物業前期介入在房地產規劃設計中發揮的作用
物業管理在一般人眼中無異“商品的售后服務”，其工作的開展往往是業主人住以后，工作內容則是物業在使用過程中的日常維護和管理?，F在看來，這種觀念已不完全正確了。這種將物業管理等同于“售后服務”的認識，實際上是將物業管理的工作排除在房地產規劃設計和施工之外，在很大程度上使物業管理公司日后在面對自己根本不太熟悉的物業時，要承擔起設計人員、開發商及施工單位在前期工作中留下的種種隱患的責任，這顯然是有損物業管理公司利益的，是不公平的。所以物業管理的介人時機有必要適當提前，即要大力提倡推廣物業管理公司的超前介人，特別是介入房地產規劃設計工作。
1物業管理公司超前介入房地產規劃設計的必要性和可行性
實踐證明，規劃設計是房地產開發建設的源頭，對房地產進行規劃設計，不僅要從建筑物的總體布局、使用功能、環境布置的方面來考慮，而且要從有利于物業管理的角度來安排”但是一般的規劃設計人員不是專業的物業管理者，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業管理中可能出現的問題考慮周到、同時由于設計階段與物業的建成存在較長時間間隔，建筑技術以及人們生活水平的提高都可能使設計方案落伍。因此，設計中的不足在所難免，如出現設備安置不合理，增加了投資，降低了使用效率，造成了浪費等問題。
物業管理公司作為物業的維護者，在長期的實際工作中對物業可能出現的種種問題了解比較清楚，由其提出必要的建議，可以避免因設計的失誤而給物業管理帶來的麻煩。同時在規劃設計和施工過程中，雖然工程設計人員和開發商對物業進行了監督，但由于各種主客觀因素的影響會使其做出一些不恰當的抉擇或更可能在無關大局的可松可緊的問題上放棄原則。物業管理公司則不同，因為其不得不在日后繼續與此物業打交道，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程設計人員和開發商的要求更為嚴格，工作更為細致、周密。因此，物業管理公司超前介人房地產規劃設計不僅是必要的，而且也是可行的，它可以完善規劃設計一中的細節，及時糾正規劃設計中的不足，更好地滿足業主的使用要求。
2物業管理公司超前介入房地產規劃設計能夠完善的主要設計問題
所謂物業管理超前介人規劃設計是指在房地產開發的規劃設計階段就要求物業管理公司介人，從物業管理運作的角度對物業的環境布局、功能規劃、配套設施、建筑設計等多方面提供有益的建設性意見，協助開發商把好規劃設計關、以確保物業的設計質量，為物業投人使用后的物業管理創造條件，這是避免日后物業管理混亂的前提和基礎。
2.1建筑物的細部設計
“上帝存在于細節之中”，用這句話來形容細部設計的重要性是再恰當不過的了。規劃設計時，對建筑物各種管線與設施的布局、位置、高度、離墻距離等，常有一些被忽略的問題，但從日后使用和維修的角度看，卻很重要。如是否每個房間外都預留了放置室外空調機的位置，這些位置是否合理，空調在這些位置上使用時會不會影響周圍住戶，空調洞口離墻面或地面的距離是否合理，大戶型房屋有沒有考慮中央空調的放置問題，配套的空調插座容量夠不夠，位置是否合理，冰箱洗衣機預留位置及下水口是否適當，電路接口是否足夠，位置是否適當等。類似這些細節問題，一般規劃設計人員很難完全預料、估計，而有經驗的物業管理公司卻十分清楚。因此，這些細節問題物業管理公司在房屋規劃設計時有義務向設計單位提出，請其注意。仔細完善這些細部設計，體現了房地產開發“精益求精”的開發理念，也只有這樣精雕細刻，設計出的房屋才能獲得消費者的青睞。
2.2配套設施的完善
各類配套設施的完善，是任何物業充分發揮其整體功能的前提，如果配套設施等硬件建設先天不足，日后的物業管理就很難搞好。房地產規劃設計時必須考慮小區居住人口的多少，配備相應的幼兒園、學校、商場、會所、物業管理用房等基本生活配套設施。隨著經濟的發展，停車場的配備尤其顯得重要。例如南京龍江小區高教公寓高層建筑在規劃設計時沒有考慮到要建設地下停車場，現投人使用后，業主機動車無處停放，給物業管理造成了巨大困難。又如南京市現行機動車位規劃設計標準為0.2車位/戶，隨著私家車日益增長，該標準明顯偏低，如仍按此標準進行設計，今后機動車停放又會出現新問題。所以物業管理公司根據以往物業管理的經驗和日后實施物業管理的需要，在上述方面應該實事求是地向開發商和設計人員提出意見和建議。
2.3水、電、氣的供應
水電氣的供應容量是項目規劃設計時的基本綱領參數。人們生活水平的提高必然不斷增大對水電氣等基本能源的需求。而設計人員在設計時，通常直接使用國家建筑設計標準，而國家建筑設計標準制定的往往是下限，因此規劃設計時，要充分考慮到地域特點和發展需要，要充分留有余地，不能硬套國標。例如，現在出現的躍層式大套型房屋，8kw/戶的電容量經常不夠用，如不在設計時注意，住戶剛剛人住不久，就要申請增容，會給物業管理和業主帶來不便和經濟損失。又如在寬帶網流行的今天，有的新建小區因所處位置偏遠，暫時無法接通寬帶網絡，那么在規劃設計時物業管理公司就要提醒設計人員預先設計好寬帶網絡的線路和家庭接口位置，將來一旦開通，業主就可即插即用，從而避免了明線安裝，方便了業主。
2.4建筑材料和主要設備的選用
建筑材料和設備的選用涉及到工程質量、造價、維修管理和房地產銷售。物業管理公司應根據自己在以往所管樓宇中所見建筑材料和設備的使用情況、優缺點，向
設計單位和開發商提交一份各品牌、型號的建筑材料和設備的跟蹤報告，以便設計單位擇優選用。例如高層住宅中電梯型號的決定通常由設計人員根據國家標準（常常取下限）直接選用，然而在高層住宅銷售和使用過程中，電梯是業主非常關心和敏感的問題，事實證明，適當放大電梯尺寸，雖然增加了部分投資，但卻在日后使用過程中更加方便，并能提高整幢建筑物的檔次，對房地產銷售起到意想不到的促進作用。又如部分商業建筑中，在用電容量和專用變壓器的選擇問題上，設計人員由于缺乏市場經驗，時常選擇的變壓器型號過大。物業投入使用后，用電功率因素低于國家標準，每月物業管理公司被罰金額驚人，企業不堪重負。因此規劃設計時，對建筑材料和設備的選用，物業管理公司很有必要根據自己的實踐經驗提出專業化的建議，從而讓建筑材料和設備的選用更加合理、更加科學。2.5景觀、消防、安全保衛等專項設計
景觀設計中，特別是綠化設計應考慮氣候、環境、造型、布局等因素，特別要根據需要搭配，如常綠與落葉、針葉與闊葉、喬木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹與花草之間要合理搭配。物業管理公司應從設計的綠化必須適合日常養護的角度向設計人員提出建設性的意見，力求做到小區四季常青、鮮花常在。
在建筑設計中，特別是高層建筑，消防設備的配套是有嚴格要求的。物業管理公司應著眼于消防設計中的薄弱環節和各種消防死角，建議在這些地方配備滅火器，并且要注意消防設計和建筑設計的配合，如有的建筑中，明明能把消防箱埋人墻內，卻因設計時考慮不周，直接安裝在墻面，十分影響美觀。這些問題物業管理公司都應提請設計人員注意。
規劃設計時，對安全保衛系統應給予足夠的重視，一個住宅小區治安秩序的好壞直接影響到住戶的生活安寧和生命財產的安全，現在住宅中程控對講和監控系統被廣泛使用，但是設計人員常常對需要放置監控探頭的具體位置并不一定了解的十分清楚，發生遺漏在所難免。而日后若想完善，改造起來十分困難。因此，物業管理公司如果能夠在設計時提出具體設計要求，將使工程一步到位，從根本上避免了今后不必要的改造工作。
2.6有利于物業管理的優化設計
在規劃設計中，設計人員若能從有利于今后物業管理的角度進行優化設計，將會降低物業運行成本，使物業管理工作變得更加方便和科學。例如一般高層建筑都必須配備配電房、鍋爐房、消防值班室、監控室等附屬用房，這些附屬用房按規定都需要有專業人員二十四小時值班。若在規劃設計時，將功能相近的附屬用房集中設計，或者將各種警報系統并聯。這樣一來，將來物業管理公司完全可以通過設置一至二個二十四小時值班的，精通各種工作的崗位來管理整幢大樓，無形之中即降低了管理成本，又滿足了各種崗位的規范要求。又如現在的許多高層商住樓的共用水電的管線設計，幾乎完全從技術的角度考慮，并沒有從分區使用，便于管理計量的角度進行設計。日后投人使用后物業管理公司根本無法按使用情況進行詳細分攤。而共用水電又涉及到各方業主的切身利益，所以產生的矛盾最終會由物業管理公司來承擔，并且難于解決。因此，物業管理公司完全有必要提醒設計人員在共用水電的管線設計時，考慮按使用情況進行設計，并配齊足夠的水電表，以方便日后的管理工作。
3物業管理公司超前介入房地產規劃設計的方式和意義
物業管理超前介人規劃設計要求在房地產規劃設計階段，設計人員、開發商、監理人員、物業管理人員都要參與其過程。開發商是這個階段的組織核心，其應協調好各類人員的關系，規定好設計討論和設計變更的具體程序，尤其是讓物業管理人員要把握好他們的定位，明確其責任，嚴格按照程序與職權行事，以避免物業管理人員和其他人員產生矛盾及發生推卸責任的現象。物業管理公司在平時物業使用的實踐中，一旦發現了規劃設計上的種種問題和缺陷，要及時記錄和整理，問題積累程度的多收在一定程度上體現了物業管理公司專業水平的高低，最后，在規劃設計階段以咨詢報告的形式提交給設計單位和開發商，供其在設計中糾正和完善。設計人員應充分考慮物業管理公司提供的設計建議，不斷進行設計優化和細化，把開發過程中的“先天不足”及時糾正，以防患于未然。
正是由于物業管理公司超前介人房地產規劃設計，使得物業管理與房地產開發建成不再是順承關系，而是互相滲透。首先業主為了自身舒適生活的追求，不斷對建筑物的品質提出更高的要求，這就迫使開發商與物業管理公司嚴格規范操作；其次，物業管理公司為了使自身工作方便開展，也積極介人房地產規劃設計，從而對開發商和設計人員形成一定約束力；再次，開發商為了促銷也對物業管理公司提出較高的要求，并主動讓其超前介人房地產規劃設計。這種相互制約關系的最終的目的是通過優化設計而建造出高質量的物業來滿足消費者，最終受益的只能是業主。這在一定程度上體現了房地產開發全過程“以人為本”的理念，對房地產開發的健康發展是有利的。
篇2：物業管理前期介入的作用及其立法意義
物業管理前期介入的作用及其立法意義
現代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能，對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。
一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。
物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。
在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經同開發商和業主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。
二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。
物業項目一旦建成，物業管理企業就要天天和此物業打交道，并且要面對所管物業可能發生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環節多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理，但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業管理企業在日后的維修養護中必須面對的，通過物業管理企業的前期介入，為以后的維修養護工作省去很多麻煩。
現在的物業建設，特別是高層物業建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下，某些作業者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端，為業主爭得了良好的.硬件條件。
此外，前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優質工程標準.進行動態監控，在開發商聘有監理公司的情況下，還是發現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面?；厝粑飿I管理企業采取提前介入，就可以很好監督和解決此類問題。
三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。
有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業.整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。
有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。
同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省了費用，也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下，在竣工驗收合同中，發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調，確保物業建設質量，物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業主提供可靠的服務。
此外，物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業主留下不好的印象。
四、前期介入的立法意義
實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，給后期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用，其意義將是深遠的。
1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。
如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目，那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始，從物業管理的角度，對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制，更加確保物業建設質量。
2、法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 當前，很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高，其設計開發建設質量不符合物業管理的要求，也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素，從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業管理的服務質量才有基礎。
3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。
隨著經濟持續增長，我國每年建設的物業數量相當龐大，然而，從物業管理的角度去考察，真正符合物業管理要求，或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關，另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入，對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下，對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。
篇3：物業管理前期介入內容
物業管理前期介入內容
一、物業管理前期介入的認識
對于一項物業來說，存在著開發--經營--管理三個階段。從形式上看，物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，并且很多物業管理企業也是這么做的，然而，從物業管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設。開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。
以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯系起來統一規劃，造成建成后物業管理上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出建議和意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。
物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營工作和提供服務，是使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經濟發展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業管理的前期介入。
這里所說的物業管理前期介入，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業管理的一個管理階段。
物業管理前期介入是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設，物業管理企業對物業進行的是軟件管理。前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯系。對于開發商而言，進行投資決策，規劃設計，選擇適當的地段、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力度。尤其在市場經濟大潮中，房地產開發商要保持其產品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產品和工作、居住環境需求的不斷變化，不僅要重視物業本身的工程質量，更應該考慮物業的使用功能、小區的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業主而言，卻不止于此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物業的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。
一個物業開發項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉變，業主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對于物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協議書后，即應著手配備與物業相匹配的管理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由于將來的業主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業管理企業”的權利，因此，物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業管理企業來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業管理前期介入將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利的需要。
二、物業管理前期介入的必要性
(一)促使物業竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決
物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困擾著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中將之限制在最小范圍之內，就必須開展物業管理的前期介入，使物業管理前期介入同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷，對物業的規劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產開發項目的市場競爭力。
(二)物業管理前期介入是對所管物業的全面了解
物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。
(三)物業管理前期介入是為后期管理做好準備
物業管理也是一項綜合管理工程，通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制定相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。
三、物業管理前期介入的內容
在物業管理前期介入階段，物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面:
(一)物業管理企業通過投標來接洽物業管理業務
無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。
1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析?？尚行允侵肝飿I管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好并能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手后，由于開發商或建設方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失?？捎允侵肝飿I管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。
2.具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。
3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。
4.選派管理人員運作物業前期管理。
(二)建立與業主或使用人的聯絡關系
物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。
1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。
2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。
3.參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。
(三)察看工程建設現場
物業管理前期介入的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。
1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。
2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。
3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。
4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。
(四)設計管理模式，草擬及制定管理制度
物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。
1.籌建業主管理委員會。
2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。
3.設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。
4.制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。
(五)建立服務系統和服務網絡
物業管理的專業化、社會化、企業化特征決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在很大程度上取決于物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。
1.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。
2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。
3.建立代辦服務項目網絡。
(六)辦理移交接管事宜
物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好準備。
1.擬訂移交接管辦法。
2.籌備成立業主管理委員會。
3.協助和辦理移交接管事項。