商業地產推廣運作手法：租賃模式

　　一、租賃模式:

　　市場類的運作手法因商戶對市場的認同度不同，從而延伸出很多招商租賃模式，隨著認同度的加重，對于前期的進入成本就加大，如認同度低，則前期的進入成本低，進入成本中，延伸諸如贊助費、建設費、入場費、好處費等名目繁多的一次性入市門檻費用，然后再進行各種組合，我們?？吹揭韵逻@些廣告詞如：

　　1、白云市場：5年包租年收益80%，一次性返還前二年收益。

　　2、北方明珠：簽約方式是有一年租期，十年租期；優惠政策：進駐的商戶統一免租期3個月。

　　3、盈通購物城：商業低首付創紀錄，正常首付15萬三年累計返還10萬，超低簽約首付5萬，月還款2000余元。投資安心創紀錄，開發商攜金牌實戰型商管團隊推出"三年傾力養鋪運動"永續經營，投資安心放心。

　　4、萬博商廈：搶占二環內旺鋪，僅需4 .8萬元投放，三年包租，月供無憂。

　　5、星河城：A、一次性付款享受98×97折優惠；B、按揭付款享受98×98折優惠；C、其它付款方式享受98×99折優惠。

　　6、世冠宏業：租金保障，簽約三年租金不變，免租一年。

　　7、第三級：投資第三級，10年包租！輕松擁有50年商業產權等等。下面逐一介紹其模式。

　　租賃模式主要根據商戶對市場的認同度而確定，對項目認同度越高，進入項目的入市門檻也就高，租賃也由此派出許多的模式，下面以認同度的強弱劃分，由弱到強，依次排列租賃在各種階段的使用模式

　　1． 項目認同低的情況下，優惠出租

　　A、免租3個月，交6個月使用9個月，免半年租金

　　B、前3月免租，租金月付，押一付一，或3月一付

　　C、在市場未成熟前，所有租金打5折，或是免租金。

　　D、在××日之前，不計租金，只收攤位保證金5000元。

　　等等諸如此類以極其優惠條件要求先入場的，都是項目認同度低，需要商戶占主導地位，吸引商戶入市的舉措。

　　2． 在項目認同度一般，正常出租

　　A、試營業1個月（或3個月）租金押一付三，或是半年付

　　B、交攤位押金××元，租金半年付，季付，押二付三等

　　C、交攤位押金門檻低，從幾千到2萬不等，租金年付。

　　3． 認同度略強，開始設置門檻

　　A、押金××元（正常市場為2000元、5000元、1萬元）此外則收2萬元不等，視門檻高低，租金半年付或季付）

　　B、押金××元，租金年付（押金為2萬元以上）

　　C、押金××元，租金要2年一付

　　D、押金××元，租金3年分二期付清，在封頂付一部分，開業付一部分，交款時間從未交付使用時開始計算交。

　　E、押金不變，一次性5年租金分3年付清，在前3年付清5年租金。

　　F、押金不變，租金一次收5年，開業一次性付清前2年，然后第二年收清后2年，第三年收最后一年。

　　G、租金10元，定6元，但一次性收10年的租金。（如北京的西點市場模式）

　　4． 認同度再高點，門檻設置再高些

　　A、收押金 **元，收取管理費（物業管理費、廣告推廣費（ 元/m2月），門檻中含條件，收取費用多樣化，租金交付方式不變（季付或半年付、年付）

　　B、收押金不變，租金交付（半年、季付、年付），收建設費（或含××建筑東西）1萬元、5000元，金額在2萬不等。

　　C、收押金不變，收入場費5000元，1萬元，但分樓層分業態，在好樓層，好業態的區域加收入場費，，其它為正常

　　E、收贊助費或入場費2萬-5萬元，但不收押金，租金半年付、季付

　　F、5年或10年經營權買斷費**元（低于5萬元），5年租金不變，租金半年付或年付。

　　G、10年經營權買斷費（5萬元以下），租金押金不變

　　H、收取10年經營權買斷費，租金不用交，收物業管理費，但管理費奇高， 約低于租金。

　　5． 認同度高，門檻高，設置復雜化

　　A、收押金5萬元或8萬元，收入場費5萬、3萬元，租金交付為一收2年租金（秀水街模式）

　　B、收取20年經營權買斷費10萬-30萬，租金年付，逐年遞增。

　　C、10年經營使用權買斷，按平米價格（產權價格6折，8折）， 15年、20年使用權，辦理按揭，或分期付款。同時再收租金。在租賃中，由于項目的認同度不同，產品的使用多姿多彩，因此如何使利潤最大化是一個需仔細討論和分析的。很多項目的失敗，都是在不同的認同度下，運用了錯誤的方法，具體要根據實際情況正確判斷項目的市場認同度，正確的使用各種方法．

　　以下為某某大廈的幾種招租表現方式，現摘錄下來供大家鑒賞。

　　1、年租方式

　　通常采用設置門檻（入場費或押金等），再一次性收取年租，以后每年收取租金的方式為年租方式。

　　2、5年使用權，分期付款

　　即目前市場的租售方式，同樣先是門檻，包含押金和2年的租金，之后按照比例分2年收齊，合同5年一簽訂。

　　例：標準鋪位的門檻為4萬元，兩年租金約4萬元，一個鋪位總款實際為門檻加兩年租金約8萬元。

　　3、10～15年買斷

　　市場采用的租售方式，商戶一次性或分期支付一筆款項，之后10～15年不再收取租金，但要收取市場管理費用和工商稅費等。

　　例如：本項目標準鋪位F2鋪位13平方米的10年買斷價格為14萬元，但需要三年時間分期收回，因為不是100%商戶能承受一次性付款，多數承受能力為6萬元/年。

　　4、10年使用權買斷，中間收取租金

　　商戶一次性或分期支付一筆款項，之后每年再支付年租和市場管理費用及工商稅費等。

　　例如：本項目標準鋪位10年買斷價格在門檻6萬～14萬之間浮動，年租金在0～2.3萬元之間調整，兩者為杠桿關系，門檻高則租金低，反之。

　　5、一次性收款，經營權按揭方式

　　根據區域商戶經營能力與支付能力，設定首付──"門檻"和"月供"，提高商鋪總價，采用15年使用權買斷，10年按揭的方式，甲方通過銀行一次性收回投資。

　　例：F2一個標準鋪位13平方米，租金5元/平方米×天，月租金1950元，年租金為23400元。商戶門檻為4萬元，以此為基礎。商戶首付50%為20萬元，商戶實際支付4萬元，開發商墊付16萬元，之后商戶貸款50

%為20萬元,10年還清，則月還款為1950元，年支付銀行23400元，其中3400元為銀行利息，2萬元為本金；

　　則銀行支付開發商100％貸款總額為40萬元；

　　開發商回款為扣除為商戶墊付的16萬元，則實際回款24萬元。

　　6、北京秀水街模式

　　先設置門檻，然后需要商戶將5年租金3年付清，銀行向商戶提供經營性商業貸款,首付20％或30％，商戶3年還清，由銀行一次性將貸款總額支付給甲方，5年內商戶不再交市場租金，只承擔管理費和工商稅費。

　　例如：F2標準鋪位門檻同樣設置為4萬元，5年貸款總額為11.7萬元，商戶首付20％即2.34萬元，銀行付甲方扣除利息11.2萬元按揭總款，標準鋪位一次性實際收益為15.2萬元，

　　以上為某項目的幾種方式，具體在實踐中根據實際情況選擇最恰當的方式

　　使用權銷售：

　　使用權銷售有5年，10年，15年，20年，30年或終身，在我們日常經營中接觸到的，其使用權銷售實質是一種長期租賃關系，20年以上為租賃無效年限，所以很多招商材料中所說的30年或終身使用權是不恰當的，之所以有些開發商這么說，是因為其土地性質為劃撥土地，或是集體所有土地；總之說法不科學。

　　使用權銷售5年，10年，15年，20年，這4種中，5年實質上是一種收租方式，5年租金一次性收齊這種模式一般很少用，其主要是5年租金分二次或3次支付。這對于項目而言，一般是在認同度較高時使用。

　　常見的使用權買斷是10年，15年，20年，有組合買斷，收買斷費，再收租金，例如下文：

　　招商價格表

　　保值增值租金20年不變

　　區位樓層鋪位面積M220年經營費/M2租金/月/M2

　?。?0年租金不變）

　　A區1層5M2左右3.5萬元900元

　　2層5M2左右2.8萬元750元

　　3層5M2左右2萬元500元

　　4層15M2左右1萬元330元

　　5層15M2左右0.8萬元250元

　　B區1層5M2左右4萬元1000元

　　2層5M2左右3.3萬元800元

　　3層5M2左右2.6萬元600元

　　4層5M2左右2萬元500元

　　5層15M2左右1.1萬元350元

　　C區地下1層5M2左右2萬元550元

　　這里所說的是一次性買斷，其間不再交費的在10年，15年，20年中，常見的是10年，經營商戶在買斷使用權中是主要對象，它不同于產權銷售對象是投資者，商戶一般要求約10年為穩定期，有商戶做商鋪投資者，要求核算中也以10--15年為周期，因為市場業態有個行業進程性，10--15年后，該種業態方式的存在情況和發展變化是與現在大相徑庭。

　　10年的使用權售價一般是占租金的5--6倍，15年也依次，在20年中也是6-7倍，其價格差額與年限相差不大的，所以有時我們會見到有的使用權的銷售中，價格不變的情況下，優惠條件往往是贈送年限，即買15年使用權，前10名贈年限，即20年或是先從開業日先交款者，優惠3年，即使用18年等。

　　之所以產生這種情況，是因為使用權買斷中對于開發商而言，一種是土地性質無法獲得產權銷售，或者土地獲得價格低，土地是劃撥的，所以對于時間限制不明了，另一種是開發商利用項目去到銀行做了抵押，或其他產權融資方法，其產權歸開發商，從中可以賺雙份錢，所以此方法相當流行，但弊端是使用權銷售，面對的群體是商戶，經營者為主要，其購買量是有限的，因為商戶中夠實力購買的是不多的，而投資者，往往不是商戶，他們看中的是產權，因此使用權的銷售中，為了使商戶可以有較低的進入門檻，許多開發商便設置了很多優惠方法。

　　A、在付款方式中，分期支付，如預定，封頂，開業等分幾批，或是期限在1-3年內支付完。

　　B、在付款方式中，由銀行提供擔保，如秀水街華夏銀行對5年買斷中提供首付40%，余60%的個體工商戶流動資金經營性貸款，以減輕壓力。

　　C、也有聰明的作法，把使用權按平米價出售，然后采用產權銷售模式，由銀行貸6成10年按揭或5成10年，在10年，15年，20年使用權中都可采用，其銀行貸款中表面是違規的，但具體操作細則是合法的，例如××市場15年使用權銷售2元/平方米，以8平方米為例，16萬總款首付40%，即6.4萬，余款9.6萬元由銀行6成10年按揭采用月供款，此方式可以最大化的將商業價值挖掘出來，在制定此方案有個小絕招：

　　1）如果10年使用權，則按年租金5--6倍，就可以，或是產權的60%即可。

　　2）如果項目認同度高，受市場熱捧，則用15年模式價格可以定到產權的80%，或定75%，或是產權銷售的價格，其具體設置模式是，首付款為典型性商業的平均轉讓費，其月供款為典型性商業的一手租金，或是平均的轉租金的60%也可。例如：某市場的典型性商業5平米攤位為平均轉讓費10萬，平均一手攤位租金3000元/月，則該市場在可以取代典型性商業的趨勢下，15年使用權的價格為首付10萬月供3000元的基礎上調整，則售價折合下來為40%=10萬元，共25萬，每平米5萬元；以15萬元年按揭核算月供3000元足夠，如采用月供高或低了，則要調整首付與月供二者的關系中，核心是月供，以月供為標準，調整首付。

篇2：大廈租賃物業設施設備管理模式

　　大廈租賃物業設施設備的管理模式

　　1、租方與公司物業管理處達成承租意向后，由工程部、物業處、求租方代表共同對所承租區域的設備設施進行檢查。

　　2、工程部按現場的物業設施狀況詳細填制記錄表，并與租方代表、物業處三方共同簽字確認。

　　《物業設施狀況記錄表》一式多份，除工程部留存一份外，其余根據需要附于《物業租賃契約》后由契約收執方保存備查。

　　3、承租方租用的物業設施應按契約規定使用及維護，并接受工程部日常巡查監督管理。

　　4、工程部負責日常對出租物業區域的設施進行巡查，及時維修保養。

　　5、如發現出租給承租方的設施設備被承租方移位、更改、損毀等不符契約規定的，應立即制止并報告物業管理處。出租的物業設施由物業管理處負責歸口管理

　　6、承租方損毀所租用的物業設施的情況反饋至物業處后，由物業處、工程部、租方代表共同現場核實損毀范圍，由工程部根據情況填寫記錄單，三方簽字確認。

　　7、租方移位、更改、損毀的物業設施設備按契約所約定由承租方負責還原，或由工程部修復。所有損失及費用由物業處負責按契約規定索賠處理。

　　8、出租的物業設施設備在正常使用情況下發生的各種故障均由承租方直接向物業處反映，再由物業處按報修程序通知工程部進行維修。

　　9、工程部按要求定期對出租區域的物業設施進行保養、檢修，所有計劃均事先向物業處反饋，由物業處聯系租方做好協調。其它事項按《工程部運作規范》處理。

　　10、工程部負責定期按物業處要求準確對出租的物業區域的用水、用電、空調等各種能耗數據進行抄表統計，填制記錄交物業處。

　　11、出租物業退租時，由工程部、物業處、租方代表共同對照契約所附承租時的物業設施設備狀況記錄現場進行核對，填制退租物業設施移交單。

　　12、其它事項按公司物業管理規定處理。

篇3：整體租賃產權商鋪運作模式比較介紹

　　整體租賃與產權商鋪運作模式的比較介紹

　　經營式商業物業是指由專業的商業經營管理公司負責經營管理，而物業產權適應經營的需要實行統一歸屬、未進行拆零銷售，所有權與經營管理權可以實施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經營活動的建筑物，它主要區別于產權已拆零銷售的產權式商業物業。它的進一步細分主要以其租賃的方式為依據，分為整體租賃和分零租賃兩種方式。本文主要介紹整體租賃，不售產權的運作模式。

　　整體租賃，不售產權的運作模式是非常普遍的，目前大多數中型規模的百貨商場和超市等所在的商業物業都采用了這種模式。零售業對資產的流動性要求較高，一般都是通過租賃的方式取得對物業的使用權。譬如大家熟知的太平洋百貨、伊藤洋華堂、好又多超市等，都是租用黃金口岸的營業用房，而且由于90年代的房地產熱潮，在全國各大中型城市留下存量巨大的營業用房，為百貨零售商家提供了廣闊的選擇余地。

　　一、案例情況

　　成都著名的伊藤洋華堂位于春熙路東側的大科甲巷，隸屬于世界著名的零售企業日本伊藤洋華堂株式會社，集團公司的營業額超過三千億人民幣，其“顧客至上”的經營理念和卓越的經營管理方法，在全世界享有很大的聲譽。成都伊藤洋華堂就是租用臺灣邱永漢財團旗下的中國利都（成都）房產發展有限公司建設的利都廣場地下一樓到地面五樓的商場大樓所設的綜合性零售商店。其經營布局為負一樓：食品超市、風味小吃；一樓：女裝、化妝品、首飾；二樓：男裝、皮具、鞋類；三樓：兒童天地、內衣；四樓：家居飾品、家電、廚房用具、洗化；五樓：利都美食廣場。

　　二、產權方與經營商的分析

　　1、產權方

　　對存有大面積空置營業用房的產權而并不打算分零銷售的房地產開發商而言，如能引進目前屬于稀缺資源的知名百貨經營商或大型超市，往往是以低廉的租金甚至短期免租為代價。微薄的租金遠不能形成對巨額投資成本的合理回報，但開發商對此仍趨之若鶩，其原因在于：

　　首先，配套性和聚集效應很強的百貨商場、大型超市等商業經營項目能帶動周邊住宅或商業物業的銷售，自身成為住宅小區的配套項目。這就類似于在項目開發中，建起了商業設施和文化設施，做足配套，使開發的項目有了更多的生機和吸引力，從而提升了項目的檔次，提高了項目的知名度和銷售率。

　　此外，依靠成功的商業物業經營，能形成以其為核心的新商業圈，大幅度提升該地區的人流量，達到商業物業自身的不斷增值，最終實現長期的利潤最大化。開發商業物業，如果僅限于及時賣出回收資金，則失去了長遠的積累。香港的幾大地產巨頭，對自己開發的商業物業往往只租不售，將主要經營方向之一用于幾十年來累積的巨量商業物業，在經營過程中讓資產成倍增長，并以此固定資產成為更多商務機會的契機。新鴻基的利潤來源，約有一半來自其長線投資物業的出租回報，這種長期性的高額回報及可作資本運營的項目，是住宅開發永遠無法達到的。

　　除了太平洋百貨、伊藤洋華堂等購物廣場外，成都房地產市場上的類似例子還有：位于八寶街口的萬和苑裙樓2F、3F引進家樂福大型超市促進其塔樓電梯公寓的銷售和1F商業鋪面的出租；位于高升橋的羅馬假日廣場引進好又多大型超市旗艦店促進其商業街鋪面的銷售；而置信金沙苑則引進了普爾斯馬特大型超市促進其住宅和商業鋪面的銷售，這些案例都因此取得了良好的經濟效益和社會效益。

　　2、經營商

　　經營商為了適應變幻莫測的市場需要，常常需要增加或減少營業面積，甚至改變經營地點，一旦選址不當或者經營不善，通過租賃這種方式能夠降低退出壁壘，減少經營風險。

　　由于90年代的房地產熱潮，在全國各大中型城市留下了存量巨大的營業用房，為百貨零售商家提供了廣闊的選擇余地，經營商家具有很強的討價還價能力，往往能以相當低廉的單位租金獲得營業用房。在國內，這種并非量身訂做的營業用房一般是寫字樓或住宅下部的商業裙樓，商業裙樓不僅空置率高，而且其附含的土地價值被塔樓的住宅部分分攤一部分，所以租金價格往往比單體商業物業更有優勢，但也存在明顯的不足：眾多住宅裙樓的柱網、承重墻、剪力墻等分布不規則以及核心筒等現象，給后期經營帶來嚴重障礙，限制了商業業態的選擇并降低了商業物業的市場價值。大型的超市、百貨業經營者租下商業物業后，絕大多數都要進行二次設計和大規模的改造，包括機房、設備房、賣場布置、空調、照明、自動扶梯、甚至主體結構等等。

　　三、SWOT分析

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　　1.產權-租賃關系明晰、簡單：這種方式由于不涉及產權的轉讓，僅僅是租賃方與承租方的關系，雙方責權利劃分簡單，有利于靈活的合作。

　　2.無違規之嫌，操作安全簡便：與返租、回報、分紅等涉及產權拆零的模式不同，整體租賃、不售產權的方式不存在打擦邊球等違規之嫌，操作安全簡便，不易產生法律漏洞等隱患。

　　3.推廣費用低：整體租賃只針對具有一定知名度的零售業或專業商家，而不是對眾多的中小商家進行招商，不售產權也省卻了與廣大的中小投資者打交道的麻煩。這樣大大節省了面向公眾市場的營銷宣傳費用，而營銷費用一般能占到項目總銷售額的1%-3%，數額較大。

　　4.固定資產的增值，樓盤的銷售推動：成功的商業物業經營會帶來雙贏的良好局面，它能形成以其為核心的新商業圈，大幅度提升該地區的人流量，達到商業物業自身的不斷增值。而項目住宅銷售率、入住率的提高，同樣也為經營商帶來大量長期有效的消費群體，這樣相互促進，共同發展壯大。

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　　1.資金回收有限：目前銀行對房地產業貸款控制力度的加大，上市融資更是難于登天，而房地產開發又是資金密集型的投資行為，周期長、風險高。對于廣大中小開發商而言，融資渠道極為有限，融資成本較高。整租不售產權的方式只能回收少量的資金，對捉襟見肘的開發商而言，是很大的考驗。尤其在工程建設期間，因為建設資金緊張、融資渠道有限，只好破釜沉舟，拆零產權進行銷售。

　　2.對開發商的社會公關能力要求極高：能否引進知名度較高的大商家，除了與項目自身的位置、面積、層高、配套等硬件條件有關系，也是對開發商外部公共關系的一種檢驗。在空置營業用房數量巨大，新興小區商業配套需求旺盛的條件下，知名度較高的商家成為開發商爭奪的焦點，其選擇余地很大，需要開發商具有極強的社會公關能力才能爭奪到這種“稀缺資源”。

　　3.商業裙樓的先天劣勢：除了少數開發商為零售商量身訂做營業用房，目前的商業裙樓基本上都是作為塔樓的補缺或配套。如住宅塔樓的裙樓，常常做成超市或餐飲店或會所等，優先彌補物業自身配套和周邊配套的空缺或不足，為住宅的銷售服務，成為提升樓盤附加值的賣點。但裙樓的經營業態會受到塔樓形態的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經營油煙過重的餐飲。而且開發商前期缺乏商業經營的專業人才，所修的商業地產都

存在不少缺點，目前眾多住宅裙樓的柱網、承重墻、剪力墻等分布不規則等現象，都限制了商業業態的選擇及降低了商業物業的價值。

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　　1.世界發達地區的大型零售商進入國內市場：根據WTO協定，中國加入WTO之后，零售業將逐步向國際開放，世界500強中的商業企業等一批品牌公司將進入中國商業，為城市商業發展、商業結構升級提供了良好的機會，而這些商業企業的大部分專業經營商業，很少涉及地產開發，需要借助國內的開發商完成其選址、布點、建設的任務。

　　2.城市居民消費結構的變化：根據加入WTO后的商業發展趨勢分析，消費品市場的供給將產生積極的變化，主要表現在四個方面：一是市場供給總量擴大；二是市場供給結構升級；三是供給水平提高；四是消費環境改善。消費品市場供給的改善，商品價格的下降，使社會整體消費需求擴張，使居民從中得到很多實惠，享受更多、更好的服務，消費水平將進一步提高，消費結構日趨合理。市民們消費結構有很大變化，向多元化、多層次化發展，這自然會帶動商業物業的迅猛發展。在發達國家零售業大舉進入中國的前夕，正是開發商業地產的良好時機。

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　　1．根據WTO協定，中國零售業將逐步向國際開放，世界500強中的商業企業等一批品牌公司將進入中國商業，但國內的地產巨頭如萬達等已先人一步，與沃爾瑪、百安居等零售業巨頭形成戰略合作關系，廣大的中小開發商在爭奪商業資源的較量中，很難與各商業地產的專業開發商抗衡。

　　2．中國加入WTO后，不僅國際零售業巨頭搶占國內市場，家居、餐飲、娛樂等商業巨頭正在以前所未有的速度加快進軍中國市場的步伐，這將導致商業經營業態的日趨復雜，并融合形成種種新興的經營業態，而國內開發商已習慣于百貨、超市等單一經營業態，對新興復合經營業態的理解、把握、運作尚需時日。