中山商貿城租金策略
一)、租金厘定考慮因素
1、周邊物業租金狀況:項目周邊同類商業物業租金水平。
2、地理位置:即地段,指的是項目所在地的商業氣氛和發展前景,地段也是決定商業物業價格的重要要素之一;
3、交通便利性:與交通主干道的距離,人員、車輛進出的便利性和可選擇之交通工具的多元性,人員出入的快捷度。
4、昭示性:即項目的臨街面,是否易于尋找、識別。
5、配套:市場配套能否滿足商戶功能需求(如倉庫、展示中心等)。
6、商鋪形式及面積:對商家而言是商鋪是否合用,有無浪費、無效面積。
7、經營環境:市場內部的經營環境和市場外部的環境,客戶到達市場購物是否感覺舒適。
8、停車位:車位是否充足、車輛出入方便性。
9、經營管理:經營管理公司是否專業,能否使市場在激烈的市場競爭環境中立于不敗之地。
10、開發商品牌:開發商是否有足夠實力,是否有開發或經營同類物業的經驗。
二)、項目周邊商業及租金狀況
1、中山路商鋪
中山路是高安市商業第二繁榮的商業街,商業業態以中檔服裝、家電為主,中山路西端連接高安市目前商業最為繁榮的勝利路,并擁有高安市最大的商場"高安商廈",路西端的商業氛圍遠遠強于東端,租金水平落差也很大,靠西端一層商鋪的租金最高達到120元/M2.月,靠東端一層商鋪租金最低僅為30 M2.月。
2、勝利路商鋪
勝利路是高安市目前最為繁榮的商業街,商業業態以中高檔服裝、皮具鞋類為主,有部分專賣店。勝利路的繁榮是因為該路段歷史上就是高安市主要交通干道,連接瑞州大橋,m.airporthotelslisboa.com隨著高安大橋的通車,勝利路作為交通干道的功能將逐漸被中山路、橋南路所取代,其商業氛圍將逐漸減弱。目前勝利路依然是高安市商業氛圍最為濃郁的商業街,租金水平界于50-160元/ M2.月之間。
3、高安商廈
高安商廈位于中山路西端,是高安市唯一的大型商廈,商廈1-4層為商場,建筑面積約2.2萬平方米,目前僅有1-3層營業,第4層空置,商場主要經營業態為服裝、小百貨、文具玩具等,共有商戶323戶。租金水平:一層83-136元/M2.月,二層17-75元/M2.月,三層13-58元/M2.月。
4、錦江·外灘商業街
錦江·外灘商業街位于高安市沿江路瑞州大橋和高安大橋之間,是本項目最直接的競爭對手。錦江·外灘商業街共有商鋪550間,其中一層商鋪410間,二層商鋪140間。一層商鋪分A、B、C、D、E、F區,商鋪層高5.8米,開發商已將其分隔為上下二層,經營層高3.5米,夾層高2.3米,一層商鋪主要定位為服裝、家電及混合業態;二層商鋪層高3.5米,定位為休閑娛樂商業。開發商一層商鋪從中間起西面靠近瑞州大橋部分銷售較好,商鋪基本由購買者自己經營或自行出租,沒有定位。一層商鋪靠近東面(高安大橋)部分銷售不好,目前進行招商,業態定位為服裝、家電,招商之后在進行返租銷售,返租兩年,年回報6%,目前服裝部分招租情況較好,家電部分招租狀況一般,返租銷售狀況不理想。
錦江·外灘商業街招商優惠政策:錦江·外灘商業街原來招商政策為:租期1-3年,免租金3-12個月。目前招商政策為:租期1-2年,簽一年租約送3個月,實際使用15個月;簽二年租約,送半年,實際交18個月租金。所有租金在簽合同時一次性交齊。另外開發商還承諾:工商稅費減免一年,所有部門一年內不進場檢查。
錦江·外灘商業街裝修標準:
錦江·外灘商業街租金水平:一層步行街部分平均40元/M2.月,南面商鋪平均租金25元/ M2.月,二層商鋪租金約12元/M2.月。
三)、本項目商鋪租金
根據市場調查,在綜合本項目地段,目前商業氛圍、周邊競爭商鋪情況和商鋪銷售時的價格等因素后,我們建議中山商貿城租金為:
商鋪形式標準租金(元/㎡)
二層樓商鋪40
三層樓商鋪45
沿橋南路商鋪45
管理費0.5元/M2.月。
租金及管理費的計算以一層商鋪面積為基數,樓上部分不在計取費用。
四)、租金策略
以"放水養魚,培育市場"、實行"免租一年半"和"統一租金"的租金策略,以達到吸引品牌商家的進駐及快速招商的目的。
為了達到快速招商的目的,吸引目標商戶快速落定,我們建議本商貿城實行統一租金策略,先到先得,先到先挑好位置,在實際操作中對各區域的一些核心龍頭鋪位實行控制,以便留給一些有影響力的商家。
統一租金的策略在我們以往的實踐中證明是成功的,因為市場剛開始招商時,大部分商戶會處于觀望狀態,實行統一租金的策略有利于刺激商戶先行進場強占好位置,感覺占了便宜;后進場的商戶雖然選不到了好位置的商鋪,但看到前面已有很多商戶進駐,信心會增強,也不會覺得很吃虧。
五)、中山商貿城商鋪裝修建議
根據商戶反饋信息,絕大部分商戶均希望中山商貿城商鋪能待基本裝修。為此我們建議商鋪的裝修標準為:
地面:一層地面為防滑地磚,二層以上地面水泥沙漿抹平。
墻面:高級乳膠漆刷白。
天花:高級乳膠漆刷白,配日光燈管。
衛
樓梯:現澆樓梯,水泥沙漿抹平。
大門:高級鋁合金卷簾門。
另外,部分商戶提出希望商貿城除步行街以外的商鋪之間能夠有頂棚,不影響雨天和太陽爆曬天的經營。
篇2：商業廣場招商租金策略
商業廣場招商及租金策略
將招商作為一個大的項目來嚴密管理，建立整個項目的知識框架體系，合理進行作業分解。
總的策略是：提前進行主力店招商，后進行零散品牌招商。
購物主力店招商由我公司獨立完成， 餐飲娛樂主力店招商可以委托中介公司負責。
國際名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。
1. 娛樂招商
主力娛樂演藝中心，要引進知名娛樂公司，同時聯合湖南衛視、鳳凰衛視等知名電視機構共同打造娛樂前沿。
娛樂先行，滿足大商家聚集人氣的要求，爾后完成大商家招商。
聯盟策略：
與大型零售商建立策略聯盟，整合商業資源；
與電視臺建立電視購物聯盟。
與大型投資基金建立相關聯，為未來整體出售奠定基礎，提前了解大型投資公司對商業物業投資要求。
2. 日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百貨、上海第一百貨等企業首先去上?？疾煺麄€商場特點，分析其品牌結構。JUSCO的中國總部與我們已經建立合作聯系，與北京王府井百貨等重點聯絡。
我們將整個消費群體特點，品牌結構對比，項目簡介，項目優勢等資料給對方。
主力店招商重點要做好專業工作和感情聯絡工作，對方市場拓展部人員掌握較大權力，像JUSCO每三個月向日本總部回報新店拓展事宜，能否列入備選計劃拓展部人員具有較大權限。期望林副總參與公關工作，多給對方信心和鼓勵。
投資公司的引進：針對部分名牌，采用特許加盟形式，為填補深圳空白，我們鼓勵他們進入中國市場。
北美專題引進策略
第一：與兒童玩具反斗城合作，首先引進這家品牌。抓住兒童顧客群體，整個項目就奠定了在中國購物中心的江湖地位。
第二：SAKS第五大道百貨
SAKS百貨商店集團擁有241家百貨店，分別以Parisian, Proffitt's, McRae's, Younkers, Herberger's, Carson Pirie Scott, Bergner's, Boston Store命名，還包括38家LIBBY LU俱樂部專業商店。 SAKS還經營第五大道集團，擁有64家第五大道百貨店和53家其他百貨店。
SAKS第五大道百貨是由在紐約第34街各自獨立經營零售店的HORACE SAKS和BERNARD CIMBEL兩家于1900年初創辦的。他們的宗旨是建造一家與時尚優雅的生活方式相吻合的個性化專業百貨店。
紐約第五大道百貨
SAKS商品組合
這里主要列出SDSG百貨店和SAKS第五大道百貨店的商品組合，SDGS百貨店商品組合中既有一系列具有價格競爭力的國際名牌，又有一部分它獨有的限量出售的品牌，下面是SDSG主打品牌：
Liz Claiborne---麗詩加邦,Susan Bristol,Marisa Christina-瑪莎.克莉絲汀
Sigrid Olsen---西格,Polo/Ralph Lauren---保羅.拉芙.勞倫，Tommy Hilfiger---唐美.希緋格,Columbia---哥倫比亞,Hart Schaffner & Mar*,Estee Lauder---雅詩蘭黛,Clinique---倩碧,Lancome---蘭寇,Chanel---夏奈爾,Nine West---玖熙,Enzo---恩左,Timberland---天木蘭
Clarks---奇樂,Waterford---,Bali---百麗
下面這些牌子只有在SDSG專賣店才有：
Karen Kane, BCBG, Garfield & Marks---加菲貓,Tahari,Oakley,Robert Talbott, Tommy Bahama---托米.巴哈馬,Joseph Abboud---約什夫,Callaway ，
Trish McEvoy, MAC, Donald Pliner, Stuart Weitzman,Kate Spade--,Via Spiga
Brighton---布萊頓。
Saks Fifth Avenue stores 商品組合中既有傳統的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列歐美頂級品牌商品：
Louis Vuitton---路易.威登,Christian Dior----克里斯汀.迪奧
Giorgio Armani---喬治.阿瑪妮,Chanel---夏奈爾
Dolce and Gabbana,Salvatore Ferragamo---薩瓦托.菲拉格慕
Gucci---古茲,Donna Karan---唐娜.凱倫,Calvin Klein---CK卡爾文.克萊恩
Ralph Lauren---拉夫.勞倫,Judith Leiber ,Prada,Escada---埃斯卡達
Carolina Herrera---卡羅萊娜.海萊拉, Oscar de la Renta---奧斯卡.德拉倫塔，St. John, Yves St. Laurent---圣羅蘭, Tod's ,Ermenegildo Zegna---杰尼亞，Ma* Mara。
中國是快速成長的奢侈品消費市場，由于深圳已經成為中國重要旅游城市，深圳特區是中國購買高檔消費品的首選之地，深圳與香港成為高檔購物中心薈萃之地。
我們積極引進像美國SAKS第五大道百貨的優秀百貨，填補國內商業空白。
對于國外主力百貨店，主要依靠中國市場和有吸引力主題購物中心作為吸引的主要賣點。不要依靠低檔租金策略，對癥下藥，重點研究國外百貨商店中國開發策略，例如美國西爾斯百貨多次牌高層領導出席中國論壇，事實上美國百貨在積極謀求中國市場。
第三JC PENNY
引進化妝品旗艦店 香港莎莎 英國body shop
國內主力店招商策略
以兒童翻斗城等作為吸引人流業態，以地鐵車站綜合優秀吸引國內優秀百貨或旗艦品牌店入駐。
正中商業廣場租金策略
租金是收益的重要組成部分，租金策略是招商的重要，初步建議租金表如下：
每月每平方米租金
第一年 第二年及以后
負二層租金 80 100最后升至150
負一層租金 100 120 最后升至180元
一層租金 140 160最后升至200元二層百貨租金 60 80最后升至100元
三層租金 50 70最后升至90元
四層租金 50 娛樂
其中3000平方米租金20元 60最后升至100元
酒樓租金 60 80最后升至100元
超市租金30元左右，租金期限15年。
租金策略：根據百貨為主的業態方案，整體租金最高。由于深圳各個開發商紛紛與家樂福、沃爾瑪等大賣場聯絡，目前所開租金極低，因此，我們從競爭態勢以及盈利能力出發，力爭整體租金最高的百貨店組合策略。兒童翻斗城作為吸引人流業態。
提升租金策略
負二層租金 引入特殊業態
能夠吸引顧客從地鐵中停留 具體品牌
負一層租金 力爭平均租金120元以上
吸引一家主題百貨 引入著名藥店，例如同仁堂連鎖店，三九健康藥店，租金200元/月左右左右；面包房可頌房等兩家租金為1000元/
一層租金 化妝品旗艦店租金200元以上，力爭局部300元 如果SAKS進入將一層一半和負一層大部分給予該百貨公司，形成深圳最具競爭力的百貨業態。
二層百貨租金 給主力百貨店 兩端餐廳租金60-100元/平方米
三層租金 給主力百貨店 兩端餐廳租金60-100元/平方米
四層租金 給主力百貨店 兩端餐廳租金60-100元/平方米
五層 兒童翻斗城爭取作為引進項目；若對方不入駐，建議自營，為整個購物中心吸引人流創造良好條件?？紤]投入2000萬元自營
力爭通過經營第一年實現10%利潤，第二年實現20%以上利潤
大型酒樓租金60-100元