關于商業地產的規劃

　　引言：

　　實現商業地產價值的最大化，這是諸多開發商和地產人的初衷與夢想，但是如何實現這一理想的目標，用什么方法解決這其中的一系列問題，則是困擾開發商的一塊心病?；谶@一出發點，中原地產商業組將長期探索和研究的部分成果，通過獨特的視角，結合國內外案例的論證，將實際方法理論化地歸納和表現出來，供業界朋友交流。中原地產期待與大家一同分享商業地產的心得。

　　一、商業地產的一般概念

　　關于商業地產的規劃，開發商常常會問到我們和其它同行：商業地產產品風格如何營造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個共同的目的，如何提高商業地產的使用價值從而提升其整體價值。

　　要回答這個問題，首先必須弄清楚一點：商業地產究竟為誰而作？通常情況下，我們把商業的目標客戶分為三級。投資者即買鋪的人是一級客戶；商家作為經營者即用鋪的人，是二級客戶；而普通消費者才是真正消費鋪內商品的人，是三級客戶，也是商業地產的終極客戶。因此，商業地產的價值必將通過終極消費客戶-消費者對其的認可度得以體現。

　　消費者認可的商業地產，其產品價值主要取決于兩大要素，一是經營商家的質素（包括經營業態、品牌檔次和經營特色），二是消費的氛圍（人是團結的動物，消費氛圍的營造對商家的進入起到一定的引導作用，從而產生羊群效應）。經營商家認可的平臺，即商業產品的定位和經營的氛圍；消費者認可的平臺，則為經營商家的檔次和消費的氛圍。

　　經營氛圍和消費氛圍的營造，所涉及的問題主要有：

　　產品形態（規劃），是打造精鉆旺鋪、商業公園還是步行街；

　　檔次，經營的商品是頂級還是中高檔；

　　風格，建筑及裝修體現何種風情；

　　主題，是有主題式還是情景式的。

　　那么，商業地產到底應該怎樣定義？中原認為，商業地產應是以商業為功能性質，進行商業交流和交易的空間。商業地產產品具有商業性、公共性和公開性的特質。

　　二、商業地產產品的規劃要素方法--矛盾協調法（contradiction　coordinate　method）

　　商業地產產品的規劃，主要存在以下八對矛盾。只有在協調好這些矛盾的基礎上，才能做出成功的商業產品。

　　矛盾一：集中（concentrate）--分散（scatter）

　　適用于商業產品形態、體量、平面布置等有關規劃方面的內容。

　　商業地產的體量和價值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價值高？其實不然。商業地產產品規劃有集中式賣場、步行街、商業街區、商業群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有差別，盲目追求體量大小而忽視項目本身所具備的實際條件，反而達不到總價高的效果。

　　案例一：澳洲某大型商業項目

　　該項目充分利用了景觀資源，留有寬敞的步行街，讓人置身其中也能感受到周邊的風景。這樣打開了交流面，延展了活動空間，打造出別具特色的景觀商業。

　　案例二：百康年世紀門（中心商業）

　　該項目位于重慶楊家坪步行街入口，在規劃時采用了室內步行街的形式，使商業門面呈弧形帶狀鋪展開來，加強了人力導入性，增加了人與商業的互動關系。同時，由其地理位置引出"封面"概念，營造了特色風情。

　　案例三：北京建外SOHO（中心區、CBD商業）

　　該項目為公寓寫字樓，其商鋪全部鄰街，1、2層鋪面復式結構自成一體，3層鋪面有滾梯直達公共院落，既出入便利又有層次感，并合理地利用了公共空間。

　　啟示：

　　在做商業地產產品規劃時，一定要注意協調集中和分散的矛盾；

　　不是體量越大，項目總價值越高；

　　要根據項目自身的地塊條件和外部環境條件做規劃；

　　要充分考慮商業產品的差異性特色營造。

　　矛盾二：整體（whole） --個體（individual）

　　適用于商業地產項目的整體立面風格設計、用材用料設定等方面的內容考慮。

　　一個商業項目既是一個整體的商業空間，其內部又分為若干個體商業空間。個體商業空間強調個性化，個性化是否就意味著整體的凌亂無序？成功的商業項目在處理這個問題的手法上大體有兩類做法：

　　A類：確定明晰的整體風格，將個性元素適當穿插其中，使其不牽強、不生硬；

　　B類：在打造整體外觀時預留個性化空間，將個性空間也作為立面的構成部分。

　　啟示：

　　商業地產產品一定要注意整體風格的塑造；

　　個性化空間的預留應在整體風格的基礎之上。

　　矛盾三：公共（Public）--私密（Private）

　　重點解決商業地產產品內部空間規劃的問題，即公共空間與經營空間、可售空間與非售空間如何劃分。

　　A類：集中商業

　　對于集中商業，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，體現商業特色，增加空間層次感與整體融合性，增強主題的視覺共享性。

　　B類：沿街商業

　　對于沿街商業，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內外空間轉折，增加人流的導入性。

　　啟示：

　　適度的公共空間（非售空間）的預留，對項目檔次提升、人流導入、人氣聚集、特色體現起到極大的作用。

　　矛盾四：開放（Open ）--封閉（Close）

　　本矛盾協調法主指商業地產產品公共空間的利用和規劃問題，需要注意的是對外沿街鋪面和內部鋪面、品牌展示與品牌個性空間的協調。

　　A類：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺，以此增加品牌的視覺導入性，自然導入人流；

　　B類：適度的封閉，便于產品風格的形成，利于局部通透空間的個性突出。

　　啟示：

　　私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對商業地產產品的商業氛圍營造相當關鍵；

　　商業步行街的規劃一定要考慮其自身的空間尺度條件；

　　商業地產產品的立面未必是越通透越好。

　　矛盾五： 概念（Concept）--具像（Concrete）

　　重點解決商業地產產品主題概念落實的問題，主題是什么、體現的風情、情景為何、帶來的體驗等是這個問題的主要內容。

　　A類：用建筑本身體現主題；

　　B類：制造運用視覺標志，打造連續的、有設計的視覺焦點。

　　啟示：

　　商業地產產品的主題概念與產品的功能定位要相適應；

　　建筑本身是商業地產產品

主題風格和氛圍的主要體現內容；

　　視覺標志的巧妙制造和運用是商業地產產品主題風格體現的絕佳手法。

　　矛盾六： 功能 （Function）--美觀（Beautify）

　　解決商業地產產品的商業特征和價值體現的問題。

　　啟示：

　　商業地產產品首先要體現"商業"特性；

　　商業地產產品的商業性是功能性和美觀性的巧妙融合體現；

　　商業氛圍的營造不是單一空間的設置，也不是產品風格的獨立體現，而應是全方位、多面的細節處理。

　　矛盾七：特色（Specilist）--普遍（normal）

　　解決商業地產產品的定位方向問題。商業地產定位應注意適用性和實用性。

　　矛盾八：價格（Price）--價值（Value）

　　這是中原商業地產組經過兩年研究得出的成果--商業地產產品矛盾協調法中最大的法則，只有將前面七個方法良好的考慮運用后，商業價值的最大化才能得以實現。商業地產通過功能定位、商業性體現、概念的落實，最終要實現的社會責任與社會效益的統一。

　　結語：商業地產產品的規劃，猶如躍動的旋律，我們必須用輕松的心態去創造美妙的作品，才能營造出輕松的商業氛圍，實現輕松的招商過程，帶給客戶輕松的消費感受。

篇2：商業地產項目規劃設計

　　商業地產項目的規劃設計

　　商業地產項目從規模和形態上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業街的店鋪。首先講一下大型綜合商業地產項目，國外叫做Shopping Mall，即購物中心。北京四、五環路沿線規劃了四、五個Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。盡管立項非常多，規劃項目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒有一個開始營業。像豐聯廣場、國貿中心等，也可以叫做Shopping Mall，但按照國外意義上的Shopping Mall北京現在還沒有。從中反映出一個問題，國內發展商業地產開發方面缺乏經驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業地產和住宅項目開發的區別。很多發展商已經做了許多住宅項目的開發，取得了一些成績也獲得了一些經驗，以為商業地產也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規劃設計，然后招商，振臂一呼，結果就會一呼百應，實際上存在很大的問題。

　　為什么說商業地產項目和住宅項目存在很大的區別呢？如果作一個形象的比喻，我認為商業地產是傳銷，住宅項目是直銷。做住宅項目時，發展商可以自己分析市場，根據對市場需求的研究作產品定位，決定戶型的比例以及住宅產品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業項目則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規劃設計。對于大型綜合商業，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8千－1.2萬平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發展商產生非常大的壓力。

　　發展商通過對市場環境和北京人口的分析，認為Shopping Mall有市場需求。作為消費者，我們也希望北京周邊能夠出現一些像樣的Shopping Mall。周末開車到那里，連吃帶玩，還可以購物，這種場所肯定會受到歡迎。然而具體操作并不容易。既然是傳銷，發展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。對賣場面積、停車位面積、貨架陳列等都有一系列的要求。如果發展商自己做設計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。

　　主力店招商有一系列的具體要求，而不是發展商認為這個項目好就能夠招商成功，其中有一個對項目的市場判斷問題。對于發展商而言，認清商業和住宅開發之間的區別是最重要的。北京所有的發展商都存在這樣一種情況，盲目地進行設計。同樣是商業地產，它們的定位是不同的，像體驗式的商業，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設施可以兼容，還有一些業態是無法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業態，如沃爾瑪、家樂福，或者國內的聯華超市，也首先得明確業態的形式。另一方面是專業顧問機構的重要性。國內發展商對此基本沒有認識，所以導致專業化的顧問機構在國內沒有市場。中國發展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。中國人招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領導的題詞，而國外的企業、財團、連鎖店看中的卻是市場分析、財務分析等，中國恰恰缺乏這些信譽保證。

　　全世界能夠做大型商業地產評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司不會超過十幾家。由于發展商不認可，因此目前在北京沒有市場。發展商都以為自己能夠招商，但實際上是很困難的。像家樂福這樣的連鎖店，進中國的目的是為了掙錢，因此對項目一定認真評估，否則不會輕易投資。他們會把錢花在物業上，但不會自己成立一個開發公司。市場如何，開發商的房子如何，開店的效益如何就需要做專業的評估。國內如果提供不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。畢竟發展商提供的可行性報告是代表發展商的利益，作為國外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機構進行評估。中介機構就是起這個作用。這樣的顧問公司的作用就是整合資源。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進來，把幾十萬平米的Shopping Mall撐起來就變得很容易。大的主力店機構比較強大，總部設在法國、歐洲、亞太地區，北京、上海也設有總部，各個部門的職責、職權都比較明確。國內的發展商想找他們談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機構這樣的特殊合作顧問關系。

　　對于大型商場，商家比較強調內部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產生引導作用。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產生引導作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設計師設計，中庭做得極其復雜，十幾層高，進去以后有游樂場的感覺。里邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。

　　現在的大型綜合商業趨向于多種購物消費形式的大融合。比如我們做的深圳的一個項目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務餐飲部分。室外廣場不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。我們經常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的方式不同的是，這些活動都是現代商業演化出來的形式。如今已經變成一種模式。

　　大型商場的交通組織非常復雜，因此還有兩個方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應該人流分開，讓人往樓上走，比如一進門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經常會發現所有商場的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產生效益。對大規模商業建筑來說這是最重要的。我們的處理方式是通過大中庭，天窗的引導作用，做到店鋪的均好性。

　　我們給珠江做了很多項目。珠江的項目大多都有商業街，他們把商業街作為一種聚集人氣的手段。住宅和商業是互相支撐的，以前的商業街可能是出于配套的考慮，因為住宅小區有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商，小區下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業非常普及。北京的高檔樓盤大都規定不讓餐飲業進去，實際上餐飲業也是小區配套需要的一部分。隨著北方的經濟發展，北京商鋪的發展現在基本可以標志著北方經濟水平的提高。

　　商業街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個人對空間個性都會產生一種感受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環境有一種良好的感覺？這就需要建筑師進行精心地設計。

　　現在中國處于反映了經濟的大爆發時代，特別強調氣派，建筑設計也是如此。很多大商廈，遠看很雄偉，但

缺乏人情味，不是很好的購物環境。王府井大街經過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走"之"字形來回過到馬路對面購物。過去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百態，現在變成一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感?，F在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。其實這些東西在原來的規劃設計中就應該考慮到。商業街要特別強調平易近人，這樣才能吸引人來。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺得很舒服、很親切。柏揚講過美國的尺度體現的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。歐洲是一種人的尺度，小鎮、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應該以歐洲的商業街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。

　　現在商業街的外觀設計已經不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業氛圍。商業街的細部處理，跟業態定位、店鋪檔次有關。每個商業街應該有自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿品牌店不應該采用同一種手法。

　　在我們的設計理念中，認為建筑設計應該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型。從很遠的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調可識別性。第二個層次是我們通常所說的立面設計，講究橫、豎線條。第三個層次就是細節的精細設計，國內的設計基本達不到這個層次。人們對商業建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設計，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對跟人發生親密接觸、親密對話這個層次的設計基本做不到。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。

　　作為一個建筑，發展商如果分別委托不同的公司來做整體規劃、建筑設計、景觀設計、店面設計，這就造成在結合點留下了很多空白?，F在的整體的發展趨勢，就是多方面設計的整合最后達到最佳效果?，F在新出的幾個樓盤，像珠江國際城、天津萬科水晶宮這幾個項目的共同點，就是把景觀、規劃、建筑、裝修整合得非常好，在結合部分出彩，尤其是對底層近人的部分。建筑裝修上可以采用很多非建筑語言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都成為店鋪設計的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方。

　　在商業地產設計方面，首先要明確開發者、使用者和消費者之間的關系。商業地產跟酒店設計比較相似，酒店設計發展商應該先把酒店管理公司找好，是喜來登集團，假日集團，還是國內的錦江集團，每一個集團都有自己的管理規定，應該按照他們的要求去進行設計。開發商不是自己使用店面，而是要賣給主力店，必須按照主力店的要求去設計。

　　如果是做購物中心方面的商業地產，發展商應該找一些專業的商業顧問公司，目的是明確商業態的特點和具體的操作方式。每個項目都有自己明確的市場定位，應該以高度專業化的方式進行操作，由專業顧問公司代理或者策劃、招商。如果做普通商業街的商鋪，發展商可以自己操作，但在市場判斷上可能還會存在風險。有的商業只是住宅區的配套，商業虧盈并不要緊，只要大型住宅項目賣火就可以。社區配套中有沒有餐飲決定硬件如何設計，有的幾萬平米的大商業，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風排煙設備，經營受很大影響。

　　在整個合作過程中，發展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風險承擔者。整個操作應該以專業的態度去進行，有錢、有權不等于有專業技術，否則最后項目賣不掉要砸在自己手里。有個廣告人曾舉過一個例子，主人買一條狗看家護院，夜里聽到外面有動靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當然是狗出去叫，因為主人不是學這個專業的。地產開發也是這樣一個道理，重視專業顧問機構很重要。同時也應該選擇專業的建筑設計單位。

　　許多的商業項目設計得不倫不類，經營使用階段出現很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合理，店鋪價值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問題都很難補救，給發展商或經營方帶來的損失可能遠遠超過一次性的設計費用。所以應該慎重地選用有商業項目專長的設計師。同是甲級大設計院，可能專長完全不同。正如醫療機構中口腔醫院和婦產醫院的專長天壤之別。商業地產操作的核心是通過策劃、規劃和設計使項目升值。全憑發展商是否有遠見卓識。不同的發展商對建筑設計的重視程度和支付水平不同，實際上反映了有人把設計看作消費，有人把設計當作投資。那么建筑設計質量是否影響項目回報呢？大家心中自有答案。

篇3：國內商業地產規劃存在10大誤區

　　國內商業地產規劃存在10大誤區

　　目前，國內很多商業地產項目普遍存在這樣或那樣的問題，究其原因，正是由于在前期規劃設計過程中，存在著很多誤區所致。國內商業地產規劃至少存在10方面的誤區。

　　商業地產規劃誤區一，用建筑設計代替商業設計。建筑設計與商業設計在本質要求上是不同的，建筑設計師更多的是追求建筑理念、建筑技術與建筑藝術，他們通常沒有商業理性認知，因而也不能很好地把握商業需求，而商業規劃設計正是以商業需求為導向的，是依據市場、業態定位和商業經營的各種需要而進行的物業功能設計，這種設計往往是體現在細節上的。所以，如果不具備大量的實操經驗，商業規劃設計是很難實現科學性的。

　　商業地產規劃誤區二，建筑設計先于商業設計。一旦建筑設計完成了，商業物業的墻面、層高、柱距、荷載和中庭等硬件設施就確定了，這樣就會導致商業的業態和功能在設計上出現很大的局限性。建筑設計先于商業設計，這種局限性將不可避免地表現出來，使商業項目處于進退兩難的境地。

　　比如一個購物中心，至少要有通風排水、煤氣管、垃圾處理等設計，如果之前沒有考慮到就沒有辦法滿足后期商戶的需要，滿足不了消費者的需要。

　　商業地產規劃誤區三，營銷策劃代替商業規劃。銷售代理公司為商業項目進行營銷策劃的目的是為了促進銷售，而商業規劃則是為了促進經營管理，二者的本質和要求都是不同的。由于銷售公司不能很好地把握商業功能和商業需求，所以單純的營銷策劃是不能解決商業規劃問題的，進而也使得一些商業項目在銷售之后存在著一些經營和管理上的漏洞。

　　商業地產規劃誤區四，重外觀形象，輕內部結構。一些商業項目為了打造標志性商業建筑或城市地標，往往對建筑外觀投入巨資，而忽視了商業物業內部的結構，這樣也是不利于商業經營的，就像一個人外表很漂亮，但是內在素質很低，那這個人也是要被打折扣的，畢竟，消費者是在商業內部消費的，內部功能是否完善也是消費者關注的問題。

　　商業地產規劃誤區五，重裝修標準，輕配套適用。裝修標準和配套設施對于商業項目是同等重要的。如果把商業的價值比作木桶里裝的水，那么組成木桶的每塊木板就好比是影響商業經營的各種因素，例如地段、管理、服務、裝修、配套等等，如何才能使水裝得更多呢？只有保證每塊木板都足夠長，如果有一塊木板是短的，那這個木桶也是裝不了多少水的。所以，若想提升商業價值，就得保證影響商業經營的各個方面都是完美的，這樣才能實現商業價值的最大化，木桶才能裝更多的水。所以，不能只注重裝修標準而忽略了商業配套，這是會影響商業整體價值的。

　　比如廁所的配套設計，有的百貨店中女廁所只有三個蹲位，而男廁所一大排。事實上，一個商場里面，肯定是女性消費者多。

　　商業地產規劃誤區六，重硬件投入，輕人文關懷。對于商業項目來講，硬件投入是很重要的，但是一把刀只有好鋼還不行，必須得有鋒利的刃才能具備殺傷力，現代商業競爭往往是細節上的競爭，一個人性化的設計、一種人文關懷都是可以提升商業項目競爭力的，而這些正是這個鋒利刀刃的重要組成部分，是不能忽略的?，F在除了肯德基、麥當勞，國內大部分商場中很少有在廁所中放手紙的。

　　商業地產規劃誤區七，重共享空間設計，輕經營成本測算。共享空間確實對商場經營起到一定的作用，但我們也應該認識到這是一把“雙刃劍”，做很大、很豪華的共享空間是會浪費經營面積，大幅度增加運營成本的，所以一定要精準地核算成本與收益，避免亡羊補牢。

　　商業地產規劃誤區八，遷就主力店要求，忽視自己的投資。商業項目引進主力店的目的是通過主力店來帶動項目的招商和經營，促進銷售，提升項目和附屬物業的整體價值。一些開發商迫于主力店的名聲和影響力，不惜損害自己的投資利益，有的時候，這樣的做法是沒有必要的，因為主力店并不具備主導性，也就是說項目的核心競爭力并非主力店。在認同主力店的同時，不應過多遷就主力店，而忽視了自身的投資利益。

　　商業地產規劃誤區九，按自己的主觀和經驗草率行事。商業市場是不斷變化的，一個商業項目科學的定位和最優的運作策略往往是在多方博弈的過程中逐漸浮出水面的。我們在做商業項目的時候，都是很多專家、學者經過實地考察和多次論證得出的結論，事實證明，主觀和經驗往往不能得出最優的結果。所以，開發商在運作商業項目的過程中，一定要多參考專家的意見，切忌主觀主義和經驗主義。

　　商業地產規劃誤區十，盲目崇洋媚外，忽視國內實際。國外的設計理念確實要領先于國內市場，但是這種領先在另一個層面上也意味著排斥，有一些設計理念、風格是不符合國內實際的，一定要有選擇地吸收。