人流--商業地產成敗的決定性因素

　　下面是國內商業地產產生促進或阻滯的部分主要因素：

　　宏觀環境：國家宏觀調控、銀行貨貸政策、政府商業網點論證、831土地政策等

　　項目外界因素：人流、地段、歷史商圈、發展趨勢、地域居民收支能力、周邊商業環境

　　項目自身因素：建設期、招商、規模、價格、業態、經營、定位等

　　那么在這些因素中，哪些是起決定性作用的，即決定商業地產項目成功與否的？

　　筆者認為除了一些不可抗拒因素和大的宏觀環境外，就商業地產項目而言，決定其成敗的因素應該是：人流量，主要原因如下。

　　一、招商——人流量是入駐商家最為關心的

　　沒有商家進駐對于商業地產來說是可怕的，意味著項目的流產；但是如果沒有主力商家入駐，那么商場就失去了和同類項目的競爭力，所以商業地產必須要足夠的商家和2—3家的主力店，因為這些是吸引顧客前來光顧的最大順服力，也是商場提升自己品牌及租金的有利因素。

　　根據世界排名前十的零售巨頭和在華餐飲行業主力店的相關選址信息顯示：80%以上選址的先決條件是所在地的人流量和車流量，所在地的人流量是最關鍵的考慮，其次才是空間布局、價位等因素。人氣=商氣是國內外許多商家選擇入駐地的信條。因此，要吸引主力商家和普通商家一定要有強有力的人流量的保證。

　　二、運營——人流量是支撐商業地產利潤的保證

　　商業地產的龐大規模通常達到20萬平方米以上，并且它的前期建設和后期運營管理成本也相當巨大，為了保證收支平衡甚至贏利，就必須要吸引足夠的人流，形成人氣鼎沸的場面，使潛在消費者產生從眾消費心理，而商家千方百計的進行促銷，也是為了吸引更多的消費群體，擴大商場的利潤空間。因此充足的人流量是支撐商業地產利潤的最強有力的保證；而且如果沒有人流的支持，那么入駐商家會因為無法維持經營而撤出，這對商場也是一個沉重的打擊。

　　三、銷售——人流量是商業地產商鋪高價銷售的前提

　　目前，大多數商業地產為了快速回籠資金，大多選擇出售商鋪這一方式。為了可以盡快并且以較高的價位發售商鋪，吸引商鋪投資者，開發商大都承諾每年10%—20%的資金回報。其實雖然投資者購買商鋪要考慮收益、價位等方面因素，但是他們真正關注的是商場的人流量，因為只有充裕的客流才能保證商場的盈利，而商場盈利才能使投資者獲得期望中的回報。一個沒有人流量的商場，哪怕承諾50%甚至更高的回報率，精明的投資者也會望而止步、一旁觀望的。

　　四、人流量是商業地產其它輔助因素的前提

　　這里的其它是無傷大雅的一些因素，例如項目奠基、開盤之類的，雖然不足以對項目的成敗構成威脅，但是活動時的冷清卻也是很煞風景的，所以還是需要人流對場面氣憤的烘托。

　　既然從以上分析我們得知人流是貫穿商業地產的開盤、招商、銷售、開業、營運、銷售等環節的關鍵性因素，那么，如何保證商業地產所需求的人流量呢？

　　目前在國內，尤其是商業地產內，對于此方面的研究和策略基本上是一片空白，筆者僅就自己從事的營銷策劃領域提出一些意見和建議，希望可以拋磚引玉，和大家共同研究。

　　首先我們要分析人流，因為不是所有的人流都是有效人流，要區分對待。

　　通常人流分為兩種：一種是固定的人流，是經常光顧的周邊消費者，也就是我們所說的有效人流；一種是非固定的人流，例如火車站的諸多出入旅客，一般情況下屬于無效人流。但是在有些情況下，非固定的人流也可以轉化為相對固定的人流。

　　現在我們面對的問題再次細化，即如何把有效人流吸引過來？

　　筆者認為人流是可以有機的逐步誘導的，可以通過一定的方式把非固定的無效人流轉化為相對固定的人流，增進商場的客流量和人氣指數。

　　一、項目建設期間

　　1、公交系統

　　運用公交車，和運營公司協商在本項目前設立站點，以期引起乘客的印象關注。在招商銷售、開業宣傳活動開始時，乘客可以準確的反應出項目的位置，獲得更直觀的感受。此外擁有多條公交線路站點的便捷交通，本身就是吸引有效人流的有利因素。

　　2、廣場

　　商業地產一般都規劃有廣場，但是開發商為了節省資金，一般將廣場的建設都后置處理。但是為了吸引人流，使消費者習慣到這里，還是應該先建設廣場，例如運動公園、健身廣場。因為綠色面積較大，空氣清新，而且公交便利，大部分居民還是愿意前來鍛煉身體，尤其是更可以吸引部分坐車不用買票的老年人，他們會是日后商場中超級市場的忠實消費者。同時施工期間項目的消息可以通過廣場上的告示這一小眾傳播的渠道發布出去。

　　3、促銷、演出

　　定期的露天促銷活動或者文藝演出。使居民認可到達本項目的距離。在前來幾次后，人們潛意識內的距離感一般會淡化，而一旦消費者習慣了這段購物距離，那么在開業后，他們大多會習慣前來消費購物。

　　4、項目直通車

　　開通項目現場體驗直通車，在施工區的安全區域設置商業地產體驗區，使市民可以直觀的感受項目的魅力。

　　二、項目運營期間

　　1、環境

　　這里所指的環境是指同種物業類型的吸引人的不同之處，比如說是同一種商業街，那么它的環境好與壞，將會影響到客流量，并直接影響到它的運營。在零售發展到今天物質極為豐富的時代，消費者更加理性，向更高層次要求，所以一個好的環境是固定人流的保證。

　　2、主力店

　　我們前面說了，主力店是商業地產吸引人流的強有力手段。一個受到大多數消費者喜愛的主力商家對吸引人流的作用是不可估量的，例如沃爾瑪。

　　3、功能區隔

　　如果在周邊有同類型項目，那么要實行功能區隔，去吸引人流。例如將購物的功能弱化，而強化娛樂休閑餐飲的功能,這樣就與其它項目形成有效區隔，將屬于此類定位的人群吸引過來。

　　4、促銷活動

　　促銷活動是最可以增加人流量的。例如最明顯的例子是在某地益初蓮花位置比較偏僻，但是商場每天用比市面上便宜4毛錢的雞蛋價格吸引了很多消費者排著長隊購買。雖然這種促銷是短期行為，但是一旦消費者認可了這里的價格，那么就會成為人流中固定的一員。

　　此外，在人流設計上還要充分考慮到市政建設方面的影響，例如將商場前的路段設成沒有人行通過的全封閉形式，那么人流量自然會再次下降。

篇2：人流大的場所禁煙標語

　　“吸煙有害健康”，但只靠這行印在煙盒上的小字，是產生不了什么作用的。必須用真實的圖片把吸煙的危害直接赤裸裸地展現出來，才能給人以警示作用。為此，掛圖大師設計組結合國外禁煙宣傳標識，制作下面一系列的禁煙宣傳圖片海報。張張發人深省，令人過目難忘。特別適用于吸煙行為屢禁不止的場所，比如醫院，學校，候車廳等人流量比較大的場合。

　　讓我們一起手牽手，把禁煙活動進行到底!

　　【 吸煙對于各種疾病的影響是很明顯的】

　　1、冠狀動脈疾?。涸诿绹?，每年約有十萬人因吸煙死于冠狀動脈心臟病，而吸煙者引起冠狀動脈心臟病者為不吸煙者的8倍左右。

　　2、腦血管疾?。何鼰熞彩且稹爸酗L”的重要危險因素之一。

　　3、粥狀動脈硬化疾?。何鼰熣叩哪┥已貉h不良情形及惡化程度均明顯比不吸煙者快。

　　4、高血壓：吸煙雖不是直接引起高血壓的因素，但使高血壓惡化而直接引起死亡。同時吸煙也會干擾抗高血壓藥物療效，使高血壓無法得到有效控制。

　　5、糖尿?。何鼰煏寡巧仙?，同時會干擾胰島素的吸收，所以對于糖尿病控制有不利影響。

　　6、慢性肺疾?。簃.airporthotelslisboa.com長期吸煙造成慢性肺疾病，最后形成慢性心肺衰竭。

　　7、對胎兒的影響：吸煙者受孕機會下降，同時會延遲胎兒在子宮內生長，使胎兒平均重量少170克，出生后幼兒成長及智力發展均會受到影響。

　　8、對腸胃的影響：吸煙會干擾胃粘膜修護，所以吸煙者其胃及十二指腸潰瘍機會均較不吸煙者高。

　　9、惡性腫瘤：吸煙者容易罹患肺癌、口腔癌、喉癌、泌尿器官癌等疾病。

　　忠告：吸煙對人類真是“百害無一益”，不管本人或吸二手煙者，均會造成身體莫大的傷害。

　　【吸煙導致陽萎】

　　吸煙對脊髓的神經中樞起抑制作用，使吸煙男人性欲變弱，又由于吸煙能使血管收縮、痙攣，引起末梢血循環障礙。因此，吸煙是導致陽萎的最主要原因。澳洲和加拿大已在香煙盒上直截了當地印上這個信息。

篇3：商業建筑之人流系統規劃

　　商業建筑之人流系統規劃

　　一、商業建筑的外部人流系統規劃

　　商業建筑的外部環境一般不參與直接經營，也不直接產生經濟效益，但其對吸引人流及聚集人流具有重要的意義。

　　1、便利的交通

　　交通的易達性和外部人流的結合是商業項目成功的關鍵。位于公交換乘站點或地鐵出入口附近的商業項目，通常能獲得大量、持續人流；而道路或其它障礙物阻隔的街道兩邊，通過設置人行天橋或地下通道進行連接，將能有效地把街道另一邊的人流導入商場；另外，可在商場各樓層分別設置人流導入口，直接將地面或地下人流導入各個樓層，從而實現商場各樓層人流的均衡性及避免單一樓層導入人流的擁擠性。

　　2、停車體系

　　對于大型商場而言，停車場地的設計及合理安排關系到消費者的易達性，并很大程度上影響到消費者的購物決定。從方便大多數消費者的角度出發，宜在商場周邊布置大量的地面停車場位，但在實際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代；另外，還需協調好商場的貨物運輸及的士?？奎c的停車用地，并進行有效的人車分流體系，以免對消費者產生負面影響。

　　3、廣場

　　許多大型的商業項目都有設置廣場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內商業空間的有益延伸，如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項目或室外運動娛樂設施，也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間。

　　4、形象設計

　　形象鮮明、設計突出的商業項目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時也是本項目區別于其它項目的顯著標致之一。

　　二、商業建筑的內部人流系統規劃

　　室內的人流系統的規劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設計因素、業態分布規律及顧客生理、心理因素。

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　　即人流系統要符合商業建筑本身結構，如滿足商業項目樓層垂直系統設計、立柱間距、中庭、大堂設計、應急出口設計等基礎上規劃設計。此類要求最好能夠在前期設計階段就明確下來，特別是大型商業項目，其主力店的建筑規劃要求應當盡早明確，以免在后期建設過程中造成不必要的浪費。

　?。ǘ┙ㄖO計因素

　　1、人流動線設計以直線為主，根據經驗，在人流視野范圍內的商鋪，具有高租金的價值。但在直線的人流動線中，可以規劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。

　　2、為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛生間、樓層休息區等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。

　　3、如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯系外，還應該在商鋪前后都設立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達率。

　　4、人流通道盡量采用圍繞中廳的雙環回型結構，這種結構可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內的商鋪數量，提高顧客的商鋪到達率。

　　5、在樓層之間設立的臺階式手扶電梯上下部分應分開設計或設計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數量。

　?。ㄈI態分布規律

　　1、合理分布主力店位置，如果將其設在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。在多層建筑結構的商場，最理想的人流拉動策略是，將主力店設在高層。

　　2、按照消費者的購物目的進行業態分布，對于經營誘導性商品、季節性商品、時尚類商品的業態類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的，而對于經營目的性較強的業態類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂等適宜分布在較高樓層上。

　　3、按照商品屬性進行業態分布，一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品等就是典型。

　　4、進行業態分區設置，把經營相同類型商品的商家統一設置，既能發揮業態的聚集效應，又能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產品，從而達到“1+1>2”的效果。

　?。ㄋ模╊櫩蜕?、心理因素（緩解顧客購物疲乏感和不適感）

　　1、每層樓的人流過道數量，一般1主2輔便可。簡單易梳理的人流動線，可以使消費者更加輕松的行進，而不會產生暈頭轉向，不知身在何處的感覺，喪失了再次光顧的情緒。

　　2、商鋪采用玻璃墻體，以增加商場的通透感，使顧客不產生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數量。

　　3、在中庭小廣場設立休息區域，對不同的顧客進行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數量。

　　4、應該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區域和功能標識，方便顧客辨認，避免了消費者認為商場象迷宮難逛，而產生下次不會再來的想法。

　　總之，通過對商業建筑室內、室外人流系統的規劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價值達到最大化。