物業管理師物業管理實務試題匯編之第一章（附答案解析）

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．物業管理企業的分類，以下各項不是按投資主體經濟成分來劃分的有()。

　　A中外合資經營的物業管理企業

　　B全民所有制物業管理企業

　　C物業管理集團公司下的子公司

　　D集體與個人共同投資的物業管理企業

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業類型的掌握程度。物業管理企業分類按照投資主體的經濟成分可劃分為：全民所有制物業管理企業、集體所有制物業管理企業、民營物業管理企業、外資物業管理企業、其他物業管理企業。故本題選c，有關內容可參見教材第1-2頁。

　　2．物業管理企業資質等級分類方法有()。

　　A A、B、C、D四個等級

　　B高、中、低三個等級

　　C一、二、三級

　　D特級、一、二級

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。物業管理企業的資質等級為一、二、三級。故本題選c，有關內容可參見教材第4～5頁。

　　3．一級資質的物業管理公司，其注冊資本可以是：

　　A 200萬元

　　B 300萬元

　　C 400萬元

　　D 800萬元

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。一級資質的物業管理企業注冊資本為人民幣500萬元以上。故本題選D，有關內容可參見教材第4～5頁。

　　4．二級資質物業管理公司，專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于()人。

　　A 10B 20C 30D 40

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。二級資質的物業管理企業應具有物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。故本題選B，有關內容可參見教材第4～5頁。

　　5．關于物業管理資質的頒發機構，下面哪個說法是正確的()。

　　A國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理；省、自治區人民政府建設主管部門負責二級和三級物業管理企業資質的頒發和管理

　　B省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質的頒發和管理

　　C直轄市人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督

　　D直轄市人民政府房地產主管部門負責二級物業管理企業資質的頒發和管理，設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理；省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書

　　的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質的頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企

　　業資質的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。故本題選B，有關內容可參見教材第4頁。

　　6．新設立的物業管理企業，在領取營業執照之日起30天內，持相關資料向當地的房地產主管部門申請以下資質()。

　　A一級資質B二級資質C三級資質D三級資質，并設一年的暫定期

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。新設立的物業管理企業，其資質等級按最低等級核定，并設一年的暫定期，物業管理企業在領取營業執照之日起30天內持相關資料向當地的房地產主管部門申請資質。故本題選D，有關內容可參見教材第6頁。

　　7．物業管理企業是依法成立、具有專門資質并具有獨立企業法人地位，依據物業服務合同從事物業管理相關活動的()。

　　A法人B經濟實體C企業單位D以上說法都不對

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業概念的掌握程度。物業管理企業是依法成立、具有專門資質并具有獨立企業法人地位，依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。故本題選B，

　　有關內容可參見教材第l頁。

　　8．下列選項中，不屬于物業管理企業特征的是()。

　　A是獨立的企業法人

　　B屬于服務性企業

　　C具有一定的公共管理性質的職能

　　D具有行政管理職能

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業特征的掌握程度。物業管理企業特征可歸納為以下三點：一是獨立的企業法人；二屬于服務性企業；三具有一定的公共管理性質的職能。故本題選D，有關內容可參見教材第1頁。

　　9．物業管理企業的產品是()。

　　A服務B管理C服務與管理并存D以上說法都不對

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業特征的掌握程度。物業管理企業本身不制造實物產品，它主要是常規性的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創收性的經營服務等項目，盡可能實現物業的保值和增值。因此，物業管理企業的“產品”就是服務，與工業企業等其他經濟組織是有區別的。故本題選A，有關內容可參見教材第1頁。

　　10．物業管理有限責任公司最低限額的注冊資本為()萬元。

　　A 10B 200C 300D 500

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業工商注冊登記的掌握程度?！豆痉ā芬幎?，科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為10萬元，物業管理企業作為服務性企業應符合此規定(若辦理資質，10萬元的注冊資本是不行的)。故本題選A，有關內容可參見教材第3頁。

　　11．()組織形式適用于業務量較小的小型物業管理企業的初期管理。

　　A直線職能制B直線制C事業部制D矩陣制

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。直線制是最簡單的企業管理組織形式，它的特點是：企業各級領導者親自執行全部管理職能，按垂直系統直接領導，不設專門職能機構。這種組織形式適用于業務量較小的小型物業管理企業的初期管理，不能適應較大規模和較復雜的物業管理。故本題選B，有關內容可參見教材第6～7頁。

　　12．()組織形式，其員工受雙重領導。

　　A直線職能制B直線制C事業部制D矩陣制

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。矩陣制是在傳統的直線職能制縱向領導系統的基礎上，按照業務內容、任務或項目劃分而建立橫向領導系統，縱橫交叉，構成矩陣的形式。其特點是在同一組織中既設置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統；參加項目的成員受雙重領導，既受所屬職能部門的領導，又受項目組的領導。故本題選D，有關內容可參見教材第8～9頁。

　　13．規模大、物業種類繁多、經營業務復雜多樣的大型綜合型物業管理公司可以采用()組織形式。

　　A直線職能制B直線制C事業部制D矩陣制

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。事業部制是較為現代的一種組織形式，是管理產品各類復雜、產品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式。一般多由那些規模大、物業各類繁多、經營業務復雜多樣的大型綜合型物業管理公司借鑒采用。故本題選c，有關內容可參見教材第8頁。

　　14．目前物業管理機構設置中普遍采用的一種組織形式是()。

　　A直線職能制B直線制C事業部制D矩陣制

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。直線職能制以直線制為基礎，在各級主管人員的領導下，按專業分工設置相應的職能部門，實行主管人員統一指揮和職能部門專業指導相結合的組織形式。其特點是各級主管人員直接指揮，職能機構是直線行政主管的參謀。職能機構下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示，只是起業務指導和監督作用。這種組織形式是目前物業管理機構設置中普遍采用的一種形式。故本題選A，有關內容可參見教材第7～8頁。

　　15．新設立的物業管理企業，其資質等級按()等級核定。

　　A最低B最高C適合的資質等級D矩陣制

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。新設立的物業管理企業，其資質等級按最低等級核定，并設一年的暫定期物管程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段

　　B 物業管理企業的設立須向工商行政管理部門進行注冊登記，是根據《公司法》的規定

　　C新設立的物業管理企業，在領取營業執照后，要向當地工商主管部門申請資質，是根據《物業管理企業資質管理辦法》的規定

　　D《公司法》規定，科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為50萬元，物業管理企業作為服務性企業應符合此規定。同時可以辦理三級資質的物業管理企業

　　E物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件

　　【答案】A B E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業設立程序的掌握程度。根據《公司法》和《物業管理企業資質管理辦法》的規定，物業管理企業的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段；根據《公司法》規定，物業管理企業的設立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在領取營業執照后，方可開業；新設立的物業管理企業，在領取營業執照之日起30天內，要向當地房地產主管部門申請資質，是根據《物業管理企業資質管理辦法》的規定；《公司法》規定，科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為10萬元，物業管理企業作為服務性企業應符合此規定。同時，考慮到企業注冊后應辦理物業管理企業資質證書，因此，注冊資本還應符合各資質等級注冊資本的規定要求；物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第3～6頁。

　　3．以下哪幾種是物業管理企業的常見模式()。

　　A房地產建設單位的附屬公司

　　B民營物業管理企業

　　C獨立的物業管理企業

　　D集體所有制物業管理企業

　　E物業管理集團公司

　　【答案】A C E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業常見模式的掌握程度。物業管理企業的常見模式有房地產建設單位的附屬公司、獨立的物業管理企業、物業管理集團公司。故本題選A、C、E，有關內容可參見教材第3-6頁。

　　4．物業管理企業的組織形式主要有()。

　　A直線制B直線職能制C矩陣制D直線矩陣制E事業部制

　　【答案】A B C E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。物業管理企業組織形式有直線制、直線職能制、事業部制和矩陣制。故本題選A、B、C、E，有關內容可參見教材第6頁。

　　5．以下對物業管理企業描述正確的有()。

　　A依法設立，以盈利為目的，承擔獨立責任的企業法人

　　B物業管理企業的產品就是服務，屬于服務性企業

　　C其職能帶有公共管理的性質

　　D具備專門資質，依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體

　　E物業管理企業以自己的名義享有民事權利，在提供服務時不承擔民事責任

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業概念和特征掌握程度。E“物業管理企業以自己的名義享有民事權利，在提供服務時不承擔民事責任”應為“物業管理企業以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任”。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第1頁。

　　6．關于事業部制物業管理組織形式以下哪種說法是正確的()。

　　A事業部制是較為現代的一種組織形式，是管理產品種類復雜、產品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式

　　B采取事業部制的物業管理企業，要求企業領導者通曉各種專業知識，具備多方面的知識和技能

　　C其主要特點：實行分權管理，將政策制定和行政管理分開；每個事業部都是一個利潤中心，實行獨立核算和自負盈虧

　　D其主要優點：強化了決策機制，使公司領導擺脫了繁雜的行政事務；能調動各事業部門的積極性；促進了內部競爭；有利于復合型人才的考核培養

　　E主要缺點：機構人員較多，容易形成多頭領導

　　【答案】A C D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理組織形式的掌握程度。選項B“采取事業部制的物業管理企業，要求企業領導者通曉各種專業知識，具備多方面的知識和技能”是直線制組織形式的特征；選項E“主要缺點：機構人員較多，容易形成多頭領導”是矩陣制組織形式的缺點。故本題選A、C、D，有關內容可參見教材第8頁。

　　7．以下諸多因素，哪幾個因素影響物業管理企業組織機構設置()。

　　A企業資質B企業戰略C技術D組織規模E外部環境

　　【答案】B C D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織機構設置的影響因素的掌握程度。影響因素包括：企業戰略因素、外包環境因素、技術因素和組織規模及所處階段。故本題選B、C、D、E，有關內容可參見教材第9頁。

　　8．物業管理企業組織機構設置的要求是()。

　　A按企業資質設置組織機構

　　B按照企業規模、任務設置

　　C按照統一領導、分層管理的原則設置

　　D按企業注冊資本設置組織機構

　　E要充分體現各崗位、各部門之間的分工協作，同時，要精干、高效、靈活

　　【答案】B C E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織機構設置要求的掌握程度。物業管理企業組織機構設置的要求是：①按照規模、任務設置；②統一領導、分層管理；③分工協作；④精干、高效、靈活。故本題選B、C、E，有關內容可參見教材第10頁。

　　9．物業管理企業的分類，以下各項是按投資主體的經濟成分來劃分的有()。

　　A中外合資經營的物業管理企業

　　B全民所有制物業管理企業

　　C物業管理集團公司下的子公司

　　D集體與個人共同投資的物業管理企業

　　E股份合作型物業管理企業

　　【答案】A B D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業分類的掌握程度。物業管理企業按投資主體的經濟成分來劃分，可分為：全民所有制物業管理企業；集體所有制物業管理企業；民營物業管理企業；外資物業管理企業和其他物業管理企業。選項C“物業管理集團公司下的子公司”屬于物業企業的模式；選項E“股份合作型物業管理企業”是按股東出資形式來劃分的。故本題選ABD，有關內容可參見教材第1-2頁。

　　10．物業管理企業的職能機構主要包括人力資源部、行政管理部、品質管理部、財務部、經營管理部、工程管理部、安全管理部、環境管理部。品質管理部的主要職責包括以下那幾個方面()

　　A客戶服務監督管理

　　B制訂和分解企業經營計劃和經營目標

　　C維護企業質量管理體系的正常運行

　　D建立相關規章制度、管理目標和工作標準

　　E客戶管理關系，客戶投訴處理，客戶滿意度評價

　　【答案】A C E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業職能機構職責的掌握程度。品質管理部的主要職責包括：企業質量管理體系運行和維護，各物業項目服務品質監督，客戶滿意度評價及監督，管理評審，

　　協助新物業項目建立質量管理體系，外部質量審核的協調，內部服務品質審核的組織協調，客戶服務監督管理，客戶關系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等。故本題選A、C、E，有關內容可參見教材第10～11頁。

　　三、案例題

　　1．你是一個職業經理，負責組建一個準備接管兩個三十萬建筑平方米的商品房(中等偏高端)居住小區的物業管理公司。按上級領導的要求：成立之初的組織機構設置要考慮公司的發展要求，要貫標(IS09001)。請問(1)按直線職能制組織形式思路，設立公司的職能部門并確定各部門的職責。(2)說明直線職能制的主要優缺點。

　　【答案】(1)應設立的職能部門及職責如下：

　?、倏偨浝硎遥河煽偨浝砑叭舾筛笨偨浝砉餐瑯嫵晒镜臎Q策層，對企業的重大問題作出決策。

　?、谌肆Y源部：制訂企業各項人力資源管理制度，編制人力資源發展和培訓計劃，優化人力資源結構和人力資源配置，設計實施薪酬管理方案，完成人才招募、任免、調配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作。

　?、坌姓芾聿浚壕幹茖嵤┬姓芾?、企業文化建設、品牌管理和信息化建設的規劃和預算，建立相關規章制度、管理標準和工作標準，完成企業日常行政管理、企業文化和社區文化建設、品牌策劃、后勤保障、內部信息管理、信息化建設、對外事務的聯絡等工作。

　?、茇攧詹浚簣猿衷瓌t，遵守財經紀律，執行財務規章制度；編制財務計劃，做好財務核算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作；督促檢查各項目的財務收支情況，監督資金和資產的安全運作，增收節支；定期向總經理室匯報財務收支情況。

　?、萜焚|管理部：企業質量管理體系運行和維護，各物業項目服務品質監督，客戶滿意度評價及監督，管理評審，協助新物業項目建立質量管理體系，外部質量審核的協調，內部服務品質審核的組織協調，客戶服務監督管理，客戶關系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等。

　?、奘袌鐾卣共浚褐朴喓头纸馄髽I經營計劃和經營目標，制訂物業項目考核體系、考核指標和標準，組織對各物業項目進行目標考核等。

　?、呓洜I管理部：物業管理市場調查研究，物業管理市場拓展，物業項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業項目前期介入管理的組織和協調，顧問項目管理與協調等。

　?、喙こ坦芾聿浚汗こ叹S修和運行保障，合格工程維修分包商評審，各項維修保養工程和工程改造項目招投標、預算及審價、合同評審工作，為各物業項目提供工程技術支持、工程設備運行和維修評審，支持新項目做好新接管物業的移交、驗收和工程管理，負責或參與有關工程設備管理文件的編制等。

　?、岚踩芾聿浚焊魑飿I項目安全管理監督控制、安全管理指導的統籌安排、安全檢查的統籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協助、負責或參與有關標書安全管理文件的編制等；具體負責公司安全管理制度及工作計劃的制度與實施，并監督、指導、協調和考核各項目的執行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協助項目對重大安全事故或突發事件的調查和處理。

　?、猸h境管理部：負責清潔、綠化管理，保持環境衛生，實施企業對清潔和綠化分包方監管等；具體負責指導、監督各項目清潔綠化日常維護保養工作；負責對承包方的監督檢查與考核；負責制訂公共環境衛生防護的各類管理措施，組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養計劃。

　　(2)優點：加強了專業管理的職能，適應涉及面廣、技術復雜、服務多樣化、管理綜合性強的物業管理企業。缺點：機構人員較多，成本較高，橫向協調困難，容易造成扯皮，降低工作效率。

　　2．公司剛剛意向成立一個物業管理公司，你是行政經理，請你寫出物業公司設立的程序。分為工商注冊登記和資質審批兩個階段。

　　【答案】

　　(1)工商注冊登記階段：企業名稱的預先審核、公司地址、注冊資本、股東人數和法定代表人、公司人員、公司章程。

　　(2)資質審批階段：申報資質時需提供營業執照、企業章程、驗資證明、企業法定代表人的身份證明、物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

篇2：物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　___年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣()萬元以上。

　　A.50B.300

　　C.500D.1000

　　2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起()日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

　　A.30B. 45

　　C. 60D. 90

　　3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質條件。

　　A. 一級B. 二級

　　C. 三級D. 三級暫定

　　4. 前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起()日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。

　　A. 7B. 15

　　C. 30D. 45

　　5. 在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。

　　A. 可任選其中一個作為中標人

　　B. 應以報價最低的為中標人

　　C. 應報請房地產行政主管部門確定中標人

　　D. 應按照中標候選人的排序確定中標人

　　6. 物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是()。

　　A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥

　　C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥

　　7. 物業服務合同由()與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。

　　A. 各業主分別B. 業主大會

　　C. 業主委員會代表業主D. 物業建設單位

　　8. 業主臨時公約由()制定。

　　A. 建設單位B. 購房人

　　C. 物業管理企業D. 房地產行政主管部門

　　9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的()。

　　A. 設計工作B. 工程監理工作

　　C. 開發建設工作D. 物業管理咨詢活動

　　10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至()之日止的物業管理活動。

　　A. 首次業主大會會議召開B. 業主大會成立

　　C. 50%業主入住D. 物業服務合同生效

　　11. 業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向()交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。

　　A. 建設單位B. 業主委員會

　　C. 政府主管部門D. 新物業管理企業

　　12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。

　　A. 裝修人B. 裝修企業

　　C. 裝修施工人員D. 物業管理公司

　　13. 在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，()。

　　A. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立

　　B. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立

　　C. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立

　　D. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立

　　14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。

　　A. 測量B. 敲擊

　　C. 使用D. 目測

　　15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括()。

　　A. 磚結構B. 木結構

　　C. 鋼筋混凝土結構D. 框架結構

　　16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調()。

　　A. 事后維修B. 緊急搶修

　　C. 預防性維修D. 大修

　　17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。

　　A. 日常運行B. 客戶投訴

　　C. 維修和技術改造D. 各項電氣預防性實驗和其它測試

　　18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。

　　A. 挖巢法B. 藥殺法

　　C. 熏蒸法D. 誘殺法

　　19. 下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是()。

　　A. 澆水B. 病蟲害防治

　　C. 雜草防治D. 綠化改造工程

　　20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是()。

　　A. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作

　　B. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任

　　C. 物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任

　　D. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問

　　21. 下列關于消防通道管理的說法中，正確的是()。

　　A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

　　B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

　　C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

　　D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理

　　22. 電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是()。

　　A. 確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生

　　B. 通過安全窗撤離轎廂

　　C. 通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援

　　D. 通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救

　　23. 實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每()不少于一次公布物業服務資金收支情況。

　　A. 三個月B. 半年

　　C. 一年D. 二年

　　24. 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括()和物業管理企業的酬金。

　　A. 物業服務成本B. 物業服務支出

　　C. 物業服務支出、法定稅費D. 物業服務成本、法定稅費

　　25. 住宅專項維修資金屬于()所有。

　　A. 物業管理企業B. 全體業主

　　C. 物業管理企業和全體業主D. 建設單位

　　26. 在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業()。

　　A. 提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔

　　B. 自行決定

　　C. 與部分業主商議決定

　　D. 與建設單位商議決定

　　27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。

　　A.政府定價

　　B.政府指導價

　　C.業主定價

　　D.物業管理企業與業主協商確定

　　28. 新建物業承接驗收時，物業管理公司應向()索取物業檔案資料。

　　A. 業主B. 建設單位

　　C. 施工單位D. 監理單位

　　29. 某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是()。

　　A. 通知B. 報告

　　C. 請示D. 決定

　　30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)，業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取()。

　　A.管理服務費B.審批費

　　C.施工現場管理費D.裝修保證金

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)

　　31.二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。

　　A.國務院建設主管部門

　　B.省、自治區人民政府建設主管部門

　　C.省、自治區人民政府房地產主管部門

　　D.直轄市人民政府房地產主管部門

　　E.設區的市的人民政府房地產主管部門

　　32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持( )向當地房地產主管部門申報。

　　A.企業法定代表人的身份證明

　　B.企業總經理的身份證明

　　C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同

　　D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

　　E.物業服務合同

　　33.物業管理招標的主體包括( )。

　　A.物業管理企業 B.物業建設單位

　　C.業主大會 D.業主委員會

　　E.物業所有權人

　　34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。

　　A.簽訂合同的主體不同

　　B.合同終止條件不同

　　C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

　　D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同

　　E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同

　　35.下列關于業主公約的說法中，正確的有( )。

　　A.業主公約經業主大會通過后生效

　　B.業主公約對全體業主具有約束力

　　C.業主公約對物業管理企業具有約束力

　　D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

　　E.業主公約僅有道義上的約束力

　　36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。

　　A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

　　B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

　　C.建設單位應承擔此次事故的全部費用

　　D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

　　E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支

　　37.按使用功能劃分，物業可分為( )物業。

　　A.居住B.公共

　　C.商業D.工業

　　E.其他

　　38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。

　　A.車輛維修員B.車輛清洗員

　　C.交通疏導及管理員D.停車場保潔員

　　E.停車收費員

　　39.物業管理企業主營業務收入包括( )收入。

　　A.物業管理B.物業經營

　　C.政策性虧損補貼D.物業大修

　　E.共用部位的租賃收入

　　40.物業管理企業利潤總額包括( )。

　　A.企業所屬項目上交的管理酬金B.營業利潤

　　C.投資凈收益D.營業外收支凈額

　　E.補貼收入

　　41.物業服務支出的構成不包括( )。

　　A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

　　B.物業管理企業財產保險費用

　　C.物業共用部位、共用設施設備保險費用

　　D.管理服務人員的工資

　　E.項目管理處用房裝飾裝修費用

　　42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行( )。

　　A.政府定價B.政府指導價

　　C.市場調節價D.業主定價

　　E.政府與業主共同定價

　　43.住宅專項維修資金可用于( )。

　　A.彌補物業管理經費的不足

　　B.共用部位、共用設施設備的大修

　　C.共用部位、共用設施設備的更新

　　D.共用部位、共用設施設備的改造

　　E.共用部位、共用設施設備的日常維修

　　44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有( )。

　　A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用

　　B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動

　　C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計

　　D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔

　　E.物業服務費用中不包括法定稅費

　　45.物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。

　　A.物業管理企業B.物業管理專業人員

　　C.業主委員會D.建設單位

　　E.物業使用人

　　三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答)

　　案例分析題 (一)

　　某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)

　　編號意見與建議

　　1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷

　　2保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患

　　3小區內停車秩序混亂，建議加強管理

　　4小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理

　　5常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素

　　6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換

　　7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修

　　8建議小區外墻全部翻新

　　9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施

　　10小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理

　　11部分業主要求減免物業服務費

　　12希望提供家政服務

　　13部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路

　　14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯

　　問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業管理企業應如何處理?(4分)

　　問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)

　　問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)

　　問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平?(3分)

　　案例分析題 (二)

　　某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于20**年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。

　　20**年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。

　　問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業管理公司負責無償修復?(4分)

　　問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?(4分)

　　問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止?(3分)

　　問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)

　　問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗?(6分)

　　20**年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷答案

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分)

　　1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D

　　11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A

　　21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)

　　31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB

　　36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE

　　41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB

　　三、案例分析題(共2題，每題20分)

　　案例分析題(一)

　　問題1答案要點及評分標準：

　　(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。

　　(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分)。

　　問題2答案要點及評分標準：

　　(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。

　　(2)物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理(1分)；物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務(0.5分)；并跟蹤事態，及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。

　　問題3答案要點及評分標準：

　　(1)可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。

　　(2)應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業主配合(0.5分)。

　　問題4答案要點及評分標準：

　　第11項(2分)，因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分)。

　　問題5答案要點及評分標準：

　　1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

　　2、調整優化管理服務工作流程；

　　3、加強安全管理，公共秩序管理；

　　4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；

　　5、加強小區衛生管理工作；

　　6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。

　　案例分析題(二)

　　問題1答題要點及評分標準：

　　(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；

　　(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。

　　問題2答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分)；

　　(2)該公司應勘察現場，統計業主損失情況(1分)，積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(1分)；

　　(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況(1分)。

　　問題3答題要點及評分標準：

　　答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。

　　問題4答題要點及評分標準：

　　拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分)。

　　問題5答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。

　　(2)自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。

　　(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。

篇3：物業管理師實務技能模擬試題

　　物業管理師實務技能模擬試題

　　一、情境題

　　1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作，經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面，你知道嗎？

　　2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎？

　　3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。

　　4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃？

　　5、于先生在編制房屋維修預算，當他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎？如何計算工程造價？

　　6、劉剛正著手花都物業的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些？

　　7、如何實施員工績效考評方案。

　　二、案例題

　　1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司，公司經理李先生根據自己以往的經驗，連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業管理制度合適嗎？特定物業管理制度的程序的什么樣的？

　　2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題，采取了停水停電的方法，引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業服務收費糾紛？

　　3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行？請說明理由。

　　4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時，參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業管理方案？

　　三、方案設計

　　1、請根據所管物業的性質和特點，設計一份物業管理方案。

　　2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。

　　3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。