物業管理師物業管理實務試題匯編之第三章（附答案解析）

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．在()階段，由()制定業主臨時公約。

　　A物業銷售之前建設單位

　　B物業銷售之前物業管理企業

　　C物業人住階段建設單位

　　D物業人住階段物業管理企業

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對業主公約的掌握程度。物業銷售之前，由建設單位制訂業主臨時公約。故本題選A，有關內容可參見教材第66頁。

　　2．下列屬于合同要約的是()。

　　A拍賣B廣告C標價D投標

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對合同要約與邀請要約的掌握程度。選項A“拍賣”選項B“廣告”選項C“標價”屬于邀請要約。故本題選D，有關內容可參見教材第51頁。

　　3．物業管理招標是()。

　　A要約B承諾C邀請要約D反要約

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對要約的掌握程度。招標是邀請要約，投標是要約。故本題選C，有關內容可參見教材第50一52頁。

　　4．前期物業服務應達到()的質量標準。

　　A國家規定B省、市規定C合同約定D業主要求

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務合同內容的掌握程度。前期物業管理服務應達到約定的質量標準。故本題選C，有關內容可參見教材第56頁。

　　5．下列不屬于合同簽訂應遵循的基本原則是()。

　　A誠實信用B權利義務公平對等C業主占主導地位D合同自由

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對合同簽訂應遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應遵循五項基本原則：①主體平等；②合同自由；③權利義務公平對等；④誠實信用；⑤守法和維護社會公益。故本

　　題選C，有關內容可參見教材第54～55頁。

　　6．承諾必須由()作出，才能產生法律效力。

　　A要約人B受要約人C第三方D要約人的代理人

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對合同的承諾的掌握程度。合同承諾必須由受要約人或其代理人作出。故本題選B，有關內容可參見教材第52頁。

　　7．物業管理服務合同一般采用()。

　　A書面合同B口頭合同C事實合同D以上都可以

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理服務合同的掌握程度。當事人雙方協商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協議書、契約書、公約等一般都屬于書面合同形式，如前期物業服務合同、物業服務

　　合同、業主公約等。故本題選A，有關內容可參見教材第54頁。

　　8．前期物業服務合同期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同開始生效，在此條件下，前期物業服務合同將()。

　　A繼續生效B中止C終止D以上都不可以

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務合同與前期物業服務合同區別的掌握程度。前期物業服務合同期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同開始生效，在此條件下，前期物業服務合同將會終止。故本題選C，有關內容可參見教材第58頁。

　　9．物業服務合同簽訂的過程中，某業主對物業管理企業提出異議，該業主的反對()。

　　A成立B不成立C根據具體情況具體分析D該業主可拒絕履行合同義務

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務合同特點的掌握程度。物業管理區域內的全體業主作為物業服務合同的一方主體，一般不可能在選擇物業管理服務以及選擇物業管理企業方面形成一致的看法，其中的單個業主或部分業主，也不可能拒絕某種物業管理服務或某個物業管理企業。故本題選B，有關內容可參見教材第57～58頁。

　　10．業主自有物業專有部分的承接驗收屬于()之間的問題。

　　A業主與開發商B業主與物業公司C物業公司與開發商D業主與施工方

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對簽訂前期物業服務合同應注意的事項的掌握程度。物業共用部位、共用設施設備的承接驗收是前期物業服務活動的重要環節，而對業主自有物業專有部分的承接驗收則屬于業主與發展商之間的問題，無需在合同中約定。故本題選A，有關內容可參見教材第57頁。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．合同要約構成要件有()。

　　A要約必須是特定人的意思表示

　　B要約必須包括合同的主要內容，并且內容必須具體確定

　　C要約發出就生效

　　D所有的訂約提議都可以構成要約

　　E要約不一定具有訂立合同的意圖

　　【答案】A B

　　【解析】本題考查的是考生對合同要約的構成要件的掌握程度。要約的構成要件包括：①要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖；②要約必須包括合同的主要內容，并且內容必須

　　具體確定；③要約必須傳達到受要約人才能生效。故本題選AB，有關內容可參見教材第51頁。

　　2．下列屬于邀請要約的有()。

　　A廣告B標價C投標D拍賣E招標

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對合同要約與邀請要約的掌握程度。選項C“投標”是要約。故本題選A、B、D、E，有關內容可參見教材第50～52頁。

　　3．合同要件應當具備的必要條件有()。

　　A當事人的締約能力

　　B當事人的真實意思表示

　　C合同的內容的合法

　　D合同的形式合法

　　E合同的權利與義務對等

　　【答案】A B C D

　　【解析】本題考查的是考生對合同要件應具備的必要條件的掌握程度。選項E“合同的權利與義務對等”屬于“合同簽訂應遵循的基本原則”。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第53頁。

　　4．合同簽訂應遵循的基本原則有()。

　　A當事人的締約能力

　　B誠實信用

　　C守法和維護社會公益

　　D合同自由

　　E主體平等

　　【答案】B C D E

　　【解析】本題考查的是考生對合同簽訂應遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應遵循五項基本原則：①主體平等；②合同自由；③權利義務公平對等；④誠實信用；⑤守法和維護社會公益。故本

　　題選B、C、D、E，有關內容可參見教材第54～55頁。

　　5．物業服務合同可因以下哪些原因終止()。

　　A物業服務合同約定的期限屆滿，雙方沒有續簽合同

　　B因不可抗力致使物業服務合同無法履行

　　C業主委員會選聘了新的物業管理企業

　　D物業管理企業被宣告破產

　　E法律、法規規定的其他情形

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務合同的掌握程度。物業服務合同可因下列原因終止：①物業服務合同約定的期限屆滿，雙方沒有續簽合同；②物業管理企業與業主大會雙方協商一致解除合同的；③因不可抗力致使物業服務合同無法履收費管理辦法》，常規物業服務合同中物業服務費不包括()。

　　A業主人身保險

　　B業主機動車的保管

　　C使用人的人身保險

　　D物業公共區域公眾責任險

　　E業主財產保管費用

　　【答案】A B C E

　　【解析】本題考查的是考生對簽訂物業服務合同注意事項的掌握程度。在物業服務合同中應當明確約定物業服務費不包含業主與物業使用人的人身保險、財產保管等費用，排除物業管理企業對業主及物業使用人的人身、財產安全保護、保管等義務，故本題選A、B、C、E，有關內容可參見教材第59頁“對免責條款的約定”的內容。

　　9．簽訂物業服務合同應注意()。

　　A合同雙方當事人的權利和義務

　　B免責條款的約定

　　C違約責任的約定

　　D物業服務合同條款宜粗不宜細

　　E以上都正確

　　【答案】A B C

　　【解析】本題考查的是考生對簽訂物業服務合同注意事項的掌握程度。簽訂物業服務合同應注意的事項有：①明確業主委員會的權利義務；②明確物業管理企業的權利和義務；③對違約責任的約定；④對免責條款的約定；⑤物業服務合同的主要條款宜細不宜粗；⑥合同的簽訂要實事求是；⑦明確違約責任的界定及爭議的解決方式。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第59～60頁“簽訂物業服務合同應注意的事項”的內容。

　　10．物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別體現在()。

　　A訂立合同的當事人不同

　　B違約責任的約定不同

　　C服務內容不同

　　D合同期限不同

　　E服務質量標準不同

　　【答案】A D

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別的掌握程度。兩者的主要差別在于：訂立合同的當事人不同和合同期限不同，故本題選A、D。有關內容可參見教材第58頁“物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別”的內容。

　　11．簽訂前期物業服務合同的當事人是()。

　　A業主B業主委員會C建設單位D物業管理企業E物業使用人

　　【答案】C D

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別的掌握程度。兩者的主要差別在于：訂立合同的當事人不同和合同期限不同。前期物業服務合同的當事人是物業開發建設單位與物業管理企業。故本題選C、D，有關內容可參見教材第50頁。

　　12．物業服務合同的訂立期限與前期物業服務合同相比具有()特點。

　　A期限明確B期限不固定C期限不明確D穩定性弱E穩定性強

　　【答案】A E

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別的掌握程度。兩者的主要差別在于：訂立合同的當事人不同和合同期限不同。物業服務合同期限由訂立合同雙方約定，與前期物業服務合同相比，具有期限明確、穩定性強等特點，故本題選A、E，有關內容可參見教材第58頁。

　　13．前期物業合同中關于專項維修資金的主要內容包括這部分資金的()。

　　A續籌B管理C使用D繳存E保管

　　【答案】A B C D

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務合同內容的掌握程度。專項維修資金的主要內容包括這部分資金的繳存、使用、續籌和管理。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第57頁。

　　14．物業服務合同的特點有()。

　　A一般權多元化的物業管理區域是由業主委員會在業主大會的授權下與物業管理企業簽訂物業服務合同

　　B《物業管理條例》對物業服務合同的簽訂雙方主體資格作出了明確的規定，物業服務合同要向政府物業管理主管部門備案

　　C合同明確，業主或使用人要繳納物業管理過程中的相關費用及物業管理企業還應取得一定的酬金或利潤

　　D合同期限不確定

　　E只要通過法定的多數投票權數，所有業主都必須承擔相應的物業服務合同責任

　　【答案】A B C E

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務合同特點的掌握程度。選項D“合同期限不確定”應為“有明確期限”。故本題選A、B、C、E，有關內容可參見教材第57～58頁。

　　二、案例題

　　1. 某小區入住已五年，已經成立了業主委員會。業主委員會與物業管理企業A公司簽訂的物業管理合同已經到期。業主委員會試圖通過招標的方式重新選擇物業管理企業，一直未能順利進行，A物業公司仍按照原合同提供物業管理和服務。業主王先生以物業管理合同已經到期為由不再繳付A物業管理公司的物業管理費。A物業管理公司在多次催繳未果的情況下，將王先生告到法院。請問你認為A物業管理公司能勝訴嗎?為什么?

　　【答案】能勝訴，應判決王先生償付拖欠的物業管理費。

　　合同的期限雖然已經屆滿，但業主委員會沒有選出新的物業管理企業，也沒有訂立新的物業服務合同，A物業管理公司作為小區的物業管理部門以原合同的標準對小區物業進行管理和提供服務。王先生作為該小區的業主，實際享受A物業公司提供的服務，并未提出異議，理應按約支付物業管理費。

　　2．劉先生購買了一套位于頂層的商品房，“人住時與物業公司簽訂的《前期物業管理服務協議》和《業主公約》中都有明確的規定：為維護小區整體形象和相鄰住戶的安全，業主不得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護欄?！比俗『?，劉先生未經物業公司同意，擅自封閉了觀景陽臺并加裝了防護欄。物業公司發現后要求其拆除。劉先生認為：這是自己的房子，自己有權利處理，拒不拆除。物業公司決定：對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下，物業公司采取了斷水、斷電、停止服務等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳，物業公司因此把劉先生告上了法庭。

　　物業公司的訴訟請求是：劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款；劉先生承擔此案的訴訟費。請問物業公司的各項訴訟請求能否得到法院的支持?劉先生在此案中的不當之處?物業公司在操作中的錯誤所在?

　　【答案】

　　(1)A物業公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據，應予以駁回；

　　B訴劉先生拆除陽臺及護欄的請求應予支持；

　　C此案的訴訟費應由雙方分擔。

　　(2)業主應合理使用房屋，不得損害他人權益和公共利益。劉先生致小區整體形象和相鄰住戶的安全于不顧，擅自封閉陽臺和加裝護欄，不僅侵犯了其他相關業主的利益，而且違反了《前期物業管理服務協議》和《業主公約》的約定，行為不當。

　　(3)首先，作為物業公司不是行政管理部門也不是執法單位，無權罰款；其次，物業公司應依照合同約定，采取協商或司法途徑解決矛盾，無權采取停水、停電等方式處理糾紛。

　　3．A房地產開發商開發的居住小區一期已經人住，當時的物業管理工作由A房地產開發商的物業部完成。隨著二期開發的繼續和人住的臨近，A開發商找到B物業管理公司并與之簽訂了為期十年

　　的物業管理合同，將該居住小區的物業管理權承包給B物業管理公司。按合同約定，B物業公司要向A開發商交納50萬元的履約保證金和每年20萬元的承包費。請問A開發商與B物業管理公司簽訂為

　　期十年的物業管理合同效力如何?A開發商要求．B公司交納履約保證金和承包費的合同約定是否有效?

　　【答案】(1)開發商與物業公司簽訂的合同，屬前期物業服務合同?！段飿I管理條例》規定，前期物業服務合同可以約定期限，但是，期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。故即便開發商與物業公司簽訂為期十年的合同，但是在此期間，若小區業主委員會成立并與物業管理企業簽訂物業服務合同之后，前期物業服務合同對小區業主就不再具有法律約束力了。

　　(2)開發商對其所出售的房屋僅具有臨時所有權人的身份，在房屋交付后物業管理合同的實際履約當事人是各個業主和物業管理公司。對于代他人簽署的合同，開發商借機會收取履約保證金和承包金歸己所有，是侵犯實際履約人即業主合法權利的行為，該條款無效。

　　4．邵先生在某小區購買一套住宅人住三年，每月按時繳納物業管理費。一個冬天的夜晚，邵先生回家發現，自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞，整個門毀壞變形，屋內一片狼藉。邵先生立

　　即打電話給物業公司，同時報警。經統計，邵先生家中被盜金錢和物品損失共計8萬余元。邵先生認為，自己繳納了物業管理費，物業公司的安全管理工作中有巡邏的職責，家中被盜物業公司竟然毫無察覺，屬于管理疏漏，應賠償自己的全部損失。在與物業公司多次交涉無結果的情況下，邵先生對物業公司進行起訴，要求物業公司賠償人民幣8萬元。請問法院是否會完全支持邵先生的訴訟請求?為什么?

　　【答案】法院不會完全支持邵先生的訴訟請求，但會部分支持邵先生的訴訟請求。

　　失竊案件發生時，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門進入室內并盜竊的。這樣長的時間內，保安員未能巡邏發現，存在疏漏，未能及時發現、制止犯罪，對由此產生的損失負有一定

　　責任。但是，盜竊是發生在室內，發現起來有一定的難度，故物業公司無需承擔全部責任。

　　5．你是某公司的高級管理人員，公司委派你起草前期物業服務合同，你認為前期物業服務的主要內容是什么?物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別有哪些?

　　【答案】前期物業服務合同的內容就是通過合同條款反映建設單位與物業管理企業之間的權利義務關系，包括主要部分為：一是合同的當事人，二是物業基本情況，三是服務內容與質量，四是服務費用，五是物業的經營與管理，六是承接查驗和使用維護，七是專項維修資金，八是違約責任，九是其他事項。

　　物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別：

　　物業服務合同中關于服務內容的條款與前期物業服務合同基本相同，主要差別在于：一是訂立合同的當事人不同，前期物業服務合同的當事人是物業開發建設單位與物業管理企業；物業服務合同的當事人是業主(或業主大會)與物業管理企業。二是合同期限不同。前期物業服務合同的期限雖然可以約定，但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同又開始生效的，前期物業服務合同將會終止。物業服務合同期限則由訂立合同雙方約定，具有期限明確，穩定強等特點。

　　6．你是某物業公司的高級管理人員，公司委派你與業主委員會簽訂物業服務合同，你認為簽訂物業服務合同應注意哪些事項?

　　【答案】一是明確業主委員會的權利義務，二是明確物業管理企業的權利和義務，三是對違約責任的約定，四是對免責條款的約定，五是物業服務合同的主要條款宜細不宜粗，六是合同的簽訂要實事求是，七是明確違約責任的界定及爭議的解決方式。

篇2：物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　___年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣()萬元以上。

　　A.50B.300

　　C.500D.1000

　　2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起()日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

　　A.30B. 45

　　C. 60D. 90

　　3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質條件。

　　A. 一級B. 二級

　　C. 三級D. 三級暫定

　　4. 前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起()日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。

　　A. 7B. 15

　　C. 30D. 45

　　5. 在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。

　　A. 可任選其中一個作為中標人

　　B. 應以報價最低的為中標人

　　C. 應報請房地產行政主管部門確定中標人

　　D. 應按照中標候選人的排序確定中標人

　　6. 物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是()。

　　A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥

　　C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥

　　7. 物業服務合同由()與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。

　　A. 各業主分別B. 業主大會

　　C. 業主委員會代表業主D. 物業建設單位

　　8. 業主臨時公約由()制定。

　　A. 建設單位B. 購房人

　　C. 物業管理企業D. 房地產行政主管部門

　　9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的()。

　　A. 設計工作B. 工程監理工作

　　C. 開發建設工作D. 物業管理咨詢活動

　　10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至()之日止的物業管理活動。

　　A. 首次業主大會會議召開B. 業主大會成立

　　C. 50%業主入住D. 物業服務合同生效

　　11. 業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向()交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。

　　A. 建設單位B. 業主委員會

　　C. 政府主管部門D. 新物業管理企業

　　12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。

　　A. 裝修人B. 裝修企業

　　C. 裝修施工人員D. 物業管理公司

　　13. 在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，()。

　　A. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立

　　B. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立

　　C. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立

　　D. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立

　　14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。

　　A. 測量B. 敲擊

　　C. 使用D. 目測

　　15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括()。

　　A. 磚結構B. 木結構

　　C. 鋼筋混凝土結構D. 框架結構

　　16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調()。

　　A. 事后維修B. 緊急搶修

　　C. 預防性維修D. 大修

　　17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。

　　A. 日常運行B. 客戶投訴

　　C. 維修和技術改造D. 各項電氣預防性實驗和其它測試

　　18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。

　　A. 挖巢法B. 藥殺法

　　C. 熏蒸法D. 誘殺法

　　19. 下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是()。

　　A. 澆水B. 病蟲害防治

　　C. 雜草防治D. 綠化改造工程

　　20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是()。

　　A. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作

　　B. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任

　　C. 物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任

　　D. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問

　　21. 下列關于消防通道管理的說法中，正確的是()。

　　A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

　　B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

　　C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

　　D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理

　　22. 電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是()。

　　A. 確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生

　　B. 通過安全窗撤離轎廂

　　C. 通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援

　　D. 通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救

　　23. 實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每()不少于一次公布物業服務資金收支情況。

　　A. 三個月B. 半年

　　C. 一年D. 二年

　　24. 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括()和物業管理企業的酬金。

　　A. 物業服務成本B. 物業服務支出

　　C. 物業服務支出、法定稅費D. 物業服務成本、法定稅費

　　25. 住宅專項維修資金屬于()所有。

　　A. 物業管理企業B. 全體業主

　　C. 物業管理企業和全體業主D. 建設單位

　　26. 在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業()。

　　A. 提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔

　　B. 自行決定

　　C. 與部分業主商議決定

　　D. 與建設單位商議決定

　　27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。

　　A.政府定價

　　B.政府指導價

　　C.業主定價

　　D.物業管理企業與業主協商確定

　　28. 新建物業承接驗收時，物業管理公司應向()索取物業檔案資料。

　　A. 業主B. 建設單位

　　C. 施工單位D. 監理單位

　　29. 某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是()。

　　A. 通知B. 報告

　　C. 請示D. 決定

　　30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)，業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取()。

　　A.管理服務費B.審批費

　　C.施工現場管理費D.裝修保證金

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)

　　31.二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。

　　A.國務院建設主管部門

　　B.省、自治區人民政府建設主管部門

　　C.省、自治區人民政府房地產主管部門

　　D.直轄市人民政府房地產主管部門

　　E.設區的市的人民政府房地產主管部門

　　32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持( )向當地房地產主管部門申報。

　　A.企業法定代表人的身份證明

　　B.企業總經理的身份證明

　　C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同

　　D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

　　E.物業服務合同

　　33.物業管理招標的主體包括( )。

　　A.物業管理企業 B.物業建設單位

　　C.業主大會 D.業主委員會

　　E.物業所有權人

　　34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。

　　A.簽訂合同的主體不同

　　B.合同終止條件不同

　　C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

　　D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同

　　E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同

　　35.下列關于業主公約的說法中，正確的有( )。

　　A.業主公約經業主大會通過后生效

　　B.業主公約對全體業主具有約束力

　　C.業主公約對物業管理企業具有約束力

　　D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

　　E.業主公約僅有道義上的約束力

　　36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。

　　A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

　　B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

　　C.建設單位應承擔此次事故的全部費用

　　D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

　　E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支

　　37.按使用功能劃分，物業可分為( )物業。

　　A.居住B.公共

　　C.商業D.工業

　　E.其他

　　38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。

　　A.車輛維修員B.車輛清洗員

　　C.交通疏導及管理員D.停車場保潔員

　　E.停車收費員

　　39.物業管理企業主營業務收入包括( )收入。

　　A.物業管理B.物業經營

　　C.政策性虧損補貼D.物業大修

　　E.共用部位的租賃收入

　　40.物業管理企業利潤總額包括( )。

　　A.企業所屬項目上交的管理酬金B.營業利潤

　　C.投資凈收益D.營業外收支凈額

　　E.補貼收入

　　41.物業服務支出的構成不包括( )。

　　A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

　　B.物業管理企業財產保險費用

　　C.物業共用部位、共用設施設備保險費用

　　D.管理服務人員的工資

　　E.項目管理處用房裝飾裝修費用

　　42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行( )。

　　A.政府定價B.政府指導價

　　C.市場調節價D.業主定價

　　E.政府與業主共同定價

　　43.住宅專項維修資金可用于( )。

　　A.彌補物業管理經費的不足

　　B.共用部位、共用設施設備的大修

　　C.共用部位、共用設施設備的更新

　　D.共用部位、共用設施設備的改造

　　E.共用部位、共用設施設備的日常維修

　　44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有( )。

　　A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用

　　B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動

　　C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計

　　D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔

　　E.物業服務費用中不包括法定稅費

　　45.物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。

　　A.物業管理企業B.物業管理專業人員

　　C.業主委員會D.建設單位

　　E.物業使用人

　　三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答)

　　案例分析題 (一)

　　某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)

　　編號意見與建議

　　1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷

　　2保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患

　　3小區內停車秩序混亂，建議加強管理

　　4小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理

　　5常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素

　　6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換

　　7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修

　　8建議小區外墻全部翻新

　　9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施

　　10小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理

　　11部分業主要求減免物業服務費

　　12希望提供家政服務

　　13部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路

　　14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯

　　問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業管理企業應如何處理?(4分)

　　問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)

　　問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)

　　問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平?(3分)

　　案例分析題 (二)

　　某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于20**年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。

　　20**年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。

　　問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業管理公司負責無償修復?(4分)

　　問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?(4分)

　　問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止?(3分)

　　問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)

　　問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗?(6分)

　　20**年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷答案

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分)

　　1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D

　　11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A

　　21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)

　　31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB

　　36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE

　　41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB

　　三、案例分析題(共2題，每題20分)

　　案例分析題(一)

　　問題1答案要點及評分標準：

　　(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。

　　(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分)。

　　問題2答案要點及評分標準：

　　(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。

　　(2)物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理(1分)；物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務(0.5分)；并跟蹤事態，及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。

　　問題3答案要點及評分標準：

　　(1)可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。

　　(2)應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業主配合(0.5分)。

　　問題4答案要點及評分標準：

　　第11項(2分)，因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分)。

　　問題5答案要點及評分標準：

　　1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

　　2、調整優化管理服務工作流程；

　　3、加強安全管理，公共秩序管理；

　　4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；

　　5、加強小區衛生管理工作；

　　6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。

　　案例分析題(二)

　　問題1答題要點及評分標準：

　　(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；

　　(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。

　　問題2答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分)；

　　(2)該公司應勘察現場，統計業主損失情況(1分)，積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(1分)；

　　(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況(1分)。

　　問題3答題要點及評分標準：

　　答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。

　　問題4答題要點及評分標準：

　　拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分)。

　　問題5答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。

　　(2)自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。

　　(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。

篇3：物業管理師實務技能模擬試題

　　物業管理師實務技能模擬試題

　　一、情境題

　　1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作，經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面，你知道嗎？

　　2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎？

　　3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。

　　4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃？

　　5、于先生在編制房屋維修預算，當他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎？如何計算工程造價？

　　6、劉剛正著手花都物業的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些？

　　7、如何實施員工績效考評方案。

　　二、案例題

　　1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司，公司經理李先生根據自己以往的經驗，連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業管理制度合適嗎？特定物業管理制度的程序的什么樣的？

　　2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題，采取了停水停電的方法，引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業服務收費糾紛？

　　3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行？請說明理由。

　　4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時，參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業管理方案？

　　三、方案設計

　　1、請根據所管物業的性質和特點，設計一份物業管理方案。

　　2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。

　　3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。