地產集團自營物業及公建配套經營管理制度

　　一、總則

　　第一條 為理順自營物業及公建配套的經營管理程序，明確各部門職責，根據公司實際情況，制定本制度。

　　第二條 基本定義：

　　1、未售商用物業：指各樓盤交樓后的應售未售商鋪或自營商用物業。

　　2、公建配套：指各樓盤按照國家及地方有關規定在小區與住宅或商用物業配套修建的各種建筑，一般包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用、物業管理用房、車庫等。

　　第三條 相關主要管理部門職能：

　　1、廣東公司商業部（以下簡稱商業部）為自營物業及公建配套的統籌管理部門。負責屬于公司產權的各樓盤未售商用物業的前期策劃及招商方案的撰寫，對不移交或暫不移交的公建配套進行招商管理等。

　　2、物業集團下屬各物業公司（管理處）負責自營物業及公建配套的日常維護及管理，各物業公司在接受商業部委托下可對自營物業及公建配套進行招商。

　　3、開發部為各樓盤公建配套物業移交的管理部門,負責與政府相關部門協商做好公建配套物業的移交工作。

　　第四條 本制度由商業部負責考核，綜合計劃部負責監督執行。

　　二、自營物業及公建配套的日常管理

　　第五條 商業部提前介入各樓盤商用物業的前期規劃設計，并提供相關經營意見或建議。

　　第六條 總工室須在每期樓宇交樓前30天內向商業部提供該期樓宇的規劃報建圖或竣工圖。

　　第七條 開發部須在每期樓宇交樓前30天內向商業部書面明確該期樓宇公建配套必須移交項目及范圍，對于暫不移交物業應與政府相關部門明確移交時間；在取得《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《預售證》、《建設工程規劃驗收合格證》等證件后3日內向商業部提供相關復印件。

　　第八條 預決算部須在每期樓宇交樓前15天內向商業部提供該期樓宇商業部分的成本預(決)算及面積測算表，以便商業部做好商用物業招商的成本測算。

　　第九條 商業部必須在每期樓宇交樓前10天制定自營物業及公建配套的招商方案，確定自營物業及公建配套的經營定位及租賃價格等。

　　第十條 銷售部必須在每期樓宇交樓前7天內向商業部提交應售自營物業及公建配套的明細。

　　第十一條 工程部必須在每期樓宇交樓前7天內向商業部提供該期樓宇的《消防驗收合格證》、《電梯驗收合格證》、《單位(子單位)工程質量驗收意見》等相關證書復印件。

　　第十二條 若該期樓宇未售商鋪或公建配套有抵押的，資金中心必須在該期樓宇交樓前5天內向商業部提交相關業務銀行同意自營物業及公建配套出租的承諾函。

　　第十三條 商業部必須在每期樓宇實際交樓前5天內根據總工室、預決算部、開發部、工程部提供的相關資料內建立該期樓宇自營物業及公建配套臺帳并進行分類。

　　第十四條 工程部必須在該期樓宇交樓前3天內將自營物業及公建配套（含鑰匙）及物業公司分戶驗收意見移交商業部簽收，商業部同時將應售自營物業及公建配套的全套鑰匙移交物業公司保管。（分戶驗收不合格的，商業部應拒絕接管）

　　第十五條 因自營物業及公建配套招商需要，商業部可根據總工室提供的最新規劃報建圖紙或竣工圖紙出具新劃分方案，經公司領導審批同意后，總工室根據新的劃分方案在3天內重新出圖，并委托預決算部5天內完成面積的測算；工程部參照《房地產開發建設管理制度》進行相關實施工作。

　　第十六條 物業公司必須每天對自營物業及公建配套巡查一次，　發現問題必須立即報商業部。商業部定期對自營物業及公建配套進行巡查，物業公司必須派人共同巡查并由商業部作好巡查記錄，巡查完畢后二方巡查代表共同簽字確認，發現問題由物業公司限期整改。

　　第十七條 自營物業及公建配套的銷售及經營臺帳管理程序如下：

　　1、銷售臺帳的管理。如住宅銷控發生變動的，銷售部須在每周二前書面通知商業部；如商鋪銷控發生變動的，銷售部須在次日書面通知商業部。商業部根據銷售部的最新通知及時更新經營臺帳。

　　2、經營臺帳的管理。如應售未售商鋪已出租的，商業部須在合同生效的次日書面通知銷售部更新銷售臺帳。

　　三、自營物業及公建配套的經營管理

　　第十八條 自營物業及公建配套中應售未售住宅原則上以銷售為主。若長時間空置未售的，由物業公司負責維修整改，整改合格后營銷中心根據周邊市場價格重新定價報董事局主席審批后統一對外發售。特殊情況下，應售未售住宅也可根據實際情況由商業部負責對外出租。

　　第十九條 大型商用物業(含商場、綜合樓、寫字樓等)可采取直接租賃或招標方式，各相關部門按以下程序執行：

　　1、根據商用物業本身規劃設計及集團公司經營要求，商業部牽頭組織銷售部、總工室、開發部、物業公司等部門召開綜合協調會討論制訂招商方案，并報公司領導審批。

　　2、商業部通過直接對外租賃或招標的方式選擇承租人，并與其辦理相關租賃手續。

　　3、合同管理部審核租賃合同條 款，無誤后蓋章，3個工作日內交由商業部。

　　第二十條 各樓盤零散自營物業及公建配套的租賃按以下程序執行：

　　1、商業部根據周邊市場價格制訂租賃方案后統一上報公司領導審批后直接對外租賃。若租賃方案須根據市場情況有所調整，商業部須另行上報公司領導審批后執行。

　　2、自營物業及公建配套成功招租后，商業部按統一制訂的租賃合同范本與承租人簽訂租賃合同,合同管理部在5個工作日內須將審批蓋章完畢的合同交由商業部。

　　第二十一條 辦理登記備案手續

　　1、商業部根據合同總金額計算登記備案印花稅，向財務總部申請資金后陪同承租方到物業所在地租賃管理所辦理登記備案。

　　2、合同登記備案完畢后,商業部負責到租賃管理所領取合同,并與財務總部做好銷帳手續。

　　3、已登記備案的合同正本叁份，副本貳份。租戶執正本、副本各壹份，房管局租賃管理所執副本壹份，財務總部及檔案室各存正本壹份，商業部及合同管理部存復印件。

　　第二十二條 物業交接手續

　　1、商業部在辦理完登記備案手續后電話通知承租人在5個工作日內領取合同，承租人領取合同時向甲方繳納第一個月的租金。

　　2、商業部會同物業公司按租賃合同約定時間通知承租方辦理物業交接手續，物業公司負責與承租人簽訂物業服務協議。

　　第二十三條 集團公司下屬獨立核算單位如需使用自營物業及公建配套，由商業部確定租賃價格，并與其簽訂租賃協議。

　　第二十四條 租賃期限內凡承租方提出變更經營內容、延長租賃期限等日常經營管理事宜,由商業部書面報公司領導審批后執行。

　　第二十五條 商業部按租賃合同有關條 款監督承租方履約

　　1、承租方應交租5天前，商業部按約定交租時間前5天內電話通知承租方交租。

　　2、若承租方逾期7天未交納租金，商業部須通過發催收款通知書、上門追催或停其水電等方式催繳租金。

　　3、若承租方逾期一個月仍未交納租金，商業部須在5天內采取有效措施乃至解除合同、收回物業。

　　第二十六條 經營收入匯總、上報

　　1、各物業公司每月5日前將上月委托經營物業的經營收入明細匯總表報商業部。

　　2、商業部每月5日前將本部門經營物業經營收入明細匯總、制表備案。

　　3、商業部每月10日前將本部門經營物業及委托經營物業的經營收入明細匯總、制表并編制經營工作報告上報集團公司領導審閱。同時報財務總部以做好帳務處理。

　　第二十七條 租賃合同屆滿后，按以下程序執行：

　　1、若承租方有意續租，商業部在合同到期日前與承租方協商并重新簽訂租賃合同或補充協議。

　　2、如承租方無意續租，商業部須通知物業公司在合同到期日前30天內不定期對物業使用狀況進行檢查；在合同到期日前3天內會同集團財務總部、物業公司核查承租人是否已交齊租金、管理費、水、電、煤氣等費用；各方面核查無誤后可按合同約定與承租方辦理相關停租手續，不符合收回條 件的，商業部按租賃合同有關條 款執行。

　　第二十八條 合同期限內商鋪擬出售的，須按以下程序辦理手續：

　　1、銷售部須將租賃情況知會新業主。

　　2、商業部確認業主已辦理完畢收樓手續后，通知新業主及承租方協調相關事宜，并將原權利與義務轉給新業主。

　　3、填寫《資金審批表》報公司領導審批后由財務總部負責退還承租方履約保證金。

　　4、商業部以新業主辦理完收樓手續的時間為準，計算應轉讓給新業主的租金，填寫《資金審批表》報公司領導審批后由財務總部負責結算工作。

　　四、公建配套的專項管理

　　第二十九條 開發部負責公建配套規劃調整、移交的總體協調工作；商業部移交前整體經營管理，并協助開發部出具移交公建配套的經營管理意見。

　　第三十條 政府規定必須無償移交且無經營價值的公建配套（如小學、幼兒園、派出所、公廁等），開發部必須根據政府相關規定在規劃驗收合格后與相關接收單位談判協商該物業移交時間、價格及條 件，報公司領導審批后辦理移交手續。

　　第三十一條 政府規定必須無償移交但有經營價值的公建配套（如居委會、街道辦事處、文化站等），開發中心牽頭聯系政府相關部門，商業部進行物業經營效益及經營成本測算后，并提供相關經營管理意見，開發部與政府部門協商移交面積、移交時間及移交條 件，達成共識報集團公司領導審批后簽訂移交協議。

　　第三十二條 政府規定須有償移交的公建配套（如衛生站、書店、電信營業所、郵政局、煤氣站等），開發部根據規定的移交價格比例與相關政府部門進行談判、協商，商業部進行物業經營效益及經營成本測算后，并提供相關經營管理意見，開發中心并根據公司領導審批意見確定應向政府移交物業的移交方式、價格、移交面積，并簽訂移交協議。

　　第三十三條 開發部與政府相關部門簽訂移交協議后3天內必須向商業部提供移交協議復印件，并明確無須移交面積及范圍，商業部在2天內負責自營物業及公建配套臺帳的更新工作。同時商業部根據開發部公建配套的移交范圍對無須移交的公建配套進行對外招商。

　　五、附則

　　第三十四條 本制度與公司已發文件有沖突的，以本制度為準。

　　第三十五條 本制度自發文之日起執行。

篇2：上海市屬配套商品房已安置房源回購試行辦法(2009年)

　　上海市人民政府辦公廳

　　滬府辦發〔20**〕37號

　　上海市人民政府辦公廳

　　二○○九年九月二十八日

　　為進一步規范本市配套商品房供應和管理,確保本市重大市政工程和重點舊區改造項目動遷對安置房源的需求,制訂本試行辦法。

　　一、已安置房源回購的適用范圍

　　已安置房源取得房地產權證不滿5年需要轉讓的,應當按照本試行辦法的規定實施回購。

　　已安置房源取得房地產權證已滿5年需要轉讓的,可以按照本試行辦法的規定實施回購。

　　二、回購的實施部門

　　市屬配套商品房已安置房屋的回購,原則上由原安置區縣的房管部門組織本區縣相關單位和動遷公司實施。原安置區縣房管部門無意對已安置房源進行回購的,經區縣政府同意后,向市住房保障房屋管理局提出報告,由市住房保障房屋管(來自:m.airporthotelslisboa.com)理局指定其他區縣房管部門組織實施。

　　區縣房管部門在實施回購前,應當書面告知配套商品房產權人,編制房屋回購使用計劃,指定相關單位或者動遷公司實施回購。

　　三、已安置房源的回購條件

　　市屬配套商品房已安置房源的回購應當具備以下條件:

　　(一)已取得房地產權證滿2年,且無任何產權糾紛;

　　(二)房屋產權人他處有房,且無住房困難問題。

　　四、回購的價格

　　房屋回購價格參照市場評估價的一定比例,由交易雙方協商確定。

　　房屋產權人按本試行辦法規定,將房屋轉讓給回購實施部門的,免收政府收益。

　　五、回購的流程

　　(一)條件審核

　　區縣房管部門負責受理被回購房屋產權人提出的房屋回購申請,并根據本試行辦法對回購房屋的條件進行審核。

　　(二)價格協商

　　區縣房管部門與被回購房屋產權人協商確定評估公司,由協商確定的評估公司對回購房屋進行評估,并根據本試行辦法第四條規定,與房屋產權人協商房屋回購價格。

　　房屋評估費由區縣房管部門承擔,并可計入回購成本。

　　(三)簽訂合同

　　區縣房管部門出具房屋回購的證明材料,明確房屋回購的具體單位或動遷公司等相關事宜,并蓋章確認。

　　區縣房管部門明確的單位或動遷公司與被回購房屋產權人簽訂《房屋買賣合同》,轉讓雙方持《上海市房地產登記條例》規定的文件,申請辦理房地產轉移登記。

　　(四)辦理登記

　　房屋所在區縣房地產交易中心根據區縣房管部門蓋章確認的證明材料,辦理回購房屋的房地產登記手續。頒發的房地產權證不再注記“配套商品房”字樣。

　　六、回購房屋的使用和管理

　　回購房屋必須用于市重大工程、重點舊改項目動遷安置,并在動遷協議中明確安置用房的土地使用年限?；刭彿课莨?不受5年內不得交易的限制。

　　回購房屋的安置價格,由區縣房管部門結合回購價格、回購成本及相關稅費等因素予以確定。

　　區縣房管部門應當對回購房屋的使用進行管理,并定期將房屋回購和使用情況報市住房保障事務中心備案。

　　區縣屬配套商品房轉讓和使用,參照本試行辦法執行。

　　本試行辦法由市住房保障房屋管理局負責解釋。

　　本試行辦法自印發之日起試行。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二○○九年九月十一日

篇3：端州城區房地產開發配套建設中小學校和公共用房的暫行規定的實施細則（2007）

　　(肇府辦[20**]50號)

　　肇慶市人民政府辦公室

　　二○○七年六月十八日

　　端州城區房地產開發配套建設中小學校和社區公共用房的暫行規定的實施細則

　　為貫徹落實肇慶市人民政府《關于端州城區房地產開發配備建設中小學校和社區公共用房的暫行規定》(肇府[20**]60號),保障端州城區房地產開發項目配套建設中小學校和社區公共用房工作的順利開展,特制定本實施細則。

　　一、20**年11月1日起,凡新出讓用作房地產開發的土地,在土地招拍掛出讓前,由市城鄉規劃局依據端州區中小學校布局規劃和社區建設規劃,在宗地規劃要點中明確配套建設中小學校和社區公共用房面積要求。

　　房地產開發用地是指以商業出售為目的用作住宅建筑或商住混合建筑的建設用地。

　　二、20**年11月1日前已出讓但未建設的房地產開發用地,符合下列條件之一者,用地單位(房地產開發單位)在進行規劃報建時,由市城鄉規劃局在建設項目基底紅線圖及其附件上明確配套建設中小學校和社區公共用房。

　　(一)招拍掛方式出讓的土地,出讓后因開發商自身原因造成超過兩年未建設的或報建的容積率大于原出讓合同約定的;

　　(二)以協議方式出讓的土地,報建的容積率大于原出讓合同約定的。

　　20**年11月1日前已出讓但未建設的房地產開發用地,不屬于上述情況的,則按其他有關文件規定和規劃技術條件要求配套建設中小學校和社區公共設施。

　　三、市城鄉規劃局在按照房地產開發單位的規劃報建計算配套建設中小學校和社區公共用房面積時,其用地面積和建筑面積分別以《建設用地規劃許可證》核定的凈用地面積和以《建設工程規劃許可證》核定的總建筑面積為準?；鶞实貎r以住宅用地類計算,(來自:m.airporthotelslisboa.com)并以市政府每年公布的基準地價為準。

　　四、20**年11月1日前已出讓但未建設的房地產開發用地,其配套建設的中小學校

　　和社區公共用房面積,分別按下列方法計算:

　　(一)招拍掛方式出讓的土地,出讓后因開發商自身原因造成超過兩年未建設的,其配套用地面積和建筑面積分別以凈用地面積和總建筑面積計算;

　　(二)招拍掛方式和協議方式出讓的土地,報建的容積率大于原出讓合同約定的,其配套建設中小學校和社區公共用房面積按超出原合同約定的容積率部分計算;

　　需配套建設的中小學校建筑面積=(報建的容積率-合同約定容積率)×凈用地面積×4%

　　需配套建設的社區公共用房建筑面積=(報建的容積率-合同約定容積率)×凈用地面積×1%

　　(三)如原出讓合同未約定容積率的,則按超出《肇慶市城市規劃管理技術規定》的居住建筑中高層上限標準的1.2倍計算。其中按舊城區標準的是指經市人民政府同意列為舊城改造或城中村的項目。

　　五、土地出讓后超過兩年未建設的計算日期為:從《國有土地使用權證》核發之日起至取得《建設工程規劃許可證》之日止。未建設的房地產開發用地是指:20**年11月1日前未領取建設項目基底紅線圖,或已領取建設項目基底紅線圖但在一年有效期內未領取《建設工程規劃許可證》,或已領取《建設工程規劃許可證》但在有效期內未開工的建設用地。

　　六、建設單位申請《建設工程規劃許可證》時,市城鄉規劃局按核定的房地產開發用地面積和建筑面積,根據本實施細則和肇府[20**]60號文計算標準,計算出(中小學校和社區公共用房)配套建設補償金。配套建設補償金須于領取《建設工程規劃許可證》前由建設單位一次繳清。

　　七、同一宗用地實施分期建設(報建),一次性完成全部建筑設計方案審批的,其配套建設中小學校和社區公共用房的用地面積、建筑面積和應交的配套建設補償金按每期建設(報建)的比例分攤;沒有一次性完成全部建筑的設計方案審批的,其配套建設中小學校和社區公共用房的用地面積、建筑面積和應交的配套建設補償金按每期建設(報建)的實際面積計算。

　　八、房地產開發項目送審建筑設計方案須在方案中注明中小學校和社區公共用房的范圍及面積。中小學校和社區公共用房的面積應符合相關規范建設的標準。市城鄉規劃局審查建筑設計方案時,應征求端州區的中小學校和社區公共用房的主管部門意見,并采納合法合理的意見。

　　建設單位申請《建設工程規劃許可證》,須在申請表中填寫中小學校和社區公共用房的用地面積和建筑面積。

　　九、自行配套建設中小學校和社區公共用房的房地產開發項目,在該項目規劃驗收時,建設單位須提供有關部門的接收證明。中小學校的接收單位為端州區教育局,社區公共用房的接收單位為項目所在地的街道辦事處或鎮政府。其中自行配套建設中小學校的房地產開發項目,須在該項目的80%工程完工前完成配套建設中小學校及規劃驗收并移交。

　　十、配套建設中小學校和社區公共用房的用地面積、建筑面積和應

　　交的配套建設補償金由市城鄉規劃局在核發《建設工程規劃許可證》時計算,其計算結果存入該工程電子檔案,由辦事窗口根據電子檔案填寫繳費通知。辦事窗口確認建設單位已繳費后發出《建設工程規劃許可證》。

　　十一、市城鄉規劃局核發《建設工程規劃許可證》時,根據建設單位提供的建筑設計方案圖和《建設工程規劃許可證申請表》核定總建筑面積。因建設單位少申報建筑面積造成規劃驗收后房屋無法確權的,由建設單位自行負責。

　　十二、已領取建設項目基底紅線圖、《建設工程規劃許可證》的建設項目,通過重核紅線或重審方案造成比已審方案的容積率增加,其增加部分超過1%或建筑面積超過200㎡的,新增部分仍需執行配套建設中小學校和社區公共用房的規定。

　　十三、自行配套建設中小學校和社區公共用房的房地產開發項目,其配套的用地面積和建筑面積符合規劃技術條件要求的,且達到肇府[20**]60號文規定應配套建設的中小學校和社區公共用房的用地面積和建筑面積的90%以上,不足肇府[20**]60號文規定部分不再收取配套建設補償金。

　　十四、處理爛尾樓等歷史遺留問題的房地產開發項目原則上不執行配套建設中小學校和社區公共用房的規定。

　　十五、本實施細則由市城鄉規劃局負責解釋。

　　十六、本實施細則自發布之日起施行