國外物業管理匯總

　　物業管理始于19世紀60年代的英國。當時正值英國工業化大發展，大量農民進人城市，出現了房屋出租。為維護住用者的權利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現了專業的物業管理。自那以后，物業管理傳遍世界各地，并受到各國的普遍重視。目前美國、英國、中國香港等國家或地區的物業管理非常發達，受到政府、業主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發展之中，方興未艾。

　　英、美的物業管理

　　一、英美的物業管理已成為社會化的服務行業，任何人、任何公司都可從事物業管理，只要具備條件，領取營業執照即可。這些物業管理公司或管理機構絕大多數都是自主經營、自負盈虧的經濟實體。

　　二、英美的物業管理服務項目多，內容廣泛，包括物業建設前后、物業使用全過程的管理。

　　三、管理方式非常靈活。業主或用戶委托物業公司進行物業管理，而物業公司的管理方式非常靈活。小修工程、日常養護可由內部維修人員完成，而大、中工程可以采取承包方式轉給別的專業公司完成。一個項目或工程如綠化管理，可單項承包也可整體承包。費用由雙方協商，計費方法可依時間長短，也可按次計費。

　　四、物業管理服務收費由委托方與物業管理公司（或機構）商定，視市場供求狀況、地區環境以及房屋的數量與質量由雙方自由協商而定，一般無統一的標準。物業公司的管理費來源多渠道，有租金收入、服務費，甚至有政府補貼。

　　五、物業管理公司（機構）人員精干，效率高，固定人員少，一些項目盡可能臨時聘請．可承包的就不設固定人員以節約開支。

　　中國香港的物業管理

　　香港已有40多年的物業管理歷史，香港人的努力加上積極吸收外國的先進管理經驗，使得香港的物業管理發展日趨成熟和完善，目前已形成一整套的管理體制和機構。

　　一、香港的住宅房屋按所有權性質可分為三類：一是公營房屋，即由政府投資建設，出售或出租給中低收人家庭的房屋，這類房屋由香港房屋署下轄的房屋管理處具體負責管理，機構健全，配有專業管理人員，管理方式靈活，一些項目常用招標或承包等方式交由專業公司完成。二是公私合營的房屋。三是私營房屋。后兩類房屋產權一般用于私人所有，業主或業主委員會委托專業的物業管理公司對物業區域內的共同事務進行管理，提供服務。

　　二、香港物業公司的數量非常多。在香港，物業管理公司只需經工商登記就可以承攬業務，香港政府還沒有對物業管理公司采取發牌制度（類似內地的資質證書）。因此，物業管理企業在香港數量非常多。

　　三、為管理好私人樓宇，香港政府頒布了《多層大廈（業主立案法團）條例》，倡導多層大廈業主組織法團，設立管理委員會。業主立案法團是全體業主組成的法定團體，管理委員會由業主大會上50％以上的業主通過成立，代表行業主立案法團的權利與責任。業主立案法團通過招標、協議或委托等方式聘請物業管理公司管理物業，監督管理公司的運作。管理公司與業主立案法團是聘用與被聘用的關系，管理公司之間為獲聘而竟爭激烈。

　　四、香港物業公司的經費全部來源于各業主的管理費，管理費的收取標準完全按照管理工作的實際支出而定。管理公司的一切費用，包括人員工資、辦公費、設備保養費、清潔費、煤氣費等都從所收的管理費中開支。管理公司的利潤是從管理費支出中提取5％－15％這一比例的管理酬金而獲得。管理公司的收支帳目必須定期公開，接受業主的監督，一些較大規模的維修工程，牽涉到大筆費用支出，須征詢業主立案法團的意見方能進行，如未獲準，物業公司不得堅持。

　　韓國、日本的物業管理

　　韓國和日本屬于市場經濟國家，物業管理發展的較為成熟。主要體現在以下幾個方面：

　　一、物業管理的法律基礎比較好。目前，韓國和日本物業管理的基本法律是區分所有法（區分所有權法）。

　　二、韓國、日本對從事物業管理的企業、人員均有很高的要求，并重視對從業人員的培訓教育。韓國、日本的物業管理企業均需領取特別的經營許可證才能夠從事物業管理。物業管理從業人員必須經過一定的考試并取得資格后才能擔任管理職務。

　　三、物業管理的社會環境比較好。一是公眾積極參與物業管理；二是業主接受花錢買服務的管理形式。由于激烈的市場競爭，各種物業公司的服務收費水平平均化，所以業主的費用標準相對明確，業主支付物業管理費是天經地義的事情，如果拒付物業管理費是違背社會道德規范和國家法律的。

　　四、物業管理企業的專業化程度高。韓國和日本的大廈及住宅的管理水平比較齊整。房屋的維修保養及時，沒有失修失養的現象；大廈及住宅均很清潔，基本沒有衛生死角。韓國、日本一般居住區的管理水平大約達到我國的全國優秀小區的管理水平。

　　韓國、日本的物業管理專業化水平高的另外一個表現是其社會分工的程度也高。物業管理企業與社會其它水、電、氣、維修等行業的分工和協作關系緊密。在一些比較小的住宅或大廈中，業主們比較容易地通過這種高度專業化的社會分工實現自我管理。

　　五、韓國、日本物業管理發展的一個特點是政府依靠社會中介組織實現對物業管理行業的規范和管理。韓國物業管理的全國性組織是住宅管理協會。日本相關的全國性組織則比較多，如高層樓宇管理協會、電梯管理協會、住宅管理協會等等。這些協會

　　一方面為會員提供市場信息、人員培訓等服務，另一方面也從事行業規范化的工作。

　　澳大利亞的物業管理

　　澳大利亞是世界上

擁有自有住房最多的國家之一，除了實力雄厚的投資者外，還有眾多小的投資者熱衷于投資居民住宅，以求得能合法的減免稅收及得到比其他投資更高的回報和更高的安全系數。這樣，許多專業化的物業管理公司就應運而生，來幫助投資者管理好物業。澳大利亞的物業管理運作特色及過程主要有：

　　一、物業管理公司須有執照。在澳大利亞從事物業管理的企業必須有管理牌照，從業人員必須具備相應的專業知識和技能。由于物業分類較多，不同種類的物業有不同的特點，這就需要不同的法律知識和專業技能，所以就產生了不同的物業管理牌照。例如：持居民住宅牌照的不能管理商業辦公樓，而持工業用房牌照的不能管理購物中心大樓等。另外，這些物業管理公司或物業代理也受到政府監督和檢查，若發現有違紀違法行為，將受到不同形式的處罰和制裁，如罰款、吊銷或暫停牌照，嚴重的甚至會判刑。

　　二、澳大利亞的物業管理分為：多層住宅樓的管理、高層住宅樓管理和商用的辦公大樓管理。

　　多層住宅樓有一個由業主組成的大樓管理委員會來管理大樓的外圍及樓內的公共部分。

　　高層住宅樓聘請專業的物業管理公司或物業代理進行管理是通常的做法，當然管理費也相應較高。

　　商用的辦公大樓的管理一般采取由業主聘請物業管理公司代為管理，管理形式可分為兩種，一種是物業管理公司與各專業公司簽訂合同；另一種是物業管理公司與另一物業管理公司簽定“二手合同”。第一種管理較為普遍，物業管理公司與一些專業公司如清潔公司、保安公司、空調保養維修公司等簽訂合同，合同中具體規定了服務、管理的具體項目及費用。由于市場競爭激烈，合同到期時，物業管理公司有權對各專業公司進行更換，以取得客戶的滿意及獲得更大的經濟效益。

　　另一種商業大樓的物業管理形式稱之為“二手合同”形式，即大樓的物業管理公司與另一家物業管理公司簽訂合同?！岸趾贤敝饕怯捎诮鼛啄甑慕洕痪皻?，取得大樓管理權的物業管理公司為了降低營運成本和縮小管理規模而出現的“二手合同”。在目前雖然還不普遍，但卻是物業管理的一種新模式，值得我國物業管理行業借鑒。

　　新加坡的物業管理

　　新加坡的物業管理是在政府提出“居者有其屋”的政策，鼓勵居民逐步擁有（購買）自己的住房而推向全國的。經過40余年的努力，已經形成一整套運行機制。

　　一、物業管理組織系統健全。新加坡物業管理統一由新加坡建設發展局負責。該

　　局下設36個區辦事處，每個辦事處一般管理2—3個小區，每個小區擁有4000－－6000個住戶，區辦事處管理住宅一般為10000一15000套（戶）。

　　二、物業管理實行法治管理，而且管理范圍廣泛。除對物業管理作出一般性規定之外，對出售的公共住宅內部裝修和管理也作出了極為詳盡的規定。如對新房裝修的期限、保修的期限和室內裝修的項目等都作出了嚴格規定，使之均被納人依法管理的范疇。

　　三、新加坡政府對住宅小區公共設施（設備）保養維修十分重視，要求物業管理企業提供最優質保養和服務。

　　住宅樓的維修。政府規定每5年對樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其公共場所進行一次維修。

　　電梯的保養與維修。所有的住宅電梯必須保證性能良好，一旦電梯發生故障，5分鐘內電梯維修工必須到場維修。

　　戶內水電衛生設備的保養。國家建設發展局設有“熱線”電話，與各區辦事處的保養組保持聯系，為居民提供24小時服務。各區辦事處都有維修車，車內設有無線電話，以提供工作便利。

篇2：海外基金遭遇中國樓市的七年之癢

　　誰的面孔在悄悄改變?

　　【策劃人語】以海外基金為代表的外資從上世紀90年代開始進入市場化不久的中國房地產市場,目前報得出名的海外基金最早一宗投資案例應該屬于1999年荷蘭國際集團(ING)參與開發上海網球俱樂部公寓。

　　轉瞬之間,七年過去了,許多事情發展到這樣的階段都會或多或少出現一些問題。

　　如今,這種“七年之癢”開始降臨到曾經如魚得水的海外基金頭上。在鼓勵和限制之間,政府的“調控之手”已經提起,海外基金的沖動和博弈,開發商的渴求和艱辛、個人投資者的慶幸與煩惱,成了這個夏天的中國房地產金融市場不能回避的典型面孔。我們不禁想探討,在金融市場日益全球化的趨勢下,國際性的資本逐利和本土化的房地產市場到底有多少契合點?又應該在多大的尺度空間、以怎樣的方式規避可能的金融和房地產風險?

　　事實上,這種對撞和磨合還只是剛剛開始。(柯鵬)

　　政府:開始學習“挑選”境外資金

　　□本報記者于兵兵

　　[關鍵詞一:鼓勵]

　　盡管外資進入中國房地產市場起步于上世紀90年代,但真正流行開來卻始于20**年中國政府對外資收購不良資產的鼓勵。

　　據了解,當時中國四大資產管理公司信達、東方、華融、長城等尚未處置完的不良資產還有上萬億元。為謀求雙贏和有效快捷地處置不良資產,四大資產管理公司開始向境外投資者整體出售打包后的不良資產,而境外投資者也看到了不良資產背后巨大的房地產價值空間。

　　另外,一直存在于產業政策中的外資優惠也促使外資大量流入房地產,比如外資企業的稅收減免?！澳壳昂芏嗪Ｍ饣鹪趪鴥炔僮黜椖慷紩诰惩庾怨?以享受優惠待遇?！睂＜医榻B。

　　在物業類型上,雖然根據相關規定,只有外商投資普通住宅的開發建設才屬于鼓勵項目,但由于各地舊城改造建設規模大、任務重,實力雄厚的外資企業仍是地方政府主要合資、合作的對象。而新設外資房地產企業在資本金流入結匯上又沒有很多政策限制,流入房地產的資金量不斷攀升。

　　而走到20**年的宏觀調控,銀行對房地產開發的信貸收緊,卻給了外資進入一把也許是最后但卻是最有力的推動。中國的金融業部分專家也認為,要鼓勵多種融資渠道進入房地產市場,以緩解銀行獨撐的房地產融資局面,降低銀行信貸風險---于是,從20**年開始,海外基金“濫情”于中國房地產。

　　[關鍵詞二:限制]

　　經濟調控的難度在于各因素的牽制性矛盾。

　　中國房地產市場需要外資的金融支持,但政府也不愿意看到因頻繁“聯姻”起到市場投資過熱的反效果。幾乎也是在20**年,外匯管理局等部門開始表態,稱海外基金等境外資本的介入助推了房價走高。

　　于是,市場開始流傳“抑制海外投資”的政策風向。最近的一次表態來自中國商務部外資司副司長林哲瑩,據她稱中國本月底可能宣布限制外資投資國內房地產的規定,內容包括調整對進入房地產領域的外資一直享有的所得稅減免等優惠,對房地產企業中的外資比重和房地產企業的外債規模作出限制,從資金流入和結匯方面出臺一些行政性的外匯管制措施等。

　　對此,中國社科院金融研究所研究員易憲容表示,外資進入與國內房價存在很大的關聯性,限制外資政策確有必要。易憲容稱,根據國際經驗,在資本賬戶沒有完全開放的情況下,除了直接投資,外資進入房地產市場都應該有嚴格限制。

　　“房地產暴利的根本原因是掠奪性的制度缺陷,比如稀缺的土地資源與廉價的勞動力。在這種情況下,如果讓大量的外資進入國內房地產,那就等于把國家財富拱手相讓給外國投機者?！币讘椚荼硎?。

　　但是,一些業內人士并不贊同完全的抑制?！坝捎谙拗普呱婕拔磥淼耐赓Y進入,同時也會影響已經在市場內的外資走向,因此應更加謹慎?！敝倭柯撔兄袊鴧^董事陳立民表示。他認為,雖然決策層擔心海外基金可能造成對高端物業的壟斷性收購,但最后整體退出并帶來金融風險的可能性不大。相反,在20**年底中國金融市場全面開放的形勢下,如果因為金融體系弱而害怕外資進入,這樣只會使國內行業經濟進入長期低效的惡性循環。

　　陳立民建議,根據國際經驗,用稅收的隱性調節方式可以將外資納入監管視野,比如取消境外企業的稅收優惠,令其轉而將公司注冊在境內,這樣就可以從容調控其市場行為。

　　個人:追隨海外基金“路線圖”

　　□本報記者唐文祺

　　[關鍵詞一:慶幸]

　　“受到調控影響,以前的江浙炒房客紛紛撤出,現在是海外個人投資客進入的新一波行情?！睂ｉT替海外投資客在上海尋找樓盤的徐先生說。

　　實際上,從20**年下半年開始,海外個人投資客便以“考察團”的形式陸續進入上海房地產市場考察。

　　徐先生認為,目前雖然面臨新一輪調控,但對于海外投資客不一定是個壞消息,“如果政策影響樓市結構并使房價產生調整,也許那些海外投資客青睞的高檔住宅的升值空間還會大些?！?/p>

　　另外,國內的個人投資者也對海外基金涉足抱一定的迎合態度?！昂Ｍ饣鸶敢庾稣w包裝,他們不僅帶來了資金,也帶來了高素質的團隊與管理、服務,結果是對物業價值起到提升作用。如果我也是對外出租的,更可以以外資包裝后提升的租金作標準,我的報價就跟著外資走?！?/p>

　　[關鍵詞二:煩惱]

　　不過,對一些買房自住的購房者來說,他們可不這樣看。在被大摩收購了部分的陸家嘴中央公寓擁有一套房子的陳先生就對此表示擔心,“那么多房源被海外基金收購,入住以后空蕩蕩的,一點居住氛圍也沒有?！?/p>

　　陳先生在2年前還購買過一個樓盤的房子,該樓盤大部分的購買者為投資客,曾有一段時間,整個樓層只有陳先生家里一盞燈是亮著的?！半m然不知道海外基金收購之后會采取什么形式脫手,可能會促進樓盤升值,但對于我來說總是感覺不舒服,況且他們走了,樓盤價格難保不跌?！?/p>

　　開發商:海外基金---皇帝的女兒不好娶

　　□本報記者于兵兵

　　[關鍵詞一:渴求]

　　與海外基金大舉收購內地成熟物業相反,能夠與海外基金攜手合作的國內開發商少之又少。比如萬科與德國國際房地產投資銀行,復地與荷蘭ING,順馳與凱雷,還有最近的瑞士信貸集團旗下DLJ房地產基金、崇德基金等聯手注資易居中國等,都是房地產界可以排進前20位的大企業。

　　但其實,需要資金支持、技術支持甚至上市協助的房地產企業隨處可尋。從20**年開始,宏觀調控政策給開發商設的貸款門檻是自有資金比重需要達到35%且四證齊全,根據這一規定,大部分的開發商是無法從銀行貸到錢了。而此時,海外基金以雄厚的資金實力越來越受到開發商的關注。

　　相比于銀行貸款,海外基金的融資方式靈活很多,除了整體收購物業外,股權投資和債權投資等可以適用不同需求的房地產企業。一個最新的趨勢是,一些商業地產開發商醞釀將旗下物業打包,同時尋找海外基金合作,期待上市融資。

　　[關鍵詞二:艱辛]

　　然而近一年來,很多原本看好與海外基金合作的房地產企業卻又在市場上沒了聲音。

　　“運作下來才發現實在不容易?！币晃粡氖律虾Ｉ虡I地產開發的公司負責人告訴記者。瑞士信貸銀行上海副總裁張力也表示,除了要擁有大量優質的收租物業外,海外基金需要考核管理團隊、財務指標等一系列條件,并進行嚴格的盡職調查和信息披露管理,REITs之路門檻極高。

　　一則新消息是,著名的大連萬達集團欲牽手麥格理銀行到中國香港REITs上市的計劃也暫告擱淺。雖然 萬達和麥格理正在進行一場注資“搶救”行動,力挺上市成功,但萬達此次的融資無疑已經*重重?？磥?中小開發商乃至大型房地產集團,要想與海外基金聯姻并成功融資似乎都并非易事。

　　跨國逐利仍在“急行軍”

　　海外基金:跨國逐利仍在“急行軍”

　　□本報記者于兵兵

　　[關鍵詞一:沖動]

　　用“沖動”一詞來形容海外基金當初進入中國房地產市場的狀態,大多數基金管理者也許并不同意。正如荷蘭ING中國區投資總監蔡麗麗所言,只是有幾家大的海外基金在較短的時間里同時發生了收購或投資的案例,市場才對海外基金有了“山雨欲來”的感覺。

　　但若不是中國房地產市場的日益蓬勃且有利可圖,也不會有這么多海外基金紛至沓來。毫無疑問,從20**年起,海外基金進入中國房地產市場的速度和規模正以幾何級的方式遞增。一邊是基金從業者奔走于各種論壇,推廣海外基金的投資流程和對市場可能起到的支持作用;另一邊,各種物業被海外基金收購的信息也隨之不停地傳出。

　　一份來自上海某咨詢機構的數據是,20**年外資進入中國房地產市場的總額只有幾億美元,而20**年已經倍升,且約有70%是于調控政策出臺之后的20**年下半年進入的。

　　進入20**年,盡管中國房地產市場的政策調控如火如荼,但海外基金的投資熱情依然不減。在20**年3月舉行的一次投資峰會上,50多只來自北美、澳大利亞、日本、泰國乃至中東地區的海外基金在上海亮相,它們中間不僅有投資中國多年的大鱷,也包括GE、IN-VESCO、Latitude Capital以及ABP退休基金等一些新面孔。

　　“今年進入中國的海外基金所代表的投資總額將是一個天文數字?！币患彝顿Y公司總裁稱,“中國的宏觀調控控制了房地產市場的融資渠道,這給了海外基金進入的空間,大多數海外基金已經著眼預見5年后的市場收益?！?/p>

　　[關鍵詞二:博弈]

　　海外基金是逐利資本,這一點毋庸置疑。在外資粉飾良好的“長期投資”的說辭下,其短期套利的心思在市場看來是再明白不過。

　　近兩年被海外基金收購的物業究竟會在何時、以怎樣的收益效果被海外基金吐出?以往的案例可以給出借鑒:上海網球俱樂部公寓是荷蘭ING1999年進入上海的招牌產品,一期只租不售,二期則于20**年3月開始公開發售,投資回報率達到12%。不少業內人士也指出,大基金所謂的長期持有的真實目標也許都會在3年至5年后開始顯現。

　　面對中國市場的置疑,海外基金需要做的另一個重要解釋是熱錢炒匯嫌疑?！耙驗榭春萌嗣駧派?我們在中國就是做短期投資?！边M入20**年,在人民幣升值預期的進一步帶動下,大大小小的基金開始潮水一樣涌入,其中一些小基金毫不掩飾真實想法。

　　當然,大多數大型基金并不愿意承認其投資策略中包括人民幣升值的投機目的。大摩執行董事Garth Peterson介紹,房地產基金的投資要求是只關注房地產行業內的升值空間,并通過對沖的方式規避匯率的不穩定性。具體做法是在確定一個投資項目之前就鎖定一個出手時的匯率,以此評估投資的利潤率和可行性---Garth Peterson的話相當玄妙,但他其實并沒有否認其他負責匯率考量的部門將匯率的投資收益作為投資指標上報決策層。

　　但也許對于大量的外資而言,他們也有自己的委屈。在目前的國際經濟環境下,資金流動性過剩不僅是中國的問題,也是世界的問題。當大量的養老、保險基金沒有更多更好的投資渠道,流入中國房地產市場似已成為一種必然選擇。

篇3：旅行社海外計調部經理崗位工作職責說明書

　　旅行社海外計調部經理崗位職責說明書

　　姓名：

　　崗位：海外部計調經理

　　班次：

　　直接上級：副總經理

　　直接下級：計調員

　　工作時間：

　　工作職責：統籌協調旅*程相關的一切事務

　　工作原則：時效性，準確性，競爭性

　　工作內容：

　　1、負責相關旅游資源的研發采購，開發設計能夠吸引境外客源的旅游線路；

　　2、維護與旅游景點、旅游飯店、旅游交通部門及合作旅行社的關系；

　　3、負責旅游景點門票、旅游飯店的預訂，導游人員、旅游交通的調度；

　　4、加強自我學習，提升開拓創新能力，根據公司經營目標、季節變化、社會實時活動及國際旅游形勢等，開發新型旅游產品；

　　5、協助公司管理人員對導游、前臺及業務人員進行旅游專業知識培訓；

　　6、收集、聽取其他部門的反饋信息，努力提高旅游產品質量，降低成本，對旅游產品定價提出合理化建議。

　　備注：

　　本部除負責海外部相關具體工作外，同時負責旅行社高端旅游團的相關事宜。