房地產集團物業管理部職能

　　1、向總經辦負責。

　　2、起草、制訂有關項目公司物業發展的各項策劃方案，呈報主管副總經理。

　　3、協助制定有關公司的物業管理發展戰略。

　　4、負責協助對本項目公司所有物業維護保養項目可行性研究工作。

　　5、協調所屬各部門的工作關系以及與政府相關職能部門的公共關系。

　　6、協助主管副總經理審核本項目公司物業的維護保養項目的預算案。

　　7、協助主管副總經理適時主持例會及對外接待事宜。

　　8、協助主管副總經理做好年度、季度、月度物業維護保養報表及費用支出預算的審核與控制。

　　9、協助主管總經理處理各種突發及投訴事件。

篇2：物業管理在房地產開發中的作用和意義

　　物業管理在房地產開發中的作用和意義

　　一、物業管理在房地產開發中的地位

　　(一)市場經濟中產品生產過程

　　市場是商品經濟的集中表現。社會分工是商品經濟和市場存在與發展的基礎。馬克思指出:“由于社會分工，這些商品的市場日益擴大；生產勞動的分工，使它們各自的產品互相變為商品，互相成為等價物，使他們互相成為市場?！绷袑幰仓赋?“哪里有社會分工和商品生產，哪里就有‘市場’?！睆倪@里可以看出，市場和商品經濟密切聯系。商品經濟越發達，市場越發達，市場對生產和消費的作用也就越大。市場和商品經濟的共同基礎是社會分工，社會分工越發達、越細密，市場容量和范圍也就越大?，F代化的市場經濟以其自身巨大的滲透力打破了封建割據、地區封鎖、小農經濟的自產自足的生產模式，從而形成了社會化大生產。從市場學觀點來看，一個成功的產品要占領市場，并在市場中占有較大的份額，就必須把產品放到市場環境中去考察、去檢驗。要通過調查、研究，分析市場對產品生產每一環節的直接、間接的影響和要求，來決定產品生產的全過程，并且隨著市場的變動，不斷搜集、反饋信息，以此來調整生產各環節，使之適應社會需求。

　　這一循環良性運作的結果，將使產品不斷更新換代，緊緊跟隨市場的需要，不斷創造新的完美，滿足人民日益增長的物質需要；同時，不難看出在這一循環中，售后服務這一環節有著相當重要的地位。它是上一生產循環的延續和發展，又是下一生產循環的開端，是一個承前啟后的環節。缺少這一環節，生產循環就會斷裂，產品將與消費者失去聯系，將給產品的改造帶來困難，久而久之，產品將老化，從而在市場中失去應有的地位。因此，國內外成功的企業家都非常重視售后服務這一環節。如國外的“豐田”、“本田”等企業，其售后服務網點，遍布世界各地，哪里有產品，哪里就有其售后服務。又如國內的青島海爾集團，也十分重視售后服務。凡是購買青島海爾冰箱的保質期要比通常產品的保質期多延長一年的售后服務，一旦使用中發生故障，只要向維修門市部打個電話，就會有人立即上門服務，解決困難，同時還收到總廠郵來的慰問信。正是由于注重售后服務，使其在人們心目中留下了良好的印象，購買該廠產品的人越來越多，使其產值利潤成倍地增長。1996年4月2日《人民日報》報道的一則消息中稱:海爾的銷售收入從10年前的348萬元起步，發展到1995年的43.4億元，提高了1245倍，“八五”期間海爾連續5年銷售收入增長速度都在60%以上。從中可以看出售后服務已成為營銷學中一個不可缺少的環節，成為企業經營成功的根本保證。

　　(二)物業管理是房地產開發的組成部分

　　在房地產開發中，同樣存在著與產品生產過程類似的循環。對房地產開發商來說，重視售后的物業管理，才能使自己的房地產開發業形成一個完整的運作系統，并可望得到較好的發展。如果房產交付使用后，沒有良好的物業管理，那么原來規劃設計再好的小區環境也會變成公共設施遭嚴重破壞、垃圾滿地、臭氣襲人、環境嘈雜、治安混亂、夜不安寢......的不良環境。如南京市某住宅小區建成驗收時，有的建筑曾獲得魯班獎，然而沒幾年，就出現了“一年新、二年舊、三年破”的狀況，居民意見很大，紛紛批評開發商，要求開展物業管理。從營銷學的角度來看，作為銷售后服務的物業管理決不亞于房地產開發中的其他過程，甚至有時比前面開發過程顯得更重要。因為前期開發不足出現的一些小問題，可以通過良好的物業管理工作，求得業主(使用人)的理解和原諒，挽回不好的影響。所以物業管理對房地產開發商具有不可估量的重要性。

　　現實中，許多房地產開發公司的領導們非常明白這一道理，對物業管理給予足夠的重視，常抓不懈，以其優良的售后服務贏得了客戶，大大促進了房產銷售。例如海南珠江實業股份有限公司，19*第一期房產開發時，由于對海南施工隊伍的情況不十分熟悉，導致一期工程質量不盡如人意，但是公司把工作做在了物業管理上，從而贏得了社會的理解和認可。他們在物業環境營造上，整了120畝土地分期開發，第一期只開發二三十畝，奉行“開發一塊、美化一塊、服務一塊”的觀念，將首期開發的內部環境修理好，鋪種草地，栽植花木，雕砌小景觀，修好馬路，使居民進入小區以后，沒有那種房子雖蓋好到處是建筑垃圾的感覺。

　　相反，精心培植和養護的草地、花木，清潔的馬路，放置整齊的公共設施，給人以一種寧靜、舒適的感覺。他們還專門成立了小區物業管理，積極開展便民服務，解決住戶的生活困難。正是由于注重了這些平凡的事情，熱心為居民服務，使企業的信譽在公眾心目中扎下了根。日復一日出色的物業管理工作，又使這種聲譽得以保持和擴大，所以海南珠江實業股份有限公司贏得了一期又一期的購房老客戶。相反，有不少開發企業，只顧建樓、賣樓，不重視環境營造和物業管理，待投資者入住之后，問題百出:水、電供應無保障，環境臟亂，人員混雜，沒有安全感。如此物業管理，居住業主身受其害，其負面影響也會不脛而走，即使房價低于別的開發商，其房產也難以銷售。尤其是當前國家宏觀調控時期，房地產處在低谷，許多開發商開發的房產難以銷售出去。據建設部統計，到1998年我國空置的房產率為15.99%，接近警戒線(發達國家將空置房屋警戒線定為3年供應總量的10%)。面對銷售困難階段，一些房地產開發公司注重物業管理，用良好的服務質量贏得了消費者。南京市棲霞房地產開發公司面對涉外別墅、高檔商住樓大量滯銷的現狀，著重強化物業管理工作，使他們開發的涉外小區--東方花園城被建設部評為優秀住宅小區樣板，24幢別墅很快銷售一空，還不能滿足外國客人的需要，又進行二期工程的建造。這與南京其他房地產公司開發的別墅、商住樓銷售不出去形成了鮮明的對比。

　　(三)良好的物業管理使物業發揮最大的使用效能

　　從整個社會來講，資源總量是有限的。一件產品消耗了資源，它在使用中應能使其價值全部轉移，才是最為經濟的。如果只轉移了一部分就報廢掉，無形中就造成了部分資源的白白浪費。尤其是像土地這種一次性資源，只會越占用越少，因而其價格不斷上漲，開發成本不斷增加。一塊土地被占用來蓋樓房，那么這一塊土地就不能再使用。如果由于設計、建造和使用管理的原因，使本來壽命可達到70年的樓宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此造成的資源和財富的損失是巨大的。美國某大學房地產管理教授格林·黑格說:在中國旅行時，一些只有三五年的樓房，看上去卻好像已有20年了。與此相反，瑞士不少“二戰”前的住房，現在仍然發揮其作用，既保持了傳統的建筑風格，又具有嶄新的內部設施。新加坡的住宅區，每5年至7年要進行一次粉飾裝修、更新設施，以保持全新面貌。管理、維修、養護使物業發揮了最大的使用效能。所以開展物業管理，對房產資源進行愛護，延長使用壽命，可為社會節約大量的財富。例如深圳天景花園，良好的物業管理使房產升值比同區域、同檔次房產高出40%以上。

　　(四)物業管理是房地產開發企業經營上的需要

　　住房是生活資料，屬于商品性質。這就要求經營房地產的企業樹立好的信譽、好的形象，就要促使他們考慮售后服務，保證用戶滿意。售后服務是市場競爭的需要，是廣大購房者在購房前必須考慮的先決條件。凡是重視開展物業管理的房地產開發公司必然開發經營的效益好。例如廣州華東實業公司每年開發面積比不上其他公司，資金也不如別的公司雄厚，但他的房地產市場十分興旺，每年興建的商品房只有期貨，從來沒有賣不出去的商品。原因就在于堅持以提供售后服務為內容的小區管理服務，即:“建設-管理-服務”一條龍，深受用戶的信任。

　　二、開發商對物業管理的投入

　　良好的物業管理可以使開發企業在房地產經營中得到大筆的利潤和無形的資本--社會信譽、企業好的形象，名利雙豐收。因此，許多有遠見的開發商都愿意對物業管理進行必要的投入，以得到更多的回報。從實踐中來看，應著重在三個方面進行投入:

　　(一)觀念的投入

　　房地產開發商對物業管理的投入，首先應當是觀念的投入，即從領導決策層到公司的全體職員都應重視物業管理。要完整而科學地理解房地產開發過程的循環理論，并充分認識每個環節在開發過程中的重要性，尤其是對物業管理環節的認識要上升到一個戰略高度?，F在許多房地產商過于急功近利，只顧把全部精力放在開發產品上，放在樓房銷售上，想盡快收回成本獲得利潤，卻一開始就忽略了物業管理這一開發過程中的必不可少的重要環節。甚至有些開發商把售后服務、物業管理當作一個包袱。有這樣思想觀念的開發商，是怎么也不會搞好物業管理的。隨著社會主義市場經濟的建立與發展，科學技術的進步，市場競爭越來越激烈，必須充分認識到管理在現代社會中所起的重要作用。即:

　　充分的投資+管理上的空白=無效的投資；

　　充分的投資+管理上的薄弱=低效的投資；

　　投資的充分+管理上的充分=高效的投資；

　　投資的薄弱+管理上的充分=有效的投資。

　　所以每一位開發商要想在gg開放、激烈競爭的大潮中立于不敗之地，必須更新觀念，提高認識，樹立“建設-管理-服務”的思想。這樣不僅可使物業管理水平上新臺階，出新成果，同時也可使開發商在廣大客戶中樹立良好的形象，最終使企業獲得較好的效益。

　　(二)行動的投入

　　開發商對物業管理在行動上的投入應當表現在讓物業管理公司全面參與房地產開發全過程，即在項目選定、規劃設計、工程施工、物業銷售等過程中都要認真考慮與物業管理的相關問題，并妥善加以解決。然而要做到這一點有時并不容易。因為對于利潤第一的開發商來說，物業管理不但不能賺取巨額利潤，而且相當瑣碎繁雜。許多開發商僅把物業管理當成一件可有可無、勉強應付的事。例如有些開發商為了在有限的土地上建造更多的房屋來獲取更多的利潤，往往在規劃階段、設計階段就忽略公共設施用房，以致到后來，整個小區沒有辦法實行物業管理，到處顯得雜亂無章，環境極差，影響了居民的購房欲。隨著人們物質生活水平的不斷提高，人們購房不僅僅只是為了解決睡覺休息的問題，更重要的是選擇居住環境問題。

　　《光明日報》1996年3月15日刊登了一篇題為《百姓買房--買環境》的文章，介紹了人類對居室周圍環境的要求是共同的，即要求有相對開闊的空間和宜人的景致。遼寧省大連三環房屋開發公司領導特別注重環境的開發，在他們興建第一個項目--桃花源小區時，就提出“少建一幢樓，多留一片綠”的口號，主動修改設計方案，把4000平方米的住宅樓，改建成一處1600平方米的休閑廣場，并請北京、蘇州等地的專業部門對小區外部環境進行設計，使小區綠化面積達到40%，比國家規定標準高出10個百分點。他們還投資120萬元建設一座面積達5000平方米的人工湖，放養了一些淡水魚。少建一幢樓意味著少收入1000萬元，但他們堅持認為，現代人追求室內和室外環境、人工與自然環境的和諧統一。由于注重物業管理工作的開展，注重了環境的優化，深受住戶們的青睞，這個小區竣工驗收前就已銷售了60%以上的房屋。

　　(三)資金的投入

　　觀念和行動的投入最終還落實在資金的投入上。這種投入表面上看似乎沒有什么效益，但實際上會產生巨大的經濟效益。例如對環境美化的投入，對配套設施的投入都會產生實在而又久遠的廣告效應。一種實在的、生動的、方便優雅的、居民贊譽的小區環境，其廣告效應絕非幾頁報紙、幾分鐘電視廣告可以相比的。物業管理效果是幾十年、上百年的存在，它會像一座豐碑，追敘著開發企業的理念和追求。開發商重視對物業管理的資金投入，具體體現在兩個方面:

　　1.對配套服務設施的資金投入

　　一個占地幾十畝、居住人口好幾萬的住宅小區，如果沒有一系列的配套設施，如幼兒園、小學、商店、診所、郵電所、儲蓄所、美發廳、飲食餐館、娛樂場所等等，居民將無法生活，必然會影響工作情緒與效果。然而，創造一個寧靜、祥和、舒適的小區環境，就要進行優雅環境的規劃與營造，做好小區的綠化和景觀設計，整修好道路。這一切需要資金的投入，開發商要有眼光，要勇于大膽地投入一些資金，為小區設施配套及環境優化添磚加瓦。

　　2.交納物業維修資金

　　開發商對物業管理的另一項重要投入，就是在物業建造好、移交使用時，一次性支付一筆物業維修基金(香港地區稱之為緊急維修基金)，以解決物業的緊急大修問題。這筆基金的數額目前全國沒有統一的法規明確規定，一般都由當地政府根據當地的實際情況頒布條款來執行，通?？刂圃谖飿I投資總額的1%~5%。南京市物業管理暫行辦法中規定:建立住宅小區公用設施專門基金。新建住宅片區，房地產開發建設單位，應當在住宅區移交時，按住宅區建設總投資1%的比例，一次性向房屋所在區房管局劃撥住宅公用設施專用基金(暫行辦法第二十七條)。除此之外，還需要建立住宅房屋共用部位、共用設施、設備維修養護基金。新建的商品房按房屋單體造價的10%，由房地產開發單位在售房中加價收取(暫行辦法第二十八條)。

　　設立這一基金是完全必要的，是使物業管理能真正得到運轉的重要保證?，F實中的許多新建物業，外觀看上去非常漂亮，但居民使用很短時間以后，就問題百出，給使用者帶來難以克服的困難，即使由最優秀的物業管理公司來管理，面對著工程質量重大遺留問題，也無能為力。唯一的辦法就是政府立法，由開發商劃撥專用基金來妥善解決。

　　值得注意的是這筆基金費用不是由物業管理公司私自進行操縱的，必須由物業管理公司和業主管理委員會來共同決定使用。南京市物業管理暫行辦法規定:公用設施專用基金，住宅共用部分、共用設施、設備維修養護基金統一由房屋所在區房管局匯集，存入市指定的銀行，專戶存儲，?？顚Ｓ?，保值增值，滾動使用(暫行辦法第二十九條)。

　　此外，房地產開發商對物業管理的投入還體現在對物業管理用房以及一些配套服務設施用房給予優惠。沒有這些房屋，物業管理和配套服務也難以進行。

　　三、物業管理公司對物業開發全過程的參與

　　物業管理是在物業建造好、銷售出去以后進行工作的。要想開展好這項工作，就不能被動地進行物業管理。事實證明，物業管理工作開展得好壞與前面物業開發建造工程有著密切的關系，應該早期主動介入，并且幫助開發商重點把好三道關:規劃設計關、施工監理關、驗收關。

　　(一)把好規劃設計關

　　物業管理工作需要一定的地方與空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規劃。目前許多住宅小區在規劃設計時沒有考慮今后物業管理工作的開展，連一些基本的公共設施都沒有規劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區建成以后，再考慮實行物業管理需要建立公共設施，已沒有地皮可建，對此住戶意見很大。有的住宅小區，規劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具--自行車車棚都未予以考慮，住戶進住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業管理公司參與規劃設計非常重要。它可以全面細致地反映物業管理得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發現的規劃設計上存在的種種問題或缺陷，并可把這些情況以咨詢報告的形式提交設計單位，責成設計單位在設計中予以糾正。規劃設計時一般應注意五個方面:

　　1.配套設施的完善

　　如果是住宅生活小區，規劃設計時必須考慮小區居住人口的多少，幼兒園、學校、商場、飲食店、農貿市場、美容美發廳、郵電所、各類娛樂設施等基本生活設施配套；如果是寫字樓，則商務中心、停車場就需重點考慮。

　　2.水電供應容量問題

　　規劃設計時，要充分考慮到地域特點和發展需要，要充分留有余地。gg開放以來，人民生活條件得到極大改善，家庭購買現代化電器數量越來越多，過去只有電視機、電冰箱等簡單的幾件電器，如今除了這些以外，還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水器、空調等大功率的電器，甚至一個家庭有兩臺空調。這樣用電負荷猛增，過去規劃設計僅考慮照明及普通電器用電負荷，遠不能適應如今住戶的需要，所以規劃時一定要考慮周全，不然住戶剛進小區不久，就要申請增容，否則常常跳閘、停電，甚至還會引發火災，影響居民生活，造成一定損失。

　　3.垃圾處理方式

　　根據各地氣溫不同，以及住宅小區的環境不同，決定是否采用垃圾通道。如果采用，則要考慮如何保持通道清潔，使之不要成為一個異味和蚊蠅孳生源。如果不設通道，則應考慮如何在各樓道設立垃圾桶或垃圾袋，并派專人及時清理。這些是物業管理公司的工作重點之一，是人們生活中必不可少的，但常常又是設計人員容易忽略的，必須提醒設計人員注意。

　　4.消防設施

　　在建筑設計中，消防設備的配套是有嚴格要求的，物業管理公司應著眼于各種消防死角。比如大樓中的通道部分、電纜井部分，在消防設計中一般都屬較薄弱環節，物業管理公司應建議在這些地方配備滅火器(電器部分應用二氧化碳滅火器)或滅火砂箱。

　　5.一些特殊情況的意見

　　此外，還需根據住宅小區的環境、物業管理工作的經驗、對居民衣食住行的熟悉了解，幫助設計部門克服一些容易忽略的問題，力求設計完美。比如北方冬天供熱的問題，如果集體供熱，要注意留下加熱房，設計好供熱管道的走向。又如設計院設計廚房灶臺下放置煤氣罐的高度是否符合實際煤氣罐的高度等類似問題，物業管理公司有義務向設計單位提請注意。

　　總之，物業管理公司應從用戶立場出發，從有利于物業管理工作的開展這一角度出發，把好規劃設計關。

　　(二)把好施工監理關

　　住房的質量是百年大計，絲毫馬虎不得。國家建設部根據近年來許多建筑施工單位偷工減料、不注意施工質量而屢屢出現重大工程事故的狀況，發文明確規定重大工程執行招標投標制，執行建設監理制，同時向國際慣例靠攏。物業管理公司對施工過程介入，對搞好施工監理同樣有著十分重要的意義和作用。

　　1.指導施工單位把好質量關

　　物業管理公司不僅要接管新建的樓宇，還要管理使用年限較長的物業。因此，他們對樓宇使用中常出現的各種工程質量問題有較多了解，如衛生間、廚房間的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。這些影響使用功能的問題早協調、早解決，要比施工完了再改容易得多，而且可減少許多浪費，不致遺留下來，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。

　　2.掌握新物業的全部情況

　　施工單位完成施工任務，建好住宅小區，辦完移交手續后，他們不再有責任承擔該建筑的使用問題(當然不包括一年使用期)。在以后使用過程中，只有業主和物業管理公司來應付各種可能出現的問題。因此物業管理公司只有參與工程的建設，才可能對每一幢物業的內部結構、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。這可對物業管理工作的開展奠定良好的基礎，否則就很難管理好物業，甚至無法管理

　　3.物業管理公司參與施工監理有利于物業良性開發

　　對于施工單位來講，物業管理公司參與施工監理，加強了監理力量，某些影響使用功能的問題能及早發現、及早解決，使工程質量又多了一份保證；而對物業管理公司來講，由于參與了規劃設計到施工監理的全過程，能較全面地了解物業的整體情況，這樣可保證房屋比較順利地移交，為開發商節約了時間，也為售后服務奠定了基礎。

　　(三)把好驗收關

　　1.參加驗收的重要性

　　作為百年大計的每一幢房屋，其質量的好壞將對房屋的壽命產生永久影響，而這一局面，最終只能由物業管理公司和業主來承擔。所以從某種意義上來講，物業管理公司應具有工程驗收的權利和爭取質量補償的權力。因為物業管理公司一旦接受物業之后，便要開展物業管理工作，如果施工存在的房屋質量問題不解決，拖到售后服務管理中進行，必然會給物業管理公司增加負擔。本身收費微薄的物業管理公司剛剛進入管理，就要投入一定的經費來負責修理，實在是心有余而力不足。因此物業管理公司應站在業主的立場上，代表其利益，參加工程驗收。對于確實存在的各種質量問題，物業管理公司應協助開發商一起向建筑承包商索賠，最好的辦法是預先扣留部分款項作為補償金，留給物業管理公司專門應付日后出現的質量問題。物業管理公司在驗收時，不僅要驗收現時工程的狀況，還應考慮到使用一段時間以后的狀況。許多房屋由于搶工期、搶指標、搶任務，在匆忙中完成，常存在驗收時其質量還好，但過不了多久，甚至居民剛搬進住宅小區，就出現房屋質量問題。在國外通常的處理辦法是建筑商對其施工質量向保險公司投保，保單及日后索賠由物業管理公司辦理。

　　值得注意的是，gg開放以來，由于經濟建設發展迅猛，基本建設需求量急增，基建隊伍迅速擴大，其施工質量出現好差懸殊過大；同時由于市場經濟的一些負面效應，以及社會上一些腐敗的東西也影響著各級政府管理人員及開發商，往往驗收階段變成了熱熱鬧鬧走過場，一項十分嚴肅的工作有時便走了樣，使一些低劣質量的工程蒙混過關。前一階段國內報紙上連續報道的幾起嚴重的房屋倒塌事故，正是低質工程的結果。

　　2.驗收時，要細致入微，鐵面無私前面已談到房屋工程質量問題對物業管理產生不良影響將是相當長久的，給管理帶來的障礙是巨大的。所以，物業管理公司在進行工程驗收時，必須細致入微，任何一點忽視都會給自己日后的管理工作帶來難度，也將影響業主的利益。大的方面如給排水管道是否暢通，供電線路是否正確，屋面是否滲水，水箱是否漏水等等；細微之處，如所用材料的性能，供電線路的導線斷面是否合理，防盜門安裝是否符合安全標準，各戶預留孔道(如電話預留孔、有線電視預留孔等)是否齊全等。對于高層建筑，還需要對電梯、水泵等設備進行負載運行試驗。驗收的原則是實事求是，鐵面無私。查出來的問題，該返工的責成施工隊返工，屬于無法返工的問題，應索賠。返工達不到要求，不予簽字。只有嚴格要求，才能保證為物業管理帶來方便。

篇3：房地產與物業管理的重要關系與影響

　　房地產與物業管理的重要關系與影響

　　一、房地產經營與物業管理的關系

　　物業管理是房地產綜合開發的派生物。作為房地產市場的消費環節，物業管理實質上是 房地產綜合開發的延續和完善，是一種社會化和專業化的服務方式。

　　房地產經營管理主要側重在物業的開發建設方面，而物業管理則主要從事物業的維護、 保養以及對環境的綠化和物業所有人的服務方面。房地產經營的工作性質是開發物業，物業管理的主要任務則是售后服務。因此，物業管理是房地產業發展到一定階段的必然產物。我 國的物業管理也就是gg開放以來房地產業迅速發展的派生結果。

　　經濟體制改革的展開，特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實施，使我國的房 地產業從長期的福利性的萎縮狀態中得以復蘇，并迅速崛起。然而，傳統的房地產管理體制已經不適合房地產業的發展需要，房地產業的發展呼喚著房地產管理體制的變革，這從以下 四點可以得到說明:

　　第一，隨著住房商品化的逐步實施，各類住宅售出后所形成的多元產權關系，使傳統的 按產權、按部門以及按計劃包干的維修管理辦法再也不適應房地產的發展需要，而必須從體制上制訂出一套新的管理辦法。

　　第二，隨著住宅私有化和酒店大廈等物業私有化程度的提高，人們對物業的維修、養護 以及安全防范等要求越來越高，越來越要求專業化的管理與服務。

　　第三，住宅小區建設發展如雨后春筍，如何發揮住宅小區整體功能，創造一個舒適、優 美、和諧、安全的居住環境，原有的房產管理體制和管理機構已無法適應這種需要，它要求有一個統一綜合管理的機構。

　　第四，隨著外商投資房地產的日益增多，傳統落后的房地產維修管理模式已不適應現代 化樓宇維修管理的需要。外商由于擔心投資房地產后很可能面臨房產提前殘舊的負面效果，從而失去信心，制約了房地產業的進一步發展。

　　一言以蔽之，房地產業的迅速發展呼喚著與之相適應的新的管理方式。而社會化和專業 化的物業管理已在國際上運行了一個多世紀。這種集管理、經營和服務于一體的物業管理方式，以其無限的生機和活力伴隨中國房地產業的迅猛發展而蓬勃地發展起來了。

　　二、物業管理對房地產經營的影響

　　物業管理作為房地產開發經營的派生和延續，其管理與服務質量的好壞，將直接影響房 地產開發經營的前景。物業管理對房地產經營的影響主要有以下幾點:

　　第一，有利于房地產的銷售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對工作環境和居住環 境越來越關注。良好的物業管理服務能給人們帶來舒適、優美、安全的工作和居住環境;反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得“買房等于買氣受”。目前，廣州市房地產投訴案例七成 以上是關于物業管理方面的。物業管理好的樓盤一直好銷，而物業管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經“死火”。這說明物業管理對房地產的銷售有著非常直接的影響。

　　第二，有利于物業保值升值。從財富積累的角度來看，良好的物業管理可延長物業的使 用壽命，充分發揮物業的使用價值。缺乏良好的物業管理常導致物業內部設施運行不良，加速物業物理損耗的速度，使物業使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。

　　第三，有利于房地產市場的發展完善。物業管理的社會化和專業化的良性發展，是和房 地產綜合開發的經濟體制改革相適應的，它使房地產開發、經營、服務有機地結合起來，具有繁榮和完善房地產市場的作用。

　　第四，有利于提高房地產綜合開發企業的聲譽。物業管理是房地產廣泛意義的售后服務 。良好的物業管理能充分發揮物業設施及其環境效益的整體功能，促進人居環境的改善，從而有助于人際關系的融洽。優質的物業管理本身即可免除業主和租用戶的后顧之憂，增強他 們對房地產開發企業的信心，建立房地產綜合開發企業在公眾中的良好形象，這本身也是企業最形象最實惠的廣告，具有提高房地產開發企業聲譽的作用。

　　第五，有利于推動外向型房地產經濟的發展。物業管理是加快我國房地產發展同國際接 軌的必由之路，是改善中國大陸投資條件和投資環境的必要措施，具有推動外向型房地產和 涉外經濟發展的作用。