物業管理師物業管理實務試題匯編之第二章（附答案解析）

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．物業管理招標，是物業管理服務產品預購的一種方式，即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據()，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業管理企業或管理公司參與競標，從中選擇最符合條件的競標者，并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。

　　A相關法規的要求

　　B物業管理費的多少

　　C物業管理公司的實際能力

　　D物業管理服務內容

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標概念的理解。物業管理招標，是物業管理服務產品預購的一種方式，即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據物業管理服務內容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業管理企業或管理公司參與競標，從中選擇最符合條件的競標者，并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。故本題選D，有關內容可參見教材第13頁。

　　2．在業主、業主大會選聘物業管理企業之前的前期物業管理活動中，()負責物業管理的招標組織工作。

　　A建設單位B施工單位C物業產權人D監理單位

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標主體的掌握程度。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前的前期物業管理活動中，由建設單位負責物業管理的招標組織工作。故本題選A，有關內容可參見教材第13頁。

　　3．根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同，可以將物業管理投標分為()招標等類型。

　　A整體物業管理項目、單項服務項目、分階段項目

　　B單一招標、綜合招標、分塊招標

　　C專項招標、整體招標、分區招標

　　D專業招標、綜合招標、分區招標

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標類型的掌握程度。根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同要求，可將物業管理投標分顧問項目招標

　　C專業招標、綜合招標

　　D單項招標、整體招標

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標類型的掌握程度。根據物業管理服務的方式不同，物業管理招標可以分為全權管理項目招標、顧問項目招標等類型。根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同要求，可將物業管理投標分為整體物業管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型，故本題選B，有關內容可參見教材第14～15頁。

　　5．物業管理招標方式分為()。

　　A公開招標、議標B邀請招標、議標C公開招標、邀請招標D議標、評標

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標方式的掌握程度。物業管理的招標方式分為：公開招標和邀請招標。故本題選Ｃ，有關內容可參見教材第16頁。

　　6．前期物業管理階段是指()。

　　A物業開發設計、施工建設、竣工驗收

　　B從入住到業主大會選聘物業管理企業承擔日常管理前

　　C從物業開發設計到業主人住

　　D從竣工驗收到業主大會選聘物業管理企業承擔日常管理前

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標內容的掌握程度。前期物業管理階段是指從人住到業主大會聘請物業管理企業承擔日常管理前的階段。故本題選B，有關內容可參見教材第16頁，第16頁的定義和第68頁的“前期物業管理”有些區別，請注意。

　　7．物業管理企業在確定參與招標活動后，應在()的基礎上制訂切實可行的物業管理方案。

　　A分析投標物業項目基本情況、周邊其他項目基本情況

　　B分析投標項目的基本情況、擬訂物業管理成本

　　C分析投標項目的基本情況、確定物業管理服務內容

　　D分析投標物業項目基本情況、確定物業管理模式

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的一般程序的掌握程度。物業管理企業在確定參與招標活動后，、應組織相關人員在對招標物業項目基本情況進行分析和對物業管理模式進行確定的基礎上，制訂切實可行的物業管理方案。故本題選D，有關內容可參見教材40頁。

　　8．居住型物業的物業管理服務的重點是()。

　　A基礎性的物業管理服務

　　B特約服務

　　C經營管理

　　D緊急事件的預防和處理

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的要點及方法的掌握程度。選項B“特約服務”屬于政府物業服務重點；選項C“經營管理’’屬于商用類型物業服務重點；選項D“緊急事件的預防

　　和處理”屬于公用事業類型物業的服務重點。故本題選A，有關內容可參見教材43頁。

　　9．招標人在發布招標公告或投標邀請函書的()日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

　　A 7日B 10日C 15日D 30日

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標的基本要求的掌握程度。招標人在發布招標公告或投標邀請函書的10日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。故本題選B，有關內容可參見教材18頁。

　　10．按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定，投標人少于()或者住宅規模在()以下，經有關方面同意可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　A 2個，2萬平方米B 3個，2萬平方米C 3個，3萬平方米D 2個，3萬平方米

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標條件的掌握程度。按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定，住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經有關方面同意可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業，故本題選B，有關內容可參見教材20頁。關于2萬平方米的出處，可參見關于統一印發《北京市協議選聘物業管理企業行政許可程序》的通知(京建物[20**]88號)。

　　11．招標人招標代理負責組建評標委員會，評標委員會的人數一般為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家人數不得少于成員總數的()。

　　A 1／2B 2／3C 3／4D 4／5

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人招標代理負責組建評標委員會，評標委員會的人數一般為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家人數不得少于成員總數的2／3。故本題選B，有關內容可參見教材第22頁。

　　12．物業招標程序中緊接在公布招標公告后的工作是()。

　　A編制招標文件

　　B投標申請人的資格預審

　　C發放招標文件

　　D接受投標文件

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。物業管理招標的程序是：①成立招標領導小組；②編制招標文件；③公布招標公告；④發放招標文件；⑤投標申請人的資格預審；⑥接受投標文件；⑦成立評標委員會；⑧開標、評標、中標。故本題選c，有關內容可參見教材第20～22頁。

　　13．物業管理招標的程序有：①編制招標文件；②接受投標文件；③投標申請人的資格預審；④發放招標文件；⑤成立招標領導小組；⑥成立評標委員會；⑦開標、評標、中標；⑧公布招標公告，

　　正確的順序是()。

　　A⑤①④⑧③②⑥⑦B⑤①⑧④③②⑥⑦

　　C⑤①⑧④⑥②③⑦D①⑤⑧④③②⑥⑦

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。本題選B，有關內容可參見教材第20-22頁。

　　14．物業管理投標過程中，獲得了招標信息之后應進行的工作是()。

　　A項目評估與風險防范B登記并取得招標文件

　　C準備投標文件D送交投標文件

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理投標程序的掌握程度。物業管理投標的程序是：①獲取招標信息；②項目評估與風險防范；③登記并取得招標文件；④準備投標文件；⑤送交投標文件；⑥接

　　受招標方的資格審查；⑦參加開標、現場答辯和評標；⑧簽約并執行合同。故本題選A，有關內容可參見教材第24～28頁。

　　15．必須通過招投標方式選聘物業管理企業的項目是()。

　　A新建的商場B新建的寫字樓

　　C新建的住宅D新建的醫院

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標條件的掌握程度。必須通過招投標方式選聘物業管理企業的項目，僅為新開發的住宅及同一物業管理區域內非住宅；新開發的非住宅項目，以及業主人住后由業主大會選聘物業管理企業的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。故本題選C，有關內容可參見教材第20頁。

　　16．招標人應當在投標有效期截止時限()日前確定中標人。

　　A 15B 20C 30D 7

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。故本題選C，有關內容可參見教材第23頁。

　　17．招標人應當自確定中標人之日起()日內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

　　A 15B 7C 20D 30

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。故本題選A，有關內容可參見教材第23頁。

　　18．公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于()日。

　　A 20B 15C 30D 7

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。故本題選A，有關內容可參見教材第21～22頁。

　　19．采用邀請招標方式的，至少應該邀請()家物業管理企業。

　　A 5B 7C 4D 3

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人采用邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發投標邀請書。故本題選D，有關內容可參見教材第21頁。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．物業管理招標的方式有()。

　　A公開招標B邀請招標C有限競爭性招標D選擇性招標E議標

　　【答案】A B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標方式的掌握程度。物業管理的招標方式分為：公開招標和邀請招標。故本題選A、B，有關內容可參見教材第16頁。

　　2．物業管理招標投標的基本原則是()。

　　A物業管理招標由招標人依法組織實施

　　B在評標委員會的組織、開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上，應當嚴格遵循相關法律和招標文件的要求，公正對待每一個投標單位

　　C招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息保持公開

　　D在物業管理招標過程中，招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動，實事求是，信守諾言

　　E對招投標方的資格認定須符合相關法律法規的要求

　　【答案】A B C D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標投標基本原則的掌握程度。物業管理招標投標的基本原則是：①物業管理招標由招標人依法組織實施；②在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上應當嚴格遵循相關法律、法規和招標文件的要求，公正的對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優勢獲得不正當利益；③招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應使投標招標活動的每一個環節都保持高度透明，確保投標招標公平、公正的實施；④在物業管理招標投標過程中，招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第19頁。

　　3．物業管理招標投標的基本要求是()。

　　A參與招標投標的雙方的活動都應符合相關的法律、法規，即合法性

　　B在物業管理招標投標過程中，雙方都應充分考慮市場要素，即適應性

　　C招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息保持公開，即公開性

　　D招標方應根據項目的實際情況和業主需求選擇物業管理企業，投標方應根據項目的實際情況和業主需求制定物業管理模式，即響應性

　　E按照國際慣例和相關法律法規的要求，應明確招標投標的相關程序和時間安排，即程序性

　　【答案】A B D E

　　【解析1本題考查的是考生對物業管理招標投標基本要求的掌握程度。物業管理招標投標的基本要求是：①參與招投標的雙方應根據相關法律、法規的規定組織物業管理的招標投標活動，即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等，都必須符合相關法律法規的要求，并接受有關部門的監督與管理；②在物業管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素；③招標方應根據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求，選擇最適合項目運作和業主(或物業使用人)需求的管理企業及服務；對投標方而言，不僅要依據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求制定符合項目要求的物業管理模式和運作方案，還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應該結合項目特點與企業自身的條件組織投標活動；④按照國際慣例和相關法律法規的要求，應明確招標投標的相關程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。故本題選A、B、D、E，有關內容可參見教材第18頁。

　　4．物業管理招標投標法律依據是()。

　　A物業管理條例

　　B前期物業管理招標投標暫行辦法

　　C中華人民共和國招標投標法

　　D招標方的有關規定

　　E物業管理收費管理辦法

　　【答案】A B C

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標投標的基本要求的掌握程度。物業管理招標投標的法律依據主要有《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標暫行辦法》及各地方的相關法規政策規定。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第18頁。

　　5．物業管理方案中體現物業管理企業管理理念、管理優勢和企業綜合競爭實力的關鍵內容有()。

　　A項目的整體設想與構思

　　B組織架構與人員配置

　　C費用測算與成本控制

　　D工作目標和計劃

　　E服務承諾

　　【答案】A B C

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理方案基本內容的掌握程度。關鍵性內容包括：①項目的整體設想與構思；②組織架構與人員配置；③費用測算與成本控制；④管理方式、運作程序及管理措施。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第41頁。

　　6．物業管理方案的實質性內容包括()。

　　A服務承諾

　　B人員培訓及管理

　　C早期介入及前期物業管理服務內容

　　D工作計劃

　　E管理制度的制定

　　【答案】B C D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理方案基本內容的掌握程度。實質性內容包括：①人員的培訓與管理；②管理指標；③管理制度的制定；④檔案資料的建立與管理；⑤早期介入及前期物業管理服務內容；⑥常規物業管理服務綜述；⑦工作計劃；⑧物資裝備。故本題選B、C、D、E，有關內容可參見教材第42頁。

　　7．物業管理服務模式包括()。

　　A組織架構的設置

　　B客戶定位

　　C服務需求定位

　　D經營服務模式確定

　　E物業的功能定位

　　【答案】B C E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理服務模式的掌握程度。確定招標物業的管理服務模式，是在對項目進行深入調查分析的前提下，結合招標文件的具體要求，確定最符合物業實際情況和業主需求的管理服務重點和主要措施，包括物業的功能定位、客戶定位和服務需求定位三方面的內容。故本題選B、C、E，有關內容可參見教材第43頁。

　　8．商用類型的寫字樓、綜合性商業物業管理服務的重點和難點主要有()。

　　A經營B設施管理C安全D公用設施無故障的正常運行E特殊服務需求服務

　　【答案】A B

　　【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的要點及方法的掌握程度。一般而言，商用類型的寫字樓物業、綜合性商業物業管理服務的重點及難點主要體現在經營和設施設備管理等方面。故本題選A、B，有關內容可參見教材第43頁。

　　9．政府物業管理的特殊性主要體現在()。

　　A維護政府的形象B設備設施管理C會議接待D安全和保密管理E內部特約服務

　　【答案】A C D E

　　【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的要點及方法的掌握程度。政府物業管理的特殊性主要體現在維護政府形象、內部特約服務、會議接待及慶典服務、安全及保密管理等方面。故本題選A、C、D、E，有關內容可參見教材第43頁。

　　10．物業管理投標文件除按規定格式要求響應招標文件外，最主要的內容有()。

　　A物業管理企業

　　B物業管理服務內容

　　C物業管理費用

　　D物業管理要點

　　E物業管理企業規章制度

　　【答案】B C D

　　【解析】本題考查的是考生對投標文件編寫的掌握程度。物業管理投標文件除按規定格式要求響應招標文件外，最主要的內容是介紹物業財務管理

　　【答案】A B C E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理招標內容的掌握程度。常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容有：①項目機構的建立與日常運作機制的建立；②房屋及共用設施設備的管理；③環境與公共秩序的管理，包括清潔衛生、環境綠化養護、停車場及安全防范等；④客戶管理、客戶服務和便民措施；⑤精神文明建設；⑥物業的租賃經營；⑦財務管理，包括對物業服務費和專項維修資金的使用和管理。故本題選A、B、C、E，有關內容可參見教材第17頁。

　　14．物業管理投標的主要風險來自于哪些方面()。

　　A政府相關單位B招標人C招標物業D投標人E競爭對手

　　【答案】B C D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理風險的防范與控制的掌握程度。物業管理投標的主要風險來自于招標人和招標物業、投標人、競爭對手等三個方面。故本題選B、C、D、E，有關內容可參見教材第26頁。

　　15．物業風險的防范與控制的具體措施有()。

　　A嚴格按照相關法律法規的要求參與投標活動

　　B對項目進行科學合理的分析、評估

　　C完善企業自身的管理

　　D選擇信譽良好的招標方和手續完備盈利優勢明顯的物業

　　E不必在意合同的附件條款和招標方的特殊要求

　　【答案】A B C D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理風險的防范與控制的掌握程度。物業管理風險防范與控制的具體措施有：嚴格按照相關法律法規的要求參與投標活動；對項目進行科學合理的分析、評估；完善企業自身的管理；選擇信譽良好的招標方和手續完備盈利優勢明顯的物業；慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求。而E“不必在意合同的附件條款和招標方的特殊要求”與“慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求”相矛盾，故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第26～27頁。

　　三、案例題

　　1．你是一家物業公司的管理入員．由你負責對一家正在公開招標的住宅小區進行投標。

　　請問：(1)你將按怎樣的程序開展投標工作?你的標書中的主要內容有哪些?(2)物業管理招標投標的基本要求和基本原則是什么?(3)在物業管理投標活動中，對投標項目評估應考慮哪幾個方面的因素?

　　【答案】

　　(1)投標程序：①獲取招標信息；②項目評估與風險防范；③登記并取得招標文件；④準備投標文件；⑤送交投標文件；⑥接受招標方的資格審查；⑦參加開標、現場答辯和評標；⑧簽約并執行合同。

　　標書的主要內容：分為商務文件和技術文件兩大類。商務文件主要包括：①公司簡介；②公司法人地位及法定代表人證明；③招標報價單及招標文件要求提供的其他資料。技術文件主要是：物業管理方案和招標方要求提供的其他技術性資料。

　　(2)基本要求：①參與招投標的雙方應根據相關法律、法規的規定組織物業管理的招標投標活動，即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等都必須符合相關法律法規的要求，并接受有關部門的監督與管理；②在物業管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素；③招標方應根據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求，選擇最適合項目運作和業主(或物業使用人)需求的管理企業及服務；對投標方而言，不僅要依據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求制定符合項目要求的物業管理模式和運作方案，還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應該結合項目特點與企業自身的條件組織投標活動；④按照國際慣例和相關法律法規的要求，應明確招標投標的相關程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。

　　基本原則：①物業管理招標由招標人依法組織實施；②在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上應當嚴格遵循相關法律、法規和招標文件的要求，公正的對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優勢獲得不正當利益；③招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應使投標招標活動的每一個環節都保持高度透明，確保投標招標公平、公正的實施；④在物業管理招標投標過程中，招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動。

　　(3)在物業管理的投標活動中，應考慮以下幾個方面的因素：①投標物業的基本情況；②招標物業項目的定位；③業主的需求；④建設單位、物業產權人(含業主)、物業使用人的基本情況；⑤招標條件和招標過程；⑥競爭對手；⑦企業自身條件的分析。

　　2．你是某物業公司的管理人員，由你負責制定某項目的物業管理方案。請問物業管理方案應包括哪些內容?

　　【答案】物業管理方案的基本內容主要包括招標物業項目的整體設想與構思、管理方式與運作程序、組織架構與人員配備、管理制度的制定、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業管理服務內容、常規物業管理服務綜述、費用測算與成本控制、管理指標與管理措施、物資裝備與工作計劃等。

篇2：物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　___年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣()萬元以上。

　　A.50B.300

　　C.500D.1000

　　2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起()日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

　　A.30B. 45

　　C. 60D. 90

　　3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質條件。

　　A. 一級B. 二級

　　C. 三級D. 三級暫定

　　4. 前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起()日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。

　　A. 7B. 15

　　C. 30D. 45

　　5. 在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。

　　A. 可任選其中一個作為中標人

　　B. 應以報價最低的為中標人

　　C. 應報請房地產行政主管部門確定中標人

　　D. 應按照中標候選人的排序確定中標人

　　6. 物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是()。

　　A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥

　　C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥

　　7. 物業服務合同由()與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。

　　A. 各業主分別B. 業主大會

　　C. 業主委員會代表業主D. 物業建設單位

　　8. 業主臨時公約由()制定。

　　A. 建設單位B. 購房人

　　C. 物業管理企業D. 房地產行政主管部門

　　9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的()。

　　A. 設計工作B. 工程監理工作

　　C. 開發建設工作D. 物業管理咨詢活動

　　10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至()之日止的物業管理活動。

　　A. 首次業主大會會議召開B. 業主大會成立

　　C. 50%業主入住D. 物業服務合同生效

　　11. 業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向()交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。

　　A. 建設單位B. 業主委員會

　　C. 政府主管部門D. 新物業管理企業

　　12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。

　　A. 裝修人B. 裝修企業

　　C. 裝修施工人員D. 物業管理公司

　　13. 在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，()。

　　A. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立

　　B. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立

　　C. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立

　　D. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立

　　14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。

　　A. 測量B. 敲擊

　　C. 使用D. 目測

　　15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括()。

　　A. 磚結構B. 木結構

　　C. 鋼筋混凝土結構D. 框架結構

　　16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調()。

　　A. 事后維修B. 緊急搶修

　　C. 預防性維修D. 大修

　　17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。

　　A. 日常運行B. 客戶投訴

　　C. 維修和技術改造D. 各項電氣預防性實驗和其它測試

　　18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。

　　A. 挖巢法B. 藥殺法

　　C. 熏蒸法D. 誘殺法

　　19. 下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是()。

　　A. 澆水B. 病蟲害防治

　　C. 雜草防治D. 綠化改造工程

　　20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是()。

　　A. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作

　　B. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任

　　C. 物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任

　　D. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問

　　21. 下列關于消防通道管理的說法中，正確的是()。

　　A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

　　B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

　　C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

　　D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理

　　22. 電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是()。

　　A. 確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生

　　B. 通過安全窗撤離轎廂

　　C. 通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援

　　D. 通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救

　　23. 實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每()不少于一次公布物業服務資金收支情況。

　　A. 三個月B. 半年

　　C. 一年D. 二年

　　24. 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括()和物業管理企業的酬金。

　　A. 物業服務成本B. 物業服務支出

　　C. 物業服務支出、法定稅費D. 物業服務成本、法定稅費

　　25. 住宅專項維修資金屬于()所有。

　　A. 物業管理企業B. 全體業主

　　C. 物業管理企業和全體業主D. 建設單位

　　26. 在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業()。

　　A. 提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔

　　B. 自行決定

　　C. 與部分業主商議決定

　　D. 與建設單位商議決定

　　27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。

　　A.政府定價

　　B.政府指導價

　　C.業主定價

　　D.物業管理企業與業主協商確定

　　28. 新建物業承接驗收時，物業管理公司應向()索取物業檔案資料。

　　A. 業主B. 建設單位

　　C. 施工單位D. 監理單位

　　29. 某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是()。

　　A. 通知B. 報告

　　C. 請示D. 決定

　　30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)，業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取()。

　　A.管理服務費B.審批費

　　C.施工現場管理費D.裝修保證金

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)

　　31.二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。

　　A.國務院建設主管部門

　　B.省、自治區人民政府建設主管部門

　　C.省、自治區人民政府房地產主管部門

　　D.直轄市人民政府房地產主管部門

　　E.設區的市的人民政府房地產主管部門

　　32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持( )向當地房地產主管部門申報。

　　A.企業法定代表人的身份證明

　　B.企業總經理的身份證明

　　C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同

　　D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

　　E.物業服務合同

　　33.物業管理招標的主體包括( )。

　　A.物業管理企業 B.物業建設單位

　　C.業主大會 D.業主委員會

　　E.物業所有權人

　　34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。

　　A.簽訂合同的主體不同

　　B.合同終止條件不同

　　C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

　　D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同

　　E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同

　　35.下列關于業主公約的說法中，正確的有( )。

　　A.業主公約經業主大會通過后生效

　　B.業主公約對全體業主具有約束力

　　C.業主公約對物業管理企業具有約束力

　　D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

　　E.業主公約僅有道義上的約束力

　　36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。

　　A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

　　B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

　　C.建設單位應承擔此次事故的全部費用

　　D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

　　E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支

　　37.按使用功能劃分，物業可分為( )物業。

　　A.居住B.公共

　　C.商業D.工業

　　E.其他

　　38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。

　　A.車輛維修員B.車輛清洗員

　　C.交通疏導及管理員D.停車場保潔員

　　E.停車收費員

　　39.物業管理企業主營業務收入包括( )收入。

　　A.物業管理B.物業經營

　　C.政策性虧損補貼D.物業大修

　　E.共用部位的租賃收入

　　40.物業管理企業利潤總額包括( )。

　　A.企業所屬項目上交的管理酬金B.營業利潤

　　C.投資凈收益D.營業外收支凈額

　　E.補貼收入

　　41.物業服務支出的構成不包括( )。

　　A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

　　B.物業管理企業財產保險費用

　　C.物業共用部位、共用設施設備保險費用

　　D.管理服務人員的工資

　　E.項目管理處用房裝飾裝修費用

　　42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行( )。

　　A.政府定價B.政府指導價

　　C.市場調節價D.業主定價

　　E.政府與業主共同定價

　　43.住宅專項維修資金可用于( )。

　　A.彌補物業管理經費的不足

　　B.共用部位、共用設施設備的大修

　　C.共用部位、共用設施設備的更新

　　D.共用部位、共用設施設備的改造

　　E.共用部位、共用設施設備的日常維修

　　44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有( )。

　　A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用

　　B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動

　　C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計

　　D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔

　　E.物業服務費用中不包括法定稅費

　　45.物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。

　　A.物業管理企業B.物業管理專業人員

　　C.業主委員會D.建設單位

　　E.物業使用人

　　三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答)

　　案例分析題 (一)

　　某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)

　　編號意見與建議

　　1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷

　　2保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患

　　3小區內停車秩序混亂，建議加強管理

　　4小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理

　　5常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素

　　6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換

　　7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修

　　8建議小區外墻全部翻新

　　9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施

　　10小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理

　　11部分業主要求減免物業服務費

　　12希望提供家政服務

　　13部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路

　　14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯

　　問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業管理企業應如何處理?(4分)

　　問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)

　　問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)

　　問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平?(3分)

　　案例分析題 (二)

　　某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于20**年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。

　　20**年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。

　　問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業管理公司負責無償修復?(4分)

　　問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?(4分)

　　問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止?(3分)

　　問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)

　　問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗?(6分)

　　20**年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷答案

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分)

　　1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D

　　11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A

　　21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)

　　31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB

　　36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE

　　41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB

　　三、案例分析題(共2題，每題20分)

　　案例分析題(一)

　　問題1答案要點及評分標準：

　　(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。

　　(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分)。

　　問題2答案要點及評分標準：

　　(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。

　　(2)物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理(1分)；物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務(0.5分)；并跟蹤事態，及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。

　　問題3答案要點及評分標準：

　　(1)可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。

　　(2)應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業主配合(0.5分)。

　　問題4答案要點及評分標準：

　　第11項(2分)，因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分)。

　　問題5答案要點及評分標準：

　　1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

　　2、調整優化管理服務工作流程；

　　3、加強安全管理，公共秩序管理；

　　4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；

　　5、加強小區衛生管理工作；

　　6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。

　　案例分析題(二)

　　問題1答題要點及評分標準：

　　(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；

　　(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。

　　問題2答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分)；

　　(2)該公司應勘察現場，統計業主損失情況(1分)，積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(1分)；

　　(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況(1分)。

　　問題3答題要點及評分標準：

　　答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。

　　問題4答題要點及評分標準：

　　拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分)。

　　問題5答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。

　　(2)自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。

　　(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。

篇3：物業管理師實務技能模擬試題

　　物業管理師實務技能模擬試題

　　一、情境題

　　1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作，經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面，你知道嗎？

　　2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎？

　　3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。

　　4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃？

　　5、于先生在編制房屋維修預算，當他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎？如何計算工程造價？

　　6、劉剛正著手花都物業的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些？

　　7、如何實施員工績效考評方案。

　　二、案例題

　　1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司，公司經理李先生根據自己以往的經驗，連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業管理制度合適嗎？特定物業管理制度的程序的什么樣的？

　　2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題，采取了停水停電的方法，引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業服務收費糾紛？

　　3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行？請說明理由。

　　4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時，參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業管理方案？

　　三、方案設計

　　1、請根據所管物業的性質和特點，設計一份物業管理方案。

　　2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。

　　3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。