景觀規劃（環境規劃）在商業地產中的作用

　　景觀規劃設計是個大概念，也是一個邊緣性學科。景觀設計一詞第一個使用者為美國弗雷德里克?勞?奧姆斯特德（frederick law olmsted，1822～1903），他首先使用了“landscape architec-true（景觀設計）”這個詞，他的貢獻在于在景觀設計中運用前瞻性的規劃思想保護了一些重要的景觀資源。

　　景觀規劃亦稱作環境規劃，環境（environment）總是相對于某一中心事物而言的。環境因中心事物的不同而不同，隨中心事物的變化而變化。圍繞中心事物的外部空間、條件和狀況，構成中心事物的環境。我們通常所稱的環境就是指人類的環境。

　　現今，景觀規劃行業里我們總能聽到以人為本的設計理念。何為以人為本？景觀行業研究的也就是人與環境的關系。創造一個舒適、愜意，又能夠具有吸引力的場所是人們所期望的。特別是在這個網絡辦公時代，人們更渴望一個能與人面對面交流的機會，這樣環境的功能性在不違反法律法規、不違反技術標準規范、不違反城市規劃下必然要求設計者對其進行合理規劃，從而達到以人為本的設計理念。

　　景觀規劃是一門科學，他不單純是畫圖而已。之所以稱為科學，第一景觀規劃的土地應用;第二景觀規劃的人體工程學應用;第三景觀規劃的管理措施應用。第四景觀規劃的藝術處理。他所涉及的領域包括決策規劃、技術規劃、景觀設計。

　　決策規劃要承擔以下任務：鞏固已有的技術研究、確立相關政策、提出明確目標、制定可供選擇的行動方案并且指出首選的規劃方案。

　　技術規劃涉及各種用以支持決策和設計活動的過程和服務，他包括環境情況的清單、工程分析，以及影響評估。

　　景觀設計就是將土地利用的配置、特征以及各類設施在圖紙或計算機屏幕上表達出來。

　　商業地產與景觀規劃的切合點

　　從步行街的發展規律及景觀規劃所能達到效果來看，我們不難發現景觀規劃在商業地產中的重要性。第一代步行街如上海的南京路雖初期取得了良好的效果但隨后出現的問題國外經驗得到證實。步行街的建設不能僅僅考慮經濟目的，更重要的要考慮到環境效益和社會效益，達到三者的完美結合。環境效益跟社會效益的取得必須通過景觀的合理規劃，達到與經濟效益的完美結合。那么這個景觀命題也就是步行街的三代發展要求的反問式：

　　1、通過何種景觀規劃來吸引顧客？

　　2、通過何種景觀規劃來體現了對步行者的關懷？

　　3、通過何種景觀規劃來成為社會活動中心？

　　景觀規劃的意義在此時已經得到升華，他不僅僅是一處觀光景點，更是社會效益的一種體現。他滿足了人們購物的需要，滿足了人們休閑的可能，更增強了商業街區的凝聚力，促進了社會的和諧發展。

　　雅各布斯著《美國大城市的死與生》里有句話：“街道是旅客評價一個城市的標志”。從前人的經驗我們可以看到景觀在城市當中的重要性，街道的規劃設計是否符合人流動線，是否符合當地人文風情等都是我們要考問該景觀規劃的。

　　作為街道，或是由于美觀，或是由于富有人情味，均能吸引人。從前留心比較過歐洲街道跟日本街道的不同之處，歐洲街道有著優美的花紋鋪裝圖案跟地毯一樣那么容易讓人親近，不管是室內還是室外都一樣顯的精美;而日本，首先從建筑說起，房間里有高起地面的地板，他們叫做地板式建筑，實際上他們的生活在觀念上是與地面分離的，并且在院落邊上有高的圍墻，是一種與外界存在界限的建筑實體。

　　證明空間是私有的。我們不難看出兩種文化的不同之處，歐洲城市廣場把環境當作一個整體來考慮，無論內外，都會給人一種親切之感。那么歐洲模式是否正確呢，也不盡然。美國現在的公共生活遠比歐洲豐富多彩。不過，此種公共生活沒有很高的密度很多樣化的社會交往，也不像我們想象的那樣浪漫，因為它并不是全部照抄歐洲模式，而是具有獨特的北美形式。那是因為北美的城市沒有適當的高密度來形成這種公共生活，沒有相應的物質形式來包容這種公共生活，也沒有所需的社會經濟結構來支撐這種生活（布里爾）。

　　我們需求一個（bmp）最佳管理措施，他是多方面的綜合結果。

　　這里提到了人口密度、人文因素、還有一個社會整體結構的問題，前面講到了環境的概念，環境因素決定了其功能形式的不同表達方式。所以功能決定形式，形式反作用于功能，兩者相輔相成。環境清單明確且詳盡的展示了景觀規劃所需要解決的問題，所要注意的問題。環境清單也就是商業地產策劃前期所需掌握的第一手資料。商業地產跟景觀規劃在此得到完美的結合，它促進了一個項目環境的完美和諧。最佳管理措施（bmp）法則應用在景觀規劃中對環境的前期規劃及后期管理有著至關重要的指導意義。也是環境經濟學里所闡述的那樣。

　　景觀規劃的重要性體現

　　從理論上來講，景觀規劃同商業策劃都有各自的系統，對于某處商業區來講，商業策劃統領景觀規劃，商業策劃更全面更權威的顯示出了項目的定位及地產運營方式，他的地位無疑是不可動搖的。景觀規劃只是商業策劃理念的外在表達形式，它從形式上反映出商業策劃的最高思想。然而從現實方面來講，景觀規劃的這層外衣無時無刻不在表達著它的商業理念，傳遞著整個商業區乃至整個城市的名片效應。

　　從具有吸引力的商業環境延伸到具有社會效益的公共空間，意義完全超出了商業區這層外衣所具有的意義。他的影響力可以滲透到在此消費、休閑、觀光等游客的潛意識里，給商業區帶來好的或者壞的口碑，這也決定了民眾的意愿取向。

　　商業運營是無形的，而景觀規劃是有形的，它能夠給游客帶來什么不是商業運營能做到的，它還要切切實實的體現在民眾的一言一行中，所以把景觀規劃稱做景觀品牌那也無可厚非。

篇2：商業地產項目運作的要素分析

　　近年來我國商業地產發展勢頭迅猛,成為許多大地產商的投資重點。商業地產緣何會熱氣沖天呢?其原因有二:第一,近幾年城市的擴張迅速,為提升城市形象完善城市功能,政府在城市規劃中對新型商業布局留下了很大空間,這為商業地產的發展提供了巨大商機。 第二,就全國的中等以上城市講,普通房地產已經進入了一個成熟期,政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產商在尋找新的投資行業、新的投資項目時,商業地產高于普通住宅的投資回報無疑是具有強烈吸引力的。

　　大連的地產商的綜合實力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜,但在東北地區是處于領先地位的。在國家振興東北老工業基地的政策扶持下,東北各城市的發展建設已經全面提速,大連則成為各地商業地產項目招商的重點。萬達集團步入商業地產取得的巨大成功,也對大連地產商走出大連,到其它城市開發商業地產項目也起到了推波助瀾的作用。

　　商業地產和普通房地產究竟有何不同呢?

　　其實商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務等經營用途的房地產形式,從經營模式和使用功能上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。在項目開發上商業地產和普通房地產更是有著本質的區別。普通房地產用途相對簡單,面對的客戶群相對單一,而且絕大多數采用相對比較簡單的開發----銷售的模式。商業房地產的形式多樣,規模相對較大,小的往往也有有幾千平,規模大的商業房地產如SHOPPING MALL項目,可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經營多采用開發商整體開發,項目統一經營管理,以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產權獲取開發利潤的,這種方式所占的比例較小。

　　那么成功的商業地產項目開發要注意哪些要素呢?

　　第一、翔實的市場調查

　　房地產企業尤其是在本地搞開發的企業對市場調查通常比較輕視。也難怪,對于住宅開發只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚,基本上就可以作出決策了。至于小區規劃、戶型設計、配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發商業地產是絕對不行的,幾乎沒有成功的可能。

　　開發商業地產項目應該非常重視市場調查。幾年前有一家美國企業曾想與我市一家著名企業合作,在天津街開發一個大型商業地產項目,經過細致市場調查后他們認為條件不具備,扔下幾十萬美金撤了。他們如果沒有經過調查分析盲目上馬的話,那最后的損失恐怕遠遠不止幾十萬。

　　市場調查的內容根據項目的具體不盡相同,但有些基礎的市場調查是相通的,包括市場環境調查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等),經濟狀況調查(項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發展情況),市場現狀調查(現存各類業態形式的實際運行狀況、硬件設施、業戶構成、損益情況等)。

　　第二、理性的效益分析

　　如果光看招商指南或當地合作方提供的可行性報告來做商業地產的投資決策,那么恐怕根本沒有不可以做的項目,當然其風險之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調查報告,是不是就可以馬上作出投資決策了呢?答案是否定的。這也是由商業地產的特性決定的。

　　以中小型專業市場項目為例,調查結果顯示某市的現存相關市場檔次不高、管理水平不高,而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預測收益,資金回收周期將非常短,其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點,那就是市場的“市”。一個市場運營到成熟期,其“市”也相對穩定,經營業戶收入較為穩定,消費者對市場的認可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬件設施更加先進、管理水平也更高,但要達到“場”興市 “旺”租金收入相對穩定的程度,仍需要一定的時間,也就是市場的培育期。這個周期可由科學的市場營銷手段加以縮短,但想跳過這一階段是不可能的。

　　效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現競爭對手要有充分考慮。既然商業地產已經成為投資熱點,其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業地產項目已經進入或尚未進入穩定收益時期,周邊區域會不會有新的類似項目冒出來,應予以提請考慮,競爭對手肯定要從未們預計的利潤中分一杯羹,甚至兩敗俱傷。

　　第三、充足的資金準備

　　因為商業地產與普通房地產的獲利方式不盡相同,長線投資占據著主導地位。既使采取分割商鋪出售的方式,越來越理性的消費者也大都是眼睛能看到“場”才出手。這就要求開發商資金準備充足,否則出現后續資金斷流項目難以為繼的情況,工程不能正常進行,招商就更加困難,這當然是非常法危險的。

　　地產圈對普通房地產的運作有一種“10%資金說”,就是1個億的項目有個1000多萬就可以運作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動資金,建設費用由建筑商先行墊付,然后就是開盤預售了。這種打法未必是特別普遍的現象,但其存在也為數不少。同樣,這個套路也絕對不適應商業地產項目。

　　最近國家的金融政策是嚴格控制向房地產項目貸款,商業地產相對風險較大,指望向銀行融資困難重重。相對于普通房地產的火爆預售,商鋪的銷售難度更大,精明的經營業戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的,商品房按揭貸款通常是20年七成按揭,而各類商鋪按揭貸款的額度只有50%,還款周期最高只有10年,審批手續也更為復雜嚴格。

　　沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障,想要通過商業地產獲利將是極為困難的。

　　第四、嚴格把握項目選址

　　談到商業地產成功的關鍵,很多專業人士認為,第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置?？梢婍椖窟x址的重要程度。位置的好壞直接關系到商鋪的保值增值潛力,對于商家而言好地腳的優勢不言自明。

　　項目位置的確定一定要掌握市場規劃與政府發展重心。但我國目前體制下通常是城市規劃先行,在什么位置搞什么樣的商業地產項目已經被定位,然后才開展對外招商,開發商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規劃時考慮的更多的是商業地產項目提升城市形象的作用,完善城市功能的作用等,風險自然落到了開發商頭上。另外這樣的規劃還會造成某個區域的商業房地產同質化嚴重,加劇相互間無序競爭,使眾投資商都難以獲利。

　　我們在考察商業地產項目時,要對交通狀況、區域消費水競爭對手等要素加以分析。如果規劃的位置不甚理想,我們又不能按照自己的意愿加以改變的話,最終只能選擇放棄。好在很多城市的領導層已經注意到這一點,為創造更優的投資環境,開始對商業地產項目在規劃上給與較為寬松的空間。

　　第五、縝密的規劃設計

　　對于大型商業房地產項目通常采用的都是先招商,然后根據入駐商家的要求規劃設計,這是萬達首創的“訂單地產”概念。這樣一來大型商業項目的規劃看起來很簡單,只要把不同的業態相互組合即可,其實不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的SHOPPING MALL項目,在規劃時既要考慮整體布局的合理性,又要充分考慮內部商家之間的競爭,創造適度、有序的內部競爭環境極為重要。另外對于大型商業項目,其不同業態對車流的吸引是不同的,比如高級餐飲的規劃要靠近道路或停車場;其人流在不同時段、不同服務功能變化是非常大的。如果規劃不當,很容易造成巨大的成本增加和資源浪費,人流分布不合理還會使市場顯得人氣不旺。

　　由于功能多業態復合度高,大型商業地產項目在內部設計上要注意的細節很多很重要。比如影院對層高有要求,部分主力店對層高也有要求,餐飲對上下水、排煙和電源有要求等等。

　　小型商業地產項目大多為單體結構,其規劃的重點在于周邊的道路交通。我們經?？梢钥吹?一些較早間的市場多數只有一個主要出口,臨街的路上車滿為患。這樣的市場不利于吸引更多的消費者。所以小型商業地產項目寧可犧牲一部分容積率,也要保證市場較為充足的停車位和賣場周圍順暢的交通環境。

　　商業地產項目尤其是小型商業地產項目,在內部設計中一定要貫徹讓消費者在賣場停留更長時間的原則,同時必須注意諸多細節。 消防噴淋頭、消火栓、燈光等設置必須能與各個商鋪裝修和經營相協調,好要充分考慮各個商鋪不同的裝修風格與賣場整體的一致性。如果設計不當會無謂增加建設成本,而且不利于市場的運營。

　　第六、相關專業人才

　　商業地產需要的是即懂地產又懂商業,即懂營銷又懂談判,經驗閱歷豐富又通曉外語的復合型人才。商業地產專業人才的培養速度遠遠低于商業地產的發展速度,所以造成了人才短缺,流動性大,隊伍不穩定這一現象。對于地產商而言,用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業地產項目,而對外招聘新入盟的專業人才,恐怕還不能很快讓地產老板們建立較高的信任度,畢竟商業地產涉及的商業秘密更多。

　　能夠對專業人才產生更大吸引力的,一方面是工資待遇,另一方面公司的實力、知名度以及項目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應的管理制度了。

　　對于商業地產專業人才,采用引進和內部培養相結合的折衷方案,倒也是地產老板們的較好選擇。

　　第七、卓有成效的招商

　　商業地產項目的招商工作,是以市場為載體和平臺,將不同的業態形式和商家,加以有機整合統一,形成強大的核心競爭力。招商工作既是對項目前期規劃的承接,又是對項目后期運營管理的必要準備,能否突破招商的瓶頸是商業地產項目成敗的關鍵。

　　對于大型的商業項目,萬達訂單地產的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大,是從項目確立就開始的。對于小型商業地產項目,也有一種普遍該共識。就是不完成30%的招商工作,該商業地產項目是不能開工的。如果能向萬達那樣和國內外著名商家建立穩定的合作關系固然好,招商工作變得更簡單,項目的風險也能降到最低。但作為我國商業地產先鋒的萬達,畢竟已經進入了將SHOPPING MALL這樣超大型商業項目連鎖經營的時期,一般的地產商是不能照搬萬達的成功模式的。

　　其實任何地產商投資商業地產項目,根本的目的當讓是獲利。但在招商工作中過于強調資金的回籠,而忽略了搭建具有競爭力的市場平臺,將是非常危險的。我們在制定項目租金或銷售價格的時候一定要客觀,同時對于先期進入的骨干商家,對提升項目形象和功能有幫助的大商家,在招商政策上要予以傾斜。

　　商業地產的招商和普通房地產的銷售是完全不同的。整個招商工作要有縝密的計劃性,招商隊伍的構成需要掌握更多專業知識素質更高的人才,招商工作的開展需循序漸進多次商洽,連招商廣告都比普通房地產廣告在法律的嚴密性上要求更高?？傊?如果一定要把招商理解為推銷的話,那么其推銷的內容也絕對不是商業物業,而應該是商機。

　　第八、絕對不容忽視的運營管理

　　很多地產商尤其是采用分割單元銷售招商方式的,面對喜人招商業績往往會感到大功告成,以為商業地產項目就此完事大吉。這種從運作普通地產項目延承下來思維方式面對商業地產項目是絕對要不得的。

　　商業地產同樣需要物業管理,保安、保潔、設備維護等同樣一個都不能少,但商業地產項目更重要的是商業管理,要把多樣的業態和松散的經營單位,統一以商業地產項目為核心的經營主題和信息平臺上,形成自己的商業核心競爭力。

　　商業地產項目運營管理的好壞直接影響地產商的口碑,因為商業地產項目人流集中,經營者之間信息交流密切。在強調品牌價值高度重視無形資產的今天,良好的公眾口碑是特別重要。

　　成功的商業地產項目運營管理,能使商業地產項目的物業價值得到提升,租金收入能夠得到增加。對于在周邊擁有預留儲備土地的地產商,無論繼續開發商業地產還是普通地產,都更容易實現更高的利潤目標。

　　影響商業地產運作的因素好有很多,諸如和當地政府的關系、團隊凝聚力、信息資源、地產商無形資產等等,但上述八個方面更加重要,應在商業地產運作中重點把握。

篇3：商業地產項目銷售人員守則

　　商業地產項目銷售人員守則

　　銷售人員必須關心公司，熱愛本職工作，遵守職業道德，做到文明、優質、高效的服務，維護公司形象和聲譽。努力學習、不斷提高業務技術和服務質量。

　　一、銷售人員儀表、儀容準則

　　1、衣著整齊干凈、無污跡和明顯皺褶;扣好紐扣、結正領帶、衣袋中不要有過多物品;皮鞋要保持干凈、光亮;女士宜穿肉色絲襪;

　　2、 男士頭發要常修剪、發腳長度以保持不蓋耳部和不觸衣領為度，不得留胡須、每天修臉。女士頭發不宜超過肩部、且梳理整齊;

　　3、 女士切忌濃裝艷抹、可化淡妝，使人感到自然、美麗、精神好;不得涂指甲油、不得佩帶除手表、戒指之外的飾物、忌用過多香水或使用刺激性氣味強的香水;

　　4、上班前不得吃異味食物，要勤洗手、勤剪指甲，指甲邊不得藏有贓物，上班時不能吃零食;

　　5、 在對客戶服務時，不得流露出厭煩、冷淡的表情，要友好、熱情、精神飽滿和風度幽雅地為客戶服務，不得與客戶發生爭吵。

　　二、銷售人員的行為準則

　　1、 工作態度

　　(1) 切實服從上司的工作安排和調配，按時完成工作任務，不得拖延、拒絕或終止工作;

　　(2) 必須按時上班，不得遲到、早退或曠工，必須按編排表當值，不得擅離職守，調換當值必須先征得上司同意;

　　(3) 如實向上司匯報工作，堅決杜絕欺騙、陽奉陰違等不道德行為;

　　(4) 發揮高效率和勤勉精神，對自己從事的工作認真、負責、精益求精;

　　2、 服務態度

　　(1) 友善：以微笑來迎接客人，與同事和睦相處;

　　(2) 禮貌：任何時刻均應使用禮貌用語;

　　(3) 熱情：工作中應主動為客人著想;

　　(4) 耐心：對客人的要求應認真的傾聽，耐心地介紹、解釋;

　　3、 銷售人員的舉止

　　(1)站姿：軀干挺直，面露微笑，目視前方，兩臂自然下垂;

　　(2)坐姿：輕輕落座，避免扭臀尋座或動作太大引起椅子亂動及發出聲響;接待客人時，落座在座椅的1/3到2/3之間，不得靠依椅背;落座時，(女)兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺或顯出不雅;聽客人講話時，上身微前傾，不可東張西望或心不在焉;兩手平放腿上，不得插入兩腿間、托腿或玩弄任何物品;兩腿自然平放，不得翹二郎腿，應兩腿并攏;

　　(3)工作時不得照鏡子、涂口紅等;

　　(4)不得將物品夾于腋下;

　　(5)不得隨地吐痰及亂丟雜物;

　　(6)交談：與人交談時，用柔和的目光注視對方，面帶微笑，并通過輕輕點頭表示理解客人的主題或內容;

　　(7)在售樓處不得大聲說笑或手舞足蹈;

　　(8)講話時，"請"、"您"、"謝謝"、"對不起"等禮貌用語要經常使用，不講粗話或蔑視性和侮辱性的語言;不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人;

　　(9)稱呼客人時，要用"某先生"或"某小姐或女士"，不知姓氏時要用"這位先生"或"這位小姐或女士";

　　三、工作制度

　　1、關心公司，執行本職工作，遵守職業道德;

　　2、準時上下班，不準遲到、早退或曠工;

　　3、上班時間，售樓處禁止吸煙、吃零食，不得大聲喧嘩、聊天;

　　4、主動打掃售樓處衛生，保持工作環境的整潔;

　　5、不得使用售樓處電話撥打聲訊臺或長途;

　　6、一切實服從上司的工作安排和調配，按時完成工作任務，不得拖延、拒絕或終止工作;

　　7、必須按編排表當值，不得擅離職守，調換當值必須先征得上司同意;

　　8、如實向上司匯報工作，堅決杜絕欺騙等不道德行為;

　　9、發揮高效率和勤勉精神，對從事的工作認真、負責、精益求精;

　　10、遵守"守法、廉潔、誠實、敬業"的道德;

　　11、不得玩忽職守，違反工作紀律，影響售樓處正常秩序;

　　12、禁止利用不正當手段索取、收受客戶回扣;

　　13、未經公司批準不得兼職;

　　14、有義務保守公司的經營機密;

　　15、不得超越本職務和職權范圍開展銷售業務;

　　16、不得將本公司或發展商資產贈予、轉讓、出租、出售、抵押給其他公司、單位或個人;

　　17、如員工親屬同事與公司利益發生沖突的業務時，應向公司申報，并提出職務上的回避;

　　18、對違反本制度的，本部門視其情節輕重給予批評、罰款、降職、開除處分;違反公司制度給公司造成損失的，公司將追索賠償。

　　19、負監督責任的主管疏于職守的，視情節輕重給予處分。