租金分解—公司規避涉稅風險的有效途徑

　　A公司系中外合資企業，主營房地產開發業務?，FA公司決定將其經營的B中心商場的地下一、二層以租賃方式開辦"東方家具廣場"，即將B中心地下一、二層約18000平方米的經營面積出租給60戶生產家具的客戶(以下簡稱"租戶")，并分別與租戶簽訂各自獨立的租賃協議，以確定每年固定的租金收入。

　　為保證及時、足額收取租金，及能通過租戶的營業額對其償付能力進行判斷，A公司擬采取統一代收貨款，將扣除租金后的代收貨款返還給租戶。上述租金收入中包含A公司提供場地應收的場地租賃費、B物業公司提供物業管理所收取的物業管理費。(B物業公司為A公司提供包括地下一、二層在內的全部商場的物業管理服務，A公司全額支付B物業公司相應的物業管理費用，故A公司向租戶收取的物業管理費不再轉付給B物業公司。)C公司因參與東方家具廣場的管理方案的制訂、高層管理人員的派駐，按有關協議約定，A公司需向C公司支付相關的品牌及管理費。按照與C公司的合同約定，A公司擬打出"東方家具廣場"的廣告宣傳牌，進行形象宣傳和商業推廣活動。

　　現存的經營風險及涉稅風險

　　根據《公司法》的有關規定，房地產開發公司出租場地是正常經營，但A公司經營家具廣場就超出了其現有的經營范圍。需要在營業執照上增項，如此一來。就意味著A公司是在自營家具廣場。

　　根據現行稅法規定，A公司的租賃行為。主要涉及到營業稅、城市房產稅，印花稅、外商投資企業和外國企業所得稅及個人所得稅;但從稅法的角度看，由于A公司簽訂的合同與實際經營不吻，容易造成自營與租賃經營的爭議。進而會產生適用稅種的差異。這就會給A公司帶來較大的稅負差異。

　　風險一

　　A公司與C公司簽訂的合同

　　A公司與C公司簽訂的協議，容易使人理解為c公司提供給A公司品牌及家具市場的管理經驗，并派遣高級管理者前往A公司開辦的家具廣場協助A公司付諸實施，C公司依約向A公司收取品牌及管理費。這樣A公司在賬務處理上必然體現支付"品牌使用費"等類似的支出，加之A公司對經營家具廣場業務采取了統一收款的結算方式(為了保證租戶能將通過東方家具廣場銷售的家具收入全額在B中心商場的統一結算柜臺進行結算，A公司擬自招工作人員，負責各租戶的家具買賣)，從而證明其經濟行為是一種自營行為。而非所謂的租賃行為。

　　若以此類推?？傻贸鼋Y論。即A公司目前收取的全部租金收入相當于本環節經銷家具所取得的增值收入。依增值稅稅法的有關規定。A公司應就租金部分按17%的增值稅稅率計算繳納增值稅。

　　風險二

　　A公司與租戶簽訂的合同

　　A公司與各租戶簽訂的所謂"租賃"合同，即便主管稅務機關等部門認定A公司的此種經濟行為是租賃業務，那么依據現行營業稅法的有關規定。A公司依合同約定向租戶收取的管理費，就屬于租賃行為的價外費用。

　　按稅法規定。不論該價外費用所有權是否歸A公司所有，也不論該價外費用收取時開具的是何種發票及賬務上如何核算，均應并八租金收入的營業額一起繳納營業稅。

　　由于A公司需將家具廣場的物業管理費會同商場其他部分的物業管理費支付給B物業管理公司，這樣也會使A公司的計稅基數增加，雖然企業所得稅不會增加，但會增加其營業稅稅負，造成收入與成本同時增長。同時。按這種方式簽訂的合同也會使這部分管理費存在重復納稅問題：既在A公司繳納了稅款。又計入B公司的營業收入并納營業稅。

　　由此可見，作為自營行為的流轉稅稅負要重于作為租賃行為的流轉稅稅負。顯然，A公司目前按租賃業務經營的思路是正確的，但必須使得租賃行為從合同到實質運作經營能夠完全吻合。否則，A公司會面臨較大的涉稅風險。

　　籌劃思路

　　改變A公司與c公司的協議內容及運作模式

　　如果要消除主管稅務機關等部門對A公司自營行為的誤解。A公司必須改變現有的與C公司簽約的主體身份。應以承租A公司場地的60戶租戶代理人的身份與C公司簽訂家具廣場經營過程中品牌及管理費收取的相關合同。在實際運作中，也應由60戶租戶分別向C公司支付上述款項。為便于操作以及節約成本?？捎葾公司以代理人身份予以協助統收統付，但發票仍由實際收取款項的C公司分別開具給各租戶。

　　如此操作的結果是，A公司不再在賬面上體現支付C公司"品牌及管理費"支出，減少了自營業務的嫌疑。同時。也相應降低了A公司向租戶收取的租金額。在其他因素不變的情況下，A公司改變與C公司的協議內容及運作模式，能有效降低A公司的營業稅稅負。

　　改變A公司與B物業管理公司的物業管理費支付模式

　　為進一步降低A公司的營業稅稅負，可改變現有的支付B物業公司物業管理費的模式，將地下一、二層家具廣場相應的物業管理費用，通過合理的分配方法分解到每一租戶，由租戶直接向B物業公司交納上述物業管理費。

　　A公司向租戶收取的租金收入雖然會相應降低。但也減少了直接向B物業公司支付的物業管理費用，所以并不會影響其利潤。然而，隨著收入的減少相應的營業稅計算基數也會減少，進而降低了營業稅稅負。最終會使企業的總利潤有所增加。

　　籌劃結果

　　將現由A公司統一向租戶收取的租金收入分解為三大部分：一是A公司純粹提供場地所收取的場地租賃費：二是合作伙伴C公司為60戶租戶搞好家具廣場經營所提

供的品牌及管理部分取得的費用：三是B物業管理公司為家具廣場的60戶租戶提供物業管理服務收取的物業管理費。

　　租戶將對A公司支付的傳統租金，轉變成分別對3家公司支付相應費用，盡管增加了租戶支付租金的手續，但可以通過手續費返還等方式予以解決。如此，既可較大幅度地降低A公司的整體稅負。同時又能規避前述租賃與自營的歧異給A公司帶來的潛在涉稅風險。

篇2：租金分解:公司規避涉稅風險有效途徑

　　租金分解—公司規避涉稅風險的有效途徑

　　A公司系中外合資企業，主營房地產開發業務?，FA公司決定將其經營的B中心商場的地下一、二層以租賃方式開辦"東方家具廣場"，即將B中心地下一、二層約18000平方米的經營面積出租給60戶生產家具的客戶(以下簡稱"租戶")，并分別與租戶簽訂各自獨立的租賃協議，以確定每年固定的租金收入。

　　為保證及時、足額收取租金，及能通過租戶的營業額對其償付能力進行判斷，A公司擬采取統一代收貨款，將扣除租金后的代收貨款返還給租戶。上述租金收入中包含A公司提供場地應收的場地租賃費、B物業公司提供物業管理所收取的物業管理費。(B物業公司為A公司提供包括地下一、二層在內的全部商場的物業管理服務，A公司全額支付B物業公司相應的物業管理費用，故A公司向租戶收取的物業管理費不再轉付給B物業公司。)C公司因參與東方家具廣場的管理方案的制訂、高層管理人員的派駐，按有關協議約定，A公司需向C公司支付相關的品牌及管理費。按照與C公司的合同約定，A公司擬打出"東方家具廣場"的廣告宣傳牌，進行形象宣傳和商業推廣活動。

　　現存的經營風險及涉稅風險

　　根據《公司法》的有關規定，房地產開發公司出租場地是正常經營，但A公司經營家具廣場就超出了其現有的經營范圍。需要在營業執照上增項，如此一來。就意味著A公司是在自營家具廣場。

　　根據現行稅法規定，A公司的租賃行為。主要涉及到營業稅、城市房產稅，印花稅、外商投資企業和外國企業所得稅及個人所得稅;但從稅法的角度看，由于A公司簽訂的合同與實際經營不吻，容易造成自營與租賃經營的爭議。進而會產生適用稅種的差異。這就會給A公司帶來較大的稅負差異。

　　風險一

　　A公司與C公司簽訂的合同

　　A公司與C公司簽訂的協議，容易使人理解為c公司提供給A公司品牌及家具市場的管理經驗，并派遣高級管理者前往A公司開辦的家具廣場協助A公司付諸實施，C公司依約向A公司收取品牌及管理費。這樣A公司在賬務處理上必然體現支付"品牌使用費"等類似的支出，加之A公司對經營家具廣場業務采取了統一收款的結算方式(為了保證租戶能將通過東方家具廣場銷售的家具收入全額在B中心商場的統一結算柜臺進行結算，A公司擬自招工作人員，負責各租戶的家具買賣)，從而證明其經濟行為是一種自營行為。而非所謂的租賃行為。

　　若以此類推?？傻贸鼋Y論。即A公司目前收取的全部租金收入相當于本環節經銷家具所取得的增值收入。依增值稅稅法的有關規定。A公司應就租金部分按17%的增值稅稅率計算繳納增值稅。

　　風險二

　　A公司與租戶簽訂的合同

　　A公司與各租戶簽訂的所謂"租賃"合同，即便主管稅務機關等部門認定A公司的此種經濟行為是租賃業務，那么依據現行營業稅法的有關規定。A公司依合同約定向租戶收取的管理費，就屬于租賃行為的價外費用。

　　按稅法規定。不論該價外費用所有權是否歸A公司所有，也不論該價外費用收取時開具的是何種發票及賬務上如何核算，均應并八租金收入的營業額一起繳納營業稅。

　　由于A公司需將家具廣場的物業管理費會同商場其他部分的物業管理費支付給B物業管理公司，這樣也會使A公司的計稅基數增加，雖然企業所得稅不會增加，但會增加其營業稅稅負，造成收入與成本同時增長。同時。按這種方式簽訂的合同也會使這部分管理費存在重復納稅問題：既在A公司繳納了稅款。又計入B公司的營業收入并納營業稅。

　　由此可見，作為自營行為的流轉稅稅負要重于作為租賃行為的流轉稅稅負。顯然，A公司目前按租賃業務經營的思路是正確的，但必須使得租賃行為從合同到實質運作經營能夠完全吻合。否則，A公司會面臨較大的涉稅風險。

　　籌劃思路

　　改變A公司與c公司的協議內容及運作模式

　　如果要消除主管稅務機關等部門對A公司自營行為的誤解。A公司必須改變現有的與C公司簽約的主體身份。應以承租A公司場地的60戶租戶代理人的身份與C公司簽訂家具廣場經營過程中品牌及管理費收取的相關合同。在實際運作中，也應由60戶租戶分別向C公司支付上述款項。為便于操作以及節約成本?？捎葾公司以代理人身份予以協助統收統付，但發票仍由實際收取款項的C公司分別開具給各租戶。

　　如此操作的結果是，A公司不再在賬面上體現支付C公司"品牌及管理費"支出，減少了自營業務的嫌疑。同時。也相應降低了A公司向租戶收取的租金額。在其他因素不變的情況下，A公司改變與C公司的協議內容及運作模式，能有效降低A公司的營業稅稅負。

　　改變A公司與B物業管理公司的物業管理費支付模式

　　為進一步降低A公司的營業稅稅負，可改變現有的支付B物業公司物業管理費的模式，將地下一、二層家具廣場相應的物業管理費用，通過合理的分配方法分解到每一租戶，由租戶直接向B物業公司交納上述物業管理費。

　　A公司向租戶收取的租金收入雖然會相應降低。但也減少了直接向B物業公司支付的物業管理費用，所以并不會影響其利潤。然而，隨著收入的減少相應的營業稅計算基數也會減少，進而降低了營業稅稅負。最終會使企業的總利潤有所增加。

　　籌劃結果

　　將現由A公司統一向租戶收取的租金收入分解為三大部分：一是A公司純粹提供場地所收取的場地租賃費：二是合作伙伴C公司為60戶租戶搞好家具廣場經營所提

供的品牌及管理部分取得的費用：三是B物業管理公司為家具廣場的60戶租戶提供物業管理服務收取的物業管理費。

　　租戶將對A公司支付的傳統租金，轉變成分別對3家公司支付相應費用，盡管增加了租戶支付租金的手續，但可以通過手續費返還等方式予以解決。如此，既可較大幅度地降低A公司的整體稅負。同時又能規避前述租賃與自營的歧異給A公司帶來的潛在涉稅風險。

篇3：施工企業涉稅風險其控制

　　施工企業的涉稅風險及其控制

　　一、施工企業存在的涉稅風險

　　1．施工企業營業稅的涉稅風險

　　(1)-般情況下，施工企業應按營業稅中建筑安裝業稅目征收3%的營業稅，但在實際工作中由于施工企業選擇的業務運營模式的不同，往往存在被動征收高稅率稅目的風險，主要有以下幾種情況：①對合營工程、聯營工程，若建筑工程承包公司不與建設單位簽訂建設安裝工程合同，只是負責工程的組織協調業務，只能收取相應的管理費。對工程承包公司的這類業務，稅務部門一般按服務業稅目適用5%的稅率征收營業稅。②企業將閑置的用于工程作業的鏟車、推土車、吊車等工程作業車租借給建筑單位使用，按天數或包月收取租賃費用，稅務部門對出租車輛單位按租賃業稅目適用5%的稅率征收營業稅。③按照《增值稅暫行條例實施細則》第五、六條的規定，銷售自產貨物并同時提供建筑業勞務的銷售行為，應當分別就貨物的銷售額征收增值稅，提供建筑業勞務收入征收營業稅。若未分別核算，稅務部門則根據企業主業的性質，一般會按較高的稅目征收增值稅。

　　(2)施工企業的納稅管理必須遵循獨特的規定，尤其是營業稅計算時營業額的確定比較復雜，若不加以籌劃，則存在擴大應稅營業額的風險，主要有以下三種情況：

　　一是根據新《營業稅暫行條例》的規定，納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額。在營業稅的計稅依據的扣除上，《營業稅暫行條例》第六條明確規定：“取得的憑證不符合法律、行政法規或者國務院稅務主管部門有關規定的，該項目金額不得扣除?！币簿褪钦f，工程總承包人應當以分包人提供的發票作為營業額扣除的依據，不能提供發票或提供的發票不符合要求的，分包額應當組成總承包人的營業稅計稅依據，并且總承包人應為營業稅納稅義務人；總承包人全額繳納營業稅后，并不能抵銷分包人的應納稅款，分包人仍應按營業稅法規定，就其提供建筑業應稅勞務所收取的全部價款和價外費用依據繳納營業稅。

　　二是根據《營業稅暫行條例實施細則》第十六條的規定，建設方提供的設備價款不征收營業稅，這實際上是一條稅收優惠政策，應合理加以利用。然而按照施工企業傳統的核算方法，一般將安裝工程作業所安裝的設備價值作為安裝工程產值，營業額包括設備價款。這樣，由于建設方提供的機器設備包含在施工合同的產值中，便擴大了計稅營業額。

　　三是從事建筑、修繕、裝飾工程作業的納稅人，無論與對方如何結算，其計稅依據均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款。要注意有甲供材料條款的施工合同，其情況比較復雜。因甲方所供材料價格往往高于施工企業專業、批量自購的材料價格，這樣便無形中擴大了營業稅的計稅營業額；同時對實際價格高于合同單價的甲供材料，施工企業往往只向建設方進行材料價差的索賠，而忽視了由于甲供材價差所額外承擔的稅費，從而無形中增加了額外的稅負。

　　2．施工企業所得稅的涉稅風險

　　(1)工程成本未能配比列支，應稅所得額提前確認，加重了納稅負擔。例如，對于跨年度的長期勞務，根據《企業會計準則第14號——收入》的規定，在資產負債表日（一般是12月31日），勞務的收入可以可靠估計的，應按完工百分比法確認勞務收入和成本，以此辦法確認的會計利潤是符合實際的。稅法對長期勞務收入的確認，與會計準則和會計制度基本相符；但對相應成本的確認，與會計準則和會計制度有所差異。稅法強調的是合法性、真實性原則，對未能及時取得正式發票的工程成本，不能予以結轉，因此，造成了稅法上的成本與收入不配比（只有收入，沒有或僅有少量的成本支出），致使企業提前反映利潤，從而提前繳納所得稅。顯然，這既增加了企業的稅負，又減少了企業的現金流。

　　(2)收入確認方法不一，成本列支暫估入賬與稅法不一致。施工企業根據會計制度將長期勞務分期確認收入和成本，且往往存在暫估成本的做法，即按工程預計總成本與完工百分比的乘積記入當期“工程結算成本”科目。這樣做顯然不符合稅法規定。許多施工企業采取不同的收入確認方法，或分期確認、或視同完成合同法確認。但對于建設單位中途要求開具發票進行結算的，只能在開具發票時確認收入，工程成本也只能在未取得正式發票的情況下進行結轉。

　　(3)成本票據難以規范，工程核算不夠健全，存在涉稅隱患。根據施工企業業務的特點，許多企業對工程項目的施工管理實行“項目經理”管理模式。這種管理模式的特點是：企業與項目經理（承包方）簽訂承包合同，以工程結算價款扣除一定的管理費、稅金、利潤等款項作為承包標的額；工程的施工管理、人員配備、材料、設備購置等一切工程支出概由承包方負責。然而，由于承包方對工程成本的確認不夠規范，工程票證、單據的取得較為隨意，虛假代開等不規范發票隨時流入企業，且工程的各項賬面成本支出也與預算書、實際發生數相差甚遠。而企業往往按項目經理的工程承包款確認工程成本，而不是按工程項目結算書審定的價款或內部結算書作為工程成本，因而存在較大的涉稅風險。

　　(4)取得的發票不合法。發票內容填寫不完整、內容涂改及字跡潦草，特別是開具的發票不填寫日期，常常造成納稅義務發生的時間難以確認，導致滯后納稅申報、占壓稅款等問題。此外，施工企業還普遍存在以下問題：①一部分原材料購入時無法取得發票。由于大部分原材料如沙、石、土等購入時大都無法取得發票，企業千方百計以其他方式來彌補，如采取虛列工資表或用其他發票替代。②低稅負發票取代高稅負發票。企業為降低稅負，往往以容易取得的低稅負發票替代較高稅負的發票，造成成本項目串混。③隨意使用不同版本（限額）的發票，在未界定發票使用范圍的情況下，有的企業開具幾百元乃至幾十元金額也使用萬元版甚至是百萬元版的發票，有些企業往往在這方面做文章，常常給企業納稅管理帶來不少難題。④假發票問題嚴重。從納稅管理角度看，假發票是屬非法憑證的一種，在征收企業所得稅時要予以剔除，補征企業所得稅并處罰款，還可能按發票管理規定給予處罰。

　　3．施工企業其他稅費風險

　　(1)有些施工企業為減少營業稅額，往往盡量簽訂分包合同，這樣會增加印花稅稅額。

　　(2)有的企業為降低勞務分包所占總分包的比例或勞務分包方無法提供有效票據，采取支付工資的方式支付勞務費，這樣會使代扣個人所得稅產生逃稅的風險，甚至會被勞動保障部門要求補繳勞動保險金等。

　　二、納稅籌劃建議

　　1．將高納稅義務轉化為低納稅義務

　　同一經濟行為可以采用多種方案實施時，納稅人應盡量避開高稅負的方案，將高納稅義務轉化為低納稅義務，以獲得節稅收益。

　　《增值稅暫行條例實施細則》第五條規定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應稅勞務，為混合銷售行為。除本細則第六條的規定外，從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當繳納增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為銷售非增值稅應稅勞務，不繳納增值稅?！对鲋刀悤盒袟l例

實施細則》第六條規定，納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算貨物的銷售額和非增值稅應稅勞務的營業額，并根據其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅，非增值稅應稅勞務繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其貨物的銷售額：①銷售自產貨物并同時提供建筑業勞務的行為；②財政部、國家稅務總局規定的其他情形?？梢?，對于生產建筑材料并提供建筑業勞務的單位，一定要將銷售額和應稅勞務額分開核算，以減少應納增值稅額。

　　2．通過合同合理規避高稅率營業稅

　　與工程相關的各項業務應與建設方簽訂建筑施工合同，避免單獨簽訂服務合同，如合營、聯營工程，對這些業務，施工企業應明確地與建設方簽訂建設施工合同，將有關租賃業務的內容包含到這些分包合同中，避免按“服務業”稅目征收營業稅；施工用的各種設備的租賃盡量簽訂機械分包、勞務分包或專業分包合同，避免按“租賃業”稅目征收營業稅。

　　3．盡量減少納稅營業額

　　(1)企業在從事安裝工程作業時，應盡量不將設備價值作為安裝工程產值，可由建設單位提供機器設備，施工企業只負責安裝，取得的只是安裝費收入，使其營業額中不包括所安裝設備的價款，從而達到節稅的目的。

　　(2)為避免材料價格及材料價差所帶來的超額稅負，應盡量減少甲供材金額或在合同中約定超額稅負的索賠條款，減少不必要的納稅負擔。

　　(3)根據《營業稅暫行條例》的規定，建筑業的總承包人將工程分包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人的價款后的余額為營業額。需要注意的是，選擇訂立合同的分包企業，必須擁有施工資質，否則，總承包人不能取得完稅證明，也就不能按余額納稅，反而增加了納稅支出。

　　4．延期納稅

　　企業現金流若出現短缺，可懇請主管稅務機關同意，暫時延緩納稅，這樣，就可以通過延期納稅把現金留在企業用于周轉和投資，提高資金使用效率，降低稅負的邊際稅率，獲得延期納稅收益。

　　(1)在建筑安裝勞務收入的確認上，根據《企業所得稅暫行條例》的規定，對跨年度的長期勞務可以分期確定。既然是“可以”，就存在選擇的空間，“分期確認”與“勞務完工時確認”兩者均未脫離稅法。因此，企業期末對長期勞務合同收入的確定，可在會計制度的基礎上，根據稅法相關規定，在工程勞務的收入不能可靠估計（尤其是合同的總收入和總成本不能可靠估計）的情況下，在稅務機關尚未確定具體預繳辦法時，宜在勞務合同完成時確認收入的實現。

　　(2)會計上，對于施工企業為確認勞務收入而配比預估的工程成本的做法，稅法上認為不具有合法性，因此，對跨年度工程，在工程未完工結算前，為避免會計核算中出現預估成本，應盡量在勞務合同完成時確認收入。

　　(3)平時零星承接的施工項目，承建部門向建設單位預收或收取工程款時，應盡量開具收款收據，最后決算時再換開建筑安裝業發票，以延緩納稅義務發生時間。

　　5．規范成本核算

　　營業稅中分包額的扣除和所得稅中成本的認可都需要以有效的財務會計資料為依據，尤其是要有合法票據，因此施工企業特別要把握好發票的合法性問題，對取得的大額發票、外地發票和因污損、褶皺、揉搓等原因無法辨認的發票，尤其要認真審核，以免產生不必要的涉稅糾紛。企業在日常采購原材料時，材料的采購地要與發票的開具地一致，且要與購銷合同中的原材料品種、價款等項目相符，對于大額發票的價款支付要盡可能采取轉賬支付方式結算貨款，以便充分證明企業在取得發票上的真實、合法。

　　6．利用集團的優勢進行合理的納稅籌劃

　　子公司必須單獨交納企業所得稅，其盈虧不能匯總到總公司統一繳納，分公司的盈虧則合并到總公司統一繳納企業所得稅。

　　(1)不同的施工合同的利潤空間是不一樣的，企業集團可以將利潤高的施工任務分配給企業所得稅率低的子公司或分配給處于虧損期的子公司承擔，利用子公司的不同稅率或利潤彌補虧損的政策，達到降低整個集團公司稅負的目的。

　　(2)合理分配總機構的管理費用。稅法規定，企業集團總部為其下屬公司提供服務，有關的管理費用可以分攤給下屬公司。因此，集團公司可以給稅率高的子公司或盈利多的子公司多分配管理費用，給稅率低或處于虧損狀態的子公司少分配管理費用，達到降低企業整體稅負的目的。