怎樣操作商業地產設計
在商業地產設計方面,首先要明確開發者、使用者和消費者之間的關系。商業地產跟酒店設計比較相似,酒店設計發展商應該先把酒店管理公司找好,是喜來登集團,假日集團,還是國內的錦江集團,每一個集團都有自己的管理規定,應該按照他們的要求去進行設計。開發商不是自己使用店面,而是要賣給主力店,必須按照主力店的要求去設計。

如果是做購物中心方面的商業地產,發展商應該找一些專業的商業顧問公司,目的是明確商業態的特點和具體的操作方式。每個項目都有自己明確的市場定位,應該以高度專業化的方式進行操作,由專業顧問公司代理或者策劃、招商。如果做普通商業街的商鋪,發展商可以自己操作,但在市場判斷上可能還會存在風險。有的商業只是住宅區的配套,商業虧盈并不要緊,只要大型住宅項目賣火就可以。社區配套中有沒有餐飲決定硬件如何設計,有的幾萬平米的大商業,里面有一條食街,裝修氣氛特別好,但沒有 足夠的通風排煙設備,經營受很大影響。

在整個合作過程中,發展商、投資商是最大的投資方,也是最大的風險承擔者。整個操作應該以專業的態度去進行,有錢、有權不等于有專業技術,否則最后項目賣不掉要砸在自己手里。有個廣告人曾舉過一個例子,主人買一條狗看家護院,夜里聽到外面有動靜,m.airporthotelslisboa.com到底是主人出去叫還是狗出去吠?答案很簡單,當然是狗出去叫,因為主人不是學這個專業的。地產開發也是這樣一個道理,重視專業顧問機構很重要。同時也應該選擇專業的建筑設計單位。許多的商業項目設計得不倫不類,經營使用階段出現很多問題,特別是硬件方面的問題,如樓電梯分布不合理,店鋪價值差異太大,廁所不夠或找不到。

這樣的問題都很難補救,給發展商或經營方帶來的損失可能遠遠超過一次性的設計費用。所以應該慎重地選用有商業項目專長的設計師。同是甲級大設計院,可能專長完全不同。正如醫療機構中口腔醫院和婦產醫院的專長天壤之別。商業地產操作的核心是通過策劃、規劃和設計使項目升值。全憑發展商是否有遠見卓識。不同的發展商對建筑設計的重視程度和支付水平不同,實際上反映了有人把設計看作消費,有人把設計當作投資。那么建筑設計質量是否影響項目回報呢?大家心中自有答案。

篇2：商業地產項目規劃設計

　　商業地產項目的規劃設計

　　商業地產項目從規模和形態上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業街的店鋪。首先講一下大型綜合商業地產項目，國外叫做Shopping Mall，即購物中心。北京四、五環路沿線規劃了四、五個Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。盡管立項非常多，規劃項目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒有一個開始營業。像豐聯廣場、國貿中心等，也可以叫做Shopping Mall，但按照國外意義上的Shopping Mall北京現在還沒有。從中反映出一個問題，國內發展商業地產開發方面缺乏經驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業地產和住宅項目開發的區別。很多發展商已經做了許多住宅項目的開發，取得了一些成績也獲得了一些經驗，以為商業地產也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規劃設計，然后招商，振臂一呼，結果就會一呼百應，實際上存在很大的問題。

　　為什么說商業地產項目和住宅項目存在很大的區別呢？如果作一個形象的比喻，我認為商業地產是傳銷，住宅項目是直銷。做住宅項目時，發展商可以自己分析市場，根據對市場需求的研究作產品定位，決定戶型的比例以及住宅產品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業項目則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規劃設計。對于大型綜合商業，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8千－1.2萬平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發展商產生非常大的壓力。

　　發展商通過對市場環境和北京人口的分析，認為Shopping Mall有市場需求。作為消費者，我們也希望北京周邊能夠出現一些像樣的Shopping Mall。周末開車到那里，連吃帶玩，還可以購物，這種場所肯定會受到歡迎。然而具體操作并不容易。既然是傳銷，發展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。對賣場面積、停車位面積、貨架陳列等都有一系列的要求。如果發展商自己做設計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。

　　主力店招商有一系列的具體要求，而不是發展商認為這個項目好就能夠招商成功，其中有一個對項目的市場判斷問題。對于發展商而言，認清商業和住宅開發之間的區別是最重要的。北京所有的發展商都存在這樣一種情況，盲目地進行設計。同樣是商業地產，它們的定位是不同的，像體驗式的商業，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設施可以兼容，還有一些業態是無法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業態，如沃爾瑪、家樂福，或者國內的聯華超市，也首先得明確業態的形式。另一方面是專業顧問機構的重要性。國內發展商對此基本沒有認識，所以導致專業化的顧問機構在國內沒有市場。中國發展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。中國人招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領導的題詞，而國外的企業、財團、連鎖店看中的卻是市場分析、財務分析等，中國恰恰缺乏這些信譽保證。

　　全世界能夠做大型商業地產評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司不會超過十幾家。由于發展商不認可，因此目前在北京沒有市場。發展商都以為自己能夠招商，但實際上是很困難的。像家樂福這樣的連鎖店，進中國的目的是為了掙錢，因此對項目一定認真評估，否則不會輕易投資。他們會把錢花在物業上，但不會自己成立一個開發公司。市場如何，開發商的房子如何，開店的效益如何就需要做專業的評估。國內如果提供不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。畢竟發展商提供的可行性報告是代表發展商的利益，作為國外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機構進行評估。中介機構就是起這個作用。這樣的顧問公司的作用就是整合資源。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進來，把幾十萬平米的Shopping Mall撐起來就變得很容易。大的主力店機構比較強大，總部設在法國、歐洲、亞太地區，北京、上海也設有總部，各個部門的職責、職權都比較明確。國內的發展商想找他們談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機構這樣的特殊合作顧問關系。

　　對于大型商場，商家比較強調內部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產生引導作用。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產生引導作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設計師設計，中庭做得極其復雜，十幾層高，進去以后有游樂場的感覺。里邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。

　　現在的大型綜合商業趨向于多種購物消費形式的大融合。比如我們做的深圳的一個項目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務餐飲部分。室外廣場不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。我們經常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的方式不同的是，這些活動都是現代商業演化出來的形式。如今已經變成一種模式。

　　大型商場的交通組織非常復雜，因此還有兩個方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應該人流分開，讓人往樓上走，比如一進門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經常會發現所有商場的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產生效益。對大規模商業建筑來說這是最重要的。我們的處理方式是通過大中庭，天窗的引導作用，做到店鋪的均好性。

　　我們給珠江做了很多項目。珠江的項目大多都有商業街，他們把商業街作為一種聚集人氣的手段。住宅和商業是互相支撐的，以前的商業街可能是出于配套的考慮，因為住宅小區有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商，小區下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業非常普及。北京的高檔樓盤大都規定不讓餐飲業進去，實際上餐飲業也是小區配套需要的一部分。隨著北方的經濟發展，北京商鋪的發展現在基本可以標志著北方經濟水平的提高。

　　商業街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個人對空間個性都會產生一種感受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環境有一種良好的感覺？這就需要建筑師進行精心地設計。

　　現在中國處于反映了經濟的大爆發時代，特別強調氣派，建筑設計也是如此。很多大商廈，遠看很雄偉，但

缺乏人情味，不是很好的購物環境。王府井大街經過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走"之"字形來回過到馬路對面購物。過去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百態，現在變成一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感?，F在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。其實這些東西在原來的規劃設計中就應該考慮到。商業街要特別強調平易近人，這樣才能吸引人來。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺得很舒服、很親切。柏揚講過美國的尺度體現的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。歐洲是一種人的尺度，小鎮、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應該以歐洲的商業街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。

　　現在商業街的外觀設計已經不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業氛圍。商業街的細部處理，跟業態定位、店鋪檔次有關。每個商業街應該有自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿品牌店不應該采用同一種手法。

　　在我們的設計理念中，認為建筑設計應該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型。從很遠的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調可識別性。第二個層次是我們通常所說的立面設計，講究橫、豎線條。第三個層次就是細節的精細設計，國內的設計基本達不到這個層次。人們對商業建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設計，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對跟人發生親密接觸、親密對話這個層次的設計基本做不到。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。

　　作為一個建筑，發展商如果分別委托不同的公司來做整體規劃、建筑設計、景觀設計、店面設計，這就造成在結合點留下了很多空白?，F在的整體的發展趨勢，就是多方面設計的整合最后達到最佳效果?，F在新出的幾個樓盤，像珠江國際城、天津萬科水晶宮這幾個項目的共同點，就是把景觀、規劃、建筑、裝修整合得非常好，在結合部分出彩，尤其是對底層近人的部分。建筑裝修上可以采用很多非建筑語言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都成為店鋪設計的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方。

　　在商業地產設計方面，首先要明確開發者、使用者和消費者之間的關系。商業地產跟酒店設計比較相似，酒店設計發展商應該先把酒店管理公司找好，是喜來登集團，假日集團，還是國內的錦江集團，每一個集團都有自己的管理規定，應該按照他們的要求去進行設計。開發商不是自己使用店面，而是要賣給主力店，必須按照主力店的要求去設計。

　　如果是做購物中心方面的商業地產，發展商應該找一些專業的商業顧問公司，目的是明確商業態的特點和具體的操作方式。每個項目都有自己明確的市場定位，應該以高度專業化的方式進行操作，由專業顧問公司代理或者策劃、招商。如果做普通商業街的商鋪，發展商可以自己操作，但在市場判斷上可能還會存在風險。有的商業只是住宅區的配套，商業虧盈并不要緊，只要大型住宅項目賣火就可以。社區配套中有沒有餐飲決定硬件如何設計，有的幾萬平米的大商業，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風排煙設備，經營受很大影響。

　　在整個合作過程中，發展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風險承擔者。整個操作應該以專業的態度去進行，有錢、有權不等于有專業技術，否則最后項目賣不掉要砸在自己手里。有個廣告人曾舉過一個例子，主人買一條狗看家護院，夜里聽到外面有動靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當然是狗出去叫，因為主人不是學這個專業的。地產開發也是這樣一個道理，重視專業顧問機構很重要。同時也應該選擇專業的建筑設計單位。

　　許多的商業項目設計得不倫不類，經營使用階段出現很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合理，店鋪價值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問題都很難補救，給發展商或經營方帶來的損失可能遠遠超過一次性的設計費用。所以應該慎重地選用有商業項目專長的設計師。同是甲級大設計院，可能專長完全不同。正如醫療機構中口腔醫院和婦產醫院的專長天壤之別。商業地產操作的核心是通過策劃、規劃和設計使項目升值。全憑發展商是否有遠見卓識。不同的發展商對建筑設計的重視程度和支付水平不同，實際上反映了有人把設計看作消費，有人把設計當作投資。那么建筑設計質量是否影響項目回報呢？大家心中自有答案。

篇3：商業地產前期策劃建筑設計建議

　　商業地產前期策劃關于建筑設計的建議

　　隨著商業地產開發的不斷成熟和理性，越來越多的開發商已經從當初以住宅開發模式做商業地產開發的套路中轉變過來，甚至對后期經營管理的重視程度已經超過銷售。而在前期策劃工作中相當重要的一個環節就是對建筑方案設計的支持，包括整體規劃、物業形態、建筑風格、商業建筑要求、人流動線等。

　　本文從后期經營、招商的角度出發，研究不同商業經營模式對前期商業建筑設計、配套設施的要求。以期在項目初始的策劃階段能夠對建筑設計和布局規劃提出建設性的意見，減少后期的改動與損失。

　　一、規劃設計創造高質量的商業空間

　　1、商業項目設計總體原則

　　商業物業較為常見的有以下四種空間形式：

　?。?）室內大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕；（如百貨、大賣場）

　?。?）露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；（如吳江路步行街、梅川路步行街等）

　?。?）回廊式步行街。步行街的兩側或一側為回廊，步行街局部遮蓋；（如西郊百聯購物中心）

　?。?）室內步行街。步行街在室內，完全遮蓋。（如港匯廣場、正大廣場）

　　由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業氛圍，也利于商場的經營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。

　　商業項目在追求寬敞舒適的空間的同時，對得房率K（實際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街的得房率K能達到80——90%，而室內購物中心的得房率要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在55%——65%之間。

　　內部布局規劃方案是在總體上考慮了商業業態的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡，避免產生絕對的死角死鋪。在規劃設計上常用手法有：

　?。?）以主力店引導人流。

　　一般大型購物中心都會引進主力店來吸引人流，并對人流起到引導作用。通常會將主力店安排在整個人流動線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長購物中心的人流通過路線；例如很多大賣場會設置在相對比較靠里的位置，人流進入大賣場必須要經過較長的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店?；蛘邔⒋筚u場設置在二樓，讓消費者必須要從二樓經過。

　?。?）以局部的造景、中庭聚集人流；

　　景觀、中庭是現代商業中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業，景觀和中庭都是必不可少的，它已經不僅僅是購物環境、消費檔次的符號。

　　景觀和中庭在商業建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通過通透、寬敞的視覺可見性，消費者非常容易尋覓到自己的消費目的地，迅速有針對性地引導人流。

　?。?）以餐飲休閑娛樂區引導人流；

　　餐飲業態已被驗證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業業態。不管是綜合性商場、休閑步行街還是社區底商，餐飲都應該作為主力業態而占有相當大的比例。尤其是在一些流動人流較少的住宅區，普通零售、百貨服裝等對人流依賴較大的業態難以生存，而餐飲、休閑、娛樂等服務型業態卻能夠很好的吸引人流。

　　餐飲業態有帶動人氣的作用

　?。?）出入口數量和位置的設置調節人流量均衡；

　　出入口是吸引人流的關鍵所在，但并非入口越多就是越好。過多的出入口也會導致人流的流失以及商業動線的混亂。通常商業項目的出入口會有主入口和次入口之分，主入口1~2個，次入口2~3個，視項目的具體面積而定。

　　出入口的位置通常是設置在通行方便，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。

　　商業街、商場的出入口設置比較

　　購物中心的室外、外立面和室內的處理，要處理講究建筑的個性風格，同時要追求商業氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標示兩種方式。

　?。?）屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。

　?。?）建筑細節中溶入標志和圖示，也能完美的將建筑美和商業味融合。

　　5、商業項目的無障礙設計

　　商場應為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環境，在建筑設計體現“以人為本”的思想。比如自動步道的運用、平進平出出入口、自動門、有高差處設坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

　　6、商業項目的景觀設計

　　豐富的綠化能營造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛，給購物者購物賞景的感覺。如同其他設計一樣，景觀綠化設計在項目開始時就要拿出方案來，比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調出入口的關系、現場植被的圍護問題、澆灌系統的設計、避免強光光源的影響等等因素。

　　7、公共部位的燈光照明設計

　　商業燈光照明對創造舒適的購物環境極其重要。如突出商品立體感和質感的重點照明；注重情調表現，用在餐飲、娛樂、休閑等服務區域的裝飾照明等等。良好亮度的商業燈光照明還能明顯改善空間感。在室內空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內空間顯得寬敞。要達到良好的購物中心室內燈光效果，在設計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內裝修的質感、色彩的關系，使燈光和裝飾相映生輝。

　　二、平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾是商業項目設計的最大挑戰。

　　在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已經超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，是商業地產項目設計中最大的挑戰。

　　在商業運營與建筑設計之間有時會產生一些不可調和的矛盾。僅從商業設施的運營與使用出發而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結構及造型的技術合理性，甚至會產生關系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業項目設計中，一方面要追求技術的進步、重視對新型結構形式以及技術設備的研究和探索，以適應更新的商業業態的使用要求；另一方面在進行業態規劃和商業空間布局的同時，應充分考慮技術實現的可能性。

　　三、人流系統規劃設計

　　人流系統是一個商業項目能否經營成功的基礎條件，失敗的人流規劃就會造成動線混亂、人流行走不暢、商業死角（死鋪）等現象，直接影響商業經營業績。

　　商業建筑的外部人流系統規劃

　　商業建筑的外部環境雖然不參與直接經營，也不直接產生經濟效益，但其對吸引人流及聚集人流具

有重要的意義。

　　1）人流規劃符合易達性

　　暢旺的人流、車流是商業經營之根本。外部交通的易達性和人流組織的結合是商業項目成功的關鍵。因此，商業項目必須具有非常好的易達性。

　　位于公交換乘站點、地鐵出入口附近的商業項目，通常能獲得大量、持續人流；過寬的主干道或者有護欄阻隔的道路兩邊，不利于人流的穿越和引導。

　　通?？梢愿鶕煌闆r進行如下設計：

　　*將商業主入口設置在路口或靠近車站的位置

　　*在商場地下一層設置通道與地鐵車站相通

　　*設置過街人行天橋

　　*設置規范、準確的引導標識系統

　　2）停車體系

　　現代商業對停車要求越來越高，除要確保停車位數量的基本條件外，車流的組織以及停車后的人流動線也越來越受到重視。人車分流已經成為規劃設計中最基本的一個滿足條件，越來越多的新建商業都會考慮專門的出租車上下客區。

　　對于大型商場而言，停車場地的設計及合理安排關系到消費者的便捷性，并很大程度上影響到消費者的購物決定。從方便大多數消費者的角度出發，宜在商場外部周圍布置大量的地面停車場位，但在實際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代，這就需要從地下停車庫到商場內部的動線必須便捷、直達；另外，還需協調好商場的貨物運輸、卸貨區及出租車?？奎c的停車用地，并進行有效的人車分流體系，以免對消費者產生相互干擾的影響。

　　大型商業設施通常較為多見的是將車庫設置在地下一層或二層。以家樂福（碧云）為例，其車庫設置在地下一層，與家樂福賣場同一樓層，不用走電梯就直接通向超市內部。方便了消費者購物，也增加了商家的商業機會。

　　3）廣場

　　許多大型的商業項目都有設置廣場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內商業空間的有益延伸，如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項目或室外運動娛樂設施，也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間。

　　大型商業的廣場，分為室內和室外兩種情況：

　　室內廣場中庭；是大型商場購物中心必不可少的建筑元素。

　　室外廣場的大小則視地塊規劃要求而定，通常會設置在主入口或項目紅線。以溧陽項目為例，政府要求其建筑紅線距離人行道要退界60米，建設市民廣場。

　　一般廣場的用途主要有：

　　*設置地面停車場

　　*設置綠化、道路景觀

　　*設置消費者休憩空間

　　4）外立面設計

　　形象鮮明、設計突出的商業項目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時也是本項目區別于其它項目的顯著標致之一。

　　從外立面設計的角度來看，符合產品、目標客戶定位是關鍵。通常一般的社區型大型購物中心的外立面不應設計的太過高檔或另類，而是以暖色調、簡約風格等較有親和力的設計更為貼切普通大眾的審美觀點和消費心理。

　　四、商業建筑的內部人流系統規劃

　　室內的人流系統的規劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設計因素、業態分布規律及顧客生理、心理因素。

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　　即人流系統要符合商業建筑本身結構，如滿足商業項目樓層垂直系統設計、立柱間距、中庭、大堂設計、應急出口設計等基礎上規劃設計。此類要求最好能夠在前期設計階段就明確下來，特別是大型商業項目，其主力店的建筑規劃要求應當盡早明確，以免在后期建設過程中造成不必要的浪費。

　?。ǘ┙ㄖO計因素

　　1、人流動線設計以直線為主，根據經驗，在人流視野范圍內的商鋪，具有高租金的價值。但在直線的人流動線中，可以規劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。

　　小中庭通常設置在較為靠里的位置，用于對人流的疏散引導。此外，小中庭也有利于增大一些商鋪的開間和可視性，增加內部商鋪的價值。

　　2、為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛生間、樓層休息區等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。

　　3、如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯系外，還應該在商鋪前后都設立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達率。

　　為了最大限度的保證人流暢通，有時會將兩條通道之間的商鋪設計為前后通鋪，消費者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速人流行走。但是這樣的設計也會存在一些問題，例如：

　　商鋪的面積增大（原本可以劃分為兩間商鋪）

　　4、人流通道盡量采用圍繞中庭的雙環回型結構，這種結構可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內的商鋪數量，提高顧客的商鋪到達率。

　　適當的連廊設計會起到很好的人流引導作用，連廊可以比作為室內的天橋，在不同的區域之間起到橋梁作用。而且連廊也是很好的縱覽這個商場格局的位置，從而有效提高人流行走的效率。

　　5、在樓層之間設立的臺階式手扶電梯上下部分應分開設計或設計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數量。

　　此種電梯和樓梯的設置在百貨商場里較為常見，這樣可以讓消費者多繞半圈中庭，起到延長行走路線的作用。

　　五、業態

　　1、合理分布主力店位置，如果將其設在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。在多層建筑結構的商場，最理想的人流拉動策略是，將主力店設在高層。

　　2、按照消費者的購物目的進行業態分布，對于經營誘導性商品、季節性商品、時尚類商品的業態類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的，而對于經營目的性較強的業態類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上

　　3、按照商品屬性進行業態分布，一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品、家用電器、大型書店等就是典型。

　　4、進行業態分區設置，把經營相同類型商品的商家統一設置，既能發揮業態的聚集效應，又能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產品，從而達到“1+1>2”的效果。

　　六、顧客生理、心理因素（緩解顧客購物疲乏感和不適感）

　　1、每層樓的人流過道數量，一般1主2輔便可。簡單易梳理的人流動線，可以使消費者更加輕松的行進，而不會產生暈頭轉向，不知身在何處的感覺，

從而喪失了再次光顧的情緒。

　　2、商鋪采用玻璃墻體，以增加商場的通透感，使顧客不產生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數量。

　　3、在中庭小廣場設立休息區域，對不同的顧客進行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數量。

　　4、應該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區域和功能標識，方便顧客辨認，避免了消費者認為商場像迷宮難逛，而產生下次不會再來的想法。

　　總之，通過對商業建筑室內、室外人流系統的規劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價值達到最大化。

　　總結

　　以上從后期招商、經營的角度考慮了規劃設計對商業地產的成功有哪些關鍵因素、商業建筑的人流系統規劃、時至今日最好的商業地產開發模式發生了哪些變化。主要對商業規劃設計關鍵點；人流系統規劃設計進行了著重的研究分析，注重在細節方面的要求，經營中問題的改進，招商實踐中難點的建議。