高檔住宅樓盤前期介入物業管理方案（1）
前言
物業管理作為一個獨立的、專門的企業行為，于20世紀80年代初首先在我國的深圳、廣州出現。其后，隨著我國國民經濟的持續、高速發展和房地產產業的支柱性、先導性產業地位的確立，物業管理便成為一個新興行業，并由南往北、由沿海向內地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞，高速度崛起著、壯大著、發展著。20** 年全國物業管理條例也在年內頒布。作為中國物業管理發祥地的深圳，其住宅區物業管理覆蓋率已達到90%以上；物業管理觀念深入廣大城鎮居民人心，不少人還自發地意識到“買物業，就是買管理”，“要問物業價格，先問有無良好的物業管理”等?？傊?，物業管理行業已成為了中國服務性行業中的佼佼者，成為了一個熱門行業，一個前程看好的朝陽行業。
然而，正像其它一切事物一樣，在其發展過程中尤其是初始階段的發展過程中總難免要出現或存在這樣或那樣的問題和困難。目前，物業管理投訴居高不下；
管理不規范；小區內設施設備不全，管理維修困難等問題，已經影響到物業管理的前進、發展，也影響到業主們的利益。這些問題固然有這方面或那方面等諸多原因，但如何做好物業管理的前期介入，對物業進行前期管理已經引起多數物業公司的高度重視。
第一篇物業管理前期介入的定義和作用
物業管理前期介入是指物業公司在接管項目以前的房地產開發各個階段，包括項目決策、規劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業管理運作和業主使用角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業主正常入住奠定基礎。隨著地產、物業管理行業的發展、壯大，已經有不少的開發商意識到前期介入是保證產品、品牌的重要條件，是實施物業管理的首要環節。實踐證明，前期介入具有以下作用：
1．有利于優化設計，完善設計細節
物業管理公司在項目設計階段，從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗對所管理物業的設計進行審視，對不當之處提出修改方案，可優化設計，完善設計中的細節，避免一些在后期工作中難以解決的問題。例如：小區在設計車輛和人行出入口時候，物業公司會建議在保證車輛和行人正常出行的情況下，出入口要少，利于物業安排崗位，并節約人工成本。會所產權一般歸發展商所有，其運營費用是獨立于物業管理費。很顯然，那些純粹向小區內業主開放的會所，除非收費昂貴，否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段，物業公司為保證日后會所的良性運行提出可行方案，否則虧本經營，將使會所功能下降，甚至形同虛設，最終導致業主的物業水準大跌。
2．有利于提高房屋建造質量
由于物業管理公司在物業使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題十分了解，通過參與物業施工建設階段監理，強化了施工過程中的質量管理和監控，并盡可能把房屋質量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質量。另外在施工管理時候，開發商會派出工程師配合工程監理對施工單位進行管理，但是由于人員少，而且工程監理有時會對不規范的操作網開一面，所以工程質量還會存在一定問題，但是物業公司維修人員介入施工現場管理，絕不會通融，會要求施工單位嚴格按照設計圖紙施工，因為日后出現的任何建筑質量問題，業主首先找的是物業公司，所以可以提高房屋建筑質量。
3．有利于保證物業的使用功能
物業管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收，按有關標準嚴格驗收，能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全。
4．有利于加強對所管物業的全面了解
物業管理公司要想做好物業及其附屬設施的維修養護工作，必須對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如；管線節點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距， 如果布置管線時不在現場作記錄，在后期管理中，可能就會出現脫節的現象。相對來說，物業管理人員對土建結構部分了解得不用太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便于后期管理。由于加強了對所管物業的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎，可提高驗收質量，縮短驗收時間，對驗收中發現的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協調。
5．前期介入有利于
后期管理工作的進行物業管理公司通過前期介入，保證了設計、建造質量和對物業的全面了解，對后期的物業管理就帶來了很多便利，既便于維修保養計劃的安排與實施，又能保證維修質量，從而提高了工作效率和工作質量。同時，在前期管理中，經過一段時間的磨合，便于理順同環衛、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系，建立順暢的服務渠道，有利于后期管理工作的進行。
6．有利于樹立物業管理公司的形象
如果接管與入住同步進行，物業管理公司即使再努力，也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯，以致嚴重影響物業管理企業的專業形象。
篇2：物業管理前期介入服務方案
前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
前期介入服務
要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對"××廣場××號樓項目(---)"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規劃設計階段
對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。
監控和消控中心的設置;
小區人車分流的設計;
公共照明開關設置位置;
公共照明開關開閉形式;
物業管理用房的位置設計;
小區垃圾房的設置;
公共洗手間的設置;
信報箱的設立;
公共告示欄(來自:m.airporthotelslisboa.com)的配置;
家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;
......。
2、建設施工階段
建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。
提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;
提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;
提出遺漏工程項目的建議;
對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。
3、竣工驗收階段
篇3：X項目前期介入服務接管驗收入住管理方案
某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
一、 前期介入服務
將根據委托方物業施工進度的實際情況，對"××項目（－－－）"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規劃設計階段
對于規劃設計，物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論，從管理的角度審視規劃設計方案是否合理，力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。
*監控和消控中心的設置；
*小區人車分流的設計；
*公共照明開關設置位置；
*公共照明開關開閉形式；
*物業管理用房的位置設計；
*小區垃圾房的設置；
*公共洗手間的設置；
*信報箱的設立；
*公共告示欄的配置；
*家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留；
2、建設施工階段
*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；
*分析物業建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；
*審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見；
*提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見；
*提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；
*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；
*提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；
*檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等）；
*檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；
*配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；
*提出遺漏工程項目的建議；
*對小區公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業管理成本。
3、竣工驗收階段
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；
*發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；
*參與重大設備的調試和驗收；
*制訂物業驗收流程；
*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業銷售階段
制定合理的物業管理收費標準，為物業銷售作好準備；
*售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規范服務，建立良好的物業形象；
*委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問；
*對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作；
*提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。
二、 項目的接管驗收
1）物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。
2）依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3）物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。
a．公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；
b．既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在業戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業戶的合法權益；
c．接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；
d．落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發主體負責保修，向物業管理公司交付保修保證金，或由物業管理公司負責保修，開發主體一次性撥付保修
費用；6）接管驗收的作用
a．明確交接雙方的責、權、利關系
b．確保物業具備正常的使用功能，充分維護業戶的利益
c．為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。
三、入住管理方案
*提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作
*為業主辦理入伙手續時，應程序順暢，手續完善，票據正規。
*即時完成入伙注記。
*受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。
1、業主入伙流程
1）業主向售房單位/發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2）憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。
3）物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。
6）若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。
7）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。
8）業戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。
3）由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。
4）整改后或驗收房屋沒問題，業戶就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。
5）交付押金和首期租金。
6）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。
3、 入伙作業標準
*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。
*入伙各項資料齊全，記錄規范完整，按戶建立業戶檔案。
*入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。
*特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。
*內部手冊登記及時，即時完成注記。
*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業規程
*由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。
*業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。
*業戶到管理處簽收入伙資料，付清物業管理費用。
*由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房，抄錄水電表底數并共同確認。
*業戶驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。
*如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時，雙方須簽字確認。
*業戶驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續。
5、入伙作業檢查規范
為了保證××項目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。
1）集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。
2）正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發現問題應以不合格項發書面通知并整改。