任；但租戶在非營業時間內，因自身疏忽，未關閉通道門、或可作為進出口的各類窗、管道、設備井等，及經執法部門確認的針對于租戶的報復性行為，所造成的財產破損，業主不承擔責任”是業主可以接受的資產安全管理條款約定。還需要特別強調的是，對租戶往來商品進出管理，尤其是卸貨區管理，業主應堅持“無責任管理”方式，一方面要求安保人員注意觀察，一方面明確不承擔對貨物進出、特別是大型運貨車輛離場的清查責任，貨物堅持由租戶自行交接。

　　二，業主所聘用安保人員，在租戶營業期間內，主要職責側重于“公共秩序維護”，按國家現有法規，安保人員不具備任何執法權，所以，在安全管理條款約定中，不要涉及業主負責、或協助處理商業糾紛，租戶工作人員人身保護的職責，SHOPPING MALL中的零售業、餐飲業、特別是娛樂業，都是容易發生營業糾紛的業態，如安保人員介入處理租戶與消費者的糾紛，一方面根本不具備處理權，更容易造成消費方情緒失控，事態擴大，使事件從最初的租戶與消費者糾紛，演變為與安保人員的沖突。

　　三，通道管理（包括：各類電梯），包括租戶的營業通道、及工作（工作人員進出、貨物進出）通道管理，對于單體MALL，有關通道管理尤為重要，SHOPPING MALL業態復雜，不同業態經營時間不同，超市業、餐飲業夜間還需要保證貨運通道，通道的優化管理，首先，要根據業態規劃、已簽約租戶的實現情況出發，在建設設計、設施設備配置，力爭作為非常規時間營業的主力店租戶，提供獨立出入口（如建筑設計無法滿足要求，可以通過電梯分層、分時控制，利用消防通道等方式），其次，通道管理條款要堅持明確約定，業主對于主公共通道的開放時間、及安全檢查的管理權，通道管理中，不要試圖通過安保人員的人防措施，讓多家租戶混用通道；最后，在單體MALL中，業主應堅持租戶獨立通道與公共通道隔斷門與租戶實行“雙鎖管理”。

　　四，按國家相關消防法規，消防安全對于SHOPPING MALL經營具有一票否決權，因此，通過消防驗收后，業主要對MALL進行整體消防管理，對于從事餐飲、娛樂業態等需要單獨進行消防報批的主力店租戶，在消防安全管理條款約定中，業主要堅持對租戶的消防監督權、甚至要求停業權；同時，一方面在條款約定中，堅持“誰建設、誰管理”原則，而在實際工作中，利用多數租戶的噴淋、煙感、光電等技防設施，都與MALL整體消防系統事實連接的條件，對租戶消防系統進行積極、主動（非正式約定）管理，但需要特別提出的是，業主不宜過度介入，承擔租戶消防批建、驗收、抽檢的風險。

　　其次，在保潔服務條款約定中，主要分岐一般都存在于“業主、租戶保潔區域位置確認、及業主負責保潔區域

的質量標準”等二方面，MALL的建筑形態，是保潔條款約定中的最重要影響因素。

　　一，在單體MALL中，業主要發揮保潔主導作用，確保整體環境品質，在與租戶約定中，可以以租賃紅線為界，進行劃分，租賃范圍以外，統一列入業主保潔服務范圍。但需要指出的是，當出現部分主力店租戶統租多層，、或承租面積較大的情況，租賃范圍內的洗手間、消防樓梯、天頂、電梯門、扶梯等公共場地、公共設施，應要求租戶自行保潔，可以用適度減免部分物業管理費作為談判手段。否則，業主保潔人員要是以租戶要求時間、質量標準進行保潔，很難進行工作安排，特別是多數業態的租戶集中保潔時間，都在非營業時段，業主保潔人員進入租戶場地，涉及資產保護，難以操作。

　　二，在多幢建筑組群 MALL中，特別是在主力店租戶多數獨幢經營的情況下，業主應該把保潔力量主要投入到影響MALL整體購物視覺環境的中心廣場、景觀水景等方面，讓租戶承租幢成為租戶自行負責的獨立保潔單位，包括外墻清洗在內，都由租戶自行負責。

　　三、關于垃圾清運，要采取定期開放垃圾房，主力店租戶自行“整包裝清運”方式，不宜設置多個區域垃圾集中點，否則，不僅占用大量公共面積，也極大地增加了保潔人員的工作量。

　　四、在與租戶的保潔條款約定中，要盡量避免由租戶確認保潔質量的條款同時，關注約定細節，例如，餐飲業的隔油池、煙道清理、百貨業的一樓櫥窗是否屬于外墻等。

　　再次，租戶在工程管理條款洽談判中，除經營所需專屬設備設施外，其余部分一般都希望業主能夠“一包到底”，而業主應該靈活運用“誰建設，誰管理”的談判原則，根據實際狀況，按有利于SHOPPING MALL經營的目的，區別安排。

　　一，支持SHOPPING MALL整體運營所必需的高低壓配電、給排水管網、消防系統等設施設備，及建筑本體等的維修維護，由業主進行統一管理，業主、租戶一般都沒有異議。但對于產權屬于業主，即使是專供單一租戶的空調系統、電梯等機電設備，及在租戶租賃區域內的強電間、弱電間、風機房、管道井、水泵房等設施，也應堅持由業主統一管理。

　　一方面可以更有效的保護設備設施，避免租戶代管中極可能出現的“只重使用，不重維護”的短視行為，一方面也對租戶內部管線分布、調整等工程行為，進行有效監控及制約。需要特別指出的是，業主應要租戶約定，租戶要對業主的維修維護工作提供便利，例如，在二次裝修中預留檢修口等。

　　二、在工程管理中，維修維護責任的界定，通常是雙方爭議的主要焦點。業方應從租戶規模角度，結合設施設備配置實際，合理區分。在SHOPPING MALL中，租賃中小開間、從事以商業零售、服務業的中小租戶，一般都是直接利用業主提供的物業交付條件，再配置經營道具。從設施設備所有權、租戶人力資源、及通常中小租戶的合同短期性角度，對于中小租戶，業主的維修維護服務應該采取“統管式”，解決租戶的后顧之憂。而主力店租戶，一般都自行進行內部裝修、設備設施配置，業主通常只需提供給排水、供電、燃氣、（部分包括：制冷、供暖管道）至租賃區域入戶門，再由租戶施工單位進行技術對接。按“誰建設，誰管理”原則，租戶入戶門內的設施設備，都應由租戶自行進行維護維修。

　　但在經營期內，租戶實際使用的設施設備，經常是由業主、租戶雙方拼裝建設的，因此，如果發生功能性故障，不經過全面檢查，一般難以迅速界定維修責任，同時，租戶也不可能像業主方，保持一支完整的工程管理隊伍，這樣，往往會延誤維修時機，甚至影響租戶正常經營。所以，對部分產權雖然屬于業主，但直接影響租戶經營經營的“供電、供水、制冷、供熱”線路或設施設備，業主可以與租戶約定有償的維修維護條款，納入整體工程管理范圍，但相關條款中，應對租戶自建部分的質量驗收、使用方式、更新費用、維保標準有明確的約定。

　　三、在物業服務條款約定中，有關水電、制冷、供暖價格標準的約定，也應列入工程管理范圍內，SHOPPING MALL多數采取為二次供電、供水方式，單體MALL一般是中央空調集中制冷（供暖）。目前，國內多數城市逐漸采取分時供電方式，不同業態經營時間不同，用電、用水價格，及中央空調制冷（供暖）能耗分攤方式，都需要提前與租戶約定。對于長約租戶，需要重點說明的是，條款要約定的不是單純的價格，而是價格標準的計算方式及依據，以備國家水電價格的調整。水費價格約定中，應充分考慮到國家日趨嚴格的水資源管理制度，現在，SHOPPING MALL作為用水戶，目前國家統一按商業標準收取水費，但餐飲、娛樂、特別是洗浴、桑拿等行業，水費標準制定很高，所以，應在合同中欲留伏筆，以備國家征收方式發生變化。

　　最后，在SHOPPPING MALL物業服務條款的約定談判過程中，業主應該把握謹慎原則，避免向租戶提供過多地提供服務標準承諾，特別是主力店租戶一般租約都較長，如果考慮不慎，可能造成長期的成本負擔，或者成為租戶減免費用的借口。但后期實際物業服務中，業主還是應該保持主動的態度，積極從物業服務角度，支持配合租戶經營，因為，只有租戶經營活動的順利開展，SHPPING MALL才有了盈利的基礎。

篇2：教工宿舍樓物業管理試行辦法

　　校教工宿舍樓物業管理試行辦法

　　為加強宜昌外校教工宿舍樓物業管理，促進文明進程，創建整潔、文明、安全、生活方便的居住環境，維護產權人、使用人的合法權益，根據有關法規，結合本地實際，特制定本辦法。

　　1、實行業委會領導下的自主管理。

　　2、物業管理費按0.3元/平方米·月收取(隔樓按2/3的面積計算)物管費由業委會專戶專人保存，使用或存折交學校財務室代管。業委會每年公布一次物管費的收支情況。房屋買賣時，必須繳齊物管費后才予交易。

　　3、住戶使用房屋應當遵守下列規定：

　?、傥唇浻嘘P部門批準，不得擅自改變房屋結構、外貌、規劃設計用途，不得在平臺、屋頂、空地、通道或其他公共場地和部位搭建建筑物、構筑物。

　?、诓坏迷诠矃^域堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，不得在樓梯間、通道、平臺堆放物品、生火、做飯擺攤設點等危害他人利益的活動。

　?、劢拐加?、踐踏公共綠地，不得損壞花草樹木。

　?、芙箒y拋垃圾、雜物;禁止發出超出規定標準的噪音;

　?、輫澜绊懯腥菁巴ǜ娴膩y搭、亂建、亂掛、亂涂、亂畫、隨意張貼。禁止在小區放養寵物、雞、犬聲不得干擾他人休息。

　?、薹?、法規及規章規定禁止的其他行為。

　　4、門房保安人員由業委會直接招聘，其職責、管理、考核、工資標準由業委會集體研究確定。

　　5、對違犯本規定，或相關管理人員玩忽職守的，由業委會直接追究其責任，限期整改，復原賠償;構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

　　6、本辦法自公布之日起施行。

篇3：學校物業管理工作職責

>　　學校物業管理崗位職責

　　1、對包干區地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網、吊灰。

　　2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池無青苔，無油污，無雜物。

　　3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。

　　4、愛護公物和清潔工具，保管好勞動用品。

　　5、有責任教育學生節約水電。

　　6、負責公共場所窗戶玻璃等公共設施的維護工作，發現損壞及時報修。

　　7、遵守勞動紀律，服從臨時突擊任務的調配。

　　8、拾到財物要交公，學生掉落的衣物收好交組長處理。

　　9、工作時間內，不撿垃圾。

　　10、注意自身儀表形象。