新型商業地產發展模式呼之欲出

　　摘要：中國房地產行業在中國前所未有的城市經濟大變革中發揮了巨大的作用，這個是不可否認的，中國新型城市化的發展，房地產業的發展模式也必將要有升級轉型，要充分的注意到升級轉型這四個字。

　　1月17日，在南京市房地產形勢與新興地產論壇上，南京市房地產學會會長胡志剛、中國房地產策劃聯盟副主席兼秘書長郭井立等多位專家，對于商業地產發展提出了預警，他們認為，在房地產行業轉型期間，一些企業沒有做好充分準備盲目上馬商業地產，導致泡沫巨大，出現不少爛尾樓。

　　受房市調控影響，住宅市場遭遇限購、限貸等緊縮政策，住宅開發商紛紛轉型做商業地產。胡志剛透露，目前排名前20名的開發商均已進入商業地產，整個板塊處于“大發展和大躍進”的時代。20**年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業地產項目；據不完全統計，目前萬科已擁有18個購物中心，商業項目規模達到600萬平米……去年一季度，住宅開發投資增速僅為19%，而商業地產則達到了43.3%。在住宅市場的收緊之下，眾多企業涌向商業地產，一旦失去理性就有可能吹大泡沫，現在看來，有些企業確實還沒做好轉型的充分準備，導致一些地方商業地產的閑置、爛尾，商業地產的一些風險已經有所顯現，值得警惕。其次，商業地產“井噴式”發展已經不僅僅停留在一線城市，二三線城市，甚至一些小縣城也“意氣風發”大搞商業地產，遠遠超過需求。20**年至20**年，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的“三無”（無人口、無產業、無交通）新城。少數新進入商業地產者能吃著餡餅，多數開發商只是在跳陷阱。比如20**年，北京望京已有200萬平方米的商業供應量，如今，真正存活下來的商業最多50萬平方米。

　　郭井立認為，商業是城市的形象，但是目前中國商業地產在發展中存在不少遺憾，表現為：開發的品質低下、經營模式落后、文化內涵缺失。造成這些遺憾的原因，首先是政府管理缺位，政府沒有一個部門來管商業地產。其次是開發主體錯位，商業地產90%是由房地產開發公司開發的，而絕大多數房地產開發公司主要目的就是第一輪開發以后把房子賣掉產生它的經濟價值，對于商業運營考慮欠缺。

　　對于商業地產未來，胡志剛認為雖有泡沫，但隨著城市化的加快，新興城區的興起，相應的商業配置的需求仍然在不斷增加。商業地產帶來的商業街、大型商場、商業綜合體等，都是新型城鎮化進程中所必需的。再加上商業地產提升土地價值的能力，地方政府十分歡迎商業地產，給予的政策較為優惠，因此在多數沒有急劇升溫和沒有出現泡沫的城市，其商業地產的發展前景仍十分可觀。

　　近段時間，“城鎮化”、“新型城鎮化”成為了熱門詞匯，不斷被熱議?！靶滦统擎偦笔?0**年底召開的中央經濟工作會議中的一大亮點。由國家發改委主導的《促進城鎮化健康發展規劃20**-20**年》初稿已經編制完成，近期即將發布，該規劃稱“城鎮化將在未來10年拉動40萬億投資”。

　　新型城鎮化改變中國，十八大報告提出了中國未來十年的發展目標，要實現新型的工業化、信息化、城鎮化和現代農業化這樣一個偉大的目標。新型城鎮化為城鎮的進一步發展帶來了機遇。新一輪城鎮化應該以城市產業發展為核心，實現城市人口的積聚，城鎮區域的擴大，城鎮功能配套完善的新型城鎮化。

　　中國房地產行業在中國前所未有的城市經濟大變革中發揮了巨大的作用，這個是不可否認的，中國新型城市化的發展，房地產業的發展模式也必將要有升級轉型，要充分的注意到升級轉型這四個字。

　　產業地產持續產生價值

　　過去講房地產更多的我們關注的是住宅地產，其實房地產是土地和建筑物之間的關系，因此它不僅僅是一個住宅作為房地產的領域，隨著市場的發展把商業地產業列入了房地產的領域，因此房地產的發展模式將會成為一個產業地產的領域，我把它歸結為產業地產。我們現在看一下，比如說工業地產、商業地產、旅游地產、文化地產、休閑地產、老年地產、住宅地產等等，這些統統都是產業地產，那么產業地產跟所謂的住宅地產的差別在什么地方呢?因為住宅地產的開發主要是開發完了以后把它銷售掉，銷售掉以后就供業主使用了，基本上來說它的價值只是在后來的市場運行中資產本身價值的變化，它不會產生新的GDP和新的收益，而其他的產業，除了可以實現我們前面的目標以外，更重要的是它在未來的運行過程中，它將會持續的對社會做貢獻，對GDP有拉動，對投資人有收益，所以未來的產業發展，我認為這個升級轉型的模式由地產開發轉型為地產運營模式，這個是未來的一個重大的趨勢。

　　現行商業地產缺憾探究

　　中國最早的傳統商業就是購物，以后就發展到了購物、休閑、娛樂為一體的多元化的商業發展階段。由于這樣的一個商業的演變，它豐富了消費市場，提高了消費水平，也滿足了人們日益增長的消費需求。但是在商業的同時它對社會也有很大的共享，它滿足了社會的大需求，房地產開發公司也進行了大量的開發，然后對社會做了很大的貢獻，我們現在要實現的就是大的轉型。

　　商業是城市的形象，但是目前中國商業地產在發展中存在不少遺憾，表現為：開發的品質低下、經營模式落后、文化內涵缺失。造成這些遺憾的原因，首先是政府管理缺位，政府沒有一個部門來管商業地產。其次是開發主體錯位，商業地產90%是由房地產開發公司開發的，而絕大多數房地產開發公司主要目的就是第一輪開發以后把房子賣掉產生它的經濟價值，對于商業運營考慮欠缺。最后則是運營管理不到位，根本就談不上運營管理。

　　新型商業地產呼之欲出

　　目前中國的商業主流還是傳統商業，幾乎沒有升級換代，這個就是一個巨大的機會。第二個方面就是對于傳統商業的沖擊已經非常明顯的，我們知道電商沖擊傳統商業，這個電商沖擊傳統商業是非常嚴重的，中國的銷售能力在上升，但是傳統商業的銷售量卻在下降的，所以我們做傳統商業的要注意，做傳統運營的也要注意，做房地產的也要注意，一定要跟我們的商用股合作，一定要跟網絡合作，網絡是一個全新的載體，但是人們對到現場購物的需求不管你怎么沖擊它都不會改變。

　　商業地產要升級換代，它需要體驗式、休閑式、娛樂式，現在中國商業最缺少的不是商鋪的數量，最主要的是能夠給人們帶來快樂體驗的新型商業。商業是城市的形象，文化是商業的靈魂，文化特色顯靈的游憩商業可以豐富人們的物質生活，可以提升開發企業的社會與經濟效益，它是一個共贏的局面。文化特色鮮明的游憩商業代表城市商業的未來，新型游憩商業正在向我們大步走來。

篇2：我國商業地產企業發展前景分析

　　我國20**年商業地產企業發展前景分析

　　---馬太福星（北京）商業管理有限公司

　　一、商業地產發展階段及現狀分析

　　我國商業地產初步經歷了三種形態的發展：初級階段是線性商鋪，這種形態的商業地產呈直線型布局，功能單一，較低端；中級階段是商辦綜合樓，這種形態的商業地產呈塊狀布局，通常為商業和辦公兩種功能的集合體，如上?；春Ｂ返南愀蹚V場；高級階段是城市綜合體，這種形態的商業地產呈綜合立體布局，集商業、辦公、酒店、住宅、旅游、會展、交通、文化等多種功能于一體，如上海的環球金融中心、日本東京的六本木等。而目前國內正在發生商業與地產的高度融合趨勢，商業地產行業隊伍越來越壯大，這主要是基于以下三點原因。

　　1．商業地產開發將取代住宅開發成為市場上利潤最高的行業

　　房地產行業的收益來源有四個渠道，即一次性收益、持續性收益、增值性收益和溢價性收益。大多數住宅開發商通過銷售來實現一次性收益，這樣做的最大缺點是難以得到更大利潤，包括難以得到持續經營帶來的租金收入，難以享受資產價格升值和土地升值的雙重利潤，以及難以取得商業品牌所帶來的溢價。而商業地產可以實現持續性收益、增值性收益和溢價性收益這三種收益。因此房地產企業紛紛進入商業地產領域。如珠江地產全面啟動進軍商業地產發展戰略；陸家嘴集團提出主營業務轉型于持有物業；富力地產在北京開發CBD商業長廊作為進軍商業地產的試金石；復地加大長期持有物業和商業物業的比例等。

　　2．商業與地產融合成為商貿流通行業自身價值鏈延伸的趨勢

　　近幾年商貿流通企業逐漸沿著其自身價值鏈向上延伸，轉向上游房地產業的開發，紛紛涉足商業地產領域，以享受地段成熟后所帶來的附加值收益。有些商家涉足房地產業是出于減少租金支出的戰略考慮，這樣可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業，避免租金年年上漲的風險，又值得花成本對物業進行裝修，把物業改造成標準化的旗艦店。如國美在資本市場大舉融資65億港元，為其購置物業提供了充足的現金儲備；跨國公司巨頭宜家，目前在中國的發展策略就是以收購土地、自行建店為主。購置和自建店面，不僅能夠確保企業連鎖發展獲得連續和穩定的經營周期和經營場所，而且有利于企業在駐地進行長遠規劃。

　　3．商業地產已成為城市經營、發展和產業結構調整的重要抓手

　　城市的經營和發展很大程度上依賴于商業地產的發展，因此各地政府都十分支持商業地產的發展。正如萬達集團提出"每一個萬達廣場就是一個城市中心"，可見商業地產能夠形成人流的集聚，帶動消費，拉動GDP，塑造城市形象，推動當地旅游等。同時，商業地產能夠帶動服務業的發展，拉動就業，是我國目前產業結構調整的重要抓手。

　　基于以上所述，今后商業地產企業將會越來越多。因此，有必要對商業地產企業目前的發展現狀以及存在的問題進行系統分析，以期尋找提升商業地產企業競爭力的策略，這樣有助于商業地產企業重新審視自己，促進整個商業地產行業的發展。

　　二、商業地產企業的界定與發展現狀

　　商業地產企業主要是指從事商業地產開發、經營、管理和服務的企業，它通過優秀和持續的物業經營和管理能力獲取收益，其商業物業作為戰略資產長期持有，且租金收入占總營業收入比重較高的房地產企業。如香港太古20**年租金收入占總營業收入比重達到86％，香港和黃和新鴻基這一指標均超過30％。

　　商業地產的獲利方式決定了租金是商業地產企業的最主要收入來源，只租不售或者以租為主是商業地產經營的主要模式。商業地產企業中最為重要的就是商業地產開發企業，它是開發建設并向市場出售或出租商業房地產物業的企業。商業地產開發企業是商業房地產業發展行為的主體，是商業房地產市場供給的主體。目前眾多商業地產開發企業已經不僅僅局限于對商業地產項目的前期開發，對持有商業地產項目的后期經營和管理也逐漸成為這些企業的核心業務。

　　1．境外商業地產企業已大規模進入中國商業地產市場

　　隨著近幾年我國商業地產行業發展的日漸成熟，國際知名零售品牌加快在中國的設點步伐，境外商業地產企業開始大規模進入中國商業地產市場，在搶占核心城市黃金地段的同時，與國內大型集團合作，組建中國的REITs雛型。如 20**年新加坡嘉德置地正式以17．46億元收購華聯集團旗下兩大重要百貨商場安貞華聯商廈和望京華聯商廈。根據合作協議，嘉德置地會同北京華聯集團聯合成立合資零售管理公司，為安貞華聯商廈和望京華聯商廈提供管理與零售管理服務，雙方在合資公司各持50％股權。20**年年底前北京華聯在北京、武漢等地開設六大購物商場，總營業面積達到40萬平方米，而嘉德置地將擁有這些商場的第一收購權。20**年7月，凱德置地與萬科簽署戰略合作框架協議，就萬科開發項目中的商業部分展開合作。海外資金與國內有經驗的大型集團合作，可以減少擴張成本，加快發展速度，降低擴張風險，進一步推動中國商業地產市場的發展。

　　2．商業地產企業與國際連鎖商業企業合作越來越緊密

　　從國內一些商業地產企業的發展現狀看，它們與連鎖商業企業的合作越來越緊密。這種合作一方面使商業項目可以贏得具有強大品牌效應的主力商戶，另一方面商戶也可以通過企業項目的開拓來不斷擴充其連鎖規模。這種合作模式最突出的例子就是大連萬達集團，其創立的"訂單地產"模式中最重要的舉措就是和沃爾瑪、時代華納、歐倍德等12家跨國商業連鎖企業簽訂了聯合發展協議，在全國很多大中城市投資建設萬達商業廣場項目。大連萬達的成功案例已成為國內眾多商業地產企業發展借鑒的模式之一。再如陸家嘴公司會展中心與德國漢諾威的合作；以及目前許多酒店連鎖品牌與內地商業地產商的合作等。

　　3．企業呈現跨地域、高端化和商業物業持有比重高的特征

　　目前越來越多的商業地產企業實行跨區域發展戰略，萬達已在全國40個城市興建了萬達廣場。商用物業的建設能夠活躍一方經濟，容易得到政府首肯，因此在用地審批等環節將體現高效率，這也是商業地產企業對外擴張的一條便捷之路。而商業地產企業所建項目已經越來越高端化，并且持有商業物業占總物業比重越來越高，如陸家嘴股份20**年租金收入占營收比為 7．8％，20**年這一指標上升為21．5％；租金收入也從20**年的1．6億元上升到20**年的3．66億元。

　　三、商業地產企業發展中存在的問題

　　1．房地產開發、商業產業經營與物業管理三者嚴重脫節

　　商業房地產運營是一個涉及投資商、開發商和經營管理商三方合作的過程，而目前國內的商業地產開發企業大都從住宅開發起步，有些開發商只管賣房不管經營，用炒作住宅項目方式炒作商業地產項目，造成投資收益不佳，導致投資者喪失信心。市場上存在許多項目面臨經營不善而進行調整甚至閉門謝客的情況。按照國際慣例， Shopping Mall是只租不售的，而在國內許多 Mall的開發商雖然意識到這點，但是資金的矛盾使得許多開發商把商鋪一賣了之

，使得Mall沒有統一的所有者。由于地產開發商并不一定熟悉商業，使得 Mall雖然建好，但缺少統一管理，部分超大型購物中心變成了小商品市場。這種以賣為主、分割經營的方式，造成了物價偏高、服務不夠統一的局面，進而限制了消費和企業的擴張。尤其通過炒作導致售價居高，使未來的租金價格也偏高，對各種品牌企業的進入形成壁壘，由此產生的這些矛盾直接導致后期物業管理困難，造成商業地產面臨發展瓶頸。其根源是房地產開發、商業產業經營和物業管理三者沒有很好地統籌規劃、嚴重脫節。

　　2．商業項目同質化現象嚴重，缺乏精細化分類管理

　　商業項目缺少前期市場調查和策劃。許多項目沒有按不同商業業態的用途和要求，進行市場定位與設計建筑，事先沒有考慮商業企業的意見，建成后讓商家削足適履。商業項目"克隆"多于創新，只要有一次成功的案例便不斷地翻版和重復，使得項目滯后和同質化，造成的結果是短兵相接的"肉搏戰"。如北京等一些大城市由于"貪大求洋"的思想作怪，脫離消費者實際需求，盲目開發大型購物中心，購物中心的業態設計與消費者需求脫節，購物中心產品精細化程度不夠，服務質量與管理水平較低，造成目前國內商業地產項目普遍缺乏持續競爭力。

　　3．商業地產企業普遍缺乏商業地產復合型專業人才

　　商業地產企業的人才需求主要是三種：一是工程技術人員；二是經營人員；三是物業管理人員?，F在工程技術人員較多，而經營人員較少，同時物業管理人員素質又不高，這主要是由于我國的商業地產行業起步較晚，而商業地產企業最缺乏的就是既懂商業又懂地產、既懂企業又懂市場的復合型人才。沒有好的企業家群體，就無法培育出健康的商業地產市場。商業地產企業家隊伍的選拔應該具有國際視野，而目前的選拔機制是大多在本地區少數人中選拔，"武大郎開店"現象十分普遍，優秀的商業地產人才難以充實到企業家隊伍中來。

　　4．企業發展戰略定位在執行中常出現游離和偏差

　　對于我國的一些商業地產企業來說，他們在制定企業發展戰略定位時缺乏敏銳的戰略眼光，對于投資發展的高壓線和金融風險的安全系數估計不足，企業投資規模與資產負債法定比例不明確，一旦投資風險產生，企業往往手足無措。同時，即便有很好的企業發展戰略，由于環境的變化、利益的驅使、資金鏈的要求、經營的實際等因素，導致很多企業在具體執行發展戰略中出現較大的偏差和游離。

　　四、提升商業地產企業競爭力的策略

　　1．明確科學的發展戰略定位是打造企業競爭力的前提

　　在日益激烈的市場競爭中，企業要想制定出具有競爭優勢的戰略，必須進行系統的戰略思考。戰略不需要嚴密和精確，是思考后的綜合，是有遠見的判斷。戰略思考要敢于冒風險，要考慮企業能承受的風險，但它永遠不能消除風險，只有敢冒風險才能成為贏者。而現今成功的商業地產企業均有清晰的發展戰略：如陸家嘴集團提出主營業務轉型增加持有型物業?？梢哉f，明確科學的發展戰略是打造商業地產企業競爭力的重要前提。

　　2．企業美譽度是決定商業地產企業競爭力的主要因素

　　商業地產企業美譽度是企業文化、企業誠信、品牌知名度、品牌忠誠度等的集合體。企業品牌能力包含對品牌的認識能力、建設能力、管理能力等，晶牌能力關系到商業地產企業及其開發的商業項目能否為市場所認同，對商業地產企業至關重要。萬達集團在全國四十多個城市投資項目，已在全國興建19個萬達廣場、6家五星級酒店，其旗下的萬達影院20**年占有全國15％的票房份額。陸家嘴集團的企業品牌是和上市公司的業績、中央商務區規劃及開發能力、企業團隊聯系在一起的，公司的產品品牌是和整個浦東新區、上海金融城建設、高端商務樓宇聯系在一起的。美譽度是商業地產企業特別珍貴的無形資產，也是今后發展贏得信任的寶貴財富。

　　3．建立吸引商業地產復合型人才激勵機制

　　商業地產復合型人才指的是具有5年以上操盤經驗，對土地運營、商業開發、零售運營、市場營銷、建筑規劃等多個崗位均有涉及，并融合了多種邊緣學科知識的 "通才"。這類人才在中國屬于稀缺人才?？梢哉f，誰掌握了商業地產復合型人才，誰就擁有了商業地產的核心競爭力。因此，商業地產企業應建立吸引這方面人才的機制，在人才結構方面，形成領班、領隊、領軍、領袖四個層級的人員結構，注重引入和培育領隊和領軍人物，注重引入和培育商業地產策劃和運營人才。在增加商業地產企業活力的同時，建立科學有效的激勵機制和培訓體系。萬達集團視人才為企業的核心資本，管理團隊全部具有大學本科以上學歷，40％以上具有碩士、博士學位，平均年齡 36歲；高管中70％具有碩士以上學位，平均年齡不到四十歲。陸家嘴公司的人才以工程類人才居多，占34％，專業的商業項目策劃和投資分析人才欠缺：學歷水平普遍較高，大專及以上的占到 90％，其中本科學歷39％，研究生學歷占15％。金融街現有員工規模734人，其中大學本科及以上學歷546人，占員工總數的74．4％。

　　4．跨區域發展是增強房地產企業競爭力的成功經驗

　　跨區域發展是中國房地產大型企業發展的成功經驗，也是境外大型商業地產企業發展的歷史道路。多數商業地產企業跨區域發展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大區域中心城市、省會城市、計劃單列城市和經濟比較發達、市場開放程度比較高的沿海城市。一旦在點上突破，力爭形成區域集約開發。也有的企業通過收購兼并具有優質土地資源且執行力強的商業地產企業的辦法與外地具有實力的商業地產企業進行戰略合作開發的辦法；或者收購外地優質的商業地產項目 (如凱德置地)，實現跨區域發展。10個商業地產企業平均跨區域發展個數為8個，其中世茂房地產、新世界中國和和記黃埔均是優秀的商業地產企業。

　　5．增強融資能力是提升企業競爭力的重要保證

　　商業地產企業是資金高度密集的運作體，相對于住宅開發企業，由于建成的大部分商業項目都是以持有為主，通過租金收入來回收現金，其資金回收期更長，對資金鏈運作要求更高。因此，較強的融資能力是提升商業地產企業的重要保證。商業地產企業的融資方式包括：銀行貸款、股權融資、信托計劃、投資基金等。據統計，我國 80％的房地產開發企業依托銀行貸款，商業地產企業應拓展多元化的融資渠道，在一定風險能力范圍內，增強權益和負債融資。

篇3：商業地產發展中四大誤區四點建議

　　商業地產發展中的四大誤區、四點建議

　　四大誤區

　　對于目前商業地產發展中所存在的主要問題，荀培路從四個方面分析了原因：

　　1、商業地產開發商對商業特性的把握存在著偏差，在對商業規律的認識上存在著問題。不少商業地產商是由住宅地產商轉變過來的，沒有看到商業地產與住宅開發的根本區別，盲目套用住宅開發的模式。商業地產屬于復合型產業，要求地產商、投資商、經營者、物業管理者要有機結合起來。在現實中這四方面還是不規范，并因此帶來巨大的投資風險。

　　2、經營者在經營思路上有偏差。大多數地產商都抱著"賣房子就走"的經營思想，這就不可能對商業地產完善規劃和長期運營。有的商業城包括商業街，出現銷售火爆的場面，但是地產商走了以后，商業城和商業街日漸蕭條。最近我們到東北進行考察，就看到一個商業步行街沒有人。所以，對商業街采用這種操作手法是非常危險的，開發商一旦撤離以后就很難實行統一的經營，很難獲得成功。

　　3、商業地產開發過分依賴銀行貸款，特別是大型商業設施的依賴性更強，它投資大，動作急，動輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現商業經營差、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風險。

　　從去年年底開始，一些地方金融部門按照央行的要求，開始控制這方面的風險，不少銀行已經將開發商自有資金比例提高到30％以上。前幾天在央行論壇上，商業地產專家們認為購物中心這樣大型的商業設施，自有資本金的比例應該達到80％是比較理想的，至少不能低于50％。

　　4、商業銀行貸款中存在著形象工程?，F在很多城市都在建大型的購物中心和商業步行街。購物中心、步行街等大型商業設施確實具有較強的市政效果，于是，一些地方政府就不顧本地經濟發展的實際情況，一味地進行建設，并在建設中又過于重視城市景觀的要求，為此，項目招商往往陷入兩難的尷尬境地。

　　四點建議

　　針對商業地產發展過程中所存在的地產開發商對商業特性的把握存在著偏差、經營者經營思路上有偏差等主要問題，荀培路提出了幾條應對之策：

　　1、實現商業與地產緊密聯手，降低投資風險，這也是中國的特色。保證商業地產科學協調發展需要政府部門的宏觀調控，更需要地產商的意志。商業地產的主體就是商家，要想實現商業地產開發，商業網點建設的可持續發展，地產商和商業地產的經營至關重要。實現商業、地產的聯手，一方面地產商、建筑商的品牌效果能有效促進商業的租售，零售巨頭的加盟，能吸引客流、帶來商氣得到保證，避免商家建設新店的原始投資，成為地產項目中的一個很好賣點。另外一方面，經營商成為商業地產商的合作伙伴，又使其聯盟合作伙伴獲得穩定的現金流。

　　2、科學合理的商業模式，這是上述兩者整合的空間，商業模式不能是住宅的銷售模式，應該進行重新定位，要最大限度減少成本。大連萬達提出來預先與世界500強的企業簽訂合約然后再開發，這樣的營銷模式其優勢是顯然的。不僅分散了投資風險，而且極大地提高了商業項目的知名度。此外，商業與地產商做到強強聯手，通過各種品牌的組合，產生經營優勢，又有效控制和降低了經營風險。從去年開始，大連萬達廣場的一些項目出現了問題，但不能簡單否定訂單式商業模式。

　　3、商業地產模式一定要定好位。由于商業地產與市場需求關系緊密，地產商在開發商業地產的時候，定位非常關鍵。前面所講到的同質化經營，只能給土地資源、商業資源和社會資源帶來巨大的浪費。要抓好定位先要調查好市場，從市場規律出發，走適合自己的路。市場細分是商業定位的前提，尤其是商業聚集區，要讓商業地產多贏利，必須要細分，也就是說要錯位經營。

　　4、主題經營要凸現特色。小型商業在經營定位時一定要避免與大型商業設施等發生正面沖突，要做到專、精。大的商業設施對小的商業設施影響很大，或者說殺傷力非常大。所以，小的商業設施一定要以自身的特色吸引消費者。