物業管理實用經驗：前期介入篇

　　1、物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見？

　　答：一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業設計（說明）應該提出以下幾點建議：

　?。?）要考慮商業和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

　?。?）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。

　?。?）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

　?。?）高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

　?。?）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

　?。?）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

　?。?）小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。

　?。?）小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

　?。?）小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。

　?。?0）小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。

　?。?1）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。

　?。?2）小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

　?。?3）小區內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。

　?。?4）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

　?。?5）現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業主在二次裝修的排管時，施工不規范會引發一系列問題。

　?。?6）低價商品房業主用窗式空調多，故臥室大多預留窗式空調口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題（滲漏）。

　?。?7）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。

　?。?8）現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）

　?。?9）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。

　?。?0）樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

　?。?1）小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業）。

　?。?2）小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

　?。?3）垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。

　?。?4）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

　?。?5）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出）。

　?。?6）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。

　?。?7）由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。

　?。?8）小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，

一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

　?。?9）凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。

　?。?0）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。

　?。?1）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。

　?。?2）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。

　?。?3）商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。

　?。?4）建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛生死角和高空作業）。

　?。?5）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。

　?。?6）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。

　?。?7）小區配套公共設施規劃設計要一步到位：

　?。╝）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。

　?。╞）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

　?。╟）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

　　2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什么？

　　答：一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對于物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議：

　?。?）對小區（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

　?。?）小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。

　?。?）涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

　?。?）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。

　?。?）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。

　?。?）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

　?。?）為方便以后的物業管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

　?。?）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。

　?。?）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

　?。?0）物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

　　3、物業管理公司在開發商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項？

　　答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內面積，誤導消費者）；免*年管理費或只按 多少元／M2收取管理費（讓物業公司倒貼錢）；小區提供**會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經營虧損？）；承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業主入伙發現承諾不兌現時和物業公司結怨），物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

篇2：物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　現代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能，對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。

　　一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

　　物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經同開發商和業主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

　　物業項目一旦建成，物業管理企業就要天天和此物業打交道，并且要面對所管物業可能發生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環節多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理，但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業管理企業在日后的維修養護中必須面對的，通過物業管理企業的前期介入，為以后的維修養護工作省去很多麻煩。

　　現在的物業建設，特別是高層物業建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下，某些作業者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端，為業主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優質工程標準.進行動態監控，在開發商聘有監理公司的情況下，還是發現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面?；厝粑飿I管理企業采取提前介入，就可以很好監督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。

　　有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業.整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。

　　有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省了費用，也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下，在竣工驗收合同中，發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調，確保物業建設質量，物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業主提供可靠的服務。

　　此外，物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，給后期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用，其意義將是深遠的。

　　1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。

　　如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目，那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始，從物業管理的角度，對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制，更加確保物業建設質量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 　　當前，很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高，其設計開發建設質量不符合物業管理的要求，也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素，從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業管理的服務質量才有基礎。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。

　　隨著經濟持續增長，我國每年建設的物業數量相當龐大，然而，從物業管理的角度去考察，真正符合物業管理要求，或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關，另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入，對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下，對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。

篇3：物業管理前期介入內容

　　物業管理前期介入內容

　　一、物業管理前期介入的認識

　　對于一項物業來說，存在著開發--經營--管理三個階段。從形式上看，物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，并且很多物業管理企業也是這么做的，然而，從物業管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設。開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。

　　以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯系起來統一規劃，造成建成后物業管理上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出建議和意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。

　　物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營工作和提供服務，是使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經濟發展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業管理的前期介入。

　　這里所說的物業管理前期介入，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業管理的一個管理階段。

　　物業管理前期介入是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設，物業管理企業對物業進行的是軟件管理。前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯系。對于開發商而言，進行投資決策，規劃設計，選擇適當的地段、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力度。尤其在市場經濟大潮中，房地產開發商要保持其產品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產品和工作、居住環境需求的不斷變化，不僅要重視物業本身的工程質量，更應該考慮物業的使用功能、小區的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業主而言，卻不止于此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物業的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。

　　一個物業開發項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉變，業主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對于物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協議書后，即應著手配備與物業相匹配的管理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由于將來的業主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業管理企業”的權利，因此，物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業管理企業來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業管理前期介入將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利的需要。

　　二、物業管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決

　　物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困擾著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中將之限制在最小范圍之內，就必須開展物業管理的前期介入，使物業管理前期介入同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷，對物業的規劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產開發項目的市場競爭力。

　　(二)物業管理前期介入是對所管物業的全面了解

　　物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。

　　(三)物業管理前期介入是為后期管理做好準備

　　物業管理也是一項綜合管理工程，通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制定相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。

　　三、物業管理前期介入的內容

　　在物業管理前期介入階段，物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面:

　　(一)物業管理企業通過投標來接洽物業管理業務

　　無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。

　　1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析?？尚行允侵肝飿I管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好并能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手后，由于開發商或建設方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失?？捎允侵肝飿I管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。

　　2.具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。

　　4.選派管理人員運作物業前期管理。

　　(二)建立與業主或使用人的聯絡關系

　　物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。

　　1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。

　　2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。

　　3.參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設現場

　　物業管理前期介入的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

　　2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

　　4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

　　(四)設計管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。

　　1.籌建業主管理委員會。

　　2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。

　　(五)建立服務系統和服務網絡

　　物業管理的專業化、社會化、企業化特征決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在很大程度上取決于物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。

　　1.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。

　　3.建立代辦服務項目網絡。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好準備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業主管理委員會。

　　3.協助和辦理移交接管事項。