“商業地產”規劃步履為艱

　　如今的商業地產如雨后春筍一般一哄而起、形成無序競爭，正陷入一個水深火熱的境地。一些投資額數以億計的商場外表光鮮亮麗，開業時轟轟烈烈，開業后卻沒有出現想象中人頭涌涌的場面，更談不上日進斗金。小型的產權商鋪也因開發商需要短期資金的回籠產權“賣散”又不注重前期策劃及專業的經營管理導致開業后商戶各自為政不加融合將產權商鋪做成了小商品市場甚至停業。種種跡象表明，商業地產項目布局無序、同質化競爭嚴重等現象應當引起所有商業地產開發商與投資者的重視。

　　繁榮背后的虛火

　　對于地方政府而言，時尚、漂亮的購物中心不僅是城市的門面之一，而且能夠提供稅收、吸納大批勞動力，帶動制造業、物流業等上下游產業的發展，是啟動內需、拉動地方經濟的引擎。近幾年，民間投資沖動與地方政府支持齊頭并進，造成了我國很多地區商業地產的空前繁榮。

　　近幾年來，商業地產在我國各地迅速興起，發展勢頭很好。隨著住宅開發商利潤率的減少，從20**年年初起，我國許多房地產開發商迅速擠入利潤空間很大的商業地產。據國家統計局統計，20**年1-5月，商業營業用房投資458億元，同比增長38.7%，占全社會固定資產投資額的3%，占房地產開發投資額的12.37%，商業營業用房施工面積為11092萬平方米，同比增長94.7%，其中，新開工2734萬平方米，增長23%，竣工2822萬平方米，增長35.7%。

　　由此可見，商業地產的開發增長速度遠遠超過國民經濟的增長速度?？傮w來講，可以斷定我國商業地產的投資開發的確是過熱。在國家宏觀調控之后的商業地產，其開發量增長幅度將會有所下降。

　　前期間推向市場的商業地產項目，多數采用[產權式商鋪全零售模式]或[主力店租賃+商鋪全零售]模式。[產權式商鋪全零售]模式是將商鋪的產權全部出售，而將其經營權租給某些大型的零售企業；[主力店租賃+商鋪全零售]模式則是開發商保留若干主力店群的產權，將其余的小商鋪全部零售。前者的后遺癥比后者更為嚴重，這二種商業地產贏利模式在一些已開業的項目中暴露了許多問題，引起了眾多小業主與開發商糾纏不止的糾紛，一些項目也因此停止營業。

　　目前的贏利模式類似十幾年前我國臺灣地區多數商業地產項目采用的模式，據臺灣有關資深人士透露，采用這些模式的項目僅有一家能持續成功經營，其余的則出現多次的經營調整，最終亦難以成功。這二種贏利模式均可謂短期操作模式。商業地產贏利模式影響項目的成功率，而贏利模式又受制于項目的融資渠道和自有資金量。隨著國家宏觀調整下的各類限制，此類短期操作模式將被大部分開發商繼續采用。商業地產的開發同樣具有較大的風險，特別是采取了短線操作模式的項目自有資金不足一個商業地產項目的投資往往要少則數千萬元，多的甚至達幾十億元，建議期也較長，達2-4年，而開發商往往僅能投入10%-20%的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預售和其它融資渠道。

　　在各種融資渠道幾乎不通的情況下，商鋪預售成了開發商唯一的希望。銷售商鋪也成為商業地產短線操作的標志。銷售比例越大，項目投資回收期越短，風險也越大。有關的調研機構曾對香港和國內大型房地產企業資金周轉率進行分析，結果是香港房地產企業的市場資產周轉率是0.03，而國內的則為0.33。資產周轉率為銷售收入（或營業收入）與平均資產總值之比，它是衡量企業經濟效率的指標。對于商業地產開發企業來講，資金周轉率越高，說明其銷售面積越多，項目越是短線操作。

　　我國金融市場的個人投資品種不多且收益情況均不理想，投資人的投資理念與知識也不普及廣泛這給商業地產商鋪銷售提供了良好的契機。自2000年以來，個人投資的主力品種——股票市場一蹶不振，大多數入市者的股票市值已蒸發了五、六成，收益情況慘不忍睹；期貨則因九十年代的騙局多多而至今只有極少數人跟進，跟進者也是多虧少盈；銀行存款利率更是低得可憐，三年期3.24%，五年期3.60%，這使銀行成為很多人存款安全的地方。

　　據相關部門統計數據顯示，20**年全國居民存款高達12萬億元，這個數據是很驚人的，其中有部分一直在尋找回報率高些的個人投資品種，而商業地產5%-12%年回報率的商鋪當然具有很強的吸引力。商業地產開發商對這塊資金市場十分青睞，如果能有10%的居民存款拿出來投資商鋪，這塊資金量就是1.2萬億元，相當于20**年1-5月份商業營業用房投資額458億元的二十四倍，既然有了這個市場，開發商何樂而不為呢？投資客戶也就加深了“一鋪養三代”的不成熟投資理念。

　　商業地產缺乏策劃

　　目前內地商業地產還處于初始階段，商業業態和布局處于一種無序的狀態，商業地產開發商的開發行為缺乏專業性，商業地產開發各自為政，商業網點位置重疊、同質化競爭現象嚴重。甚至出現一些針對中小投資者的商鋪因為定位不準確，導致無法經營的局面，造成“有場無市”的尷尬。國內房地產業經過十幾年的發展，一些開發模式也十分成熟。但是，這些成熟的開發模式僅是住宅的開發模式，相對于住宅開發，商業地產的開發模式則顯得十分復雜。它不但要求能部分銷售，且要售后不亂，保證項目能持續成功經營。這就要求開發商除了具備拿地、建造、銷售等經驗外，還必須具備商業規劃、商業招商、商業運營等專業人才。然而，由于商業意識不足及真正的商業人才奇缺的原因，商業地產開發商不得不“揚長避短”——繼續發揚“賣完走人”的住宅開發模式，加快資金回籠速度，避開商業人才缺乏的短處，將商鋪經營踢給大型商家或投資客自理。造成了后續經營無力使得多數投資客無法正常收回投資，形成了商業地產的投資[瓶頸]。

　　大多國內商場不重策劃，只考慮到鋪面的租/售率，一開始就大張旗鼓地售鋪，把整個商場“散賣”出去，沒有考慮過以后經營的方向，經營期間才發現整個商場亂的像菜市場，不但管理會出現問題，后期宣傳推廣更是跟不上，現在人們購物已不單純是買東西了，而是上升為娛樂、休閑，尋求一種精神滿足感。商場環境要予人耳目一新的感覺。在這種思路的指引下商業地產的開發商應更多考慮整體商業氛圍的融合。其中成功、系統、科學的市場定位是項目的靈魂，是其成功動作的前提保證。如果一個商業地產毫無主題性可言，必將被市場無情地淘汰發展前景不容樂觀。這說明硬體設施確立之后軟件配套確顯現不足。針對這些現象，我們對國內的商業地產商提出三點建議：第一、周密策劃、精心搭配，第二、合理銷售、謹慎招商，第三、體系完善、精心管理。這三味藥就象中醫診脈，梳理病根，標本兼治，一改以往商業地產外表金碧輝煌，內部空虛的泡沫繁榮態勢。整體規劃與其做大做強到不如塌實做久。

　　憑借經營管理做旺商場

　　精心策劃、合理招商之后，經營管理擺上重要日程。它決定了商場能否做旺和投資者能否得到長久的回報。商業地產的管理特點是分散經營、統一管理。分散經營必須在統一管理的前提下進行，否則，項目的經營極易陷入困境。而短線操作下的商業地產部分商鋪產權分散，將成為統一管理的障礙。

　　一個商業地產含有許多不

同的業態，而一種業態也擁有多種商業（或服務）品類，不同的品類具有不同淡、旺季及產品（或服務）的生命周期，因而各種品類在不同時期有不同的銷售量。這就要求各級經營者須按商業規律不斷調整業態、品類，使整個業態組合更加適應有效商圈的實際需求和競爭變化。調整業態和品類肯定會涉及到不同營業面積的租期、租金、面積重組等方面的調整，這將可能影響到一部分業主的權益，一旦這部分或個別業主不同意調整方面，經營調整將無法進行，項目整體持續良好經營得不到保障，最終可能走向整體失敗。

　　消費者的消費觀是不斷變化的，其對購物環境的要求亦不是一成不變，消費者總喜歡到價格合理且環境優美的場所購物消費。一個商業物業在經營一段時間之后，為吸引更多的眼球，它可能需要進行翻新、改造等。一般情況下，各租戶都比較重視自家營業面積內的形象，而忽視了公共空間的重要性。小業主除了收租外，其余要承擔費用的事多數采取不聞不理的手法，這就難倒了管理公司和開發商。對于一個已成功經營的項目來講，費用的分擔可能不是問題，因為不管是租戶，還是小業主，其經營收益都比較高，分擔一些改造費用問題不大，而對于一個剛剛起步才一、二年的項目則難度較大，往往由于各方的收益情況不盡理想，改造費用也成了多方扯皮的原因。

　　同時整體推廣是成功經營的重要手段之一，特別是在項目的開業前期和各個調整期，整體推廣能夠起到相當重要的作用。整體推廣一般通過媒體、宣傳冊、VIP卡、明星助興、公益活動等相關的促銷活動宣傳項目的服務、銷售內容、優惠條件等，以吸引更多的消費者前來消費，這類活動需要大量的費用。一般情況下，項目開業后的前期推廣費用由開發商通過管理公司來支付，開發商也已將這部分費用計入項目開發成本當中。然而，在開業后各個時期的推廣費用從哪來呢？這個問題如同上述物業改造費用，也成為多方扯皮的問題之一。短線操作下的產權分散正是商業地產整體推廣后勁不足的主要原因。

　　總而言之商業地產一定要有內涵，有鮮明的主題定位，統一的經營管理，這已被國外成熟的商業運作模式所證明。一個成功的商業必須要符合這些商業規則。

篇2：商業地產項目規劃設計

　　商業地產項目的規劃設計

　　商業地產項目從規模和形態上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業街的店鋪。首先講一下大型綜合商業地產項目，國外叫做Shopping Mall，即購物中心。北京四、五環路沿線規劃了四、五個Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。盡管立項非常多，規劃項目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒有一個開始營業。像豐聯廣場、國貿中心等，也可以叫做Shopping Mall，但按照國外意義上的Shopping Mall北京現在還沒有。從中反映出一個問題，國內發展商業地產開發方面缺乏經驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業地產和住宅項目開發的區別。很多發展商已經做了許多住宅項目的開發，取得了一些成績也獲得了一些經驗，以為商業地產也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規劃設計，然后招商，振臂一呼，結果就會一呼百應，實際上存在很大的問題。

　　為什么說商業地產項目和住宅項目存在很大的區別呢？如果作一個形象的比喻，我認為商業地產是傳銷，住宅項目是直銷。做住宅項目時，發展商可以自己分析市場，根據對市場需求的研究作產品定位，決定戶型的比例以及住宅產品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業項目則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規劃設計。對于大型綜合商業，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8千－1.2萬平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發展商產生非常大的壓力。

　　發展商通過對市場環境和北京人口的分析，認為Shopping Mall有市場需求。作為消費者，我們也希望北京周邊能夠出現一些像樣的Shopping Mall。周末開車到那里，連吃帶玩，還可以購物，這種場所肯定會受到歡迎。然而具體操作并不容易。既然是傳銷，發展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。對賣場面積、停車位面積、貨架陳列等都有一系列的要求。如果發展商自己做設計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。

　　主力店招商有一系列的具體要求，而不是發展商認為這個項目好就能夠招商成功，其中有一個對項目的市場判斷問題。對于發展商而言，認清商業和住宅開發之間的區別是最重要的。北京所有的發展商都存在這樣一種情況，盲目地進行設計。同樣是商業地產，它們的定位是不同的，像體驗式的商業，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設施可以兼容，還有一些業態是無法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業態，如沃爾瑪、家樂福，或者國內的聯華超市，也首先得明確業態的形式。另一方面是專業顧問機構的重要性。國內發展商對此基本沒有認識，所以導致專業化的顧問機構在國內沒有市場。中國發展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。中國人招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領導的題詞，而國外的企業、財團、連鎖店看中的卻是市場分析、財務分析等，中國恰恰缺乏這些信譽保證。

　　全世界能夠做大型商業地產評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司不會超過十幾家。由于發展商不認可，因此目前在北京沒有市場。發展商都以為自己能夠招商，但實際上是很困難的。像家樂福這樣的連鎖店，進中國的目的是為了掙錢，因此對項目一定認真評估，否則不會輕易投資。他們會把錢花在物業上，但不會自己成立一個開發公司。市場如何，開發商的房子如何，開店的效益如何就需要做專業的評估。國內如果提供不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。畢竟發展商提供的可行性報告是代表發展商的利益，作為國外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機構進行評估。中介機構就是起這個作用。這樣的顧問公司的作用就是整合資源。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進來，把幾十萬平米的Shopping Mall撐起來就變得很容易。大的主力店機構比較強大，總部設在法國、歐洲、亞太地區，北京、上海也設有總部，各個部門的職責、職權都比較明確。國內的發展商想找他們談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機構這樣的特殊合作顧問關系。

　　對于大型商場，商家比較強調內部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產生引導作用。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產生引導作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設計師設計，中庭做得極其復雜，十幾層高，進去以后有游樂場的感覺。里邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。

　　現在的大型綜合商業趨向于多種購物消費形式的大融合。比如我們做的深圳的一個項目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務餐飲部分。室外廣場不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。我們經常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的方式不同的是，這些活動都是現代商業演化出來的形式。如今已經變成一種模式。

　　大型商場的交通組織非常復雜，因此還有兩個方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應該人流分開，讓人往樓上走，比如一進門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經常會發現所有商場的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產生效益。對大規模商業建筑來說這是最重要的。我們的處理方式是通過大中庭，天窗的引導作用，做到店鋪的均好性。

　　我們給珠江做了很多項目。珠江的項目大多都有商業街，他們把商業街作為一種聚集人氣的手段。住宅和商業是互相支撐的，以前的商業街可能是出于配套的考慮，因為住宅小區有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商，小區下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業非常普及。北京的高檔樓盤大都規定不讓餐飲業進去，實際上餐飲業也是小區配套需要的一部分。隨著北方的經濟發展，北京商鋪的發展現在基本可以標志著北方經濟水平的提高。

　　商業街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個人對空間個性都會產生一種感受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環境有一種良好的感覺？這就需要建筑師進行精心地設計。

　　現在中國處于反映了經濟的大爆發時代，特別強調氣派，建筑設計也是如此。很多大商廈，遠看很雄偉，但

缺乏人情味，不是很好的購物環境。王府井大街經過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走"之"字形來回過到馬路對面購物。過去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百態，現在變成一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感?，F在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。其實這些東西在原來的規劃設計中就應該考慮到。商業街要特別強調平易近人，這樣才能吸引人來。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺得很舒服、很親切。柏揚講過美國的尺度體現的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。歐洲是一種人的尺度，小鎮、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應該以歐洲的商業街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。

　　現在商業街的外觀設計已經不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業氛圍。商業街的細部處理，跟業態定位、店鋪檔次有關。每個商業街應該有自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿品牌店不應該采用同一種手法。

　　在我們的設計理念中，認為建筑設計應該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型。從很遠的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調可識別性。第二個層次是我們通常所說的立面設計，講究橫、豎線條。第三個層次就是細節的精細設計，國內的設計基本達不到這個層次。人們對商業建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設計，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對跟人發生親密接觸、親密對話這個層次的設計基本做不到。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。

　　作為一個建筑，發展商如果分別委托不同的公司來做整體規劃、建筑設計、景觀設計、店面設計，這就造成在結合點留下了很多空白?，F在的整體的發展趨勢，就是多方面設計的整合最后達到最佳效果?，F在新出的幾個樓盤，像珠江國際城、天津萬科水晶宮這幾個項目的共同點，就是把景觀、規劃、建筑、裝修整合得非常好，在結合部分出彩，尤其是對底層近人的部分。建筑裝修上可以采用很多非建筑語言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都成為店鋪設計的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方。

　　在商業地產設計方面，首先要明確開發者、使用者和消費者之間的關系。商業地產跟酒店設計比較相似，酒店設計發展商應該先把酒店管理公司找好，是喜來登集團，假日集團，還是國內的錦江集團，每一個集團都有自己的管理規定，應該按照他們的要求去進行設計。開發商不是自己使用店面，而是要賣給主力店，必須按照主力店的要求去設計。

　　如果是做購物中心方面的商業地產，發展商應該找一些專業的商業顧問公司，目的是明確商業態的特點和具體的操作方式。每個項目都有自己明確的市場定位，應該以高度專業化的方式進行操作，由專業顧問公司代理或者策劃、招商。如果做普通商業街的商鋪，發展商可以自己操作，但在市場判斷上可能還會存在風險。有的商業只是住宅區的配套，商業虧盈并不要緊，只要大型住宅項目賣火就可以。社區配套中有沒有餐飲決定硬件如何設計，有的幾萬平米的大商業，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風排煙設備，經營受很大影響。

　　在整個合作過程中，發展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風險承擔者。整個操作應該以專業的態度去進行，有錢、有權不等于有專業技術，否則最后項目賣不掉要砸在自己手里。有個廣告人曾舉過一個例子，主人買一條狗看家護院，夜里聽到外面有動靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當然是狗出去叫，因為主人不是學這個專業的。地產開發也是這樣一個道理，重視專業顧問機構很重要。同時也應該選擇專業的建筑設計單位。

　　許多的商業項目設計得不倫不類，經營使用階段出現很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合理，店鋪價值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問題都很難補救，給發展商或經營方帶來的損失可能遠遠超過一次性的設計費用。所以應該慎重地選用有商業項目專長的設計師。同是甲級大設計院，可能專長完全不同。正如醫療機構中口腔醫院和婦產醫院的專長天壤之別。商業地產操作的核心是通過策劃、規劃和設計使項目升值。全憑發展商是否有遠見卓識。不同的發展商對建筑設計的重視程度和支付水平不同，實際上反映了有人把設計看作消費，有人把設計當作投資。那么建筑設計質量是否影響項目回報呢？大家心中自有答案。

篇3：國內商業地產規劃存在10大誤區

　　國內商業地產規劃存在10大誤區

　　目前，國內很多商業地產項目普遍存在這樣或那樣的問題，究其原因，正是由于在前期規劃設計過程中，存在著很多誤區所致。國內商業地產規劃至少存在10方面的誤區。

　　商業地產規劃誤區一，用建筑設計代替商業設計。建筑設計與商業設計在本質要求上是不同的，建筑設計師更多的是追求建筑理念、建筑技術與建筑藝術，他們通常沒有商業理性認知，因而也不能很好地把握商業需求，而商業規劃設計正是以商業需求為導向的，是依據市場、業態定位和商業經營的各種需要而進行的物業功能設計，這種設計往往是體現在細節上的。所以，如果不具備大量的實操經驗，商業規劃設計是很難實現科學性的。

　　商業地產規劃誤區二，建筑設計先于商業設計。一旦建筑設計完成了，商業物業的墻面、層高、柱距、荷載和中庭等硬件設施就確定了，這樣就會導致商業的業態和功能在設計上出現很大的局限性。建筑設計先于商業設計，這種局限性將不可避免地表現出來，使商業項目處于進退兩難的境地。

　　比如一個購物中心，至少要有通風排水、煤氣管、垃圾處理等設計，如果之前沒有考慮到就沒有辦法滿足后期商戶的需要，滿足不了消費者的需要。

　　商業地產規劃誤區三，營銷策劃代替商業規劃。銷售代理公司為商業項目進行營銷策劃的目的是為了促進銷售，而商業規劃則是為了促進經營管理，二者的本質和要求都是不同的。由于銷售公司不能很好地把握商業功能和商業需求，所以單純的營銷策劃是不能解決商業規劃問題的，進而也使得一些商業項目在銷售之后存在著一些經營和管理上的漏洞。

　　商業地產規劃誤區四，重外觀形象，輕內部結構。一些商業項目為了打造標志性商業建筑或城市地標，往往對建筑外觀投入巨資，而忽視了商業物業內部的結構，這樣也是不利于商業經營的，就像一個人外表很漂亮，但是內在素質很低，那這個人也是要被打折扣的，畢竟，消費者是在商業內部消費的，內部功能是否完善也是消費者關注的問題。

　　商業地產規劃誤區五，重裝修標準，輕配套適用。裝修標準和配套設施對于商業項目是同等重要的。如果把商業的價值比作木桶里裝的水，那么組成木桶的每塊木板就好比是影響商業經營的各種因素，例如地段、管理、服務、裝修、配套等等，如何才能使水裝得更多呢？只有保證每塊木板都足夠長，如果有一塊木板是短的，那這個木桶也是裝不了多少水的。所以，若想提升商業價值，就得保證影響商業經營的各個方面都是完美的，這樣才能實現商業價值的最大化，木桶才能裝更多的水。所以，不能只注重裝修標準而忽略了商業配套，這是會影響商業整體價值的。

　　比如廁所的配套設計，有的百貨店中女廁所只有三個蹲位，而男廁所一大排。事實上，一個商場里面，肯定是女性消費者多。

　　商業地產規劃誤區六，重硬件投入，輕人文關懷。對于商業項目來講，硬件投入是很重要的，但是一把刀只有好鋼還不行，必須得有鋒利的刃才能具備殺傷力，現代商業競爭往往是細節上的競爭，一個人性化的設計、一種人文關懷都是可以提升商業項目競爭力的，而這些正是這個鋒利刀刃的重要組成部分，是不能忽略的?，F在除了肯德基、麥當勞，國內大部分商場中很少有在廁所中放手紙的。

　　商業地產規劃誤區七，重共享空間設計，輕經營成本測算。共享空間確實對商場經營起到一定的作用，但我們也應該認識到這是一把“雙刃劍”，做很大、很豪華的共享空間是會浪費經營面積，大幅度增加運營成本的，所以一定要精準地核算成本與收益，避免亡羊補牢。

　　商業地產規劃誤區八，遷就主力店要求，忽視自己的投資。商業項目引進主力店的目的是通過主力店來帶動項目的招商和經營，促進銷售，提升項目和附屬物業的整體價值。一些開發商迫于主力店的名聲和影響力，不惜損害自己的投資利益，有的時候，這樣的做法是沒有必要的，因為主力店并不具備主導性，也就是說項目的核心競爭力并非主力店。在認同主力店的同時，不應過多遷就主力店，而忽視了自身的投資利益。

　　商業地產規劃誤區九，按自己的主觀和經驗草率行事。商業市場是不斷變化的，一個商業項目科學的定位和最優的運作策略往往是在多方博弈的過程中逐漸浮出水面的。我們在做商業項目的時候，都是很多專家、學者經過實地考察和多次論證得出的結論，事實證明，主觀和經驗往往不能得出最優的結果。所以，開發商在運作商業項目的過程中，一定要多參考專家的意見，切忌主觀主義和經驗主義。

　　商業地產規劃誤區十，盲目崇洋媚外，忽視國內實際。國外的設計理念確實要領先于國內市場，但是這種領先在另一個層面上也意味著排斥，有一些設計理念、風格是不符合國內實際的，一定要有選擇地吸收。