高檔住宅樓盤前期介入物業管理方案（2）

　　第二篇前期介入的工作內容

　　1．前期介入的一般程序：由地產、物業雙方確定工作內容要求;并物業組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。

　　2．前期介入的工作內容：前期介入主要分五個階段實現：規劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，驗收階段，項目入伙交付業主使用。

　　第一節：規劃設計階段介入

　　規劃設計階段包括：

　　物業對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態環保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容提出合理劃建議。

　　規劃設計評估的程序：

　　1．地產提前1 個月向物業提出書面知會，要求物業參與某項具體項目規劃設計的評估，并提供評估報告。

　　2．物業接到書面知會后，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發資料目錄。

　　3．開發資料包括：企劃文件（市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料）；設計文件（規劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等）。

　　4．地產接到資料目錄后及時內向物業提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業，并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。

　　5．物業接到開發資料后一周內，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。

　　6．評估小組根據開發資料中針對項目評估細則所列內容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內詳細編寫完成《項目規劃設計評估報告》，并提交物業相關部門。

　　7．物業相關部門在評估小組提交報告3日內，組織公司評審組對《項目規劃設計評估報告》進行評審。

　　8．評估小組根據物業公司評審會議的意見，于3日內完成對《項目規劃設計評估報告》的修改。

　　9．經修改的《項目規劃設計評估報告》由物業公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業公司總經理審核簽發。

　　10．物業公司總經理簽發后，評估報告提交地產公司。

　　11．項目規劃設計總體評估要點：

　　住宅區規劃功能區分合理，居住私密性和社區交流協調。

　　住宅區道路交通規劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。

　　建筑與自然和諧，采光、通風充足，環境優美。

　　生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

　　設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

　　注重環境生態，使用環保、節能等環保材料、設備設施。

　　安全防衛設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。

　　智能化配置先進，網絡資源充分，便于數字化小區建設。

　　便于物業組織管理，節約管理成本。

　　各項技術經濟指標在同類住宅區中水平領先。

　　項目規劃設計分類評估要點：

　　1．安保布局

　　a) 便于安保管理區域分割，消除管理死角。

　　b) 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。

　　c) 人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態管理。

　　d) 安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。

　　e) 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速。

　　2．消防布局

　　a)消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。

　　b) 消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規范。

　　c) 消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規范。

　　d) 消防通道、門、墻、避難區設置合理，符合國家規范。

　　3．交通布局

　　a) 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

　　b) 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

　　c) 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數的2：1、另加訪客車位占車位數的 5%，聯排別墅等高標準住宅應按

戶數 1：1, 另加訪客車位占車位數的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數1：1.5，以上指標可以按照不同地區需求進行調整），便于停放。

　　d) 有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規范。

　　4．生活配置

　　a) 根據小區周邊（1公里范圍）市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。

　　b) 一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

　　c) 如住宅區設置商業配套，宜獨立集中，并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業場所，出入口或樓梯須與住宅分開。

　　d) 如住宅區設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

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　　5．設備配套

　　a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。

　　b) 配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。

　　c) 溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養。

　　d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

　　e) 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。

　　6．智能化配置

　　a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統，電視監控系統、車輛道閘管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。

　　b) 網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺系統。

　　c) 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。

　　d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近，布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

　　e) 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。

　　7．房屋單體

　　a) 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

　　b) 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

　　c) 樓板厚度與隔音符合國家規范。

　　d) 住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。

　　e) 住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

　　f) 廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。

　　g) 衛生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

　　h) 廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。

　　i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。

　　j) 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。

　　k) 底層地坪應充分考慮防潮措施。

　　l) 房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。

　　m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。

　　n) 陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。

　　8．室內配置

　　a) 室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。

　　b) 室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。

　　c) 室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相

　　d) 鄰時，應采取安全隔離措施。

　　e) 空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統。

　　f) 室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

　　g) 當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。

　　h) 如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。

　　i) 室內各類插座、開關位置合理，應與家具布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

　　j) 電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。

　　k) 聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。

　　l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。

　　9．綠化配置

　　a) 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。

　　b) 綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

　　c) 綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

　　d) 綠化品種便于養護，養護成本節約。

　　e) 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。

　　f) 綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

　　g) 主干道兩側及集中綠地宜

有大型樹木。

　　10．景觀配置

　　a) 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。

　　b) 采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。

　　c) 水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

　　d) 不宜在小區內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。

　　e) 景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

　　f) 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

　　11．公共空間

　　a) 應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。

　　b) 宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。

　　c) 公共活動區域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。

　　d) 綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。

　　e) 各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。

　　f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。

　　g) 公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。

　　h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

　　12．生態環保

　　a) 住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。

　　b) 住宅區內污水處理排放符合國家規范。

　　c) 住宅區內無各類污染源。

　　d) 周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。

　　e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。

　　f) 垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

　　g) 垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環境。

　　h) 宜在住宅區內形成自然生態鏈。

　　13．管理用房

　　a) 物業管理處

　　管理中心功能：經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。

　　作業用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

　　總面積：根據住宅區管理面積和功能配置。（各地法規要求不一樣）一般：

　　管理處用房面積=住宅區總建筑面積/100*0.2（指標供參考）

　　位置：住宅區中央，底層。

　　b) 業委會、居委會（根據當地政策）

　　功能：辦公室、資料室、會議室、接待室

　　面積：根據具體情況而定

　　位置：和管理處相對接近，業委會與居委會可聯合設置于一處

　　14．新材料、新技術

　　a) 應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。

　　b) 試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。

　　c) 采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

　　d) 采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養護便利及成本。

　　15．管理成本測算

　　a) 對規劃應充分測算今后產生的管理成本。

　　b) 管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協商，相應改進規劃、設計。

　　16．與相似典型項目的比較

　　a) 相似點

　　b) 差異點

　　c) 優勢

　　d) 劣勢

　　e) 改進建議

篇2：物業管理前期介入服務方案

　　前期介入服務與接管驗收及入住管理方案

　　前期介入服務

　　要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對"××廣場××號樓項目(---)"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

　　1、規劃設計階段

　　對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

　　監控和消控中心的設置;

　　小區人車分流的設計;

　　公共照明開關設置位置;

　　公共照明開關開閉形式;

　　物業管理用房的位置設計;

　　小區垃圾房的設置;

　　公共洗手間的設置;

　　信報箱的設立;

　　公共告示欄(來自:m.airporthotelslisboa.com)的配置;

　　家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;

　　......。

　　2、建設施工階段

　　建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

　　提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

　　分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

　　審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;

　　提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

　　提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

　　幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

　　提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

　　檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);

　　檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

　　配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;

　　提出遺漏工程項目的建議;

　　對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。

　　3、竣工驗收階段

篇3：X項目前期介入服務接管驗收入住管理方案

　　某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案

　　一、 前期介入服務

　　將根據委托方物業施工進度的實際情況，對"××項目（－－－）"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

　　1、規劃設計階段

　　對于規劃設計，物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論，從管理的角度審視規劃設計方案是否合理，力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

　　*監控和消控中心的設置；

　　*小區人車分流的設計；

　　*公共照明開關設置位置；

　　*公共照明開關開閉形式；

　　*物業管理用房的位置設計；

　　*小區垃圾房的設置；

　　*公共洗手間的設置；

　　*信報箱的設立；

　　*公共告示欄的配置；

　　*家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留；

　　2、建設施工階段

　　*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；

　　*分析物業建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　*審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見；

　　*提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見；

　　*提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；

　　*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；

　　*提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；

　　*檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等）；

　　*檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　　*配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；

　　*提出遺漏工程項目的建議；

　　*對小區公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業管理成本。

　　3、竣工驗收階段

　　參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；

　　*發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

　　*參與重大設備的調試和驗收；

　　*制訂物業驗收流程；

　　*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。

　　4、物業銷售階段

　　制定合理的物業管理收費標準，為物業銷售作好準備；

　　*售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規范服務，建立良好的物業形象；

　　*委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問；

　　*對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作；

　　*提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。

　　二、 項目的接管驗收

　　1）物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。

　　2）依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

　　3）物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。

　　a．公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；

　　b．既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在業戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業戶的合法權益；

　　c．接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發主體負責保修，向物業管理公司交付保修保證金，或由物業管理公司負責保修，開發主體一次性撥付保修

費用；

　　6）接管驗收的作用

　　a．明確交接雙方的責、權、利關系

　　b．確保物業具備正常的使用功能，充分維護業戶的利益

　　c．為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。

　　三、入住管理方案

　　*提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作

　　*為業主辦理入伙手續時，應程序順暢，手續完善，票據正規。

　　*即時完成入伙注記。

　　*受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。

　　1、業主入伙流程

　　1）業主向售房單位/發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2）憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。

　　3）物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。

　　6）若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。

　　7）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　8）業戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

　　3）由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。

　　4）整改后或驗收房屋沒問題，業戶就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。

　　5）交付押金和首期租金。

　　6）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　3、 入伙作業標準

　　*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。

　　*入伙各項資料齊全，記錄規范完整，按戶建立業戶檔案。

　　*入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。

　　*特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。

　　*內部手冊登記及時，即時完成注記。

　　*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業規程

　　*由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。

　　*業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。

　　*業戶到管理處簽收入伙資料，付清物業管理費用。

　　*由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房，抄錄水電表底數并共同確認。

　　*業戶驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。

　　*如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時，雙方須簽字確認。

　　*業戶驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續。

　　5、入伙作業檢查規范

　　為了保證××項目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。

　　1）集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。

　　2）正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發現問題應以不合格項發書面通知并整改。