關于修訂《北京市居住小區物業管理服務標準》的通知
京國土房管物〔20**〕950號
各區縣國土房管局,各物業管理單位,各有關單位:
為進一步規范物業管理企業服務行為,建立起住宅物業突發公共事件的應急處理機制和預案,為人民群眾創造安全舒適、清潔優美的生活工作環境,根據國家和本市有關規定,結合今年住宅物業防治“非典”工作實際,將《北京市居住小區物業管理服務標準》(京國土房管物[20**]127號)作了修改,修訂為《北京市住宅物業管理服務標準》,于20**年12月1日起施行,原《北京市居住小區物業管理服務標準》同時廢止。
現將該標準印發給你們,請遵照執行。
二○○三年十一月四日
《北京市住宅物業管理服務標準》有關問題的說明
一、制定本標準的目的:促進物業管理企業服務行為的規范化、標準化,為業主和物業管理企業雙方簽訂物業服務合同提供依據,為政府主管部門和業主委員會監督物業管理企業的服務質量提供依據。
二、本標準是物業管理企業提供物業管理服務的指導性標準,也是物業管理企業申請資質等級和資質年審的考核標準。
三、標準分為兩類:一適用于普通商品住宅物業管理;二適用于經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業管理。
四、本標準服務項目分為綜合管理、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護、綠化、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務等十項,每項又分為服務范圍、工作內容及要求兩個方面。其中,房屋及小區共用部位共用設施設備由專業服務單位負責管理的除外。
本標準與原《北京市居住小區物業管理服務標準》相比,增加的主要內容是:要求物業管理企業建立起各種突發公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施,一旦發生公共突發事件,能夠從容應對;在平時,要求物業管理企業做好各項預防工作,并加強對員工的培訓和業主的宣傳,防患于未然。
五、標準中未涉及的服務內容及標準,有法律法規及政策規定的,按相應法規及政策執行;沒有規定的,由物業管理委托雙方協商議定。
六、公寓、別墅等住宅及非住宅的物業管理服務超出本服務標準的,可以自行確定服務的深度和廣度,由物業管理委托雙方結合實際情況自行確定。
附件:北京市住宅物業管理服務范圍
北京市住宅物業管理服務標準
一、普通商品住宅物業管理服務標準
項目 范 圍 工 作 內 容 及 要 求
(一)綜 合管 理
小區規劃紅線范圍內,涉及共用財產和公共事務的管理
(1) 負責制定物業管理服務工作計劃,并組織實施;
(2) 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查,根據普查結果制定維修計劃,組織實施;
(3) 白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務,受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修半小時內到現場;
(4) 協助召開業主大會并配合其運作;
(5) 管理規章
制度健全,服務質量標準完善,物業管理檔案資料齊全;
(6) 與業主簽定物業服務合同等手續;公開服務標準、收費依據及標準;
(7) 應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理;
(8) 全體員工統一著裝,佩帶有相片胸卡,持證上崗;
(9) 每年進行一次物業管理服務滿意率調查,促進管理服務工作的改進和提高,征求意見用戶不低于總戶數80%。
(10)建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案,包括組織機構、人員和具體措施等,一旦發生,能隨時投入運行。
(二)房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件-:共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準;不包括另行收費的設備設施,如電梯、水泵、暖氣等設備
確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護,包括:
(1)樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修,執行《房屋及其設備小修服務標準》;
(2)保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;
道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整,邊溝涵洞通暢;
(3)確保雨水、污水管道保持通暢,定期清淘化糞池、雨水井,相關設施無破損;
(4)負責小區智能化設施的日常運行維護;
(5)定期清洗外墻。
(三)綠化
小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后,道路兩側區間綠地
按市園林局規定的《二級養護標準》養護。
(四)保潔
小區規劃紅線以內,業主戶門以外
維護和保持服務范圍內的清潔衛生,包括:
(1) 有健全的保潔制度,清潔衛生實行責任制,有明確的分工和責任范圍;
(2) 設定垃圾集納地點,并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站,對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;
(3) 每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃,做到服務范圍內無廢棄雜物;
(4) 對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等,進行一周一次清掃;
(5) 按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑;
(6) 在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
(7) 發生突發公共衛生事件時,應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒,加強對業主的宣傳,維持正常的生活秩序。
(五)公共秩序維護
小區規劃紅線以內,業主戶門以外
公共區域的秩序維護和公共財產的看管,包括:
(1)相對封閉:做到小區主要出入口晝夜有專人值守,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;
(2)維護交通秩序:包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理,保持車輛行駛通暢;
(3)看管公共財產:包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;
(4)夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏,巡邏不少于2人,做到有計劃、有記錄;
(5)有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發生時,應立即采取措施,并及時報警和配合公安部門進行處理。
(六)停車管理
機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)、位的管理
(1)有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;
(2)對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證,出門憑證放行;
(3)保證停車有序,24小時設專人看管;有發生緊急情況預案;
(4)長期存放的,應簽訂停車管理服務協議,明確雙方的權利義務等。
(七)消防管理
公共區域消防設施的維護及消防管理
(1)有健全的消防管理制度,建立消防責任制及火災消防預案;
(2)消防設施有明顯標志,定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;
(3)定期進行消防訓練,保證有關人員掌握消防基本技能。
(4)發生火災,及時報警,協助消防人員疏散、救助人員等。
p; (八)高壓供水養護、運行、維修
(1)保證居民正常生活用水;有停水處置預案;
(2)水箱蓋上鎖并定期清洗消毒,確保水質合格;
(3)維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
(4)發生突發公共衛生事件時,要加強對供水系統的消毒,禁止無關人員進入高壓水泵機房,接近高位水箱。
(九)電梯養護、運行、維護
(1) 主梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行,電梯工夜間值班,并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的,均須開啟載客;
(2) 凡有高峰梯的,在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;
(3) 主梯維修時,有備用梯的,用備用梯運行,無備用梯的,屬急迫性維修的,應在30分鐘內搶修完工,其它維修應于23點至次日5點以內完工;有發生緊急情況時的處置預案;
維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
(4)一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時,應迅速組織救助。
(十)裝修管理服務
房屋裝飾裝修管理
(1) 有健全的裝修管理服務制度;
(2) 查驗業主裝修方案,與業主、施工單位簽定裝修管理協議,告知業主裝修注意事項;
(3) 裝修期間,對裝修現場進行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調解因裝修引發的鄰里糾紛;
(4) 業主裝修結束后,應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理,問題嚴重的報行政管理部門;
(5) 及時清運裝修垃圾,集中堆放時間不得超過三天。
二、經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務標準
項 目 范 圍 工 作 內 容 及 要 求
(一)綜 合管 理
小區規劃紅線范圍內,涉及共用財產和公共事務的管理
(1) 負責制定物業
管理服務工作計劃,并組織實施;
(2) 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查,根據普查結果制定維修計劃,組織實施;
(3) 白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務,受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修半小時內到現場;
(4) 協助召開業主大會并配合其運作;
(5) 管理規章制度健全,服務質量標準完善,物業管理檔案資料基本齊全;
(6) 與業主簽定物業服務合同等手續;公開服務標準、收費依據及標準;
(7) 全體員工統一佩帶有相片胸卡,持證上崗;
(8) 每年進行一次物業管理服務滿意率調查,促進管理服務工作的改進和提高,征求意見戶數不低于總戶數60%。
(9) 建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案,包括組織機構、人員和具體措施等,一旦發生,能隨時投入運行。
(二)房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件-:共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準;不包括另行收費的設備設施,如電梯、水泵、供暖等設備
(1) 樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修,執行《房屋及其設備小修服務標準》;
(2) 保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;
(3) 確保雨水、污水管道保持通暢,定期清淘化糞池、雨水井,相關設施無破損。
(三)綠化
小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后,道路兩側區間綠地
按市園林局規定的《三級養護標準》養護。
(四)保潔
小區規劃紅線以內,業主戶門以外
(1) 設定垃圾集納地點,并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站,對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;
(2) 每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃,做到服務范圍內基本無廢棄雜物;
(3) 按規定進行消毒、滅鼠等活動;
(4) 在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
(5) 發生突發公共衛生事件時,應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒,加強對業主的宣傳,維持正常的生活秩序。
(五)公共秩序維護
小區規劃紅線以內,業主戶門以外
(1) 相對封閉:做到小區主
要出入口全天有專人值守,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;
(2) 維護交通秩序:包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理,保持車輛行駛通暢;
(3) 發生治安案件、刑事案件、交通事故時,應及時報警,并配合公安部門進行處理。
(六)存車管理
機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)、位的看管
(1) 有機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;
(2) 對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證,出門憑證放行;
(3) 保證停車有序,24小時設專人看管;
(4) 長期存放的,應簽訂存車協議,明確雙方的權利義務等。
(七)
消防管理
公共區域消防設施的維護及消防管理
(1) 有消防管理制度,建立消防責任制;
(2) 消防設施有明顯標志,定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;
(3) 定期進行消防訓練,保證有關人員掌握消防基本技能。
(4) 發生火災,及時報警,協助消防人員疏散、救助人員等。
(八)
高壓供水養護、運行、維修
(1) 保證居民正常生活用水;有停水處置預案;
(2) 水箱蓋上鎖并定期清洗
消毒,確保水質合格;
(3) 維修服務執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
(4)發生突發公共衛生事件時,要加強對供水系統的消毒,禁止無關人員進入高壓水泵機房,接近高位水箱。
(九)電梯養護、運行、維護
(1) 主梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行,電梯工夜間值班,候梯廳公布呼叫電話或房號,凡是樓層設有電梯門的,均須開啟載客;
(2) 凡有高峰梯的,在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;
(3) 主梯維修時,用備用梯運行;無備用梯的,屬急迫性維修的,應在30分鐘內搶修完工,其它維修應于23點至次日5點以內完工;有發生緊急情況時的處置預案;
(4) 維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
(5) 一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時,應迅速組織救助。
(十)裝修管理服務
房屋裝飾裝修管理
(1) 有健全的裝修管理服務制度;
(2) 查驗業主裝修方案,與業主、施工單位簽定裝修管理協議,告知業主裝修注意事項;
(3) 裝修期間,對裝修現場進行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調解因裝修引發的鄰里糾紛;
(4) 業主裝修結束后,應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理,問題嚴重的報行政管理部門;
(5) 及時清運裝修垃圾,集中堆放時間不得超過三天。
篇2：物業知識教材：居住小區物業管理
物業知識教材：居住小區物業管理
目前，我國住宅的物業管理因住房產權的不同，可分作不同產權的物業管理與居住小區的物業管理。以下分別敘述。
一、不同產權性質的住宅及其物業管理
目前，我國的住房按產權來說，可分作以下三類:擁有全部產權的商品房、房改中向個人出售的住房以及尚未實行房改的租賃住房。這三類住房在物業管理的實務中是有區別的。分述如下:
(一)商品房住宅及其物業管理
商品房住宅指國家或開發企業投資建造的，按市場價全額出售給購房者住用的住宅，以及其他以市場價格交易的各類住宅。隨著住房制度改革的深化，住房商品化的推進，今后將逐漸增加其在城市住宅中所占的比例。
商品房住宅由于是全額出售，購房者擁有房屋的全部產權，包括房屋的所有權、使用機、收益權和處置權。購房者是業主，在簽訂購房合同時，應同時簽訂物業管理委托合同和業主公約。
商品房住宅應按國務院發布的《城市私有房屋管理條例》和建設部發布的《城市異產毗連房屋管理規定》來實施管理，總的原則是“自有、自住、自管”。在物業管理的實施中，主要是劃清自有產權部分與共有產權部分的界限，責任及相關費用的分攤，凡自有產權部分的管理、維修與養護均由業主負責并承擔相應費用;若干業主共有產權部分的管理、維修與養護由共有業主負責或委托物業管理企業負責并按業權比例分攤其費用。
(二)房改中向個人出售的住宅及其管理
房改中向個人出售的住宅是指在住房制度改革中，以優惠的價格補貼出售的公有住房，即公房出售。
1.公房出售的幾種形式。公房出售目前主要有以下幾種形式:
(1)以房改規定的標準價向已租住職工出售的5年內只能用于自住的公有住房。購房者具有部分產權。
(2)以房改規定的成本價向已租住職工出售的5年內只能用于自住的公有住房。住宅產權歸個人所有，但土地僅有使用權，無收益權。
(3)以成本價向中低收入家庭出售，并優先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，同等條件下優先出售給離退休職工、教師的安居工程住宅。權益同上。
(4)在政府扶持、單位支持、個人負擔原則下的以住房合作社等形式建造的合作住宅。
2.公房出售后的管理要點。公房出售后就屬于自有住宅，但與商品房住宅又有所不同，主要是房產處置權的有限性。無論是以標準價或成本價購買的住宅，5年內只能自住自用，不得出售;5年后，購買者如必須出售需經所在單位(補貼單位)的同意，所得出售的增值部分，個人只能分得相當于原來所付房價占當時綜合造價比例的部分。
公房出售后，應推行社會化、專業化的管理模式，實行業主自治與物業管理企業專業化管理相結合，按照建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的原則規定和《城市異產毗連房屋管理規定》及《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》來實施管理。其基本原則是住房出售以后，實行住房所有人“自有、自住、自管“的原則，從物業管理的角度來說，主要是劃清自用自管與共用共管的范圍、責任以及相關費用的合理分攤。下述三個法規對此做了較詳細的規定。其要點有:
(1)住宅共用、自用部位和設備的劃分
?、僮杂貌课缓驮O備，是指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺。
?、诠灿貌课?，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內自行車存車庫等。
?、酃灿迷O施設備，是指共用的上房屋租賃雙方必須依法維護正常的租賃關系，及時處理租賃使用過程中發生的各種問題，注意調解用房糾紛，要堅決遵守國家的有關法律、政策與規定，抵制違反法律、法規與租賃合同的行為。
4.嚴格控制租賃房屋的用途變化
租賃房屋的使用要嚴格按照房屋的設計用途來進行，嚴格控制租賃房屋的用途變化。原則是生活用房不能隨意改變為工業或商業用房，因為用途不同，房屋構件所能承受的重量不同。因此，隨意改變房屋的用途，將會影響房屋的安全與使用。
綜上所述，租賃住宅物業管理總的原則，是將出租的房屋管好、修好和用好，要為房屋承租單位和住戶提供較好的服務。在這方面，物業管理企業要采取積極有效的措施，充分利用經濟規律和法律手段，通過健全租賃立法，依法整頓房屋租賃的秩序，促進租賃住宅物業管理水平的提高。
二、住宅小區的物業管理
(一)居住小區物業管理模式的探索與形式
居住小區的管理，采用“物業管理”模式，是對原來行政性福利型的房地產管理這種舊體制的改革。這一改革是我國許多地區、各級政府、房地產管理部門、房地產開發企業進行了各種有益探索，不斷總結取得的重大成果，它有一個逐步發展、不斷完善的過程。
就全國來說，19*9月，建設部在大慶召開了第一次全國住宅小區管理工作會議。這次會議，表示著全國性的住宅小區管理工作的序幕。1990年6月，建設部又召開了全國住宅小區管理試點的第一次工作會議。1990年，建設部確定廣州市五羊村為國家級住宅小區管理試驗點。1992年9月，建設部驗收小組對五羊村住宅小區現場考核驗收。
綜合全國各住宅小區的管理，五羊村得分最高，被評為全國模范文明住宅小區。1993年4月，建設部在番禺、深圳召開了一次較高層次的專家討論會。在那次會上對住宅小區進行物業管理的發展方向取得了共識。正是在這次會上，住宅小區的管理用“物業管理”模式正式被確定下來。1994年3月，建設部以“建設部令”的形式在全國頒布施行。這即《城市新建住宅小區管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)?！豆芾磙k法》作為一個部門的規章，為房地產管理體制的改革指明了方向。
(二)居住小區物業管理的特點
居住小區的物業管理是城市新建住宅管理在社會主義市場經濟條件下出現的新事物，它具有以下的特點:
1.居住小區物業管理在城市管理中，把社會物質文明建設與精神文明建設融為一體。建設部頒發的《管理辦法》第一條，首先對居住小區的精神文明建設與物質文明建設提出了明確的要求。這即“為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境”。在物質文明建設方面，物業管理體現在對居住小區內、房屋及設備的維護與修繕等的管理上。這一方面，在居住小區的物業管理的內容中要有比較詳細的說明?，F在著重就居住小區的精神文明作一說明。
居住小區的精神文明建設包括兩個方面:一是精神文明建設的基本內容;二是精神文明建設的活動方式。
精神文明建設的基本內容。依據《*中央關于社會主義精神文明建設指導方針的決議》精神，居住小區精神文明建設的具體內容包括以下方面:
(1)結合居民的實際情況，制定居住小區居民精神文明公約。
(2)充實、完善文體設施和娛樂場所，開展豐富多彩的文體活動，密切鄰里感情，協調人際關系，促進安全團結和社會穩定。
(3)建設高雅的社區文化，培養健康的社區精神。
精神文明建設的活動方式。根據居民的不同情況，精神文明建設應以靈活多樣的方式進行。通常的活動方式有:
(1)運用傳播文化的工具和康樂設施，開展聯絡感情活動。
(2)創建文明單位，注重文明居住。
2.居住小區物業管理的重要特點之一，突出表現在管理重于建設這一特點。與以往的城市新建住宅管理不同，它重視物業建成后的管理。物業一旦建成，各方面的條件就基本定型。專業的物業管理，不僅可以使居住小區的房屋、設備各項功能充分發揮，還可以彌補物業建造過程中的各種不足和缺陷，從而為廣大居民提供一個整潔、安全、和諧的居住環境。
3.居住小區
物業管理體現了在小區所在地人民政府監督與指導下行政管理與專業管理相結合的特點。建設部“管理辦法”第三條規定:“房地產行政主管部門負責小區管理的管理工作;市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和經營小區所在地人民政府按職責分工，負責小區管理中有關工作的監督與指導”。居住小區是相對獨立的區域。保證小區內的社會治安，既是“管理辦法”的重要指導思想，又是對居住小區物業管理的高標準要求。
在居住小區內，遷入的新居民，具有不同階層和職業的差異，又有來自不同地區在生活習慣、愛好方面的區別，經濟收入等的差別又決定了他們對居住環境和居住行為的差異。這此差異有時會產生各種各樣的問題以及矛盾與糾紛。同時，新建居住小區又是區內居民共同的家園，是大家共同生活的場所，有必要在自治自律的基礎上對人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個大家共同遵循的居住行為的規范，即業主公約，使每個人在享受一定權利的同時，也承擔相應的義務。
居住小區的行政管理是住宅小區所在的屬地政府對該小區實施的政府職能管理。直接管理的機構有:街道辦事處、公安派出所和政府各分管部門的職能機構，如城市規劃、城市監督、市政管理、房屋產權管理、環境衛生、防疫、環境保護、工商行政、物價、稅收、民政事務、社會治安等機構。
居住小區的物業管理的具體內容，將在下面專門敘述。這里著重指出，居住小區物業管理的行政管理與物業專業管理的結合，是在社會主義市場經濟條件下，社會分工的必然產物，是社會進步、經濟發展與社會文明的表現。
4.居住小區物業管理的復雜性。較之以前舊的管理體制來說，這種管理帶有相當的復雜性。主要表現在以下三個方面:
首先，小區內房屋產權的多元化要求管理的權威性和統一性。不同產權性質的住宅在物業管理上的側重點不同，如何針對產權的多元化實行統一的物業管理具有一定的復雜性。
其次，小區的物業管理在實施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個部門和單位，如何協調好相互間的關系和利益，明確各自的職責和管理范圍，對搞好小區物業管理是至關重要的。
第三，物業管理經費籌集的復雜性。不同產權形式下物業管理經費的籌集渠道不同，物業管理服務收費的計算原則不同，收繳方式不同。當前，我國的物業管理主要是在普通住宅小區推行，其住宅小區物業管理經費的籌集既要考慮到物業管理實際運作的成本費用，又要考慮到人民群眾經濟收入的實際水平。這種費用與支付能力的矛盾構成了現階段住宅小區物業管理經費籌集的復雜性，給經費的具體籌集帶來了比非住宅物業更大的困難，需要認真加以研究，制定穩妥可行的收費標準與辦法。
(三)居住小區物業管理的具體內容
居住小區物業管理是城市管理現代化以及在社會主義市場經濟條件下，經濟發展的社會化分工的產物。其物業管理的具體內容:
1.保證小區原規劃意圖的實現，制止各種違章行為，并進一步完善、補充原規劃的不足之處，督促指導住戶和業主執行規劃法。
2.房屋的定期維護與保養。
依據合同對業主委托的所管轄的物業定期維護與保養。尤其是房屋的公共管道、公共設備，都必須有一個眾多業主協調管理的服務機構，作為所有產權者利益維護或代理人。為了加強管理，為每一單元和各棟大樓建立房屋保存檔案。
3.供水、供電、公共照明、電梯等動力設施的維護管理。
小區的總泵房、配電房或自行發電的機房均應由專業技術人員操作管理，確保正常的供水供電和安全用電。
4.市政設施的維護與管理。
在小區紅線范圍內，除明確規定屬大市政管理外的市政配套設施，包括樓宇內的公共排水、化糞池等設施，均應由物業公司進行管理。
5.環境保護、綠公管理。
這種管理的目的在于為廣大居民提供一個良好的居住環境?，F行小區規劃規定:綠地面積不少于總占地面積的30%，綠化覆蓋率不低于25%。環境保護主要是控制噪音、控制空氣和水質污染，嚴格執行環境保護法，治理、清除住宅內污染源。
6.清潔衛生防疫工作。
除對小區的公共衛生設施進行維護外，還有小區樓宇內外及公共場所的清潔工作。要加強防疫、滅鼠、滅蚊繩孽生基地，要認真按照城市衛生條例做好小區內的衛生清潔工作，堅持以“拾零”為主的清掃制度，禁止亂張貼、亂涂寫，對小區的經營商點應嚴格執行門前三包制度，物業公司應爭取工商行政管理部門的支持，依據年審制度，應視經營者遵守小區管理制度的優劣而決定是否繼續發經營業牌照。
7.防火、防盜及公共秩序的管理。
在小區內，不允許亂放車輛，不允許占道堆放物件，不允許占道作業和擺攤設檔。根據公安部門關于開展“群防群治”的要求和誰受益、誰出錢的辦法組織小區保安隊伍，配合公安派出所搞好巡邏放哨。
篇3：物業知識教材：居住小區物業管理概述
物業知識教材：居住小區物業管理概述
一、住宅與居住小區
在人類的衣、食、住、行的基本活動中，“住”居于重要的地位?！白 币宰≌男问?滿足家庭成員的共同生活、生理衛生、休閑娛樂等的生活需要。住宅在人類歷史上，隨著社會的進步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。我國自gg開放以 來，城市住宅建設得到了迅速的發展，據統計，十年來，我國建成5萬平方米以上的居住小 區(又稱住宅小區)2500多個。今后十年，住宅建設還會有一個大的發展，人們說的“小康不小康，關鍵看住房”，這一方面表明了住宅建設在今后發展的重要性，同時，也表明人們對 新建住宅質和量及其管理的要求。
居住小區，是當前我國在舊城改造和新區建設過程中，由一幢幢樓群組成的新的住宅區 。1994年建設部令第33號《城市新建住宅小區管理辦法》中，把住宅小區以概念的形式作出 如下規定:“新建住宅小區，是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區( 含住宅小區、住宅組團，以下簡稱住宅小區)?！?/p>
在規劃設計中，居住區按居住戶數或人口規模分為規模居住區、居住小區、住宅組團三級。
根據以上的情況，可以看出，居住小區是具有一定的人口和用 地規模，以滿足居民日常物質和文化生活需要的，為城市干道的分割或自然界限制包圍的相對獨立區域。根據統計，目前我國城市人口1/4生活在規模不等的居住小區里。今后，這種 新建居住小區則是城市住宅建設的主要形式。
二、居住小區的功能
黨的十一屆七中全會和七屆人大四次會議提出了到2000年實現小康生活水平的戰略目標。對城鎮居民來說，所謂小康水平，其居住的標準具體有三個。那就是:
(1)人均8平方米的居住面積;(2)60%以上的全國住房成套率;(3)居住環境在總體上的較大改善，根據以上精神，建設部《城市新建住宅小區管理辦法》對新建住宅建設提出以下 要求:“為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境”。這就是說，對新建居民小區提出必須具有各種功能的要求，這些功能主要表現在如下四個方面。
1.居住功能。
這是住宅小區最基本的功能。根據居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場所和環境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛生、學習、娛樂、交際等功能。
2.服務功能。
住宅小區的服務功能是隨著城市規劃建設要求、房地產綜合開發而來的，即要求小區的公用配套設施和小區的管理應能為居民提供多項目多層次的服務。包括:教衛 系統，如托兒所、幼兒園、小學、中學、醫療門診、保健站、防疫站等;商業餐飲業系統，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等;文化、體育、娛樂服務系統，如圖書館 、游泳池、健身房、電影院、錄像室等;其他服務系統，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。
3.經濟功能。
住宅小區的經濟功能體現在交換功能和消費功能兩方面。交換功能包括: ①物業自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經紀中介服務;②小區管理勞務的 交換，即業主通過合同的方式將住宅小區的管理委托出去。消費功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區中的住宅將不斷地商品化，并進行商業化的管理。包括住宅在 購、租兩方面的逐漸商品化及小區的管理和服務都是有償的，住用人將逐漸加大對居住消費的投入。
4.社會功能。
住宅小區的主體是居民，居民的活動是社會活動，聚集在住宅小區的各種社會實體，如行政治安機關、商業服務業、文化教育、銀行等是以住宅小區為依托，共同為 居民服務，發揮各自的功能。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區的社會關系、人際關系，形成了一個社會網絡，相互影響和相互制約。
三、居住小區的特點
居住小區在改變市容市貌，促進房地產業發展，改善人們居住條件方面是具有重要的作 用，它是集居住、服務、經濟、社會功能于一體的社會縮影，因此，它的建設與以往城市住房建設具有不同的特點。這些特點是:
1.統一規劃，綜合開發。由于城市建設的發展和人們物質文化水平及居住條件的提高，住宅區的規劃布局有了很大變化。在“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”原則的 指導下，全國廣大城鎮統一規劃、綜合開發的新型住宅小區成片的興建起來。
這些新建住宅小區，規劃布局合理，配套設施日益完善，改變了過去單一的、分散的結 構和功能，向節約用地、高密度、綜合化和現代化方向發展。新建住宅小區一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業、服務業、飲食業、郵電、儲蓄、托兒所、文教衛生、娛樂、庭 院綠化等配套設施，組成一個功能齊全的居民生活小區，這就要求區內各類建筑和居住環境相互協調，有機結合。由專業化的物業管理企業實行統一管理、優質服務、合理收費。
2.規模大、功能全。新建居民住宅小區一般為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余平方米。這些樓體建筑群，除住宅樓之外，還有商業大樓、超級市場 、電影院、體育館、音樂廳、醫院等等。
小區已不僅是人們避風雨、擋嚴寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處;而且是學習、工 作、教育、科研的重要園地;還是休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園;也是進行區域內購物、飲食、生活服務的場所;更是社會主義精神文明和物質文明建設的基地。住宅小區的多 功能性，給小區的物業管理工作帶來了很大的難度。
3.居民結構整體化、配套設施系統化。住宅小區內，多座單體樓宇構成一個小區房屋系統;每棟樓房的地上建筑與地下建筑構成一個整體;區域內供水、排水、供電、各種熱力、 煤氣管網互相聯系構成一個網絡系統，而這些系統交融組合形成了一個龐大的、復雜的、多功能的大系統。各種服務設施、配套設施、區域內綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網 都是統一設計規劃的，除住宅外，幾乎都是為全住宅區服務的，是無法分割的，使住宅小區變成一個小社會。這就必然要求統一管理，統一經營。
4.產權多元化、管理復雜化。由于住宅建設投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產權結構發生變化。在市場經濟條件下，房屋產權由單一所有制變為產權多元化 。一個居住區、同一棟樓宇內，全民、集體、個人、外產等不同的產權共存。
住宅小區規劃、設計、建設的統一性、系統性、功能的多樣化、房屋結構與配套設施的 系統化，再加上產權的多元化，給小區物業管理造成了極為復雜的局面，導致物業管理工作的復雜化。
四、目前我國住宅管理的幾種方式
城市居住小區是一個“微型”社會，它的管理好壞，反映一個地區的文明程度。城市居 住小區的出現，在管理上也是城市住宅建設的新課題，在這方面，我國目前在住房管理上也存在從舊體制向新體制的轉軌時期。在這一時期內，一方面舊的管理方式依然存在，另一方 面，專業的物業管理方式已經出現。各地在積極地進行探索，目前我國住宅的幾種管理方式有:
1.政府房屋管理部門管理。建國以來，公有住房一直由政府管理部門即房管所或房管站管理，稱為直管公房。這種管理方式是完全計劃經濟的產物，房管所(站)是完全事業性質的 單位。應該說，多年來，房管所(站)適應計劃經濟體制的要求，代表政府發揮“管好房、用好房、修好房”的作用，解決城市居民的居住問題，做了大量工作，功不可滅。但這種管理 越來越不適應體制的轉軌，其管理效率低、經濟效益差的弊端越來越突出，所收房租連房屋的簡單維修也維持不了。隨著住房制度改革的深入，越來越多的直管公房改變了產權性質。 因此，一些城市已開始探索房管所(站)向物業管理企業的體制轉變。但由于歷史的原因，這一管理方式在今后較長一段時間里還將繼續存在。
2.企業、事業單位自行管理。這主要出現在較大的企、事業單位，特別是事業單位開發建造的用以分配給本單位職工的住宅，由本單位房產部門(如房管處、房管科)進行管理。這 是“誰建造、誰管理”原則的產物。在管理機構和管理運作上與房管所管理直管公房相似，其弊端也相同，同樣需要管理體制的轉變。
近些年來，一些較大的企、事業單位已開始探索轉變管理體制。一種是將本單位房管部 門逐步轉變為企業性質的物業管理機構，對單位自管住房實行物業管理;一種是將單位自管住房委托社會上的物業管理企業實行物業管理。
3.房地產開發企業管理。由房屋開發建造單位自行管理自己建造的出售給業主或出租給用戶的住宅，這是目前常見的一種住宅管理方式。本著“誰開發、誰出售、誰管理”的原則 ，一些較大的房地產開發企業均設有物業管理部。最初物業管理部只是開發企業下屬的一個部門。隨著物業管理的推行和開發量的增大，一些開發企業的物業管理部逐漸擴大，形成獨 立公司或子公司的形式，獨立核算，自負盈虧，取得法人地位，轉變為物業管理企業。目前在物業管理企業中這種類型的企業占有較大比例，大多數城市住宅小區均由此類物業的管理 企業進行物業管理。
4.物業管理企業管理。由社會上具有獨立法人地位的物業管理企業對房屋及其附屬的公用設施及場地進行管理，提供全方位的多層次的管理和服務。這一模式雖然在我國出現的時 間還不長，但發展勢頭強勁，已得到了政府、房地產業界和廣大人民群眾的共識，代表了今后住宅物業管理的發展方向。
五、物業管理的強大生命力
1995年1月18~20日國家建設部房地產業司召開全國物業管理工作座談會，對十幾年來房地產管理工作進行總結。會議著重對我國目前住宅管理的幾種方式進行比較分析，對物業 管理方式的優點取得共識。這種共識認為，不管是房地產管理部門直接管理的，還是單位自管的，或是街道辦事處的小區和各類房屋，都程度不同地存在著管理機構不健全，管理經費 無渠道，管理工作不到位等一系列的問題。尤其是這十年來建的居住小區，雖然居住條件和配套建設都有了明顯的改善，但是由于缺乏有效管理，導致私搭亂建，垃圾隨意堆放，設備 殘缺不全，管道不通，房屋失修失養等問題嚴重存在，使小區面貌一年新，二年舊，三年破的問題十分突出等等。實踐告訴我們，原來那套行政性的福利型的房地產管理體制越來越不 能適應形式發展的需要，必須對舊的管理體制從根本上進行改革。
在各地探索的基礎上，深圳和廣州從80年代起就開始借鑒香港和國外的物業管理經驗，結合我國的實際情況，走出了一條適合我國國情的適應社會主義市場經濟的物業管理新路。 這種物業管理從觀念上、模式上以及管理的內容、廣度和深度上都明顯地區別于原來的房地產管理。這種物業管理具有以下四個特點:
1.變多個產權單位、多個管理部門的多頭、多家管理為物業管理公司的統一管理。
2.變過去那種單純的房屋維修為對建筑物附屬物、場地和環衛、治安、綠化、道路等實施全方位的維修、養護以及專業化的管理和多方面的綜合性服務。
3.變政府部門行政性、福利型的管理為企業化、專業化、經營型和有償服務。
4.變管理單位的終身制為現在的由業主選擇并且通過合同方式在合同規定期限內的聘用制。
以上這種集高度統一管理、全方位多層次的服務、市場和經營為一體的充滿生機和活力 的物業管理的出現，越來越顯示出其強大的生命力，成為今后住宅物業管理的發展方向。
六、居住小區物業管理概念
以上的分析，居住小區物業管理概念可概括為:住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政 公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目的維護、修繕和整治，由物業管理公司依據物業管理合同統一實行專業化管理，并向業主和使用人提供綜合性的服務，從而 使物業發揮其最大的功能。
七、居住小區物業管理的特征
與舊的管理模式相比，居住小區物業管理模式具有以下特征:
1.社會化。
這種管理模式擺脫了過去那種自建自管的分散的管理體制，替多個產權單位、產權人找到了一個總管家，從而克服了在舊體制下各自為政、互相扯皮、推諉的種種弊端 ，從而有利于提高整個城市管理的社會化程度。
2.專業化。
這種管理是由專門的物業管理企業通過委托合同的簽訂，按照產權人和使用人的意志與要求去實施管理。這種模式，將過去行政性的管理終身制變為企業經營型的聘用 制，在這種新體制下，業主有權選擇物業管理單位，物業管理單位就必須靠自己良好的經營和服務才能占領這個市場。這樣，將從根本上促進服務態度的改變，服務質量的提高。
3.企業化。
物業管理是一種經營型的管理，它推行的是有償服務、合理收費，并通過多種經營，使小區及各類房屋和設備的管理走上了以業養業，自我發展的道路。
4.建管結合。
物業管理使房屋建設與管理相結合，表現了這一管理模式的強大生命力。這一模式使以往小區面貌一年新、二年舊、三年壞的情況得以改變。人們說的“三分建設， 七分管理”的要求在物業管理的模式中得以體現。這一管理模式，既理順了建與管的關系，又有利于發揮投資效益，使得寶貴的社會財富、人民的財產得到保值和增值。