物業管理師物業管理實務試題匯編之管理風險防范與緊急事件(附答案解析)
物業管理師物業管理實務試題匯編之第十章物業管理風險防范與緊急事件
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.以下關于風險的說法中不正確的是()。
A、風險是因未來的不確定性帶來的可能損失
B、風險是收益或結果偏離期望值或平均值的可能性
c、物業管理風險是指物業管理企業在服務過程中,由于企業或企業以外的自然、社會因素所導致的應由物業管理企業承擔的意外損失
D、物業管理的風險類型由前期物業管理的風險和日常管理的風險兩部分構成
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對風險與物業管理風險概念的理解。物業管理的風險類型包括早期介入的風險、前期物業管理的風險和El常管理的風險。故本題選D,有關內容可參見教材第157頁。
2.以下關于前期物業服務合同的說法中不正確的是()。
A、《物業管理條例》26條規定:“期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止”
B、前期物業服務合同的期限具有不確定性,物業管理企業隨時有可能被業主大會解聘
c、在訂立前期物業服務合同時,物業建設單位居于主導萬回
D、前期物業服務合同是具有委托性質的集體合同,由建設單位代表全體業主與物業管理企業簽訂
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理風險的掌握程度。選項A“《物業管理條例》26條規定:‘期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止”’應為“期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選A,有關內容可參見教材第158頁。
3.以下對緊急事件的性質說法不正確的是()。
A、緊急事件具有偶然性
B、緊急事件具有隨機性
c、緊急事件具有規律性
D、緊急事件具有復雜性
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對緊急事件性質的掌握程度。緊急事件能否發生,何時何地發生,以什么方式發生,發生的程度如何,均是難以預料的,具有極大的偶然行和隨機性。這與選項c“緊急事件具有規律性”相矛盾。故本題選c,有關內容可參見教材第162頁。
4.關于燃氣泄漏處理措施不正確的是()。
A、抵達現場發現氣體泄漏后立即用手機報警
B、立即打開門窗、關閉燃氣閥門
C、情況嚴重時,應及時疏散人員
D、如發現有受傷或不適者,應立即通知醫療急救單位
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對處理燃氣泄漏事件的掌握程度。當發生燃氣泄漏后要立即通知燃氣公司,但是不能在現場用手機報警,應為在泄漏現場使用手機可能會引起爆炸。故本題選A,有關內容可參見教材第164頁。
5.關于物業違規裝飾裝修帶來的風險,以下哪一說法是不正確的()。
A、會造成物業共用部位損壞
B、會降低物業管理的運行、維修和維護成本
c、會使物業管理企業承擔一定的物業裝飾裝修管理責任
D、會帶來安全隱患和鄰里糾紛
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對日常物業管理的風險的掌握程度。選項B“會降低物業管理的運行、維修和維護成本”應為“會增加物業管理的運行、維修和維護成本”。故本題選B,有關內容可參見教材第159頁。
6.物業管理風險按類型分類不包括()風險
A、早期介入
B、前期物業管理
C、日常管理
D、能源調價
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對物業管理風險的概念的理解。物業管理的風險類型包括早期介入的風險、前期物業管理的風險和日常管理的風險。故本題選D。有關內容可參見教材第157頁。
7.發生電梯故障的處理程序有:①仔細觀察電梯情況,通過對講系統詢問被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業人員到達現場救助;③督促電梯維保單位全面檢查;④詳細記錄備案;⑤須留意被困人員情況,必要消防人員協助。正確的處理程序是()。
A、①②③④⑤
B、②⑤①③④
C、①②⑤⑧④
D、②①⑤③④
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對電梯故障處理的掌握程度。正確的處理程序是:①仔細觀察電梯情況,通過對講系統詢問被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業人員到達現場救助;③留意被I~1)k
員情況,必要消防人員協助;④督促電梯維保單位全面檢查;⑤將此次事故做詳細記錄備案。故本題選c,有關內容可參見教材第164頁。
8.下列不屬于緊急事件的是( )。
A、火警
B、噪音侵擾
C、高空墜物
D、投訴
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對緊急事件界定的掌握程度。物業管理服務過程中經常會面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵擾、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、
刑事案件和臺風襲擊等。故本題選D,有關內容可參見教材第163頁。
9.下列不屬于緊急事件事先準備工作的是()。
A、成立緊急事件處理小組
B、制定緊急事件備選方案
c、制定緊急事件的溝通計劃
D、負責人迅速趕到現場協調指揮
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理過程的掌握程度。緊急事件實現準備包括:成立緊急事件處理小組、制定緊急事件備選方案、制定緊急事件的溝通計劃。選項D“負責人迅速趕到現場協調指揮”是緊急事件事中控制的要求。故本題選D,有關內容可參見教材第163頁。
10.下列不是浸水、漏水緊急事件的處理方法是()。
A、通知變壓器、配電室和電梯等采取緊急措施
B、利用現有的設備工具,排除積水,清理現場
C、對現場拍照
D、檢查排水管道是否暢通,防止淤塞
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對浸水、漏水處理的掌握程度。當發生浸水、漏水事件時,應:①檢查漏水的準確位置及所屬水質,設法制止漏水;②若漏水可能影響變壓器、配電室和電梯等,通知相關部門采取緊急措施;③利用現有的設備工具,排除積水,清理現場;④對現場拍照作為存檔及申報保險理賠證明。故本題選D,有關內容可參見教材第165~166頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業早期介入的風險包括以下哪幾個方面()。
A、項目接管的不確定性帶來的風險
B、法律概念不清導致的風險
c、合同執行的風險
D、管理項目外包存在的風險
E、專業服務咨詢的風險
【答案】A E
【解析】本題考查的是考生對物業管理風險內容的掌握程度。早期介入的風險包括:項目接管的不確定性帶來的風險和專業服務咨詢的風險。選項B“法律概念不清導致的風險”和選項D“管理項目外包存在的風險”是日常物業管理的風險;選項C“合同執行的風險”是前期物業管理的風險。故本題選A、E,有關內容可參見教材第157-160頁。
2.合同風險具體包括以下哪幾個方面()。
A、合同期限的風險
B、合同訂立的風險
c、合同仲裁的風險
D、合同違約的風險
E、合同執行的風險
【答案】A B E
【解析】本題考查的是考生對合同風險的掌握程度。合同風險具體包括三個方面:合同期限、合同訂立的風險和合同執行的風險。故本題選A、B、E,有關內容可參見教材第158頁。
3.物業使用帶來的風險包括以下哪些方面()。
A、高空拋物
B、維修和維護成本
C、堵塞消防通道
D、損壞共用設施設備和場地
E、改變物業使用功能
【答案】A c D E
【解析】本題考查的是考生對日常物業管理風險的掌握程度。物業使用帶來的風險包括對物業使用出現不當行為和不當使用的情況,如高空拋物、改變物業使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設施設備和場地等;還包括業主(或物業使用人)因物業的“瑕疵或當事人疏忽”而發生的意外事故。故本題選A、C、D、E,有關內容可參見教材第159頁。
4.緊急事件處理小組應由哪些人員組成()。
A、高層決策者
B、各部門領導
C、法律顧問
D、公共部門、質量管理部門、技術部門領導
E、普通管理人員
【答案】A c D
【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理的掌握程度。緊急事件處理小組應由企業的高層決策者,公關部門、質量管理部門、技術部門領導及法律顧問等共同參加。故本題選A、C、D,有關內容可參見教材第163頁。
5.以下哪些屬于物業管理服務過程中經常會面臨的緊急事件()。
A、火警和電梯故障
B、噪聲侵擾和電力故障
C、鄰里糾紛和寵物傷人
D、浸水漏水和高空墜物
E、刑事案件和臺風
【答案】A B D E
【解析】本題考查的是考生對緊急事件界定的掌握程度。物業管理服務過程中經常會面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵擾、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、刑事案件和臺風襲擊等。故本題選A、B、D、E,有關內容可參見教材第163頁。
6.以下關于前期物業服務合同的說法中正確的是()。
A、《物業管理條例》26條規定:“期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止”
B、前期物業服務合同的期限具有不確定性,物業管理企業隨時有可能被業主大會解聘
c、在訂立前期物業服務合同時,物業建設單位居于主導面
D、前期物業服務合同是具有委托性質的集體合同,由建設單位代表全體業主與物業管理企業簽訂
E、前期物業服務合同是附解除條件的合同
【答案】B c D E
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理風險的掌握程度。選項A“《物業管理條例》26條規定:‘期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止...應為“期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選B、c、D、E,有關內容可參見教材第158頁。
7.前期物業管理的合同風險包括()。
A、合同期限
B、合同訂立的風險
c、法律概念不清導致的風險
D、物業違規裝飾裝修帶來的風險
E、合同執行的風險
【答案】A B E
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理風險和日常物業管理風險的掌握程度。合同風險具體包括3個方面:合同期限、合同訂立的風險和合同執行的風險。選項c“法律概念不清導致的風險”和選項D“物業違規裝飾裝修帶來的風險”屬于日常物業管理的風險。故本題選A、B、E,有關內容可參見教材第158頁。
8.業主使用物業、接受服務中的風險包括()。
A、合同期限
B、物業使用帶來的風險
C、管理費收繳風險
D、物業違規裝飾裝修帶來的風險
E、高空拋物和改變物業使用功能的風險
【答案】B D E
【解析】本題考查的是考生對日常物業管理風險的掌握程度。選項A“合同期限”屬于前期物業管理的風險;選項c“管理費收繳風險”屬于日常物業管理的風險中日常運作過程中的風險,而不是“業主使用物業、接受服務中的風險”。故本題選B、D、E,有關內容可參見教材第159頁。
9.物業日常運作過程中的風險包括()。
A、替公共事業費用代收代繳存在的風險
B、管理項目外包存在的風險
C、合同訂立的風險
D、合I司執行的風險
E、管理費收繳風險
【答案】A B E
【解析】本題考查的是考生對日常物業管理風險的掌握程度。物業日常運作過程中的風險包括:管理費收繳風險、替公共事業費用代收代繳存在的風險、管理項目外包存在的風險、物業管理員工
服務存在的風險和公共媒體在宣傳報道中的輿論風險。選項C“合同訂立的風險”和選項D“合同執行的風險”屬于前期物業管理的風險。故本題選A、B、E,有關內容可參見教材第159頁。
10.物業管理企業的風險防范可從以下幾個方面進行()。
A、學法、懂法和守法
B、抓制度建設、抓員工素質和抓管理落實
c、妥善處理物業管理活動相關主體間的關系
D、提高研究、控制和防范的能力
E、提高管理費的收取能力
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對物業管理風險防范措施的掌握程度。物業管理風險防范措施有6個方面:①學法、懂法和守法;②抓制度建設、抓員工素質和抓管理落實;③妥善處理物業管理活
動相關主體間的關系;④重視企業宣傳,建立輿論平臺;⑤引入風險分擔機制;⑥提高管理費的收取能力。故本題選A、B、c、D,有關內容可參見教材第160~161頁。
11.緊急事件有以下哪些性質()。
A、極大的偶然性
B、復雜性
C、事先預知性
D、隨機性
E、規律性
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對緊急事件性質的掌握程度。緊急事件能否發生,何時何地發生,以什么方式發生,發生的程度如何,均是難以預料的,具有極大的偶然行和隨機性。這與選項C“事先預知性”和選項E“規律性”相矛盾。故本題選A、B、D,有關內容可參見教材第162頁。
12.緊急事件的處理過程分為()階段。
A、成立緊急事件處理小組
B、制訂緊急事件備選方案
C、制訂緊急事件溝通計劃
D、制定專人向外界發布信息
E、對事件責任人進行處理
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理過程的掌握程度。緊急事件處理可分為事先、事中和事后三個階段。選項A“成立緊急事件處理小組”j選項B“制訂緊急事件備選方案”、選項C“制訂緊急事件溝通計劃”均屬于事先準備的內容;選項D“制定專人向外界發布信息”屬于事中控制的內容。故本題選A、B、C、D,有關內容可參見教材第163頁。
13.火警的處理處理步驟有()。
A、了解和確認起火的位置、范圍和程度
B、組織義務消防隊全力撲救
C、向公安消防機關報警
D、清理通道,準備迎接消防車入場
E、立即組織現場人員疏散
【答案】A c D E
【解析】本題考查的是考生對火警處理過程的掌握程度。選項B“組織義務消防隊全力撲救”應為“組織義務消防隊,在不危及人身安全的情況下搶救物資”。故本題選A、c、D、E,有關內容可參見教材第163~164頁。
14.處理緊急事件的基本要求是()。
A、成立緊急事件處理小組
B、應主動出擊,直面矛盾及時處理
C、根據變化有針對性提出有效的處理措施和方法
D、緊急事件處理小組應由企業的最高層決策者、公關部門、質量管理部門、技術部門領導及法律顧問等共同參加
E、控制事態惡化和蔓延,把損失減少到最低限度,在最短時間內恢復正常
【答案】B C E
【解析】本題考查的是考生對處理緊急事件的要求的掌握程度。選項A“成立緊急事件處理小組”和選項D“緊急事件處理小組應由企業的最高層決策者、公關部門、質量管理部門、技術部門領導及法律顧問等共同參加”屬于緊急事件處理過程中的“事先準備”的內容,而不是“處理緊急事件的基本要求”。故本題選B、c、E,有關內容可參見教材第162~163頁。
三、案例題
“1.某寫字樓由A物業管理公司提供物業管理服務。寫字樓為業主提供中央空調冷卻水,接VI至業主房屋內,房屋內的空調設備由業主自www.fdcew.com行購買和安裝。B公司是寫字樓的一租戶,因空調漏水,導致隔壁房屋內進水,C公司租用的是B公司隔壁的房間。屋內進水導致C公司的部分設備和貨物被損壞,造成了一定的經濟損失。
事故發生后,A公司首先配合業主進行事故現場處理,減少損失。同時向特種設備檢測所申請鑒定事故發生的原因。鑒定結論是因B公司在安裝房屋內空調時,螺絲松脫導致冷卻水漏出?;谏鲜銮闆r,c公司向B公司提出賠償,A公司作為中間人,進行調解,最后簽訂了三方協議,由A公司和B公司共同對C公司的損失進行賠償。
事后A公司認為自己不應承擔責任而反悔,C公司起訴至法院。因A公司已簽訂協議愿意承擔賠償責任,依法應作出賠償。請問在上述事件的處理過程中,A公司的做法哪些是正確的?在善后處理上,A公司應注意什么?
【答案】(1)當安全事故發生時,首先物業管理公司的義務是立即協助業主處理現場、減少損失,同時應申請有關部門對事故發生的原因進行鑒定,該鑒定結論將是以后認定各方責任的依據,也是法院在訴訟中認定過錯的根據。在本按案中,A公司的上述做法和處理措施是正確的。
(2)但當B公司與C公司協商經濟損失賠償過程中,未分清各方主體的法律地位,A公司承擔了不應承擔的責任。B公司是空調設備的所有權人,是該設備的管理責任人,也是此事故的直接責任人,對因設備造成的損失理應依法承擔賠償責任。鑒定結論已經證明責任在B公司,事實是清楚的,過錯也是明確的。因A公司對法律的模糊導致了不應有的損失。此外,A公司應為寫字樓購買公眾責任保險,以便于減少一旦發生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身傷亡或者財產損失時,由公司承擔經濟賠償責任。
2.某物業管理公司職工在進行清潔內墻的施工過程中,由于升降機運動時該職工未站穩,不幸墜落下來,造成股骨骨折及腦震蕩,需要住院治療。住院期間,醫療費、誤工費、護理費、停工收人損失,造成公司損失共計人民幣3萬余元。請問根據此情況,你認為物業公司應該如何避免此類風險?
【答案】(I)在日常管理和服務過程中,物業管理公司必然要聘請一定數量的員工,而這些員工在工作過程中可能發生與其所從事的工作相關的人身傷害和職業病危害的情況。依據有關法律和雇
傭合同的約定,雇主需履行相應的保障責任。所以發生上述案例中的事故,雇主具有不可推卸的責任。作為微利經營的物業管理行業很難承擔如此大的風險,要想避免這類風險,就應購買雇主責任保險,將此類風險轉嫁于保險公司。
(2)物業公司還應加強安全管理方面的培訓和安全操作培訓。購買保險,雖然能轉嫁風險,但傷者的痛苦和給公司的負面影響是無從轉嫁的。因此,從源頭管理也是非常重要的。
3.李小姐住在某小區五樓,六樓的鄰居王先生“五·一”期間外出旅行。5月3日,李小姐發現天花板開始滴水,而且墻壁也出現滲水,意識到六樓鄰居家可能漏水了。她向管理該樓的物業管理公司反映情況。但該物業管理公司卻稱:六樓住戶不在家,不能人室檢修。眼看情況越來越嚴重,非常著急,在萬般無奈的情況下,李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的監督下,物業公司強行進入六樓房間,解決了六樓漏水的問題。
但是事情遠遠沒有結束,五樓的李小姐責怪物業管理公司處理不及時,造成她家受到財產損失,六樓的王先生則埋怨物業公司未經他的許可擅自進入他的房屋,物業公司夾在中間,顯得左右為難。
請問在上述案例中,你認為物業公司的“夾縫”狀況是如何造成的?由于強行進入王先生家,給其造成的損失誰承擔?給出你對物業公司在善后處理方面的意見。
【答案】(1)在一般情況下,物業公司確實無權強行進入業主房屋,但如發生危急情況,為維護更大的利益或防止損失擴大,物業公司可以實施緊急避險行為。本案中,王先生家的漏水事實已經存在,也造成了李小姐家的財產損失,為了避免李小姐家損失的進一步擴大,物業管理公司可以采取撬門或其他方法進入王先生家,解決漏水問題,這是符合緊急避險的構成要件的。同時,物業公司應及時與王先生取得聯系,告知情況。物業公司在有權利也有能力控制危險、減少損失的情況下,消極不作為,是造成“夾縫”狀況的主要原因。
(2)根據《民法通則》等的相關規定,如果六樓漏水是人為原因導致,則由責任人負責賠償;如果是自然原因導致,則李小姐作為緊急避險行為的受益人,應當對王先生的損失適當賠償。同樣,王先生自家的損失因為撬門減少了,李先生作為緊急避險行為的受益人亦自行承擔撬門的損失。
(3)在善后處理上物業公司應當注意的是:一、應當盡可能及時地把實際情況通知王先生;二、最好在有見證人(此案的派出所民警)在場的情況下進入王先生家并通過圖片資料加以記錄;三、進入王先生家后要注意加強對其家庭財產的保管,避免財產損失。
4.你是某物業公司的管理人員,公司委派你制定物業管理風險防范措施,請說明在制定物業管理風險防范措施時應把握的主要內容是什么?
【答案】(1)物業管理企業要學法、懂法和守法,物業管理相關合同在訂立前要注重合同主體的合法性,合同服務的約定應盡可能詳盡,避免歧義。
(2)物業管理企業要抓制度建設、抓員工素質和抓管理落實,建立健全并嚴格執行物業管理企業內部管理的各項規章制度和崗位責任制,不斷提高員工服務意識、服務技能和風險防范意識。
(3)妥善處理物業管理活動相關主體間的關系。
5.作為物業公司的管理人員,你認為緊急事件的處理要求是什么?
【答案】(1)盡可能努力控制事態的惡化和蔓延,把因事件造成的損失減少到最低限度,在最短的時間內恢復正常。
(2)管理人員不能以消極、推托甚至是回避的態度來對待,應主動出擊,直面矛盾,及時處理。
(3)隨事件的不斷發展、變化,對原訂的預防措施和應對方案要能靈活運用,要能隨各種環境與條件的變化而有針對性地提出有效的處理措施和方法。
(4)緊急事件發生后應由一名管理人員做好統一的現場指揮,安排調度,以免出現“多頭領導”,造成混亂。
(5)處理緊急事件應以不造成新的損失為前提,不能因急于處理,而不顧后果,造成更大損失。
6.你是某物業公司的管理人員,負責安全管理工作,請說明發生火警時的應對措施是什么?
【答案】應對措施如下:
(1)了解和確認起火位置、范圍和程度。
(2)向公安消防機關報警。
(3)清理通道,準備迎接消防車人場。
(4)立即組織現場人員疏散。在不危及人身安全的情況下搶救物資。
(5)組織義務消防隊。在保證安全的前提下接近火場,用適當的消防器材控制火勢。
(6)及時封鎖現場,直到有關方面到達為止。
篇2:物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)
物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)
___年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷
一、單項選擇題(共30題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣()萬元以上。
A.50B.300
C.500D.1000
2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起()日內,向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。
A.30B. 45
C. 60D. 90
3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業,管理總面積達120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報()資質條件。
A. 一級B. 二級
C. 三級D. 三級暫定
4. 前期物業管理招標投標結束后,招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起()日內,按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。
A. 7B. 15
C. 30D. 45
5. 在前期物業管理招標投標中,評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。
A. 可任選其中一個作為中標人
B. 應以報價最低的為中標人
C. 應報請房地產行政主管部門確定中標人
D. 應按照中標候選人的排序確定中標人
6. 物業管理投標的過程包括:①準備投標文件,②獲取招標信息,③登記并取得招標文件,④參加開標、現場答辯會議,⑤送交投標文件,⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是()。
A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥
C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業服務合同由()與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。
A. 各業主分別B. 業主大會
C. 業主委員會代表業主D. 物業建設單位
8. 業主臨時公約由()制定。
A. 建設單位B. 購房人
C. 物業管理企業D. 房地產行政主管部門
9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的()。
A. 設計工作B. 工程監理工作
C. 開發建設工作D. 物業管理咨詢活動
10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至()之日止的物業管理活動。
A. 首次業主大會會議召開B. 業主大會成立
C. 50%業主入住D. 物業服務合同生效
11. 業主大會選聘了新的物業管理企業,原物業管理企業應向()交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。
A. 建設單位B. 業主委員會
C. 政府主管部門D. 新物業管理企業
12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,()應當負責修復和賠償。
A. 裝修人B. 裝修企業
C. 裝修施工人員D. 物業管理公司
13. 在購房合同約定的期限內,業主未辦理入住及其相應手續的,()。
A. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立
B. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立
C. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的,視同入住成立
D. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明,仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。
A. 測量B. 敲擊
C. 使用D. 目測
15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別,不包括()。
A. 磚結構B. 木結構
C. 鋼筋混凝土結構D. 框架結構
16. 對于重點和重要設施設備的維修,應該更加強調()。
A. 事后維修B. 緊急搶修
C. 預防性維修D. 大修
17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。
A. 日常運行B. 客戶投訴
C. 維修和技術改造D. 各項電氣預防性實驗和其它測試
18. 下列四種方法中,不屬于白蟻防治主要方法的是()。
A. 挖巢法B. 藥殺法
C. 熏蒸法D. 誘殺法
19. 下列四項工作中,不屬于小區綠化日常養護工作的是()。
A. 澆水B. 病蟲害防治
C. 雜草防治D. 綠化改造工程
20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中,表述正確的是()。
A. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作
B. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任
C. 物業管理區域內發生刑事案件時,物業管理企業不承擔任何責任
D. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問
21. 下列關于消防通道管理的說法中,正確的是()。
A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位,應做好安全警示
D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關,無須進行管理
22. 電梯出現緊急情況時,乘客應采取的正確措施是()。
A. 確認電梯處于靜止狀態,撬開轎廂門逃生
B. 通過安全窗撤離轎廂
C. 通過電話或對講系統通知管理人員,靜候救援
D. 通過電話或對講系統,在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實行物業服務費用酬金制的,物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每()不少于一次公布物業服務資金收支情況。
A. 三個月B. 半年
C. 一年D. 二年
24. 實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括()和物業管理企業的酬金。
A. 物業服務成本B. 物業服務支出
C. 物業服務支出、法定稅費D. 物業服務成本、法定稅費
25. 住宅專項維修資金屬于()所有。
A. 物業管理企業B. 全體業主
C. 物業管理企業和全體業主D. 建設單位
26. 在業主大會成立前,住宅專項維修資金的使用由物業管理企業()。
A. 提出計劃,房地產行政主管部門審核后劃拔
B. 自行決定
C. 與部分業主商議決定
D. 與建設單位商議決定
27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。
A.政府定價
B.政府指導價
C.業主定價
D.物業管理企業與業主協商確定
28. 新建物業承接驗收時,物業管理公司應向()索取物業檔案資料。
A. 業主B. 建設單位
C. 施工單位D. 監理單位
29. 某項目管理處擬購置固定資產,須書面報請公司批準,采用的文書類型應是()。
A. 通知B. 報告
C. 請示D. 決定
30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號),業主在辦理住宅裝飾裝修手續時,物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議,收取()。
A.管理服務費B.審批費
C.施工現場管理費D.裝修保證金
二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上選項符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
31.二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。
A.國務院建設主管部門
B.省、自治區人民政府建設主管部門
C.省、自治區人民政府房地產主管部門
D.直轄市人民政府房地產主管部門
E.設區的市的人民政府房地產主管部門
32.新設立的物業管理企業在申請資質時,除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外,還要持( )向當地房地產主管部門申報。
A.企業法定代表人的身份證明
B.企業總經理的身份證明
C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同
D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同
E.物業服務合同
33.物業管理招標的主體包括( )。
A.物業管理企業 B.物業建設單位
C.業主大會 D.業主委員會
E.物業所有權人
34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。
A.簽訂合同的主體不同
B.合同終止條件不同
C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準,物業服務合同則不需要
D.前期物業服務合同屬于固定期限合同,物業服務合同屬于無固定期限合同
E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同,物業服務合同屬于固定期限合同
35.下列關于業主公約的說法中,正確的有( )。
A.業主公約經業主大會通過后生效
B.業主公約對全體業主具有約束力
C.業主公約對物業管理企業具有約束力
D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力
E.業主公約僅有道義上的約束力
36.某物業竣工交付6個月時,因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中,正確的有( )。
A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題
B.電梯公司應履行保修責任,并承擔維修費用
C.建設單位應承擔此次事故的全部費用
D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用
E.電梯機房屬物業共用部位,修繕費用應在專項維修資金中列支
37.按使用功能劃分,物業可分為( )物業。
A.居住B.公共
C.商業D.工業
E.其他
38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。
A.車輛維修員B.車輛清洗員
C.交通疏導及管理員D.停車場保潔員
E.停車收費員
39.物業管理企業主營業務收入包括( )收入。
A.物業管理B.物業經營
C.政策性虧損補貼D.物業大修
E.共用部位的租賃收入
40.物業管理企業利潤總額包括( )。
A.企業所屬項目上交的管理酬金B.營業利潤
C.投資凈收益D.營業外收支凈額
E.補貼收入
41.物業服務支出的構成不包括( )。
A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用
B.物業管理企業財產保險費用
C.物業共用部位、共用設施設備保險費用
D.管理服務人員的工資
E.項目管理處用房裝飾裝修費用
42.按照《物業服務收費管理辦法》,物業服務收費實行( )。
A.政府定價B.政府指導價
C.市場調節價D.業主定價
E.政府與業主共同定價
43.住宅專項維修資金可用于( )。
A.彌補物業管理經費的不足
B.共用部位、共用設施設備的大修
C.共用部位、共用設施設備的更新
D.共用部位、共用設施設備的改造
E.共用部位、共用設施設備的日常維修
44.下列關于物業服務費用包干制的說法中,正確的有( )。
A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用
B.管理服務利潤是固定的,不隨物業管理成本的變動而變動
C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計
D.物業服務費用收支相抵,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔
E.物業服務費用中不包括法定稅費
45.物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。
A.物業管理企業B.物業管理專業人員
C.業主委員會D.建設單位
E.物業使用人
三、案例分析題(共2題,每題20分。請根據背景材料,按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業管理公司管理一高層住宅小區,近斯收到部分業主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)
編號意見與建議
1部分樓梯間陳舊,要求進行粉刷
2保安人員更換頻繁,給小區安全管理帶來隱患
3小區內停車秩序混亂,建議加強管理
4小區外市政道路邊常有小攤販,環境臟亂,建議加強管理
5常有人到小區散發廣告,住戶反感,也存在不安全因素
6樓道燈損壞頻率高,建議及時檢查更換
7某部電梯安全隱患嚴重,需要大修
8建議小區外墻全部翻新
9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施
10小區內出現業主丟失自行車情況,要求加強管理
11部分業主要求減免物業服務費
12希望提供家政服務
13部分業主反映交通不便,要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路
14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開,避免與業主爭用電梯
問題2:上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此,物業管理企業應如何處理?(4分)
問題3:試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)
問題4:在上述所有問題中,您認為不可能滿足業主要求,僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)
問題5:針對上述問題,請結合您的工作實踐,試舉出至少三項管理措施,以提高管理服務水平?(3分)
案例分析題 (二)
某房地產開發公司開發的某住宅小區,由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于20**年8月開始入住,20**年5月該小區召開首次業主大會會議,選舉產生了業主委員會,并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同,合同于20**年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后,安排了該小區管理服務人員退場,但以部分業主欠繳物業服務費為由,拒絕移交相應的物業管理資料,拒不配合物業交接查驗。
20**年8月15日,頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水,于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致,應由甲物業管理公司負責修繕。之后,乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
問題1:上述20戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業管理公司負責無償修復?(4分)
問題2:乙物業管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人,如何處理業主的投訴?(4分)
問題3:該小區的前期物業服務合同何時終止?(3分)
問題4:甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)
問題5:在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下,乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗?(6分)
20**年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷答案
一、單項選擇題(共30題,每題1分)
1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D
11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A
21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A
二、多項選擇題(共15題,每題2分。錯選,本題不得分;少選,所選每個選項0.5分)
31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB
36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE
41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB
三、案例分析題(共2題,每題20分)
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準:
(1)需要資金投入的項目有:第1、6、7、8、9項(2.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分);第7、8項從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤(1分, 每項0.5分,錯答1項得0分;答對從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準:
(1)第4項和第12、13項(2分,答對任意2項得2分,答對1項得1分,錯答1項得0分)。
(2)物業管理企業應向業主作出解釋,第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍,無權直接處理(1分);物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映,積極協調,爭取解決,可積極聯系家政,按業主要求提供相應服務(0.5分);并跟蹤事態,及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準:
(1)可能原因有:環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應采取措施:加強環境治理,包括:及時清運垃圾,積水處理,加強藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5);同時加強宣傳教育,取得業主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準:
第11項(2分),因為物業管理服務是公共性服務,所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業服務費,也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準:
1、加強基礎管理,包括日常檢查和員工培訓;
2、調整優化管理服務工作流程;
3、加強安全管理,公共秩序管理;
4、加強小區共用設施設備的更新改造工作;
5、加強小區衛生管理工作;
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準:
(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的,因房屋未超過保修期限(2分);
(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的,因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分,凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的,本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分);
(2)該公司應勘察現場,統計業主損失情況(1分),積極向業主做好解釋工作,告知業主在保修期內,房屋應由建設單位無償保修(1分);
(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位),積極與建設單位聯系修繕,隨時向業主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準:
答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準:
拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業主欠繳物業服務費用,應通過業主委員會督促,物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料,也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下,對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗,做好查驗記錄(1分);盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起,乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。
(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。
篇3:物業管理師實務技能模擬試題
物業管理師實務技能模擬試題
一、情境題
1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作,經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面,你知道嗎?
2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本,劉心無從下手,你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎?
3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。
4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃,但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃?
5、于先生在編制房屋維修預算,當他做到“計算各種費用”時,對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎?如何計算工程造價?
6、劉剛正著手花都物業的投標工作,在撰寫投標書時遇到了困難,只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些?
7、如何實施員工績效考評方案。
二、案例題
1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司,公司經理李先生根據自己以往的經驗,連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度,并準備付諸實施,請問這樣制定的物業管理制度合適嗎?特定物業管理制度的程序的什么樣的?
2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題,采取了停水停電的方法,引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎?請回答如何有效處理物業服務收費糾紛?
3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修,開辦高檔休閑娛樂項目,并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行?請說明理由。
4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時,參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功?如何才能制定出可行的物業管理方案?
三、方案設計
1、請根據所管物業的性質和特點,設計一份物業管理方案。
2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。
3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。