悲情長沙商業地產之一 虛擬人氣全憑售后包租
在長沙,不少商業樓盤特別是部分專業市場在叫賣之初,先針對入場商家大拋橄欖枝,對招商租金給以巨幅優惠,零租金進場已不乏實例。有的市場甚至出三年免租、五年免租的競爭牌來吸引商家入場經營!
售后包租成了強心劑
難道有人瘋了?修起鋪子白送人?究其原因,這一切的一切都始于市場人氣的營造!對于零租金入場,各商家當然是趨之若鶩,只需交納一定數量的入場保證金后,輕松入駐何樂而不為!大量的商家進場經營,隨之而來的自然也是市場中一派欣欣向榮的景象。另一方面,高人氣的聚積無疑成了商鋪產權銷售的強心劑。"商鋪售后三年(五年)包租,每年鐵定8%租金回報。"當售樓小姐繪聲繪色地描繪出商鋪的升值前景,加之眼見為實的商鋪出租火爆現狀,投資者動心了。
零租金招商虛假繁榮
從表面上看,開發商開出8%售后包租的收益率很高,但實際上,這部分回報并非來自真正繁榮的出租市場,其實就是投資者自己所付買房資金的抽成。用零租金招商形成虛假繁榮,造成人氣,刺激投資者的升值美夢。試想,如果零租金的經營者幾年后不再續約租房,買房人向誰要8%回報?分析開發商鼓吹的"售后包租"投資的種種誘惑,投資者一定要擦亮眼睛,不要落入圈套。
悲情長沙商業地產之二 裙樓銷售遭遇商氣瓶頸
隨著市場經濟的發展,商住同樓成為房地產開發商所喜愛的房產開發模式,一方面住宅開發風險相對較小,收益相對較低,[[而商業項目則風險較大,一旦成功收益回報也較大,把這兩者結合起來平衡風險和收益的商住樓越來越成為開發商們青睞的對象,但這種優勢卻不免成為開發商盲目跟風的由頭。
商業裙樓經營慘淡
相信東漢名店和萬代廣場至今還記憶猶新,都以慘敗的形式收場。另外,長沙好多建筑物,迄今為止其底商部分卻遲遲沒有動靜,大幅大幅的招商廣告貼滿了二、三樓的鋪面窗戶,商鋪無人問津。這些商業裙樓的空置量極大,尤其是他們二、三樓部分的商鋪更是難以脫手。
氛圍難成商鋪難走
在觀察中發現,這類商業裙樓都有一個共同的特點,就是他們通常并不處于繁華的商業地段,周圍的環境無法形成一個強而有力的商業氛圍。如果說這些商業裙樓的臨街商鋪還時常有路人光顧的話,其二、三樓的經營可謂是慘淡之極。由于商住同樓的開發模式出現的時間還不久,這種商業裙樓的許多弊端在初期都還沒有顯現出來,這也就難免導致開發商的盲目跟風。而如今,商業裙樓的空置率不斷提高,一個又一個經營失敗的教訓提醒著人們,商業裙樓經營開發一定要謹慎。
哄抬樓價點起商鋪虛火
將底樓的商鋪事先囤積起來,待到上面的住宅都銷售得差不多的時候,再將底樓的商鋪樓價哄抬。這一招是不少商業地產,尤其是商住樓開發商所經常采用的一種手段,無形中將原本并不值那么多錢的商鋪樓價炒高,再出手,使投資者在經營中才發現入不敷出,大呼上當。
悲情長沙商業地產之三 虛高樓價影響投資
"早知道那是開發商耍的鬼手段,我才不會買下那套鋪面呢,到現在租金根本上不去,所謂的投資回報簡直太虛了!"一位在河西新外灘某大型購物商業廣場買下了一套臨街鋪面的投資者連連后悔,那家商業廣場甚至在地基都還沒有完全打好的時候就開始將住宅部分銷售出去,并以此作為商鋪出售的殺手锏,將底樓的商鋪房價哄抬很高。
背離價值入不敷出
囤積土地,等待地價上漲之后再拿來出售是不少開發商增值土地的一種投資手段,雖然國家政策對開發商這種行為有一定的限制,但是卻不能限制開發商采用同樣的手段囤積自己物業項目里的商鋪。等商鋪增值后再出售本來是一種無可爭議的投資手段,但是利用住宅提升人氣之機,將商鋪樓價一漲再漲,使商鋪的價格遠遠背離其價值,投資者在看到住宅已經銷售得差不多時一心一意想到將來的人氣有保證,忽略了商鋪的性價比,往往在經營的過程中才發現根本入不敷出。
投資回報難以真正兌現
投資商鋪,購房者最為關注的就是物業自身的升值和投資回報。近年來,長沙商業地產花樣翻新,酒店、商鋪"產權式"銷售的模式在短短兩三年內迅速被投資者接受。最吸引投資者、最具煽動性的,還是一個個產權式項目宣傳的豐厚投資回報:"245%總投資回報率、180%月租比月供回報率、12.25%年投資回報率""投資回報率高達15%""保證×年收回成本""一鋪養三代""自留物業作擔保"……
高回報不切實際
在長沙的商鋪大戰中,這樣的高回報率宣傳可謂不勝枚舉。但即使在商業氛圍比較發達的上海、香港等地,商鋪的投資回報率也不過8%。成都的投資環境,商業地產經營模式和理念上都與發達地區頗具差距,投資回報率為何輕易就達10%以上?商鋪售價每平方米動輒上萬元,而在銷售過程中宣傳、承諾了投資回報的項目又是否具備了兌現回報的能力和誠意?成都樓市無數回報落空或回報縮水的事實折射出了高投資回報率的不切實際,投資回報率并非商業地產的救市良方。
投資還看經營力
經歷了一個個圈套、陷阱過后,投資者已經開始擦亮眼睛。投資商業地產,不單要看投資回報率的高低,更要考察租金的穩定性、開發商實力和后期經營能力、物業價格、區位、升值潛力等綜合因素。開發商掩人耳目的財務技巧,用車庫收益或自留部分物業擔保投資回報、"售后包租"等賣鋪噱頭逐漸被投資者識破?？磥?僅*一兩句虛無縹緲的高額投資回報承諾,就想打動投資者的"營銷時代"已經過去。接下來,產權式商鋪救市之方不再是投資回報率,而是要*經營實力說話。
悲情長沙商業地產之四 定位設計偏離市場
開發商都知道商業地產利潤比住宅大得多,然而有的開發商卻只看到其中的高回報,而看不見巨大的風險。
中南汽車世界體量數萬平方米,剛開業的時候也很火爆,但是幾個月之后變得冷冷清清,這是為何呢?專業人士認為,該商城所處位置并不是長沙人傳統商業之地,周圍區域也沒有大型高檔居住社區,在沒有認真分析周圍區域消費能力的情況下,就定位于汽車城。這樣草率的定位最終導致了經營狀況不理想。這樣的例子不在少數,因為商業地產的"銷售對象"不是直接面向消費者,而是商家。如果開發商的定位設計不符合他們的要求,不考慮項目所在商圈里是否適合生存或再發展,以自我為中心想當然定位設計,后期招商經營當然要遭受巨大壓力。
專業市場無序泛濫
近年來,伴隨著建材、裝飾、生資、電器等專業市場商圈的形成,專業市場作為一種用于自主經營或投資的商業地產模式在成都大量出現。一時間,各種依托于"專業"的商業地產項目紛紛上馬,高喊著"低風險、高收益""專業市場有政府政策支持、專業經營管理團隊管理"等口號掛牌上市。
僅裝飾建材市場,同一時段達到"井噴",超過30萬平方米的專業建材市場相繼問世。甚至一些項目原本定位并非裝飾建材的普通商鋪,也因難抵專業市場的誘惑,后期轉型為裝飾建材城,全然不顧所處區位和市場空間。事實表明,越來越多的同類市場相繼涌入,裝飾城競爭態勢已不容樂觀。業內人士預計,未來5年內,成都將會出現上百萬平方米的裝飾建材商城。成都裝飾市場將可能凸現"僧多粥少"的悲涼。
許多商業地產項目在開發經營的過程中,存在著一種奇特的現象:這些商業地產項目在前期都會以漂亮概念大肆炒作,但在進入經營階段后卻變得面目全非。
究竟是什么原因造成商業地產銷售好經營難?某商業地產開發項目的負責人坦言,作為開發企業,對于商業經營了解不多,因此,商鋪前期銷售火熱,但到了后期的經營階段就明顯雜亂無章。
是開發商不愿意去了解接受先進的經營管理理念嗎?非也!一不愿透露名字的業內人士指出,商業項目的持續經營管理意識在商業地產開發領域還比較淡薄,反正已經賺足了錢,一些開發商并不在乎項目后期經營狀況如何。大多只為應付,
另外,長沙商業地產開發商流行的將商業物業化整為零的銷售方式也為后期經營管理埋下了敗筆。這樣一來,造成產權多元,經營管理公司難以進行統一招商、統一經營管理。開發商這種做法,無形中將風險和責任轉嫁給了一個個小業主。這些著眼于短期增值的散鋪各自為政,謀求個人利益的最大化,而忽略商業項目整體定位的統一性,同時造成同一商場內不同商鋪的經營效果懸殊,增加了風險。
規模優勢不是MALL
據不完全統計,長沙目前在售或在建的購物中心體量超過5萬平方米的項目不下5個!而大肆宣稱MALL的商業地產項目更是遍及城市的各個區域甚至郊區,其關于MALL的命名和定義更是五花八門、莫衷一是。這些項目無疑都想以規模優勢來實現MALL價值最大化,但是真正成功的MALL只憑一個"大"字就能取勝嗎?
MALL特指規模巨大,集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。不僅要占地面積大、停車場大、建筑規模大,更要各種業態齊全,行業多、店鋪多、功能多,能夠集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體,讓購物者充分體驗"一站式"消費的樂趣。顯然,一個成功的ShoppingMall或者大型購物中心除了宏大的商業空間規劃、完善的功能配置外,還有一個根本的硬性條件,即龐大的目標市場消費群和商業輻射區域。一句話,Mall不是脫離客觀商業及消費環境孤立存在的,它是特定商業空間中特定商業需求的產物,生搬硬造充其量是開發商心中的商業建筑,而不是日后成功經營的Mall或購物中心。
縱觀長沙眾多號稱MALL的項目,多數是僅憑規模優勢就想"MALL樹底下好乘涼"。從其長期宣傳內容來看,無非是引入某某世界500強、中國零售商業排行榜前三名等,避重就輕地制造招商假象把整個項目"填滿"了。試想,家樂福、易初蓮花、百佳超市、諾瑪特……這些業態幾乎相同的任何兩家在一個項目里,相互抵消作用不會小于其所帶來的聚合作用。更重要的是,因為MALL是一種多業態的集成,不僅僅是兩三個大型超市就能帶動和解決的。不能有效鎖定龐大的消費群體,不能提供豐富的物質消費品,不能營造舒適的購物環境和多樣性的消費內容,賦予更多的消費服務,這能叫MALL嗎?
篇2：商業地產招商及商業顧問合同
商業地產招商及商業顧問合同
委托方：________(以下簡稱甲方)
地址：________
電話：________傳真：________
受托方：________(以下簡稱乙方)
地址：________
電話：________傳真：________
甲、乙雙方根據中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規相關規定，在平等、互利、自愿的原則下，經友好協商，就甲方委托乙方全程商業顧問、招商中國項目(暫定名，下同，可簡稱為該項目)一事，達成本合同。
1、雙方共識：
(1)、甲方全權委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業經營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業務的機構，其資格真實可信(執照編號為：________)。
(2)、乙方在對甲方負責的總原則下，竭誠為甲方提供商業規劃、商業顧問、招商顧問等服務。
2、合同標的：________項目。該項目批準用地規模為____平方米，折合____畝；規劃建筑面積為____平方米；土地使用權證號為____號。
3、委托事項：甲方茲將其投資于________項目中商業用房全權委托乙方招商及商業顧問。
4、委托期限：自簽訂本合同之日起至該項目商業用房開業并正常運營八個月為止。
5、委托內容：指甲方委托乙方：
(1)、對該項目周邊的商業情況和消費水平、消費能力進行現場勘察和分析，并根據上述勘察和分析參與商業發展規劃的制定；
(2)、對該項目將要建造的建筑設計、實際施工進行顧問、監督，使建筑物與商業規劃相匹配；
(3)、對該項目將要建造的商業房地產制定招商方案，并具體實施；
(4)、對該項目將要建造的商業房地產制定經營管理方案，并負責培訓從業人員以及協助甲方組建商業經營管理公司；
(5)、為甲方提供一份以該項目為藍本，適用于大多數商業房地產項目運營管理的標準行業運營手冊，以支持甲方未來可能參與或主持的商業房地產項目提供指南。
6、工作流程：
(1)、乙方自本合同簽訂之日起，即就該項目的招商、商業顧問成立項目組展開作業。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業顧問方案，并在提交方案時對方案內容予以解釋。以上方案須經甲方審核同意后實施，根據情況變化，甲方有權對方案提出調整要求。
(3)、乙方在對甲方負責的總原則下，全權開展招商及商業顧問工作。
(4)、具體工作流程：
A、商業方案、建筑設計、建筑施工的顧問和監督：由甲方確定設計方，并設立設計委托合同，甲方直接向設計方支付相關費用。乙方負責在整個設計過程中，審核、優化設計具體方案，對相關布局、客流規劃、服務設施等作具體整改意見，使之符合商業規劃的要求。由甲方確定建筑方，并設立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相關費用。乙方負責在整個建筑施工過程中，按施工進度表進行階段審核，提供材料選擇建議，使之符合商業規劃的要求。
B、商業中心的招商、招租方案制定及招商執行：在該項目工程開工后，即進入此階段。甲方負責設立固定招商辦公場所，并成立該項目的具體營運實體。乙方負責對該項目作細分計劃，并設立招商，招租的具體價格策略，派駐專業招商人員進駐現場，開展具體品牌招商工作。
C、開業準備：在建筑物地面以上部分完成70%，即進入此階段。甲方負責獲得購物中心業務相關的所有許可證書。乙方負責以下內容：
1)、運營手冊的編制、制作；
2)、協助甲方進行經營管理公司人員的招聘、培訓；
3)、協助甲方進行購物中心維護、設備系統設立；
4)、協助甲方進行購物中心財務系統設立、稅務顧問、培訓；
至此，乙方應保證商業中心的自身管理實體，已具充分能力獨立管理、運作。
D、試營業、開張及開業后的日常管理：設定的正式開業日期前60天，即進入此階段。甲方負責對該項目購物中心的日常管理。乙方負責對上述三個階段的績效進行總結，并向甲方提供總結報告，并協助甲方進行購物中心的日常管理，提出修正意見。
7、服務內容：指乙方服務甲方：
(1)、商業模式及建筑設計
A、市場調查
1)、消費力
2)、商品結構
3)、競爭對手
4)、當地行業慣例
B、設計委托書
1)、設備、器材
2)、通道、公共區間設施
3)、廣告、展覽位
4)、庫房、辦公
C、實施設計和調整
(2)、運營手冊及管理架構
A、合同體系
1)、自營部分
采購框架合同，采購條件
代銷合同
供應商文件管理
批發標準格式合同
2)、租賃、物業部分
租賃合同
委托物業服務合同
1. 餐飲類
2. 商鋪類
安全保障手冊
3)、扣率部分
合同
服務規范承諾
4)、內部部分
人事：勞動合同、員工手冊
跨執照合作合同
與地主方關系合同
管理執行委員會合同
財務體系(按執照個體劃分)
人事結構、招聘計劃和培訓
臨時結構
長期結構
管理運營手冊
各級管理職責
運營總經理、財務總監
采購經理、物流經理、工程經理、保安經理
樓層經理、市場發展經理、財務部門經理
主管級
高級員工
員工
作業指導書
庫存管理
收貨
倉儲
損耗
盤點
調整
收銀管理
應收
銀行往來
備用金
折扣
人事、培訓管理
招聘
福利、工資
培訓
員工手冊
勞動團體
保安管理
警報、監控系統功能
應急手冊
保險手冊
工程、維修管理(不同功能區域)
市場、開發、客戶服務管理
價格體系管理
單證設計
報表體系
(3)、招商執行
A、配合商業中心標志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊
C、招商會
D、招商執行
E、招商價格、招商周期
8、委托費用：
(1)、商業顧問委托費用：
A、甲方委托乙方進行該項目商業顧問的費用為人民幣____元整(小寫：____元RMB)。
B、服務費用結算辦法：
本合同簽訂后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；
該項目開工后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；
該項目開業后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；
該項目開業八個月后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整
(小寫：____元RMB)。
(2)、招商委托費用：
A、甲方委托乙方進行該項目招商的費用按該項目____計提。
B、服務費用結算辦法：
1)、招商的費用結算前提為達到招商業績考核的標準。
2)、招商的費用按以下四個時間節點分別結算：
該項目商業用房在3個月內取得30%成功招商率后五個工作日內；
該項目商業用房在6個月內取得60%成功招商率后五個工作日內；
該項目商業用房在9個月內取得90%成功招商率后五個工作日內；
本合同約定的委托期限到期后五個工作日內。
3)、雙方協商一致，該項目單戶成功招商的定義為：
9、雙方權利和義務：
(1)、甲方權利和義務：
1)、甲方權利：
A、審核乙方提供的各相關方案，提出修改意見和乙方進行磋商，確定其方案并得到法定機關的批準后實施；
B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進入甲方帳戶，招商定金由甲方現場財務主管保管并辦理相關手續；
C、享有乙方開展該項目作業中所有資料的索取權利；
D、擁有乙方與該項目有關的所有策略及商業行為的最終決策權；
E、有權隨時檢查乙方的工作，對乙方每階段的服務品質進行評估，并根據評估結果的優劣對乙方進行獎勵或懲罰，獎懲數額和辦法由甲方根據乙方工作業績情況決定。
2)、甲方義務：
A、向乙方提供該項目的相關合法文件；
B、承擔該項目的廣告宣傳費用，并提供乙方固定的辦公場所，承擔相應辦公費用；
C、授權指定專業人員作為和乙方工作中的聯系人，指定聯系人為：；
D、根據本合同約定，按時支付乙方服務費用。
(2)、乙方權利和義務：
1)、乙方權利：
A、根據本合同約定，按時收取相關服務費用；
B、每周與甲方召開工作例會，專題研究本周工作及下周工作內容。
2)、乙方義務：
A、保證按有關法律、法規進行招商及商業顧問；
B、根據相關資料、相關條件、相關情況提交該項目的相關方案供甲方審核，經甲方確認后予以實施；
C、負責該項目招商過程中的各項日常管理工作；
D、承擔該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關費用；
E、協助甲方與客戶簽訂該項目相關合同；
F、未經甲方書面承諾，對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔責任；
G、對所涉及甲方商業機密予以嚴格保密，未經甲方書面同意，乙方不得對外公布甲方的經營、招商策略及企業動態；
H、未經甲方書面承諾，不得向他人轉讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關經濟指標。
10、稅金：甲、乙雙方因該項目而產生的稅金及其他費用按國家規定由雙方各自承擔。
11、違約責任：
(1)、本合同簽訂后，雙方應認真遵守，任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或實施使對方不能正常履行合同的行為，并經對方發出書面通知后仍無法糾正的，對方有權解除本合同，違約方應向守約方支付違約金人民幣____元整(小寫：_____元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務費用的，且逾期30天仍不能支付的，視同甲方違約，乙方有權解除本合同，甲方應向乙方支付違約金人民幣____元整(小寫：______元)。
12、爭議的解決：因執行本合同所發生的爭議，由雙方協商解決。如協商不成，任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。
13、本合同的法律效力：
(1)、本合同壹式陸份，雙方各執叁份，具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過程中，如有未盡事宜，雙方可協商一致后訂立補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達成一致意見后，可形成書面意見，作為本合同附件。
甲方：________乙方：________
代表人：________代表人：________
日期：________日期：________
簽于：________簽于：________
篇3：商業物管培訓：商業地產定義、分類和策劃
商業物管培訓：商業地產定義、分類和策劃
商業地產定義
商業地產是包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。 商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產，商業，投資三方面的特性，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業。
商業地產形式
商業地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式。在現實生活中，我們接觸最多的便是社區商業、大賣場以及現在新興的shoppingmall三種業態。
商業地產分類
一、按商業形態分類
1、商業廣場
2、shoppingmall
3、商業街
4、大型商鋪
5、購物中心
6、休閑廣場
7、步行街
8、專業市場
9、社區商業中心
10、商務樓
二、按照開發形式進行分類
1、商業街商鋪
2、市場類商鋪
3、社區商鋪
4、住宅底層商鋪
5、百貨商場、購物中心商鋪
6、商務樓、寫字樓商鋪
7、交通設施商鋪
三、按照投資價值分類
1、"都市型"商鋪--績優股
2、"社區型"商鋪--潛力股
3、"便利型"商鋪--冷門小盤股
4、專業街市商鋪--高科技股
5、其他商鋪-"一般股票"
商業地產策劃流程
前期：項目顧問
一. 市場調研：
1.區域狀況調研：
1.1區域商業狀況調研
1.2競爭者狀況調研
1.3市民消費偏好調研（媒介偏好/消費習慣/消費承受力等）
1.4區域經濟狀況評估
1.5消費者品牌認同調研
2.目標購買者調研
2.1消費群體細分，消費動機
2.2項目問題及機會調研
2.3購買能力調研
3.品牌供應商調研
3.1品牌類別細分
3.2品牌資料庫建立
3.3項目問題及機會調研
3.4租金承受能力調研
二.項目定位
1.項目分析
1.1項目核心競爭力（賣點）分析
1.2競爭者比較分析（問題及機會）
2.項目定位
2.1項目品質功能定位
2.2品牌形象定位
3.目標客戶（購買者及承租者）
4.業態組合及規劃建議
5.賣場區域分割
三.基本VI（品牌視覺形象設計）
包括基本元素：名稱/顏色/標準字/標簽/吉祥物等
應用體系設計：招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等
四.招商策略
1.價格體系建立
2.公開活動及新聞配合
3.媒介策略
4.商業談判或推介會
五.銷售策略
1.價格體系建立
2.公開活動及新聞配合
3.媒介策略
4.商業談判或推介會
費用預算及支付（另行協商）
中期：招商及銷售代理
一般代理
A.服務內容包括：作為代理單位參與招商及銷售。
B.傭金預算及支付
B1 鋪位純出租形式：
1至5年（含5年）的租約按1.5個月成交月租金的標準支付傭金；
5年以上的租約按2個月成交月租金的標準支付傭金；
10年以上的租約按4個月成交月租金的標準支付傭金；
如果租約達到20年按6個月成交月租金的標準支付傭金；
以上均按首年租為依據計算傭金。
B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：
中介成功客戶支付首筆租金之日起計十個工作日內按B1中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付乙方相關鋪位余下50%的代理傭金。
B2 以純營業額抽成或保底租金與營業額抽成組合的形式進駐商業項目的，則我們將按下列方式計算應收取的傭金。
B2.1 如客戶以純營業額抽成形式進駐商業項目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業滿六個月時，按該客戶開張營業后首六個月的稅前平均月營業額乘以該客戶在合同中約定的項目方提成的百分比，而得出項目平均月收入作為計算代理傭金的基數，并以B1中的計算標準由項目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業之日起計的二百天內一次性支付。
B2.2 如客戶以保底租金與營業額提成組合的形式進駐商業項目的，項目方先按客戶保底租金計算應收取的租金，并以B1中的計算標準支付我們（預收租金）。待該客戶開張營業滿六個月時再按項目方收取該客戶的平均月收入作為計算代理傭金的基數，并以B1中的計算標準計算最終傭金數額，如最終傭金數額高于預收取傭金的，則項目方同意向我們支付差額部分傭金。
B3 鋪位銷售形式：
所有中介成功的商鋪，項目方將按該商鋪成交總額的1%的標準支付我們代理傭金（廣告代理另計）。
B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：
項目方應我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計十個工作日內即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項目方應在客戶支付第二期款項之日起計十個工作日內全額支付。
B4 除B1、B2、B3外其他合作經營的方式：
項目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個月"計算月基數，并按以下標準支付代理傭金；
1至5年的合作期按1個月的月基數標準支付代理傭金；
5年以上的合作期按2個月的月基數標準支付代理傭金。
B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經營的方式代理傭金支付方式：
項目方在我們中介成功收取租金之日起計十個工作日內按B4中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付相關鋪位余下50%的代理傭金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客戶與項目方簽署承租鋪位協議或合同，并依法生效；
銷售形式：客戶與項目方簽署認購鋪位協議或合同，并依法生效；
其他合作經營方式：客戶與項目方簽署合作經營協議或合同，并依法生效。
B6所有在本合同委托期內經我們介紹之客戶，在本合同委托期限結束后的一年內，如與項目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項目方承諾仍按本合同中有關條款規定向我們支付全額代理傭金。
非常代理
根據前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執行細節企劃。
全程參與招商銷售具體工作的執行，執行成本由項目方承擔。
按照基本服務費+傭金形式支付費用。
傭金計算及支付參照一般代理執行。具體另行協商。
后期：項目營銷推廣顧問
◆服務內容包括
一.品牌形象完善
二.促銷策略
以季節節日為主要脈絡設計全年的特色活動。
三.開業策略
開業活動、開幕酒會儀式、引導期傳播、新聞發布會等。
四.公開策略
借助新聞力量，旨在短時間提升市場關注度，直接提升形象，間接促進銷售。
五.氣氛策略
店內/店外氣氛的標準規范設計，包括常規氣氛/季節節日氣氛/促銷等活動氣氛。
六.服務策略
服務概念設計，服務規范建立，服務質量控制體系設計等。
七.管理策略
導入ISO質量認證。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運用配合。
◆費用預算及支付
顧問服務費按每月計算，按月支付，完成營業目標后獎勵金額雙方協商決定。
銷售、租賃、經營管理培訓
一、商業物業銷售培訓
二、商業物業租賃培訓
三、商業物業經營管理培訓
費用預算及支付（另行協商）