購物中心之經營管理

　　前言（PREFACE）

　　購物中心之經營管理，無論大家稱呼它為單純之不動產管理，或是資產與財務之運用管理，購物中心經理人最重要之任務就是提升購物中心之市場價值，服務消費者與承租零售商，為購物中心所有權創造利潤。在充滿競爭暨變動之商業不動產市場，購物中心經理人之工作態度必須積極進取，但在管理暨費用支出上則必須戒慎保守。

　　成功的經理人對其經營之購物中心必須具備完整的知識，包括執行管理技巧，及了解產業中不同的運用工具，以便能夠改善資產之根本——收入相對于支出。

　　下列所述資料將給予你——購物中心專業人員——通盤性的了解以便使你掌握如何達到成功的重點，基本觀念將清楚的陳述其定義，為求方便查詢增進購物中心經理人之了解，將專用名詞予以匯編。

　　購物中心的財務制度（FINANCIAL SUSTEM OF SHOPPING CENTER）

　　經營管理購物中心的公司有許多種財務制度可供選擇，包括：

　　·中央集權制（A Centralized System）——此一型式所有的事務皆在母公司處理，包括支付所有的費用，辦理所有的采購，處理薪資以及公司其他必要之財務項目。

　　·地方分權制（A Decentralized System）——此一型式則是所有的事務皆在購物中心所在當地處理，此一系統就好像所有經營單一購物中心之業主一般，只是由個別購物中心管理單位執行而已，每一購物中心就是一個利潤中心，單獨經營生意，而且每一個利潤中心又是另一個代表母公司利潤中心的一部分。

　　·地方分權混合制（A Hybrid Decentralized System）——雖然說此一方式為一混合制，但大部分較像中央制因為電腦系統已經將許多機能串聯在一起，也就是說其會計及記帳可以是中央制但仍保留地方制之執行態度，購物中心經理仍然執行采購及決定事務只是所有的資料將保留在母公司。

　　購物中心所有權人形態可以是財團法人、公司機構、合伙關系人、或是一般個人。因為不同權屬形態，其所追求之財務目標將有所不同，而其原委可能是下列所述各點的組合：

　　·長期穩定性，尤其重視資產之保值及承租戶之信用。

　　·短期增值及高回收。

　　·實際出售購物中心或相反的，保持良好的狀態成為長期資產的一部分。

　　很明顯的購物中心經理人必須了解所有權人之需求與目標，才能真正落實業主之財務目標。

　　購物中心經理人之角色（THE ROLE OF THE MANAGER）

　　購物中心經理人可以只是購物中心業主之經理人，一個直接受顧于業主的經理人，或是以合約外聘之專業經理人，此則為一個人（或管理公司）依據與業主之合約代為管理購物中心。

　　購物中心專業經理人的行為就是為其服務之購物中心業主賺錢，購物中心經理人可說是資產經理人，其主要任務為增加資產價值，為達成此一任務，購物中心經理人必須要完全熟悉其所管理之購物中心基本實質設施——也就是說外表的觀感及其機能的運作。

　　購物中心專業經理人也必須要其所管理之購物中心基本財務運作——其收支平衡基準線，在任何時候其工作任務為避免造成購物中心負的現金流量，進而使用現金流量最大化。

　　成功的本質（The Qualities of Success）

　　一個成功的經理人必須具備預測、分析、及時回應及解決狀況或問題的能力，他們專注于工作上但非頑固不變，態度上和藹可親并且能享受工作——他們視工作為樂趣。

　　良好的經營管理的層級可以一座爬梯視之，愈低階層者——為實質操作所必須的基礎工作，較高階層則為達成購物中心增值目標所必要考量之手段，各階層由上而下包括：

　　·增進價值[Increased Value]

　　·招租[Leasing]

　　·規劃[Planning]

　　·預算[Budgeting]

　　·市場行銷[Marketing]

　　·公共關系[Public Relations]

　　·安全[Security]

　　·維護保養[Maintenance of Equipment]

　　·造景[Landscaping]

　　·一般事務管理[Housekeeping]

　　購物中心經理人必須充分了解并專注購物中心之基本管理工作——爬梯之較低階層——自動掌控并適時的處理。

　　購物中心實質設施面（PHYSICAL WELL-BEING OF THE CENTER）

　　一個外觀視之良好、安全、干凈并且能夠有效率的運作是購物中心經營管理的最基本，例如：

　　·一個管理良好的購物中心可以增加商品銷售金額并且將有助于招租，因此可以減少空屋率、增加高營業額之零售商進駐及降低操作維護成本。

　　一般事務管理暨造景[Housekeeping & Landscaping]

　　從顧客到達購物中心停車場第一印象起到離開購物中心，必須能讓消費者感受到購物中心是一個愉悅與歡迎他們前往的場所，最重要的根本就是維護購物中心的干凈并能夠吸引人們。

　　·污穢的廁所、停車場未清的垃圾及枯萎的植栽，骯臟與垃圾將嚴重影響消費者前往購物中心內商店購物的意愿，營業額減少不但是購物中心業主收入之損失，亦降低其不動產之價值。

　　設施之維護保養[Maintenance of Equipment and Physical Plant]

　　一個維護保養良好的購物中心可以降低營運成本，并直接顯現在購物中心現金流量和利潤上。例如：

　　·一個維護良好的屋頂式空調系統（HVAC）（暖氣、通風和空調系統），將可降低不必要之維修費用，減少冷卻塔更換，降低替換壓縮機的機會。

　　·你將可以預期及估計重大的維修預算，諸如新的冷卻塔，降低意外維修的次數并減少維護保養的支出。

　　·定期的維護保養可以轉換為延長建筑物及設備壽命最好的方式，因此，降低資本支出。

　　·對財產維護保養給予持續的關注可降低意外危險減少責任訴訟的要求，并直接影響購物中心保險費用支出。

　　為確實達到高水準之一般性維護、造園及保養，成功的購物中心經理人通常根據購物中心不同的需求安排不同項目之定期檢查，這些項目可能包括：

　　·每日檢視公共區域[包括：人行道、室內照明、廁所]以確定購物中心每日均以最好的面貌呈現。

　　·每星期檢視停車場狀況及戶外景觀區。

　　·每季檢視保養屋頂機械設施，如發電機與冷卻塔。

　　警衛與安全[Security and Safety]

　　購物中心之警衛通常是由受訓過之內部職員或是委托專業公司執行。

　　受過良好專業訓練之安全警衛可以為消費者與承租戶提供一安全舒適的感受，一個安全的購物中心吸引顧客上門。

　　安全警衛人員也同時提供減少可能的意外如滑倒、摔下及其他危險。

　　購物中心之財務狀況（FISCAL WELL-BEING OF THE CENTER）

　　購物中心經理人定期接受財務報告，雖然不同的報告名稱及形式可能不同，它們應包括每月收支之明細，同時也可能包括變異性分析，此為，比較該時期實際支出或收入是否高于或低于事先推估之數字。

　　財務分析（Financial Analysis）

　　每月營運收支之分析可以提醒購物中心經理人了解那些事項是必須要立即處理或尋求長期的答案，它同時是衡量購物中心之營運表現是否達到業主之目標，購物中心經理人員應鞭策自己完全了解此一管理工具所呈現制之資料，明白為什么某一項目之數字高于或低于預估值，例如：

　　·假使公共區域分攤費用（CAM）——諸如停車場及承租戶共同使用之公共區域——突然提高并超出稱租戶之分攤額度，這些費用通常須來自于業主荷包，購物中心經理人必須準備如何處理這些狀況。

　　在應收帳款上之資料亦是整體財務之一部分，此報告顯示承租戶租金是否遲滯未繳，此一情況已經持續多久，收取租金本就是購物中心經理人之職責，未能按時收取租金將直接影響現金流量及獲利能力。

　　執行應收帳款上之資料，購物中心經理人可能必須面對是否幫助那些未繳納租金之承租戶或直接宣告他們違約（無法履行租約上之規定），例如：

　　·購物中心經理人可能認定該承租戶深具未來潛力而只需要給予短期上之協助渡過難關，承租戶可能可以立即獲得租金減免但是在租約后期逐步調高，最終之租金可能比原先租約同意之數字還高以補償業主短期利潤上之損失。

　　·另外，購物中心經理人可能決定執行租約條款上之規定，驅離原承租戶并以財務堅強之承租戶或能購物中心帶來特殊效益之承租戶取代之。

　　預算（Budgeting）

　　預算是財務的藍圖或計劃，是購物中心經理人確信未來購物中心可能的支出與收入。

　　在編列預算時低估與超額編列都是錯誤，因為購物中心業主必須要能夠準確的估計其現金流量以符合其財務計劃，預算制作必須要詳盡，將每一預估項目仔細條列，能夠接受各方之建議永遠是明智的，例如：

　　·雖然市場行銷經理會提供此一部分預算，但是購物中心經理人必須與市場行銷人員共同作業以便了解并同意其真正所欲執行之項目。

　　保險（INSURANCE）

　　保險的目的為分攤風險，對于所支付之保費，保險公司統一接受部分傷害負擔之風險，保險非常的復雜，專家的介入非常重要，即使保單的購買可能是由母公司所執行，但是購物中心經理人必須了解并分析所有的保障條款的范圍，標準的范圍包括下列所述：

　　·火災及延伸之保障范圍（強風與臺風損害、暴動、冰雹、煙害等等，以及修繕期間之應收損失），對購物中心本身而言。

　　·傷亡保險對于實質之傷害或損失之求償（人員之傷害、不當之留置、水患對承租戶存貨之損失、車禍等等），由購物者和其他第三者由于在購物中心范圍內活動所致。

　　了解正確的保險呈報程序對購物中心經理人而言非常的重要：如何陳述、如何教導員工在何時填寫保險報告書表、如何應付媒體與警察。

　　人事管理（PERSONNEL）

　　這些人員是實際營運者，是購物中心經理人擴大家族的一部分，他們因為不同專業而被選擇，是整體團隊成員之一：如市場行銷經理、營運經理或副理、維護人員、景觀人員及工程師。

　　通常各部門經理人應負下列之權責，例如：

　　·準備預算。

　　·同意支出

　　·審查請款。

　　·解釋每月營運報告。

　　當員工相信他們所作的事情將使營運狀況有所不同且能感受到管理單位非常的在意，則當他們每一件事情為何如此作之后，他們將更能感受到如何找出最佳的方法去處理事情。

　　市場行銷（MARKETING）

　　市場行銷對任何購物中心成功與否具有舉足輕重的影響，它所銷售的產品——為購物中心本身，購物中心之市場行銷可建立承租戶之零售業績進而有助于本身之招商。

　　任何事情與市場行銷有關多少與銷售關聯，銷售額度的提高將增加百分比租金之收入從而提升凈現金流量，同時這亦顯示該購物中心為社區渴望前往作生意的場所，（百分比租金是購物中心業主與承租戶協商議定其營業額之百分比作為租金，而最低租金則是無論其營業額皆必須支付業主之租金）。

　　市場行銷不只是在購物中心內擺設花卉，復雜的推廣步驟是必要的，以便區分產品——本購物中心與其他購物中心——為達成此一目標購物中心以下列方式行銷：

　　·特別促銷活動（例如家具展與季節性拍賣）。

　　·廣告（例如傳單與廣告）。

　　·社區參與（例如由購物中心敦促選舉人踴躍參與投票）。

　　市場行銷計劃?；谶^去的經驗，當地的人文背景和預算之多寡。

　　針對目標市場（Pinpointing the Market）

　　成功的行銷必須針對目標市場，即是對購物中心所在的商圈及其居民的了解，如此市場行銷經理才能夠準確的針對目標市場作業，此部分包括：

　　·商圈范圍正確的定義：消費者可能被吸引至本購物中心購物之行政區域。

　　·商圈內居民人文背景正確的定義（人口數、收入、年齡、性別、婚姻狀況、教育程度與種族組成）。

　　·對當地經常使用之媒體的了解。

　　·了解競爭者及其經營狀況。

　　人文背景將隨時間而改變，為求其準確性，商圈必須要定期重新檢視。

　　評估行銷成果（Quantifying the Results）

　　每一次當購物中心將錢花費在市場行銷上，購物中心經理人將嘗試以營收來衡量其成效，例如：

　　·它可能吸引更多的人至你的購物中心：當比較有特別活動之周六與平常之周六，計數上可能顯示有不尋常的人數增加。

　　·它可能顯示在真正的營業額上：學生返校促銷可能在當周營業額顯現。

　　·它亦可協助招商。

　　購物中心經理人與市場行銷經理如何共事（How Manager and Marketing Directors Work Together）

　　購物中心經理人無論如何必須要對購物中心成敗負責不可將市場行銷完全交由市場行銷

經理負責，無論是母公司市場行銷部門或是購物中心本身之行銷部門都應向購物中心經理人負責。

　　零售（RETILING）

　　購物中心經理人應以承租戶的合伙人視之，他們關切營業額多寡，稱租戶的營業轉礦與交易程序，對他們而言，顧客之服務不只是消費者他們至購物中心內之商店購物，并且更其直接顧客——承租戶他們才是組成購物中心之要素。

　　對承租戶之服務應提供：

　　·銷售講座，并含持續性之訓練。

　　·創造機會較軟弱之零售商可以受惠于有經驗優良之零售商。

　　·聯絡溝通如會訊或會議等等。

　　購物中心經理人應該了解產業及零售技巧，他們應該掌握機會熟悉承租戶之問題，如調高或降低價格之機制、促銷之時機、存貨之運作與需要之訓練，例如：

　　·購物中心經理人每天應撥出時間與購物中心稱租戶或隔鄰百貨公司經理談話，百貨公司與購物中心極為類似，購物中心經理人可以從百貨公司之運作學習許多。

　　承租戶對購物中心經營管理單位之期望（What Retail Tenants E*pect from Center Management）

　　承租零售商期望下列之服務項目：

　　·潔凈、安全和吸引人之設施。

　　·貫徹租約條款，包括營業時間、稱租戶停車和招牌。

　　·準時且正確之會計程序。

　　·正確執行公共區域管理費用、保險、不動產稅、管制市場行銷企劃支出及各項之不必要之增加支出。

　　·良好的市場行銷企劃活動——例如能確實增加來客數及營業額，并達到社區互動及對公眾宣揚的效果之行銷計劃。

　　·良好的區位條件，設計和施工。

　　·良好和租戶組合與租約計劃。

　　·高營業額與利潤。

　　經營管理單位對承租零售商之期望（What Management E*pects of Ratail Tenants）

　　經營管理單位對承租零售商之期望，包括：

　　·具知名度之良好零售商。

　　·準時支付各項租約上之款項。

　　·吸引人之門面與排設。

　　·管理良好之存貨供貨系統。

　　·持續良好品質之廣告活動。

　　·高營業額。

　　·具團體合作精神。

　　招租（LEASING）

　　購物中心之收入來自于租賃，無論購物中心之規模，其成敗皆來自于租賃，一個新的承租資產表示自動增加現金流量，因為它可以減少業主必須承擔如公共區域管理費用與稅負，它提供給可以創造收入之承租戶，一個良好的租賃計劃包括：

　　·事先規劃——對今年，明年及未來五年的招租安排預先考量。

　　招租人員（Leasing Personnel）

　　招租人員就如同銷售員，他們藉由拜訪其他購物中心挖掘心目中之稱租戶，就如同他們不斷的找尋堅強的承租戶以滿足其所想要適當的承租戶組合（不痛類型之零售商及服務以便能夠構成一具吸引力及獲利性之購物中心）。

　　購物中心經理人之角色（The Role of Shopping Center Manager）

　　購物中心經理人應該了解招租人員之作業，雖然正式編制上他們并非正常程序的一環，他們仍然是整體招租團隊之一員，工作的安排可能包括：

　　·讓購物中心經理人負責大部分之轉租而讓招商團隊負責新的出租。

　　·讓購物中心經理人負責向往在城外之業務代表告知購物中心所在商圈市場之變化。

　　購物中心經理人對于招租計劃將有所影響只要他們能夠了解下列各項：

　　·購物中心所在之市場狀況：商圈之人文背景。

　　·購物中心所在客源：他們是誰，希望購物中心為他們作些什么。

　　·購物中心內承租零售商組合之優劣所在：例如鞋類生意額下降35％，其可能是經濟景氣循環，也可能是購物中心內有太多鞋店彼此惡性競爭所致。

　　·競爭者之業種業態組合優勢與劣勢所在。

　　·商品之流行潮流。

　　·店面之規模與設計。

　　·購物中心內較弱之承租戶。

　　·提出一具競爭力之購物中心招租計劃。

　　稱租戶組合（Tenant Mi*）

　　稱租戶組合及其各別商店間相互的關系及對購物中心整體的關連性就是招租程序中最基本的部分，例如：

　　·假如經理人將一鞋店配置于位置A，他應該充分明白如此的安排將會在未來的二至三年期間如何影響其隔鄰位置B。

　　·假使，為了改善稱租戶組合，購物中心經理必須改變店鋪尺寸或將兩點鋪結合在一起，這都可能意味必須將一店鋪閑置一陣子直到隔壁亦空置以便合并。

　　環保課題（ENVIRONMENTAL ISSUES）

　　環保上的課題必須給予不斷的關注，商業雜志或研討會提供一系列有關這一方面的資訊，包括：

　　·石棉及目前清除之法律規定。

　　·有毒物質處理的趨勢。

　　·室內空氣污染，由碳酸鈣、苯或其他在干式清洗時使用之化學用品?；蚴堑靥褐兄兹┘捌渌ú?。

　　·放射性氡氣。

　　廢棄物循環使用（Recycling）

　　廢棄物循環使用計劃包括實務上與觀念上兩者，具環保概念之消費者決定至何處購物常取決于購物中心對環保之關注與參與計劃。

　　結論（CONCLUSION）

　　購物中心經營管理單位的機能就是設法增進其所管理資產的價值并為業主賺取利潤，為成功的達成此一目的，購物中心經理必須熟悉購物中心的一切，運用必要的記述，改善其根本以增進購物中心之價值，專業經理人必須同時注意購物中心實質設施面（一般事務和造園、機械設施維護、警衛與安全）與財務面（財務分析與預算編列）之狀況，更進一步，了解保險、人事、行銷、零售、招租及環保課題亦非常重要。

篇2：物業會所游泳池經營管理辦法

　　物業會所游泳池經營管理辦法

　　一、目的：

　　活躍社區文化活動，加強游泳池的管理，確保游泳者人身安全，特制定本管理辦法

　　二、開放日期：

　　1、20**年_5_月___日--20**年_____月_____日，

　　2、開放時間：周一至周五 17:00-21:00 ；周六、周日：___15:00-21:00__

　　三、收費標準和管理制度：

　　對周邊游泳池的經營進行市場調查，露天經營的游泳池行情價在10-28元之間，現為便于游泳池月票與業主單次門票分開，建議費用按以下方式收取。

　　游泳池月票：月票（小孩：__180_元/月/20次、大人：__280_元/月/20次）；

　　業主單次門票：小孩__12_元/次，大人__20_元/次；

　　售票服務人員嚴格遵守財務收費管理制度與要求。

　　售票服務人員每天要與財務做好泳池收入款清點工作。如有發現貪污或挪用公款 將按照規定嚴肅進行處理。

　　四、人員配備和管理

　　1、小區游泳池項目分管負責人：_____ (1人)

　　2、救生員：2-3人（持救生員資格證）

　　3、泳池衛生管理員：2人

　　4、負責售票、驗票的服務人員：1人

　　五、泳池設備管理要求

　　1、泳池救生設備：救生圈4個；救生桿2根；了望塔2個；應急礦燈手電3個；廣播喇叭2個。急用藥箱1個并配備足常用常規用藥。

　　2、循環凈化機器有4臺，水循環凈化機并配備相應的除污配套設施，如進口伸縮桿1套，水中吸水排污器一個，排水管一套，過濾袋等以上配備的設備。

　　六、游泳池衛生管理標準

　　1、游泳池、更衣室的通道及衛生設施應保持清潔無異味并應定期消毒。

　　2、游泳池在開放時間內應每日定時補充新水5%~10%，保證池水水質有良好的衛生狀況。

　　3、游泳池水質衛生標準值應控制如下：

　?。?）池水溫度22攝氏～26攝氏度；

　?。?）ＰＨ值⒍８～⒏５；

　?。?）渾濁度≤5度；尿素≤3.5mg∕L；

　?。?）游離性余氯0.3～0.5mg/L；

　?。?）細菌總數≤1000個／L；大腸菌數≤18個／L。

　　4、游泳池工作人員須持《健康證》上崗。

　　七、游泳池管理規定

　　1、游泳者應自覺購票（實行一人一票），保管好自己的衣物和私人物品，服從泳池管理人員的管理。

　　2、凡12歲以上的參泳人員須出示健康證(待確定)。

　　3、嚴禁患有肝炎、心臟病、皮膚癬疹（腳癬）、重癥沙眼、急性內膜炎、中耳炎、腸道傳染病、精神病等患者和酗酒者進入游泳池游泳。

　　4、嚴禁在游泳池場所內吸煙、吐痰、大小便，嚴禁在泳池內洗滌物品或亂丟其他物品，嚴禁將寵物帶入池內或泳池周邊衛生場所，不得有污染游泳池水質的行為。

　　5、所有游泳者要注意安全，不得將玻璃器皿帶入池內，嚴禁在池內或泳池周邊打鬧嬉戲、大聲喧嘩，嚴禁跳水，潛水，攀爬，不會游泳者或兒童嚴禁進入深水區游泳。

　　6、身高1.2米以下的兒童，每名兒童游泳須有能力的監護人陪護，否則不得進入游泳池游泳。

　　7、所有參泳者，必須著干凈、深色 和不退色的泳衣、泳褲，不得裸泳。

　　8、入池前必須做好準備活動，下水前用水撩腳、胸、背部，以免抽筋，下水前自覺進行全身沐浴，自覺脫鞋將腳經過消毒池后方可下池游泳。

　　9、愛護游泳池的設備設施及公物，如有損壞須照價賠償，未經許可，嚴禁動用救生器材。

　　10、禁止攜帶沐浴露、洗發水、香皂、食品、飲料進入游泳池，非游泳者禁止進入游泳池內。

　　11、嚴禁在非開放游泳池時間及非正常渠道進入游泳池，否則發生事故，責任自負。

　　12、如果游泳者違反泳池管理規定，或其他違規行為發生溺水等傷害事故，由游泳者負全責。

篇3：物業會所游泳池聘用管理經營協議書

　　物業會所游泳池聘用管理經營協議書

　　甲方: zz物業服務有限公司

　　乙方: z市z體育有限公司

　　z市z小區內的泳池（包括附設施:水循環設施，男女更衣室及工作間）所有權屬于甲方?，F甲方聘用乙方負責泳池的日常經營管理工作。為了明確雙方的權利義務和法律責任，雙方本著平等、互利、公平、合理的原則，經友好協商達成一致意見，現簽訂本協議，以供雙方共同遵守執行。

　　第一條 管理內容

　　z市z小區內的游泳池(包括附設施:水循環設施,男女更衣室及工作間)交由乙方負責管理，乙方必須保證向小區內業主(住戶)以及外來客戶提供優質水質服務(負責水質處理、消毒加藥)。

　　第二條 合同期限

　　管理期限為兩年，聘用管理時間是20**-20**年每年的5、6、7、8、9月；泳池對外開放營業時間：星期一至星期五：18-21:00；星期六、日以及暑假期間：16:00-21:00。

　　第三條 管理費用

　　每月的5日前甲方向乙方支付管理人工費壹萬陸仟元（￥16000元）。

　　第四條 雙方權利與義務

　　(一)甲方權利義務

　　1、甲方繼續完善小區康體活動設施和泳池的配套設施，以滿足小區業主健身、運動的需要。

　　2、負責完善泳池合格、常規的配套設備，設施，保證泳池正常用水、供電。

　　3、負責泳池及設備的維護維修費用。負責辦理泳池衛生許可證、高危產業證并支付辦證所需的相關費用。

　　4、負責制定泳池管理有關規章制度，監督乙方執行泳池規章制度情況和管理服務情況。

　　5、如發現泳池水質存在問題或業主、游客的合理投訴，并經衛生防疫部門檢驗確認水質不合格，甲方有權要求乙方或泳池管理人員進行整改。

　　6、泳池在開放期間，如屬泳池、設施安全問題造成他人傷害或經濟損失，由甲方承擔全部法律責任。

　　7、泳池的水電費全部由甲方承擔。

　　8、泳池的開放時間為每年5月1日---9月30 日。原則上必須每天開放，開放營業時間:周一至周五每天開放時間：18點---21 點，周六、周日與暑假每天開放時間： 16點---21點，如遇特殊惡劣天氣可以適當調整。

　　(二) 乙方權利義務

　　1、在泳池開放期間，乙方須按照z市泳池管理的有關規定和z管理處有關管理制度實施泳池管理。確保泳池水質符合衛生標準。

　　2、乙方須選聘身體素質良好、具有泳池看管經驗、救生經驗、水性熟練的合格人員擔任救生員，及時、有效地處理各種突發性事件，避免事故發生。

　　3、發現水質出現問題和業主合理投訴，乙方須認真、及時予以整改。

　　4、泳池開放期間的日常經營收入歸甲方分配：

　　1）培訓教學學費收入甲方與乙方分配是4：6；

　　2）門票以及小賣部收入15%分配給乙方作為獎金。

　　5、泳池開放期間，乙方須按甲方的管理標準對泳池及設備進行日常使用和管理，并按規定做好各種記錄。

　　6、在泳池開放期間，泳池所發生的一切安全事故概與乙方無關。

　　第五條 其他事項

　　1、合同履行過程中，如存有未盡事宜，甲乙雙方經協商一致后，可另行簽訂補充協議解決。

　　2、因履行本協議雙方發生爭議，甲乙雙方應通過友好協商予以解決。

　　3、如甲方退出z小區物業管理權，本合同則自行終止，雙方互不承擔賠償責任。

　　4、本協議自雙方簽字蓋章之日起生效,。本協議書一式叁份，甲方執兩份，乙方執一份。

　　甲方：乙方：

　　代 表：

　　簽訂日期： 簽訂日期：