隨著我國市場經濟、商業經營活動的繁榮和發展,商業房地產的投資開發這幾年受到房地產行業的普遍關注,在投資收益的驅動下,商業房地產已成為房地產行業投資開發的重要組成部分,如何投資開發好商業房地產已成為房地產開發企業的重要課題。房地產開發企業必須充分了解商業房地產項目商業經營的特點,才能保證相應的投資、開發建設、招商以及經營管理工作的順利進行。
筆者根據實際開發操作過的房產項目和近期參與的社區型商業房地產項目認識到,過去社區型商業房地產開發形式大多為單一的以住宅底層物業為主的配套商鋪,開發過程與其他形式的房地產在操作中基本雷同,包括建設開發、分散銷售等程序。而現在開始出現的社區型商業房地產形式是一種為區域性居住社區服務的中小型商業房地產,其業態具有綜合休閑、娛樂、零售、餐飲等功能的實施復合經營的商業類型,是由具有1—2萬平方米規模的低層建筑組成的中小型商業廣場或商業街。
商業房地產開發在開發經營模式上有著其他形式房產產品(如住宅、辦公等)開發所沒有的特殊性。房地產開發一般要經過前期、開發建設,最后實現產品銷售、交付使用這幾個過程。投資開發的房地產產品大部分在建造后分散銷售給消費業主,完成產品銷售并實現相應的產品功能后,投資開發工作就算基本完成了。開發企業往往只考慮滿足消費者的使用功能,而不去考慮該物業的商業經營行為。而商業房地產恰恰需要重點考慮該物業如何適應商業經營活動,面對的客戶結構是經營商與在該物業消費的客戶。商業房地產根據其最終為商業經營活動、滿足消費、實現商業經營價值目標的特點,需要與市場經營方式、業態形式和功能相適應。與其他形式的房產產品相比,社區型商業房地產著重的是今后的產品運營而不是實現簡單的物業產品銷售,需要滿足長期經營行為而不是短期的價值體現,開發企業需要考慮長期的經濟和社會效益,最終實現投資物業增值,得到投資回報。在商業房地產開發產品定位時,必須對商業的區域因素綜合考慮,確定所開發商業房地產的經營內容和業態范圍,符合該商業房地產的區域市場客戶需求以及商業功能,通過商業房地產的開發,營造出一個與周邊環境和市場需求、輻射范圍相適應的商業氛圍。
基于商業房地產的特點,其開發投資回報通常從以下三方面來實現:
一是商業物業的租金回報;
二是商業房地產實現物業銷售的回報;
三是商業經營活動收益的回報。
商業房地產的投資回報方式與其他形式的房地產產品相比有其不同之處,其它形式的房地產產品的投資開發大部分以物業的銷售來體現投資回報,僅需要注重產品本身及相應的產品功能,只要滿足市場消費即可。而商業房地產價值體現的方式與之相比有著顯著的區別,往往要在注重產品本身之外,更要注重產品的商業形態和經營模式。如社區型商業房地產需要考慮商業長期良好經營的可行性以及商業經營的品牌化,使該商業物業價值增值得以體現。
從商業房地產投資的回報分析,商業物業銷售的回報最直接,獲利速度很快,通過銷售,在短期內可以獲得利潤。這種方式和其他形式房產的開發形式相同,如果房地產開發企業未統一規劃商業物業形態就進行銷售,銷售出去的商業物業經營就無法得到有效的控制,商業經營活動只能由分散的個體產權業主來決定和實施,造成商業業態的混亂,形成惡性競爭、經營利潤下降、商業物業租金、價值下降的惡性循環,甚至嚴重影響該物業的有關商業經營的正常進行,使具有產權的商業運營業主的購房投資回報得不到保證,造成購房投資貸款方面的金融風險和開發企業的擔保風險,對商業物業區域的社會效益和商業環境造成影響。
因此,如何形成此類商業房地產投資開發的有效合理模式就顯得更加重要。筆者根據在具體社區型商業房地產項目實踐操作工作中的經驗,認為以下模式值得探討:
首先,社區型商業房地產項目是中小規模的商業房地產項目,在開發時要對社區范圍內的商業經營活動的市場客戶需求進行分析,具體來說,就是要結合該項目的商業服務的輻射區域特點,了解該項目商業經營商的需求,以商業經營活動的形態要求和目標為導向,制定自己的商業房地產產品開發的功能定位和用途;社區型商業房地產應開發出滿足社區居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂等功能復合型的商業經營產品,在項目開發的前期階段,把商業功能用途與該項目的前期規劃設計方案緊密結合,設計出與本項目商業經營相匹配的平臺。那么,這個商業物業形態就能夠提供一個滿足商業經營和商業消費活動的場所,更重要的是能夠符合商業經營活動本身的市場需求,使商業經營的收益得以體現。成功的經營反過來會提升該商業物業本身的價值,并形成商業經營活動與物業價值的有機聯系和相互促進。
在開發建設了符合商業經營活動的物業平臺的同時,作為房地產投資開發企業,應確定其管理模式和經營模式。在管理模式上,開發企業一般會通過開發商自己組建的商業管理公司或聘請專業的商業管理公司來管理。在經營模式上,作為社區型規模的商業房地產,在一般情況下,應該選擇出售返租經營和出租經營的模式(筆者不贊同選擇單純出售分散經營的模式)。如果開發企業急需回籠資金,也可采用出售返租經營模式,銷售物業時,采取“出售產權、統一經營、租約回報”的形式,在租約年限內
,根據市場情況每年給予產權業主一定的租金回報(目前市場一般為購房總價的8%左右),這是一種相對短期的經營模式,租約年限其滿以后的商業經營活動還須納入今后物業管理中進行業態統一控制。簡而言之,這是一種出售產權結合統一經營的模式,開發企業可以先快速獲取短期的物業銷售回報來解決短期資金需求,但這種模式存在著統一經營的經營風險和承擔相應的商業經營回報(租約回報)的風險。從商業房地產項目投資的經濟效益和社會效益二者有機結合起來考慮,房地產開發企業持有產權、出租統一經營商業物業,能夠更好地為商業經營活動提供服務,開發企業作為該物業的建設開發者及擁有者,在產品使用上有著不可替代的優勢,能夠充分體現開發建設時的初衷和定位,可以長期地、有效地控制物業商業活動,并根據商業活動的時效性,不斷對產品的適應性作出相應的商業業態的調整,選擇定向的商業運營客戶群體,提供有效的商業服務和物業配套。經過一段時間對商業物業的經營(通俗地說就是“養鋪”),可以形成一種適合該商業物業的運營模式和業態結構,這種模式要與區域商業的市場客戶需求以及市場環境相匹配。一方面,開發企業可以從持有的物業中獲取穩定的長期的現金受益,不斷完善開發企業的產品收益種類和全面戰略發展要求,做到房產開發的長線產品與短線產品相結合,保證企業的長期現金收益,形成企業的可持續發展。另一方面,成功的商業經營活動能使商業物業增值,又可以為開發企業的資產運作、融資創造條件,這是一種先統一商業經營再實施產權資產運作的回報模式。筆者認為,社區型商業房地產可以采取上述兩種經營模式,并應優先考慮第二種經營模式。
商業房地產在我國房地產行業中的起步較晚,市場化運作模式正在實踐中不斷完善。社區型商業房地產作為商業房地產中的一種形式,也在越來越多地與區域住宅項目開發相結合。商業房地產的開發企業應不斷提高運作此類房地產的能力,更好地開發經營此類型的商業房地產,真正地、最直接地服務于社區居民,完善城市商業功能,提升整個區域的房地產價值。
篇2：社區型商業房地產投資開發探討
隨著我國市場經濟、商業經營活動的繁榮和發展,商業房地產的投資開發這幾年受到房地產行業的普遍關注,在投資收益的驅動下,商業房地產已成為房地產行業投資開發的重要組成部分,如何投資開發好商業房地產已成為房地產開發企業的重要課題。房地產開發企業必須充分了解商業房地產項目商業經營的特點,才能保證相應的投資、開發建設、招商以及經營管理工作的順利進行。
筆者根據實際開發操作過的房產項目和近期參與的社區型商業房地產項目認識到,過去社區型商業房地產開發形式大多為單一的以住宅底層物業為主的配套商鋪,開發過程與其他形式的房地產在操作中基本雷同,包括建設開發、分散銷售等程序。而現在開始出現的社區型商業房地產形式是一種為區域性居住社區服務的中小型商業房地產,其業態具有綜合休閑、娛樂、零售、餐飲等功能的實施復合經營的商業類型,是由具有1—2萬平方米規模的低層建筑組成的中小型商業廣場或商業街。
商業房地產開發在開發經營模式上有著其他形式房產產品(如住宅、辦公等)開發所沒有的特殊性。房地產開發一般要經過前期、開發建設,最后實現產品銷售、交付使用這幾個過程。投資開發的房地產產品大部分在建造后分散銷售給消費業主,完成產品銷售并實現相應的產品功能后,投資開發工作就算基本完成了。開發企業往往只考慮滿足消費者的使用功能,而不去考慮該物業的商業經營行為。而商業房地產恰恰需要重點考慮該物業如何適應商業經營活動,面對的客戶結構是經營商與在該物業消費的客戶。商業房地產根據其最終為商業經營活動、滿足消費、實現商業經營價值目標的特點,需要與市場經營方式、業態形式和功能相適應。與其他形式的房產產品相比,社區型商業房地產著重的是今后的產品運營而不是實現簡單的物業產品銷售,需要滿足長期經營行為而不是短期的價值體現,開發企業需要考慮長期的經濟和社會效益,最終實現投資物業增值,得到投資回報。在商業房地產開發產品定位時,必須對商業的區域因素綜合考慮,確定所開發商業房地產的經營內容和業態范圍,符合該商業房地產的區域市場客戶需求以及商業功能,通過商業房地產的開發,營造出一個與周邊環境和市場需求、輻射范圍相適應的商業氛圍。
基于商業房地產的特點,其開發投資回報通常從以下三方面來實現:
一是商業物業的租金回報;
二是商業房地產實現物業銷售的回報;
三是商業經營活動收益的回報。
商業房地產的投資回報方式與其他形式的房地產產品相比有其不同之處,其它形式的房地產產品的投資開發大部分以物業的銷售來體現投資回報,僅需要注重產品本身及相應的產品功能,只要滿足市場消費即可。而商業房地產價值體現的方式與之相比有著顯著的區別,往往要在注重產品本身之外,更要注重產品的商業形態和經營模式。如社區型商業房地產需要考慮商業長期良好經營的可行性以及商業經營的品牌化,使該商業物業價值增值得以體現。
從商業房地產投資的回報分析,商業物業銷售的回報最直接,獲利速度很快,通過銷售,在短期內可以獲得利潤。這種方式和其他形式房產的開發形式相同,如果房地產開發企業未統一規劃商業物業形態就進行銷售,銷售出去的商業物業經營就無法得到有效的控制,商業經營活動只能由分散的個體產權業主來決定和實施,造成商業業態的混亂,形成惡性競爭、經營利潤下降、商業物業租金、價值下降的惡性循環,甚至嚴重影響該物業的有關商業經營的正常進行,使具有產權的商業運營業主的購房投資回報得不到保證,造成購房投資貸款方面的金融風險和開發企業的擔保風險,對商業物業區域的社會效益和商業環境造成影響。
因此,如何形成此類商業房地產投資開發的有效合理模式就顯得更加重要。筆者根據在具體社區型商業房地產項目實踐操作工作中的經驗,認為以下模式值得探討:
首先,社區型商業房地產項目是中小規模的商業房地產項目,在開發時要對社區范圍內的商業經營活動的市場客戶需求進行分析,具體來說,就是要結合該項目的商業服務的輻射區域特點,了解該項目商業經營商的需求,以商業經營活動的形態要求和目標為導向,制定自己的商業房地產產品開發的功能定位和用途;社區型商業房地產應開發出滿足社區居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂等功能復合型的商業經營產品,在項目開發的前期階段,把商業功能用途與該項目的前期規劃設計方案緊密結合,設計出與本項目商業經營相匹配的平臺。那么,這個商業物業形態就能夠提供一個滿足商業經營和商業消費活動的場所,更重要的是能夠符合商業經營活動本身的市場需求,使商業經營的收益得以體現。成功的經營反過來會提升該商業物業本身的價值,并形成商業經營活動與物業價值的有機聯系和相互促進。
在開發建設了符合商業經營活動的物業平臺的同時,作為房地產投資開發企業,應確定其管理模式和經營模式。在管理模式上,開發企業一般會通過開發商自己組建的商業管理公司或聘請專業的商業管理公司來管理。在經營模式上,作為社區型規模的商業房地產,在一般情況下,應該選擇出售返租經營和出租經營的模式(筆者不贊同選擇單純出售分散經營的模式)。如果開發企業急需回籠資金,也可采用出售返租經營模式,銷售物業時,采取“出售產權、統一經營、租約回報”的形式,在租約年限內,根據市場情況每年給予產權業主一定的租金回報(目前市場一般為購房總價的8%左右),這是一種相對短期的經
營模式,租約年限其滿以后的商業經營活動還須納入今后物業管理中進行業態統一控制。簡而言之,這是一種出售產權結合統一經營的模式,開發企業可以先快速獲取短期的物業銷售回報來解決短期資金需求,但這種模式存在著統一經營的經營風險和承擔相應的商業經營回報(租約回報)的風險。從商業房地產項目投資的經濟效益和社會效益二者有機結合起來考慮,房地產開發企業持有產權、出租統一經營商業物業,能夠更好地為商業經營活動提供服務,開發企業作為該物業的建設開發者及擁有者,在產品使用上有著不可替代的優勢,能夠充分體現開發建設時的初衷和定位,可以長期地、有效地控制物業商業活動,并根據商業活動的時效性,不斷對產品的適應性作出相應的商業業態的調整,選擇定向的商業運營客戶群體,提供有效的商業服務和物業配套。經過一段時間對商業物業的經營(通俗地說就是“養鋪”),可以形成一種適合該商業物業的運營模式和業態結構,這種模式要與區域商業的市場客戶需求以及市場環境相匹配。一方面,開發企業可以從持有的物業中獲取穩定的長期的現金受益,不斷完善開發企業的產品收益種類和全面戰略發展要求,做到房產開發的長線產品與短線產品相結合,保證企業的長期現金收益,形成企業的可持續發展。另一方面,成功的商業經營活動能使商業物業增值,又可以為開發企業的資產運作、融資創造條件,這是一種先統一商業經營再實施產權
資產運作的回報模式。筆者認為,社區型商業房地產可以采取上述兩種經營模式,并應優先考慮第二種經營模式。
商業房地產在我國房地產行業中的起步較晚,市場化運作模式正在實踐中不斷完善。社區型商業房地產作為商業房地產中的一種形式,也在越來越多地與區域住宅項目開發相結合。商業房地產的開發企業應不斷提高運作此類房地產的能力,更好地開發經營此類型的商業房地產,真正地、最直接地服務于社區居民,完善城市商業功能,提升整個區域的房地產價值。