注冊物業管理師物業經營管理概述試題與答案解析

　　第一章 物業經營管理概述

　　【考點1】物業經營管理的性質和管理對象

　　單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1.物業經營管理強調為業主提供()服務，滿足其物業投資收益或企業發展戰略及主營業務發展目標的需求。

　　A.物業管理

　　B.設施管理

　　C.價值管理

　　D.投資管理

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是物業經營管理的內涵。物業經營管理又稱物業資產管理，是以收益性物業為對象，為業主提供貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務，所以主要提供價值管理服務。 A、 B、

　　D三個選項太片面，沒有突出物業經營管理綜合性管理服務的性質。故本題選 C，有關內容可參見教材第1頁。

　　2.某寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫字樓最可能屬于()寫字樓。

　　A.甲級

　　B.乙級

　　C.丙級

　　D.二級

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。專業人員主要依據物業所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力對其進行分類，通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優越的地理位置和交通環境，建筑物實物狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當，有完善的物業管理服務；乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損，收益能力低于新落成的同類建筑物；丙級寫字樓已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求，且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標準。故本題選

　　B.，有關內容可參見教材第2~3頁。

　　3.在一個大型城市中，某零售商業物業建筑面積為12萬平方米，內設置大面積百貨和超市大賣場，里面擁有大量不同行業的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設施、文化廣場及餐飲，有效商業服務半徑達200公里。則該零售商業物業的類型最可能是()。

　　A.區域購物中心

　　B.市級購物中心

　　C.地區購物中心

　　D.居住區商場

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。零售商業物業的分類主要依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍三個方面。一般區域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心；市級購物中心的建筑規模一般在3萬平方米以上，其商業輻射區域可覆蓋整個城市；地區購物商場建筑規模一般為1-3萬平方米，服務區域以城市中的某一部分為主；居住區商場商業服務區域以城市中的某一居住小區為主。故本題選 A，有關內容可參見教材第3~4頁。

　　多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　4.下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有()。

　　A.優越的地理位置

　　B.建筑物實物狀況良好

　　C.有自然磨損存在

　　D.有完善的物業管理服務

　　E.收益能力與新建成的寫字樓相當

　　【答案】A. D. E

　　【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優越的地理位置和交通環境，建筑物物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當，有完善的物業管理服務。有關乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。

　　5.區域購物中心的特征包括()。

　　A.建筑規模一般在1萬平方米以上

　　B.業態業種復合度高

　　C.有效商業服務半徑可達200公里

　　D.商業服務區域以城市中的某一部分為主

　　E.服務人口1萬人左右

　　【答案】B. C

　　【解析】本題考查的是商業物業的特征。一般區域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。有關零售商業物業的具體內容詳見第3題的解析。

　　6.物業經營管理活動除了包括以保證物業正常適用的運行操作管理，還包括將物業作為一種收益性資產所進行的()、物業價值和經營績效評估等經營活動。

　　A.資本投資決策

　　B.市場營銷

　　C.物業管理

　　D.租賃管理

　　E.成本控制

　　【答案】A. B. D. E

　　【解析】本題考查的是物業經營管理的內涵。物業經營管理除了包含物業管理，主要服務還體現在價值管理服務方面。本題前一句表述的內容為物業經營管理除了包含物業管理工作，還需要進行哪些方面的管理活動，主要是價值服務管理方面的內容，包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動。故本題選A. B. D. E.，有關內容可參見教材第1頁。

　　7.物業經營管理活動的管理對象主要包括()等。

　　A.寫字樓

　　B.零售商業物業

　　C.居民自有住宅

　　D.工業物業

　　E.酒店和休閑娛樂設施

　　【答案】A. B. D. E.

　　【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業。寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構成，包括企業自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型；零售商業物業包括區域購物中心、市級購物中心、地區購物商場、居住區商場、鄰里服務性商店、特色商店等類型；工業物業包括工業廠房、倉儲用房、高新技術產業用房、研究與發展用房等；酒店和休閑娛樂設施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是，居住物業中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業。所以 A、B、D、E選項所述物業類型均符合收益性物業的要求，故本題選 A、 B、 D、 E，有關內容可參見教材第2~6頁。

　　【考點2】物業經營管理的目標

　　單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　8.物業經營管理服務的目標是在()的基礎上，保持和提高物業的市場價值及未來發展潛力。

　　A.延長物業經濟壽命周期

　　B.維持物業正常使用

　　C.維持該物業的物業管理

　　D.實現物業各期凈收益最大化

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是物業經營管理的目標。物業經營管理的目標是從業主的角度出發，在物業經濟壽命的全壽命周期內，持續滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現物業各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業的市場價值及未來發展潛力。A、B、C選項中的內容也是物業經營管理所應達到的內容要求，但不是物業經營管理的最終目標。故本題選 D，有關內容可參見教材第6頁。

　　多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　9.圖1-1所示為某房地產投資信托的組織結構。從圖中可以看出，該集團承擔的物業經營管理工作同時覆蓋了()的管理工作。

　　A.物業保險管理

　　B.資產管理

　　C.物業管理

　　D.房地產組合投資管理

　　E.基金管理

　　【答案】B. C. E

　　【解析】本題考查的是物業經營管理活動的目標。由圖1-1可以看出，××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負責基金管理和資產管理，×××零售管理公司主要負責三處商業物業的物業管理工作，收取物業費。圖中所描述的關系并不能得出 A、D兩項的結論。故本題選 B、C、E，有關內容可參見教材第7頁。

　　【考點3】物業經營管理企業

　　單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　10.某物業管理企業受業主委托對物業經營管理績效承擔綜合責任，履行策略性物業管理的職能，該企業設置若干專業化分公司，履行物業運行過程中專業物業管理的職能。則該物業管理企業屬于()。

　　A.管理型物業管理企業

　　B.專業型物業管理企業

　　C.綜合型物業管理企業

　　D.投資型物業管理企業

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是物業經營管理企業的分類。物業管理企業劃分為管理型、專業型和綜合型三類。管理型物業管理企業是具有策略性物業管理能力的企業，對物業經營管理績效承擔綜合責任，在物業經營管理活動中處于總包的位置；專業型物業管理企業通常以專業分包的形式獲得業務，是具有物業運行過程中某種專業管理能力的企業；綜合型物業管理企業是同時具備物業策略管理和物業運營能力管理的企業，既設置管理層，又設置專業化分公司。故本題選C，有關內容可參見教材第8~9頁。

　　多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　11.物業經營管理企業中，能為業主提供物業管理顧問、咨詢服務的企業一般有()。

　　A.管理型物業管理企業

　　B.專業型物業管理企業

　　C.投資型物業管理企業

　　D.綜合型物業管理企業

　　E.所有物業管理公司

　　【答案】A. D

　　【解析】本題考查的是物業經營管理企業的職能。一般具有策略性物業管理能力的企業可以為業主提供物業管理顧問、咨詢服務等工作。管理型、綜合型物業管理企業具有物業策略管理能力，可以為業主提供物業顧問、咨詢服務；而專業型物業管理企業主要負責物業管理業務的運營。故本題選A、D，有關內容可參見教材第89頁。

　　【考點4】物業經營管理的層次

　　單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　12.在物業經營管理活動中，物業管理和設施管理的主要作用是()。

　　A.在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標

　　B.為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流

　　C.詳細制定和執行一個投資組合戰略

　　D.在物業類型或地域分布上分散投資，減少整體風險

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是物業經營管理三個層次的主要作用。物業管理和設施管理以運行管理為主，是定位在現場操作層面的管理，對于收益性物業，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流；資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標；房地產組合投資管理的主要作用是在物業類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風險。故本題選B，有關內容可參見教材第10~11頁。

　　13.物業經營管理活動中，通過對人和工作的協調，以為某一機構創造一個良好的生產、辦公環境為主要功能的管理活動是()。

　　A物業管理

　　B.設施管理

　　C.房地產資產管理

　　D.房地產組合投資管理

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是設施管理的主要功能。物業管理的核心工作是對物業進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障物業始終處在正常的運行狀態；設施管理的主要功能是通過對人和工作的協調，為某一機構(企業或事業單位)創造一個良好的生產、辦公環境。房地產資產管理負責管理物業管理企業和設施管理公司，指導它們為物業發展制定戰略計劃；房地產組合投資管理的功能是理解和執行物業業主的投資目標。故本題選B，有關內容可參見教材第9-10頁。

　　14.在物業經營管理企業中，負責審定某物業的投資計劃，并考察資本開支能否有效提高物業價值，來決定是否批準該投資計劃的企業是()。

　　A.物業管理公司

　　B.房地產資產管理公司

　　C.房地產組合投資管理公司

　　D.設施設備管理公司

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是房地產資產管理公司的主要職能。物業管理和設施管理公司主要負責物業現場操作層面的正常運營；資產管理公司比物業管理公司具有更廣闊的視角，資產管理公司作為物業投資者或業主的代表，管理物業，管理企業，通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標；房地產組合投資管理公司以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎，詳細制定和執行一個投資組合戰略。題干描述的內容符合資產管理公司的職責。故本題選B，有關內容可參見教材第1 1頁。

　　15.在物業經營管理活動中，理解和執行物業業主的投資目標，評價資產管理公司的表現，為物業業主提供最大化目標管理資產計劃，這些特征屬于()的內容。

　　A.物業管理

　　B.設施管理

　　C.房地產資產管理

　　D.房地產組合投資管理

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是物業經營管理活動三個層次的特征。房地產組合投資管理包括理解和執行物業業主的投資目標，評價資產管理公司的表現；審批資產管理公司為維修物業資產結構安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃，以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產，以及在合適的時機購置和處置物業資產。故本題選D，有關內容可參見教材第10頁。

　　多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　16.物業經營管理通常將其分為()三個層次。

　　A.物業管理或設施管理

　　B.房地產資產管理

　　C.房地產基金管理

　　D.企業保險管理

　　E.房地產組合投資管理

　　【答案】A.B.E

　　【解析】本題考查的是物業經營管理的層次。物業經營管理通常分為物業管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次。其中，物業管理和設施管理以運行管理為主，房地產資產管理和房地產組合投資管理以策略型管理為主。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第9-10頁。

　　17.物業經營管理三個層次工作中，屬于物業管理主要職責的有()等。

　　A.制定物業發展戰略計劃

　　B.保持與租戶的聯系并收租

　　C.控制運營成本及保存財務報告記錄

　　D.資本性支出計劃

　　E.物業維護及安全管理

　　【答案】B.C.D.E

　　【解析】本題考查的是物業管理的主要職責。物業管理主要定位于現場操作層面，主要職責是保持與租戶的聯系、收租、控制運營成本、財務報告和記錄的保存、物業維護、資本性支出計劃、危機管理、安全管理、公共關系管理等。A選項內容屬于資產管理的主要職責，故本題選B、C、D、E，有關內容可參見教材第11頁。

　　18.物業經營管理三個層次工作中，屬于資產管理主要職責的有()等。

　　A.制定物業發展戰略計劃

　　B.資本性支出計劃及公共關系

　　C.監控物業績效

　　D.負責投資組合的績效

　　E.管理和評價物業管理企業

　　【答案】A. C. E

　　【解析】本題考查的是物業經營管理中資產管理的主要職責。資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。資產管理的主要職責是制定物業發展戰略計劃，持有、出售分析，物業更新改造等主要開支決策，監控物業績效，管理和評價物業管理企業，協助物業管理的租戶關系工作，定期進行資產的投資分析和運營狀況分析等。B選項內容屬于物業管理的職責，D選項內容屬于組合投資管理的職責，故本題選A、C、E。有關內容可參見教材第11頁。

　　19.物業經營管理三個層次工作中，屬于組合投資管理主要職責的有()等。

　　A.制定并執行組合投資策略

　　B.設計和協調物業資產的資本結構

　　C.定期進行資產的投資分析和運營狀況分析

　　D.負責策略資產的配置和衍生工具的應用

　　E.監控物業績效及物業的持有、出售分析

　　【答案】A. B. D

　　【解析】本題考查的是物業經營管理中組合投資管理的主要職責。組合投資管理以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎，詳細制定和執行一個投資組合戰略，主要職責是制定投資組合目標與投資準則，制定并執行組合投資戰略，設計和調整物業資產的資本結構，負責策略資產的配置和衍生工具的應用，監督購置、處置、資產管理和再投資決策，負責投資組合績效，客戶報告與現金管理等。C、E選項內容均屬于資產管理的職責。故本題選A、B、D，有關內容可參見教材第11頁。

　　【考點5】物業經營管理的工作內容

　　單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　20.在物業經營管理的戰略性工作中，影響投資決策的關鍵因素是()。

　?、偻顿Y回收期②預期收益③還貸能力④風險水平

　　A.①④

　　B.②③

　　C.②④

　　D.①③

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是物業經營管理中的戰略性工作內容。戰略性工作包括確定戰略、確定標準、構建信息基礎、決策分析、進行資產組合等。近年來制定決策的過程越來越復雜，而相比于其他因素來說，影響投資決策的兩個關鍵因素是預期收益和風險水平。故本題選C，有關內容可參見教材第12~13頁。

　　21.在物業經營管理的常規工作現金流和成本管理中，不屬于物業服務支出的是()。

　　A.日常維修費用

　　B.物業管理企業財產保險費用

　　C.管理人員的工資

　　D.法定稅費

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是物業經營管理的常規工作內容。物業服務支出的幾個重要方面包括日常維修費用、計提維修準備金、設施維護費用、保險費、法律和財務費用、工作成本和地方性稅收等。物業管理企業的財產保險費用屬于企業內部支出，不屬于物業服務支出。故本題選D，有關內容可參見教材第15頁。

　　多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　22.下列關于物業經營管理的常規工作，表述正確的有()。

　　A.現金流和成本管理是物業經營管理常規工作的重要組成

　　B.日常維修和維護的開支由物業的租戶承擔

　　C.物業出租的成本負擔應全部轉移給租戶

　　D.應由物業管理企業的專門人員對設施設備進行管理維護

　　E.如若希望發生事故造成的損失得到賠償，業主應事先與保險公司簽訂合約

　　【答案】A. D. E

　　【解析】本題考查的是物業經營管理的常規工作內容。物業經營管理的常規工作是為了維持物業正常使用和保證其保值、升值，并進行資產管理，主要包括現金流和成本管理、日常維修和維護、未來維修和維護、設備設施管理和物業保險管理5個部分。日常維修和維護的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，可能會由租戶承擔，也可能會由業主承擔，這取決于雙方的商談結果，所以B選項表述錯誤。對于物業出租的成本，業主會希望讓租

　　戶在租金之外承擔盡可能多的費用，這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本，但是，把所有成本負擔都轉移給租戶，在一些情況下既不現實，也不明智。比如，在租戶可能對物業的某一部分不滿意時，這時為了留住租戶，業主就不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而自己負擔大部分。所以C選項表述錯誤。故本題選A、D、E，有關內容可參見教材第14~18頁。

　　23.關于物業經營管理中的服務費，下列說法中正確的有()。

　　A.服務費用實際是由業主支付

　　B.服務費用實際是由租戶支付

　　C.包括供暖、排污、電梯等公共服務設施

　　D.包括針對整體物業的保險或維修

　　E.計算時不用考慮會計和審計等專業服務成本

　　【答案】B. C. D

　　【解析】本題考查的是現金流和成本管理的內容。服務費覆蓋的內容本質上應當由業主承擔，但實際上是由租戶支付的。在一個物業里面，這部分費用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務設施，還包括針對整體物業的保險或者維修費用。每個租戶在計算服務費的時候，還必須考慮到會計和審計等專業服務成本，這些費用一般是按照租戶繳納的服務費的一定比例來計算的。故本題選。B、C、D，有關內容可參見教材第16-17頁。

　　24.關于物業經營管理活動中對物業的維修與維護，下列說法中正確的有()。

　　A.通常業主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶

　　B.目前大多數出租活動業主承擔各種維修成本

　　C.一般寫字樓物業是由業主與租戶共同負責物業未來的維修和維護

　　D.維修計劃應該從短期和長期兩個方面考慮

　　E.日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式

　　【答案】A. D. E

　　【解析】本題考查的是日常和未來物業維修和維護的相關知識。日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，業主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶，這也是目前大多數出租活動處理這個問題的方式，所以B選項錯誤。對于機構投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業，如何處理物業出租已經有了約定的習慣，即一般是由租戶負責物業未來的維修和維護，所以C選項錯誤。維修計劃應該是全面且系統的，應從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇A、D、E，有關內容可參見教材第17~18頁。

　　25.案例分析題:在一宗已開發的物業甲旁邊有一小塊土地，該土地適合進行開發建設，但是由于該地塊排水系統出現問題，致使該塊土地無法進行實際的開發運作。作為物業甲的物業經營管理企業，對于該塊土地，正確的做法是()。

　　A.防止他人利用某些權利或者名義對自己的土地所有權造成侵害

　　B.在土地上搭建物業甲的附屬停車場，確保土地不被別人占有

　　C.檢查土地的欄護情況，確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地

　　D.對土地進行等級評定和保險

　　E.不定期查看土地，確保沒有負面因素作用在土地上

　　【答案】A.C. D. E

　　【解析】本題是物業經營管理常規工作內容的案例題。對物業的權利伴隨著必須承擔的義務對于物業投資者來說，即使是最基本的物業收益也要求必要的管理工作，有時還要伴隨一定的成本支出。本題中A、C、D、E選項的內容均是防止自己的土地所有權受到侵害而采取的正確行為，但B選項中的行為不符合有關的建設法規。故本題選A、C、D、E，有關內容可參見教材第14頁。

篇2：物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　___年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣()萬元以上。

　　A.50B.300

　　C.500D.1000

　　2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起()日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

　　A.30B. 45

　　C. 60D. 90

　　3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質條件。

　　A. 一級B. 二級

　　C. 三級D. 三級暫定

　　4. 前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起()日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。

　　A. 7B. 15

　　C. 30D. 45

　　5. 在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。

　　A. 可任選其中一個作為中標人

　　B. 應以報價最低的為中標人

　　C. 應報請房地產行政主管部門確定中標人

　　D. 應按照中標候選人的排序確定中標人

　　6. 物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是()。

　　A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥

　　C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥

　　7. 物業服務合同由()與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。

　　A. 各業主分別B. 業主大會

　　C. 業主委員會代表業主D. 物業建設單位

　　8. 業主臨時公約由()制定。

　　A. 建設單位B. 購房人

　　C. 物業管理企業D. 房地產行政主管部門

　　9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的()。

　　A. 設計工作B. 工程監理工作

　　C. 開發建設工作D. 物業管理咨詢活動

　　10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至()之日止的物業管理活動。

　　A. 首次業主大會會議召開B. 業主大會成立

　　C. 50%業主入住D. 物業服務合同生效

　　11. 業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向()交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。

　　A. 建設單位B. 業主委員會

　　C. 政府主管部門D. 新物業管理企業

　　12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。

　　A. 裝修人B. 裝修企業

　　C. 裝修施工人員D. 物業管理公司

　　13. 在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，()。

　　A. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立

　　B. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立

　　C. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立

　　D. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立

　　14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。

　　A. 測量B. 敲擊

　　C. 使用D. 目測

　　15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括()。

　　A. 磚結構B. 木結構

　　C. 鋼筋混凝土結構D. 框架結構

　　16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調()。

　　A. 事后維修B. 緊急搶修

　　C. 預防性維修D. 大修

　　17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。

　　A. 日常運行B. 客戶投訴

　　C. 維修和技術改造D. 各項電氣預防性實驗和其它測試

　　18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。

　　A. 挖巢法B. 藥殺法

　　C. 熏蒸法D. 誘殺法

　　19. 下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是()。

　　A. 澆水B. 病蟲害防治

　　C. 雜草防治D. 綠化改造工程

　　20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是()。

　　A. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作

　　B. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任

　　C. 物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任

　　D. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問

　　21. 下列關于消防通道管理的說法中，正確的是()。

　　A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

　　B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

　　C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

　　D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理

　　22. 電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是()。

　　A. 確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生

　　B. 通過安全窗撤離轎廂

　　C. 通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援

　　D. 通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救

　　23. 實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每()不少于一次公布物業服務資金收支情況。

　　A. 三個月B. 半年

　　C. 一年D. 二年

　　24. 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括()和物業管理企業的酬金。

　　A. 物業服務成本B. 物業服務支出

　　C. 物業服務支出、法定稅費D. 物業服務成本、法定稅費

　　25. 住宅專項維修資金屬于()所有。

　　A. 物業管理企業B. 全體業主

　　C. 物業管理企業和全體業主D. 建設單位

　　26. 在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業()。

　　A. 提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔

　　B. 自行決定

　　C. 與部分業主商議決定

　　D. 與建設單位商議決定

　　27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。

　　A.政府定價

　　B.政府指導價

　　C.業主定價

　　D.物業管理企業與業主協商確定

　　28. 新建物業承接驗收時，物業管理公司應向()索取物業檔案資料。

　　A. 業主B. 建設單位

　　C. 施工單位D. 監理單位

　　29. 某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是()。

　　A. 通知B. 報告

　　C. 請示D. 決定

　　30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)，業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取()。

　　A.管理服務費B.審批費

　　C.施工現場管理費D.裝修保證金

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)

　　31.二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。

　　A.國務院建設主管部門

　　B.省、自治區人民政府建設主管部門

　　C.省、自治區人民政府房地產主管部門

　　D.直轄市人民政府房地產主管部門

　　E.設區的市的人民政府房地產主管部門

　　32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持( )向當地房地產主管部門申報。

　　A.企業法定代表人的身份證明

　　B.企業總經理的身份證明

　　C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同

　　D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

　　E.物業服務合同

　　33.物業管理招標的主體包括( )。

　　A.物業管理企業 B.物業建設單位

　　C.業主大會 D.業主委員會

　　E.物業所有權人

　　34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。

　　A.簽訂合同的主體不同

　　B.合同終止條件不同

　　C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

　　D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同

　　E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同

　　35.下列關于業主公約的說法中，正確的有( )。

　　A.業主公約經業主大會通過后生效

　　B.業主公約對全體業主具有約束力

　　C.業主公約對物業管理企業具有約束力

　　D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

　　E.業主公約僅有道義上的約束力

　　36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。

　　A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

　　B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

　　C.建設單位應承擔此次事故的全部費用

　　D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

　　E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支

　　37.按使用功能劃分，物業可分為( )物業。

　　A.居住B.公共

　　C.商業D.工業

　　E.其他

　　38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。

　　A.車輛維修員B.車輛清洗員

　　C.交通疏導及管理員D.停車場保潔員

　　E.停車收費員

　　39.物業管理企業主營業務收入包括( )收入。

　　A.物業管理B.物業經營

　　C.政策性虧損補貼D.物業大修

　　E.共用部位的租賃收入

　　40.物業管理企業利潤總額包括( )。

　　A.企業所屬項目上交的管理酬金B.營業利潤

　　C.投資凈收益D.營業外收支凈額

　　E.補貼收入

　　41.物業服務支出的構成不包括( )。

　　A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

　　B.物業管理企業財產保險費用

　　C.物業共用部位、共用設施設備保險費用

　　D.管理服務人員的工資

　　E.項目管理處用房裝飾裝修費用

　　42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行( )。

　　A.政府定價B.政府指導價

　　C.市場調節價D.業主定價

　　E.政府與業主共同定價

　　43.住宅專項維修資金可用于( )。

　　A.彌補物業管理經費的不足

　　B.共用部位、共用設施設備的大修

　　C.共用部位、共用設施設備的更新

　　D.共用部位、共用設施設備的改造

　　E.共用部位、共用設施設備的日常維修

　　44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有( )。

　　A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用

　　B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動

　　C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計

　　D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔

　　E.物業服務費用中不包括法定稅費

　　45.物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。

　　A.物業管理企業B.物業管理專業人員

　　C.業主委員會D.建設單位

　　E.物業使用人

　　三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答)

　　案例分析題 (一)

　　某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)

　　編號意見與建議

　　1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷

　　2保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患

　　3小區內停車秩序混亂，建議加強管理

　　4小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理

　　5常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素

　　6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換

　　7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修

　　8建議小區外墻全部翻新

　　9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施

　　10小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理

　　11部分業主要求減免物業服務費

　　12希望提供家政服務

　　13部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路

　　14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯

　　問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業管理企業應如何處理?(4分)

　　問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)

　　問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)

　　問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平?(3分)

　　案例分析題 (二)

　　某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于20**年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。

　　20**年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。

　　問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業管理公司負責無償修復?(4分)

　　問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?(4分)

　　問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止?(3分)

　　問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)

　　問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗?(6分)

　　20**年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷答案

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分)

　　1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D

　　11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A

　　21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)

　　31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB

　　36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE

　　41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB

　　三、案例分析題(共2題，每題20分)

　　案例分析題(一)

　　問題1答案要點及評分標準：

　　(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。

　　(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分)。

　　問題2答案要點及評分標準：

　　(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。

　　(2)物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理(1分)；物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務(0.5分)；并跟蹤事態，及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。

　　問題3答案要點及評分標準：

　　(1)可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。

　　(2)應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業主配合(0.5分)。

　　問題4答案要點及評分標準：

　　第11項(2分)，因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分)。

　　問題5答案要點及評分標準：

　　1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

　　2、調整優化管理服務工作流程；

　　3、加強安全管理，公共秩序管理；

　　4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；

　　5、加強小區衛生管理工作；

　　6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。

　　案例分析題(二)

　　問題1答題要點及評分標準：

　　(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；

　　(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。

　　問題2答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分)；

　　(2)該公司應勘察現場，統計業主損失情況(1分)，積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(1分)；

　　(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況(1分)。

　　問題3答題要點及評分標準：

　　答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。

　　問題4答題要點及評分標準：

　　拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分)。

　　問題5答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。

　　(2)自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。

　　(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。

篇3：物業管理師實務技能模擬試題

　　物業管理師實務技能模擬試題

　　一、情境題

　　1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作，經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面，你知道嗎？

　　2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎？

　　3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。

　　4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃？

　　5、于先生在編制房屋維修預算，當他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎？如何計算工程造價？

　　6、劉剛正著手花都物業的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些？

　　7、如何實施員工績效考評方案。

　　二、案例題

　　1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司，公司經理李先生根據自己以往的經驗，連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業管理制度合適嗎？特定物業管理制度的程序的什么樣的？

　　2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題，采取了停水停電的方法，引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業服務收費糾紛？

　　3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行？請說明理由。

　　4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時，參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業管理方案？

　　三、方案設計

　　1、請根據所管物業的性質和特點，設計一份物業管理方案。

　　2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。

　　3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。