國內大型商業地產項目規劃設計流程的解析

　　隨著國家經濟的發展壯大，居民消費水平的不斷提高，休閑與購物相結合的“一站式購物”作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。順應這種新的消費潮流， 近年來，商業地產行業迅速崛起，SHOPPING MALL、商業街、購物村、購物鎮等大型商業地產項目如雨后春筍般涌現在大江南北，規模從幾萬平方米發 展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態發展到由多棟建筑構成的組團式建筑群落。雖然開發形勢火熱，但此類項目在實際操作中也存在著大量問題，項目擱淺或開業后 運營困難的現象屢有發生。

　　商業地產項目的開發不同于住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。

　　在進行大型商業地產項目建筑規劃設計時，一般包括7個環節：商業方案設計、商業建筑方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策略設計。

　　一、商業方案設計

　　商業方案設計是大型商業地產項目建筑規劃設計的第一個環節，也是項目整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過 市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設 定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：

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　　在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細 而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這 就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|量和足夠的深度。

　　大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學

　　分析。

　　定位是項目入市的第一步，是商業地產項目設計的第二個環節。項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對 項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對項目以下七個方面進行定位：

　　1、項目業態定位——明確項目的業態，回答項目是什么的問題。

　　2、項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。

　　3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。

　　4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

　　5、項目目標客戶定位——明確項目資源優勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業價值的問題。

　　6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發展的問題。

　　7、項目戰略定位——確定項目整體開發規劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。

　　在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業項目的發 展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。

　?。ǘ┥虡I規劃

　　商業規劃就是對項目物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃，大型商業項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、 餐飲等多種功能，其功能和業態復合性強，每種業態、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業人士進行科學設計，不能按照住宅項目的設 計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。

　　在這個設計環節中，功能組合及分區設計是最重要的設計內容。首先，從開始規劃設計時就要 充分考慮其商業屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業態和服務功能需求進行建筑規劃與設計，否則項目建成入市以后改建的費用會大

　　大增加。在建筑設計上 要充分注意動線設計的科學性，避免由于區域死角所帶來的物業價值的貶損；其次，結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理 控制和規劃項目各零售業態營業面積的比例。

　　商業規劃主要包括：業態及面積配比規劃、功能及面積配比規劃、項目交通組織、主力店組合及面積規劃、店鋪/專柜分割規劃、樓層品類/功能規劃。

　　二、建設方案規劃設計

　　建設規劃設計是項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。

　　在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：

　　1、城市基礎設施發展狀況。

　　2、城市未來規劃發展趨勢。

　　3、項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。

　　4、商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。

　　項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建筑方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建筑設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。

　　三、商業空間裝飾方案設計

　　在完成了項目商業方案設計和建設方案設計后，項目的商業規劃設計進入第二個設計階段，第二個設計階段包括三個方面的規劃設計：商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計。在第二個階段的整個設計規劃中，以上三個環節可同步進行。

　　商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結合物業的建筑藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間 環境。主要設計的內容包括：商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛生間效果、扶

　　梯及電梯 效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。

　　四、商業外環境設計

　　商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括：

　　外立面形象設計：商業建筑外立面設計、商業建筑外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。

　　外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。

　　五、二次商業裝飾設計

　　二次商業裝飾設計主要是對建筑室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：服務設施規劃設計、導購系統設計、店鋪及專柜/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下：

　　服務設施規劃設計：總服務臺設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。

　　導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。

　　店鋪及專柜/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。

　　六、商業管理模式設計

　　完成了第一、第二階段的設計工作，并不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬件建設設計工作，項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。

　　商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：組織體系設計、制度體系設計、流程體系設計。每個體系設計的具體內容如下：

　　組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。

　　制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、

　　業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。

　　流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。

　　七、品牌規劃及招商策略設計

　　品牌規劃及招商策略設計是項目商業規劃設計的最后一個環節，是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務的問題，是很重要的一個環節，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運營會產生很大的阻力，影響項目的持續發展。

　　品牌規劃是必須尊重品牌市場發展戰略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想 的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關系，合理控制、科 學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規劃品牌落位時，科學利用房屋不同區域的商業價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協調過度。

　　招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發展需求，實現合作多贏的局面。

　　商業地產的商業屬性不同于住宅地產的使用屬性，需要專業人士來把握其建筑的商業屬性，并進行科學的規劃設計，這樣才能保證項目商業價值的真正實現。

篇2：停車場規劃設計規則（1989試行）

　　1988年10月3日，公安部、建設部

　　第一條 本規則適用于大、中城市和重點旅游區停車場的規劃設計，小城市可參照執行。

　　第二條 專用和公共建筑配建的停車場原則上應在主體建筑用地范圍之內。

　　第三條 機動車停車場內必須按照國家標準GB5768-86《道路交通標志和標線》設置交通標志，施劃交通標線。

　　第四條 機動車停車場的出入口應有良好的視野。出入口距離人行過街天橋、地道和橋梁、隧道引道須大于五十米;距離交叉路口須大于八十米。

　　第五條 機動車停車場車位指標大于五十個時，出入口不得少于二個;大于五百個時，出入口不得少于三個。出入口之間的凈距須大于十米，出入口寬度不得小于七米。

　　公共建筑配建的機動車停車場車位指標，包括吸引外來車輛和本建筑所屬車輛的停車位指標。

　　第六條 機動車停車場內的停車方式應以占地面積小、疏散方便、保證安全為原則。主要停車方式見圖一。

　　第七條 機動車停車場車位指標，以小型汽車為計算當量。設計時，應將其他類型車輛按表一所列換算系數換算成當量車型，以當量車型核算車位總指標。

　　第八條 機動車停車場主要設計指標應不小于表二規定。

　　第九條 在停車場內停放的機動車之間的凈距應不小于表三規定。

　　第十條 機動車停車場內的主要通道寬度不得小于六米。

　　第十一條 機動車停車場通道的最小平曲線半徑應不小于表四規定。

　　第十二條 機動車停車場通道的最大縱坡度應不大于表五規定。

　　第十三條 自行車停車場原則上不設在交叉路口附近。出入口應不少于二個。寬度不小于二點五米。

　　第十四條 自行車停車方式應以出入方便為原則。主要停車方式見圖二。

　　第十五條 自行車停車場主要設計指標應不小于表六規定。

　　第十六條 公共自行車停車場的停車位指標是指吸引外來自行車的停車位指標。專用自行車停車場的停車位指標應不小于本單位職工人數的30%。

　　第十七條 各類建筑配建的停車場車位指標應不小于表七至表十八規定。

　　第十八條 各省、自治區、直轄市公安交通管理部門和城市規劃部門可結合當地實際情況制定細則，報當地人民政府批準，并報公安部和建設部備案。

　　第十九條 本規則由公安部和建設部負責解釋。

　　第二十條 本規則自一九*年一月一日施行。(圖表略)

篇3：長沙市加強建（構）筑物夜景亮化規劃設計管理的通知(2007)

　　長沙市規劃管理局

　　長規發[20**]1號

　　各建設單位,設計單位:

　　為搞好長沙市市區夜景照明建設,美化亮化城市景觀,提高城市品位,展示城市特色,經研究決定,凡屬于本通知規定范圍內的新建項目,在報建時需按本通知要求提供相應深度的建(構)筑物夜景亮化設計資料和圖紙報批,請各有關單位積極配合,認真實施?，F將有關事項通知如下:

　　一、亮化設計總體原則

　　(一)準確定位,反映特征;

　　(二)突出重點,提高品位;

　　(三)以人為本,和諧統一;

　　(四)便于維修,方便使用;

　　(五)綠色照明,節能環保。

　　二、亮化實施范圍

　　(一)城市標志性建(構)筑物;

　　(二)城市主、次道路(M≥30米)兩廂的高層建筑及高度超過50米的建筑;

　　(三)重要的城市公共建筑;

　　(四)景觀街、商業街兩廂建筑及城市廣場及重點地段周邊建(構)筑物;

　　(五)其他指定須進行夜景亮化設計的建(構)筑物。

　　三、亮化實施的控制要點

　　(一)高度超過100米的建筑頂部必須設置動態射燈。

　　(二)城市標志性建(構)筑物、城市主、次道路(M≥30米)兩廂的高度超過50米的建筑和城市重要公共建筑以及城市廣場周邊建筑必須設置輪廓燈,并對臨街或臨廣場非住宅界面實施泛光照明。

　　(三)高度超過50米的建筑必須實施屋頂亮化。

　　(四)商業街兩廂建筑必須考慮

　　廣告牌匾亮化;設置商業騎樓的須對騎樓實施泛光照明。

　　(五)建筑退讓廣場面積≥600平方米時,(來自:m.airporthotelslisboa.com)建筑亮化須結合廣場的景觀亮化一并設計。

　　(六)設置在景觀街、商業街、城市廣場和建筑開放廣場內的景觀小品、雕塑及集中綠地需考慮泛光照明;設置在建筑頂部或墻體的大幅廣告應結合建筑主體統籌考慮亮化方案。

　　四、審查程序要求

　　(一)須進行多方案比選或方案評審的,在報審的方案文本中需設置亮化設計專篇并附建(構)筑物夜景亮化設計效果圖;直接進行報建圖審查的某些特殊項目,需提供建(構)筑物夜景亮化設計效果圖并隨圖附亮化設計的文字說明。

　　(二)在建筑環境設計審查階段,須對建(構)筑物的夜景亮化設計作進一步深化和優化,并按要求提供詳細的文字說明、效果圖和設計圖紙。

　　(三)建(構)筑物夜景亮化工程與建筑主體及環境、配套工程一并驗收,確保同步投入使用。

　　本通知自20**年4月1日起施行。

　　附件:建(構)筑夜景亮化工程設計指導原則

　　長沙市規劃管理局

　　二〇〇七年一月四