從開發商的角度看商業地產,商業地產的屬性本身來講有廣義和狹義之說,狹義的商業地產就是我們平常說的商業的交易場所,廣義應該包括商場、酒店、寫字樓、住宅,一切可以用來銷售和經營這些物業綜合體的運營形式,都叫商業地產。
對住宅而言,開發商以及銷售商是通過造夢的過程吸引消費者,反過來在商業地產這個階段,不論是產權式酒店還是商鋪市場,尤其在商鋪的開發和運作,完全不是造夢的過程,而是完全面對殘酷現實的過程。
那些將商業地產按照普通房地產運作的操作思路和想法的開發商們,在商業地產經營的后期階段,會陷入物業的建筑結構、業態的局限、招商難度及經營管理上左右為難的困境。
商業地產在開發和運營中一般要涉及到三個層面,即資本運營的層面、市場開發的層面,以及經營管理的層面,因此上說,商業地產廣意內涵遠遠比住宅市場要深,從另一方面上講商業地產發展潛力遠遠大于地產市場。
目前在國內商業地產項目的運作當中,還屬于一個簡單的資源開發配套的階段,缺乏專業的商業管理人才,策劃人才和經營人才。
尤其是缺乏商業地產的復合性專業人才,在很多地產策劃營銷公司中,缺乏商業人才儲備,也沒有崗位設置,以至于在同開發商合作的商業地產項目中,服務過程只能完成常規的市調→定位→策劃→銷售的程序。
而在上述的流程中,一方面,簡單套搬房地產開發運作的模式,因此在商業地產的市場、商業、業態定位及策劃和銷售上,同商業整體運營相比存在著較大風險;另一方面,在商業招商、經營、管理上的重頭戲,則采用就重避輕的操作手法,或者簡單套用,或者轉包,或者向開發商推薦其他商業管理公司來接手操盤等等,使項目在總體經營連貫性上,對開發商極為有害,后遺癥很多。
問題在于,很多開發商,有些還是初次涉及房地產行業的,本身對房地產的開發和銷售系統工程,還存在的認識問題?，F在又出現了一個商業地產的概念和運營,再加上項目誘惑力和市場上的存在的人為等因素,導致目前商業地產市場項目一哄而起,危機四伏。
可笑的是,商業地產市場上很會捉弄人,有的開發商還沒搞清楚商業地產是什么,就稀里糊涂的賺到了大桶的金子;而有的開發商處世小心謹慎,瞻前顧后,卻在商業地產項目上,把自己給套了進去。
就目前而言,絕大部分的開發商,在人力資源上未設商業地產的崗位和部門,即便存在,也形同虛設,這就是剛才所提到的商業地產復合性的專業人才特別的奇缺。有的只是涉世商業不深,或懂點房地產策劃或操過幾個簡單商業項目的外延人員。
商業運營的元素中,包含了開發商,投資客、商戶、消費者。還有一點,是現在絕大部分開發商所忽略的,也是很多營銷策劃公司所缺少的,那就是商業的經營管理,只有這一點補充完了以后,后來營銷認為它才是一個完善的完整的商業運營方式。從最近接觸的商業地產項目來看,開發商目前最缺的也就是這類既懂招商、又懂管理的人員。
在現實的商業地產的實操中,最核心的問題是商業招商和運營,而不是項目中的策劃和銷售(包括商鋪、住宅、寫字間等形態)。不了解這個核心,所經營的商業地產項目就會出現很多問題,甚至是影響企業的形象和生命力。
商業地產的經營,從大量的實踐上總結,最好的操作是沉淀商業投資資金,長期持有商業物業,穩坐江山收取租金,成為商業地主。坐享長期商業利潤的回報。
而國內的大多數房地產開發商,由于開發項目的資金多數是融資所得,個人自有資金較少,在運作項目的過程中,不可能沉淀,回款就成了第一需要。無論是酒店、商務寫字樓,還是商場、步行街等,都希望快速回籠資金,這對商業地產上的經營,也就會帶來根本上的變化,風險也就隨之而來。
商業地產項目中的商業建筑,開發商必須要長期持有,這個商業才有價值,如果賣成散戶,再由這些散戶經營的話,一定會成為城市商業中的“牛皮癬”。
現在市場上的商業地產項目,有很多都是開發商急于變現資金,一賣了之,最后閑置在那里。政府無能為力,開發商由于事先估計不足,也無能力去組織經營活動(有時受其限制,沒法介入)。最終的辦法也只能大家共同坐下來,協商解決。
值得注意的是一些城市的政府有關部門,已開始要求當地開發商在實操商業地產項目中,不能一賣了之,然后走人。必需開業經營半年或一年以上才行。雖不能從根本上解決問題,但意識已經走在前面了。
現在很多開發商開始考慮經營了,這是好的方向,但對很多開發商要做起來困難還非常大,開發商不可能是三頭六臂,他既要做規劃、施工、策劃、銷售;又要招商、管理、商業運營,這顯然是不可能的。
社會化的分工,使其行業內的專業越來越明細化、專業化,要想按過去的套路打包天下的事情,也是不現實的。唯一可行的做法就是專業化的分工由專業化的公司去對接完成。
從商業地產經營運作的思路上考慮,后來營銷認為可以嘗試探索兩種模式:
1.發掘、委托專業的商業地產管理公司和專業人才去實施項目。但從國內專業商業地產管理公司上看,掌握商業和地產復合性的管理公司還比較缺乏,只能在最好的地產全程管理公司和商業全程管理中進行比較、選擇,找出互補性最強的予以組合,共同承擔商業地產項目的重任和責任。最終實現商業地產一體化銷售經營管理的社會需求。
2.組建商業地產資產管理基金會。這個團體不是商業物業管理公司,應屬于投資性商業整合管理基金委員會。目的整合散戶、投資商等的資源,把這些社會游資集中起來,需要有這樣一個資產管理公司來配置這些社會資源,通過這樣一個商業性的資產管理公司來接盤,搭建這些資源的平臺,來實現在商業地產中開發商解決不了的問題,滿足商業經營需求,從而達到多方面的共贏局面。
篇2：商業地產招商及商業顧問合同
商業地產招商及商業顧問合同
委托方：________(以下簡稱甲方)
地址：________
電話：________傳真：________
受托方：________(以下簡稱乙方)
地址：________
電話：________傳真：________
甲、乙雙方根據中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規相關規定，在平等、互利、自愿的原則下，經友好協商，就甲方委托乙方全程商業顧問、招商中國項目(暫定名，下同，可簡稱為該項目)一事，達成本合同。
1、雙方共識：
(1)、甲方全權委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業經營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業務的機構，其資格真實可信(執照編號為：________)。
(2)、乙方在對甲方負責的總原則下，竭誠為甲方提供商業規劃、商業顧問、招商顧問等服務。
2、合同標的：________項目。該項目批準用地規模為____平方米，折合____畝；規劃建筑面積為____平方米；土地使用權證號為____號。
3、委托事項：甲方茲將其投資于________項目中商業用房全權委托乙方招商及商業顧問。
4、委托期限：自簽訂本合同之日起至該項目商業用房開業并正常運營八個月為止。
5、委托內容：指甲方委托乙方：
(1)、對該項目周邊的商業情況和消費水平、消費能力進行現場勘察和分析，并根據上述勘察和分析參與商業發展規劃的制定；
(2)、對該項目將要建造的建筑設計、實際施工進行顧問、監督，使建筑物與商業規劃相匹配；
(3)、對該項目將要建造的商業房地產制定招商方案，并具體實施；
(4)、對該項目將要建造的商業房地產制定經營管理方案，并負責培訓從業人員以及協助甲方組建商業經營管理公司；
(5)、為甲方提供一份以該項目為藍本，適用于大多數商業房地產項目運營管理的標準行業運營手冊，以支持甲方未來可能參與或主持的商業房地產項目提供指南。
6、工作流程：
(1)、乙方自本合同簽訂之日起，即就該項目的招商、商業顧問成立項目組展開作業。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業顧問方案，并在提交方案時對方案內容予以解釋。以上方案須經甲方審核同意后實施，根據情況變化，甲方有權對方案提出調整要求。
(3)、乙方在對甲方負責的總原則下，全權開展招商及商業顧問工作。
(4)、具體工作流程：
A、商業方案、建筑設計、建筑施工的顧問和監督：由甲方確定設計方，并設立設計委托合同，甲方直接向設計方支付相關費用。乙方負責在整個設計過程中，審核、優化設計具體方案，對相關布局、客流規劃、服務設施等作具體整改意見，使之符合商業規劃的要求。由甲方確定建筑方，并設立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相關費用。乙方負責在整個建筑施工過程中，按施工進度表進行階段審核，提供材料選擇建議，使之符合商業規劃的要求。
B、商業中心的招商、招租方案制定及招商執行：在該項目工程開工后，即進入此階段。甲方負責設立固定招商辦公場所，并成立該項目的具體營運實體。乙方負責對該項目作細分計劃，并設立招商，招租的具體價格策略，派駐專業招商人員進駐現場，開展具體品牌招商工作。
C、開業準備：在建筑物地面以上部分完成70%，即進入此階段。甲方負責獲得購物中心業務相關的所有許可證書。乙方負責以下內容：
1)、運營手冊的編制、制作；
2)、協助甲方進行經營管理公司人員的招聘、培訓；
3)、協助甲方進行購物中心維護、設備系統設立；
4)、協助甲方進行購物中心財務系統設立、稅務顧問、培訓；
至此，乙方應保證商業中心的自身管理實體，已具充分能力獨立管理、運作。
D、試營業、開張及開業后的日常管理：設定的正式開業日期前60天，即進入此階段。甲方負責對該項目購物中心的日常管理。乙方負責對上述三個階段的績效進行總結，并向甲方提供總結報告，并協助甲方進行購物中心的日常管理，提出修正意見。
7、服務內容：指乙方服務甲方：
(1)、商業模式及建筑設計
A、市場調查
1)、消費力
2)、商品結構
3)、競爭對手
4)、當地行業慣例
B、設計委托書
1)、設備、器材
2)、通道、公共區間設施
3)、廣告、展覽位
4)、庫房、辦公
C、實施設計和調整
(2)、運營手冊及管理架構
A、合同體系
1)、自營部分
采購框架合同，采購條件
代銷合同
供應商文件管理
批發標準格式合同
2)、租賃、物業部分
租賃合同
委托物業服務合同
1. 餐飲類
2. 商鋪類
安全保障手冊
3)、扣率部分
合同
服務規范承諾
4)、內部部分
人事：勞動合同、員工手冊
跨執照合作合同
與地主方關系合同
管理執行委員會合同
財務體系(按執照個體劃分)
人事結構、招聘計劃和培訓
臨時結構
長期結構
管理運營手冊
各級管理職責
運營總經理、財務總監
采購經理、物流經理、工程經理、保安經理
樓層經理、市場發展經理、財務部門經理
主管級
高級員工
員工
作業指導書
庫存管理
收貨
倉儲
損耗
盤點
調整
收銀管理
應收
銀行往來
備用金
折扣
人事、培訓管理
招聘
福利、工資
培訓
員工手冊
勞動團體
保安管理
警報、監控系統功能
應急手冊
保險手冊
工程、維修管理(不同功能區域)
市場、開發、客戶服務管理
價格體系管理
單證設計
報表體系
(3)、招商執行
A、配合商業中心標志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊
C、招商會
D、招商執行
E、招商價格、招商周期
8、委托費用：
(1)、商業顧問委托費用：
A、甲方委托乙方進行該項目商業顧問的費用為人民幣____元整(小寫：____元RMB)。
B、服務費用結算辦法：
本合同簽訂后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；
該項目開工后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；
該項目開業后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；
該項目開業八個月后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整
(小寫：____元RMB)。
(2)、招商委托費用：
A、甲方委托乙方進行該項目招商的費用按該項目____計提。
B、服務費用結算辦法：
1)、招商的費用結算前提為達到招商業績考核的標準。
2)、招商的費用按以下四個時間節點分別結算：
該項目商業用房在3個月內取得30%成功招商率后五個工作日內；
該項目商業用房在6個月內取得60%成功招商率后五個工作日內；
該項目商業用房在9個月內取得90%成功招商率后五個工作日內；
本合同約定的委托期限到期后五個工作日內。
3)、雙方協商一致，該項目單戶成功招商的定義為：
9、雙方權利和義務：
(1)、甲方權利和義務：
1)、甲方權利：
A、審核乙方提供的各相關方案，提出修改意見和乙方進行磋商，確定其方案并得到法定機關的批準后實施；
B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進入甲方帳戶，招商定金由甲方現場財務主管保管并辦理相關手續；
C、享有乙方開展該項目作業中所有資料的索取權利；
D、擁有乙方與該項目有關的所有策略及商業行為的最終決策權；
E、有權隨時檢查乙方的工作，對乙方每階段的服務品質進行評估，并根據評估結果的優劣對乙方進行獎勵或懲罰，獎懲數額和辦法由甲方根據乙方工作業績情況決定。
2)、甲方義務：
A、向乙方提供該項目的相關合法文件；
B、承擔該項目的廣告宣傳費用，并提供乙方固定的辦公場所，承擔相應辦公費用；
C、授權指定專業人員作為和乙方工作中的聯系人，指定聯系人為：；
D、根據本合同約定，按時支付乙方服務費用。
(2)、乙方權利和義務：
1)、乙方權利：
A、根據本合同約定，按時收取相關服務費用；
B、每周與甲方召開工作例會，專題研究本周工作及下周工作內容。
2)、乙方義務：
A、保證按有關法律、法規進行招商及商業顧問；
B、根據相關資料、相關條件、相關情況提交該項目的相關方案供甲方審核，經甲方確認后予以實施；
C、負責該項目招商過程中的各項日常管理工作；
D、承擔該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關費用；
E、協助甲方與客戶簽訂該項目相關合同；
F、未經甲方書面承諾，對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔責任；
G、對所涉及甲方商業機密予以嚴格保密，未經甲方書面同意，乙方不得對外公布甲方的經營、招商策略及企業動態；
H、未經甲方書面承諾，不得向他人轉讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關經濟指標。
10、稅金：甲、乙雙方因該項目而產生的稅金及其他費用按國家規定由雙方各自承擔。
11、違約責任：
(1)、本合同簽訂后，雙方應認真遵守，任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或實施使對方不能正常履行合同的行為，并經對方發出書面通知后仍無法糾正的，對方有權解除本合同，違約方應向守約方支付違約金人民幣____元整(小寫：_____元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務費用的，且逾期30天仍不能支付的，視同甲方違約，乙方有權解除本合同，甲方應向乙方支付違約金人民幣____元整(小寫：______元)。
12、爭議的解決：因執行本合同所發生的爭議，由雙方協商解決。如協商不成，任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。
13、本合同的法律效力：
(1)、本合同壹式陸份，雙方各執叁份，具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過程中，如有未盡事宜，雙方可協商一致后訂立補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達成一致意見后，可形成書面意見，作為本合同附件。
甲方：________乙方：________
代表人：________代表人：________
日期：________日期：________
簽于：________簽于：________
篇3：商業物管培訓：商業地產定義、分類和策劃
商業物管培訓：商業地產定義、分類和策劃
商業地產定義
商業地產是包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。 商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產，商業，投資三方面的特性，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業。
商業地產形式
商業地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式。在現實生活中，我們接觸最多的便是社區商業、大賣場以及現在新興的shoppingmall三種業態。
商業地產分類
一、按商業形態分類
1、商業廣場
2、shoppingmall
3、商業街
4、大型商鋪
5、購物中心
6、休閑廣場
7、步行街
8、專業市場
9、社區商業中心
10、商務樓
二、按照開發形式進行分類
1、商業街商鋪
2、市場類商鋪
3、社區商鋪
4、住宅底層商鋪
5、百貨商場、購物中心商鋪
6、商務樓、寫字樓商鋪
7、交通設施商鋪
三、按照投資價值分類
1、"都市型"商鋪--績優股
2、"社區型"商鋪--潛力股
3、"便利型"商鋪--冷門小盤股
4、專業街市商鋪--高科技股
5、其他商鋪-"一般股票"
商業地產策劃流程
前期：項目顧問
一. 市場調研：
1.區域狀況調研：
1.1區域商業狀況調研
1.2競爭者狀況調研
1.3市民消費偏好調研（媒介偏好/消費習慣/消費承受力等）
1.4區域經濟狀況評估
1.5消費者品牌認同調研
2.目標購買者調研
2.1消費群體細分，消費動機
2.2項目問題及機會調研
2.3購買能力調研
3.品牌供應商調研
3.1品牌類別細分
3.2品牌資料庫建立
3.3項目問題及機會調研
3.4租金承受能力調研
二.項目定位
1.項目分析
1.1項目核心競爭力（賣點）分析
1.2競爭者比較分析（問題及機會）
2.項目定位
2.1項目品質功能定位
2.2品牌形象定位
3.目標客戶（購買者及承租者）
4.業態組合及規劃建議
5.賣場區域分割
三.基本VI（品牌視覺形象設計）
包括基本元素：名稱/顏色/標準字/標簽/吉祥物等
應用體系設計：招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等
四.招商策略
1.價格體系建立
2.公開活動及新聞配合
3.媒介策略
4.商業談判或推介會
五.銷售策略
1.價格體系建立
2.公開活動及新聞配合
3.媒介策略
4.商業談判或推介會
費用預算及支付（另行協商）
中期：招商及銷售代理
一般代理
A.服務內容包括：作為代理單位參與招商及銷售。
B.傭金預算及支付
B1 鋪位純出租形式：
1至5年（含5年）的租約按1.5個月成交月租金的標準支付傭金；
5年以上的租約按2個月成交月租金的標準支付傭金；
10年以上的租約按4個月成交月租金的標準支付傭金；
如果租約達到20年按6個月成交月租金的標準支付傭金；
以上均按首年租為依據計算傭金。
B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：
中介成功客戶支付首筆租金之日起計十個工作日內按B1中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付乙方相關鋪位余下50%的代理傭金。
B2 以純營業額抽成或保底租金與營業額抽成組合的形式進駐商業項目的，則我們將按下列方式計算應收取的傭金。
B2.1 如客戶以純營業額抽成形式進駐商業項目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業滿六個月時，按該客戶開張營業后首六個月的稅前平均月營業額乘以該客戶在合同中約定的項目方提成的百分比，而得出項目平均月收入作為計算代理傭金的基數，并以B1中的計算標準由項目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業之日起計的二百天內一次性支付。
B2.2 如客戶以保底租金與營業額提成組合的形式進駐商業項目的，項目方先按客戶保底租金計算應收取的租金，并以B1中的計算標準支付我們（預收租金）。待該客戶開張營業滿六個月時再按項目方收取該客戶的平均月收入作為計算代理傭金的基數，并以B1中的計算標準計算最終傭金數額，如最終傭金數額高于預收取傭金的，則項目方同意向我們支付差額部分傭金。
B3 鋪位銷售形式：
所有中介成功的商鋪，項目方將按該商鋪成交總額的1%的標準支付我們代理傭金（廣告代理另計）。
B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：
項目方應我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計十個工作日內即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項目方應在客戶支付第二期款項之日起計十個工作日內全額支付。
B4 除B1、B2、B3外其他合作經營的方式：
項目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個月"計算月基數，并按以下標準支付代理傭金；
1至5年的合作期按1個月的月基數標準支付代理傭金；
5年以上的合作期按2個月的月基數標準支付代理傭金。
B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經營的方式代理傭金支付方式：
項目方在我們中介成功收取租金之日起計十個工作日內按B4中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付相關鋪位余下50%的代理傭金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客戶與項目方簽署承租鋪位協議或合同，并依法生效；
銷售形式：客戶與項目方簽署認購鋪位協議或合同，并依法生效；
其他合作經營方式：客戶與項目方簽署合作經營協議或合同，并依法生效。
B6所有在本合同委托期內經我們介紹之客戶，在本合同委托期限結束后的一年內，如與項目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項目方承諾仍按本合同中有關條款規定向我們支付全額代理傭金。
非常代理
根據前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執行細節企劃。
全程參與招商銷售具體工作的執行，執行成本由項目方承擔。
按照基本服務費+傭金形式支付費用。
傭金計算及支付參照一般代理執行。具體另行協商。
后期：項目營銷推廣顧問
◆服務內容包括
一.品牌形象完善
二.促銷策略
以季節節日為主要脈絡設計全年的特色活動。
三.開業策略
開業活動、開幕酒會儀式、引導期傳播、新聞發布會等。
四.公開策略
借助新聞力量，旨在短時間提升市場關注度，直接提升形象，間接促進銷售。
五.氣氛策略
店內/店外氣氛的標準規范設計，包括常規氣氛/季節節日氣氛/促銷等活動氣氛。
六.服務策略
服務概念設計，服務規范建立，服務質量控制體系設計等。
七.管理策略
導入ISO質量認證。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運用配合。
◆費用預算及支付
顧問服務費按每月計算，按月支付，完成營業目標后獎勵金額雙方協商決定。
銷售、租賃、經營管理培訓
一、商業物業銷售培訓
二、商業物業租賃培訓
三、商業物業經營管理培訓
費用預算及支付（另行協商）