物業管理師物業管理實務試題匯編之房屋及設備設施管理(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之第七章房屋及設備設施管理

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．以下不屬于按建筑結構類型和材料分類的是()。

　　A、磚木結構

　　B、混合結構

　　C、鋼筋混凝土結構

　　D、墻承重結構

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋種類的理解。房屋按建筑結構和類型可分為：磚木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構。選項D“墻承重結構”是按房屋承受力方式進行分類的，有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。

　　2．以下不屬于房屋及設施設備評價參考的主要指標是()。

　　A、房屋完好率

　　B、危房率

　　c、維修率

　　D、設施設備完好率

　　【答案】c

　　【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設施設備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設施設備完好率。有關內容可參見教材第109頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。

　　3．以下不屬于房屋組成部分的是()。

　　A、非承重墻

　　B、門窗

　　C、電氣

　　D、樹木

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結構部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設施設備部分(如電氣)。有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。

　　4．房屋的結構部分不包括哪一項()。

　　A、基礎

　　B、承重構件

　　C、屋面

　　D、暖通

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項D“暖通”屬于設施設備部分。有關內容可參見教材第108頁

　　“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。

　　5．不屬于房屋及設施設備預防性維修方式的是()。

　　A、計劃性預防維修

　　B、緊急搶修

　　C、狀態監測下的預防維修

　　D、改善性的預防維修

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對維修養護方式和類別的掌握程度。預防性維修包括計劃性預防維修、狀態監測下的預防維修、改善性的預防維修3種方式。選項B“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關內容可參見教材第1 12～1 13頁“房屋及設施設備維修養護計劃的制訂”的內容。

　　6．不屬于訂立外包管理合同應注意的事項的是()。

　　A、建立針對承包方的檢查監控制度

　　B、保證簽約主體與實施主體一致

　　C、明確在出現情況時的責任方

　　D、明確服務的技術指標

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項A“建立針對承包方的檢查監控制度”是外包管理合同實施應注意消防設施維修保養人員的職責，以下說法不正確的是()。

　　A、維修保養人員應由有消防設施調試維修保養資格和經驗的工程技術人員擔任

　　B、維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告

　　c、對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于2次到現場做一般性檢查

　　D、實行24小時值班制度，對消防設施出現的故障及時修復，保證其正常運行

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對維修保養人員工作職責的掌握程度。選項B“維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告”應為“維修保養人員進人現場后，在5個工作日內提供所保養設備的現狀報告”。有關內容可參見教材第119頁“維修保養人員職責”的內容。

　　8．以下各項不屬于排水系統的是()。

　　A、污水系統

　　B、雨水系統

　　C、中水系統

　　D、工業廢水系統

　　【答案】c

　　【解析】本題考查的是考生對給排水系統的掌握程度。排水系統分為污水系統、雨水系統和工業廢水系統。選項C“中水系統”屬于給水系統。有關內容可參見教材第127頁“給排水系統”的內容。

　　9．給排水系統管理的注意事項中，不正確的是()。

　　A、應保證消防用水的基本儲備

　　B、雨水、污水合流排放

　　c、餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池

　　D、北方地區應注意冬季管道防凍

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對給排水系統注意事項的掌握程度。選項B“雨水、污水合流排放”應為“要堅持雨水和污水分流排放”。有關內容可參見教材第128頁“給排水系統中的注意事項”的內容。

　　10．以下說法中不正確的是()。

　　A、完好房是指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋

　　B、危險房是指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承重能力的房屋

　　C、嚴重損壞房是指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，需進行大修或翻修、改建的房屋

　　D、設施設備完好率是指完好設施設備數量占全部設施設備數量的百分比

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對完好房、危險房、設施設備完好率等概念的掌握程度。選項A“完好房是指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋”是對“基本完好房”

　　的解釋。有關內容可參見教材第109～1 10頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．房屋及設施設備的維修保養包括，對房屋和設施設備進行的()。

　　A、維護

　　B、清潔及潤滑

　　c、故障維修

　　D、狀況普查

　　E、定期檢查

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對維修保養內容的掌握程度。房屋及設施設備的維修保養包括：對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；損耗或故障時的維修；必要情況下的專業測試；無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結構和設計方面的改善等，不包括“狀況普查”。有關內容可參見教材第111頁。

　　2．按房屋層次和高度可分為()。

　　A、平層建筑

　　B、低層建筑

　　C、多層建筑

　　D、高層建筑

　　E、超高層建筑

　　【答案】B c D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選B、C、D，有關內容可參見教材第108頁。

　　3．房屋的基本組成部分，結構部分包括()。

　　A、基礎

　　B、承重構件

　　C、屋面

　　D、暖通

　　E、樓地面

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等，選項D“暖通”屬于設施設備部分。故本題選A、B、c、E，有關內容可參見教材第108頁。

　　4．房屋的基本組成部分，設施設備部分包括()。

　　A、水衛

　　B、電氣

　　C、消防系統

　　D、門窗

　　E、非承重墻

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設施設備部分包括水衛、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷、電梯)等項目，選項D“門窗”屬于裝修部分，選項E“非

　　承重墻”屬于結構部分。故本題選A、B、c，有關內容可參見教材第108頁。

　　5．房屋及設施設備維修養護計劃的實施中，應注意控制的因素有()。

　　A、質量的控制

　　B、進度的控制

　　C、成本的控制

　　D、人員的控制

　　E、緊急事件的控制

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備維修養護計劃實施的掌握程度。房屋的維修養護計劃實施應注意控制三個因素：質量的控制、進度的控制、成本的控制。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第116-117頁。

　　6．設施設備的狀態管理包括的內容有()。

　　A、設備的檢查

　　B、設備的狀態監測

　　C、定期預防性試驗

　　D、設備故障診斷技術

　　E節能管理

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對設施設備狀態管理的掌握程度。設施設備的狀態管理包括四個方面：設備的檢查、設備的狀態監測、定期預防性試驗、設備故障診斷技術。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第122頁。

　　7．訂立外包管理合同應注意的事項有()。

　　A、在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致

　　B、合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產等損失，明確在出現情況時的責任方，以免在出現問題時產生糾紛

　　C、應在合同中明確服務的技術指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗

　　D、委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質量記錄文件，既便于監督服務過程，也便于掌握設施設備狀況

　　E、建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項E“建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施”是外包管理合同“實施”應注意的問題。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第125～126頁。

　　8．關于消防設施設備維修保養人員的職責，以下說法正確的是()。

　　A、維修保養人員應由有消防設施調試維修保養資格和經驗的工程技術人員擔任

　　B、維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告

　　c、對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于一次到現場做一般性檢查

　　D、實行24小時值班制度，對消防設施出現的故障及時修復，保證其正常運行

　　E、按照計劃對建筑消防設施進行定期檢查、維修和保養

　　【答案】A D E

　　【解析】本題考查的是考生對維修保養人員職責的掌握程度。選項B“維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告”應為“在5個工作日內”；選項c“對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于一次到現場做一般性檢查”應為“每月不少于兩次”。故本題選A、D、E，有關內容可參見教材第119-120頁。

　　9．關于供配電系統的種類說法正確的是()。

　　A、按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電

　　B、按供電回路數目的情況分為單回路供電和多回路供電

　　c、按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電

　　D、按供電性質分為長期供電和臨時供電

　　E、按供電類型方式分為交流電和直流電

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對供配電系統的掌握程度。選項E“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說法是錯誤的。故本題選ABCD，有關內容可參見教材第126頁。

　　10．屬于共用設施設備運行管理主要內容的是()。

　　A、制訂合理的運行計劃

　　B、外包的選擇

　　C、節能管理

　　D、配備合格的運行管理人員

　　E、建立健全必要的規章制度

　　【答案】A c D E

　　【解析】本題考查的是考生對共用設施設備的運行管理和外包控制的掌握程度。共用設施設備的運行管理包括：制訂合理的運行計劃、配備合格的運行管理人員、提供良好的工作環境、建立健全必要的規章制度、設施設備的狀態管理和節能管理，選項B“外包的選擇”屬于房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制中的內容。故本題選A、c、D、E，有關內容可參見教材第121～124頁。

　　1 1．屬于采用管理手段節能降耗的節能管理方式有()。

　　A、加強宣傳和培訓，樹立節能意識

　　B、建立能源消耗的計劃和考核制度

　　c、對設備或工藝進行改造

　　D、盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用

　　E、合理設定運行參數(如空調溫控點)

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對節能管理的掌握程度。選項c“對設備或工藝進行改造”屬于“采用技術改造節能”的內容而不是“采用管理手段節能降耗”中的內容。故本題選A、B、D、E，有關內容可參見教材第123～124頁。

　　三、案例題

　　1．某業主4年前在某小區購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業主接到物業管理公司房屋漏水的通知，經查看，是所購商品房衛生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩戶業主均提出賠償要求。

　　該業主認為，自己并未人住所購商品房，水管破裂不是自己人不造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應對漏水負全責。

　　物業公司認為，業主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應由業主承擔。

　　請問樓上業主長期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業主造成的損失應該由誰來承擔?在緊急情況下，物業管理公司可否進入本案樓上業主家進行必需的維修，因此給樓上業主造成的損失應該由誰承擔?

　　【答案】(1)首先，根據建設部下發的《商品房實行住宅質量保證書》的規定：房地產開發企業對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業主購房已滿4年，則開發商不承擔責任。

　　本案中的水表接頭處老化斷裂問題發生在業主房屋內，雖然不是業主人為造成的，但由于房屋所有~,II,_JEN有，從物業公司提供服務的公共性質考慮，物業公司既沒有權力私自打開房間進行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應由該業主個人承擔。

　　但根據實際情況，也并不排除物業公司承擔責任的可能性：若在本案例中，物業公司在接到樓下業主反映的情況后，沒有及時采取措施，如未聯系樓上業主，而采取消極的不作為，致使樓下業主的損失擴大，則物業公司存在過錯，可能也會就擴大的損失承擔責任。

　　(2)物業公司在無法聯系到業主，而樓下業主的損失又在不斷擴大的情形下，(屬于緊急避險)可以先行進入樓上業主家進行檢查維修，如因此給樓上業主造成如門窗破損等損失，賠償責任應由收益人承擔(此案的收益人是樓下業主)。

　　緊急避險是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權益免受正在遭受的緊急危險，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認為物業公司可以未經樓上業主許可，進入樓上業主家中進行檢查并排除故障。但應符合下列條件：①樓下業主損失不斷擴大。②業主無法及時趕到或無法聯系到業主。③進入樓上業主家是唯一可行的維修方法。④樓下業主因不及時維修遭受的損失比物業公司進入樓上業主家給樓上業主造成的如門窗破損的損失更大。

　　此外，為了避免在緊急情況下，物業公司因缺乏明確的依據而無法果斷采取行動避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責任確定上與業主之間產生糾紛，我們建議物業公司與業主最好在

　　《物業管理服務合同》中，對在小區管理中可能出現的采取緊急避險行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進行明確約定。

　　2．王先生住在某物業公司管理的小區內。一天，王先生7歲的女兒在小區內的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關節骨折。事

　　后，王先生找到某物業公司，認為其應就管理不善承擔責任。而物業公司則認為這完全是王先生監護不當造成的，與物業公司的管理沒有關系。因此，王先生將物業公司告上法庭。

　　石桌桌面重達90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。

　　庭審中，物業公司認為，在小區安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是她自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監護責任。因此，物業公司不承擔任何賠償責任。請問王先生的女兒受傷，物業公司是否要承擔賠償責任?王先生是否也應該承擔部分責任?

　　【答案】

　　(1)王先生的女兒受傷，物業公司要承擔賠償責任。

　　根據國務院頒布的《物業管理條例》和建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，小區物業管理是對小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理項目進行維護、修繕和管理。故，物業公司對石桌、石凳有管理義務應承擔對管理不善造成的損失承擔賠償責任。但是，不是全部賠償責任，而是部分責任。

　　(2)由于王先生作為女兒的監護人，沒有盡到監護責任，也負有一定責任。

　　3．甲小區某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時，未經物業公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規范要求設置防護網，被鳥鉆進管道內筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水IZl已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲人502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問物業公司對502室王某的損失負有什么樣的責任?602室的裝修人華某是否對502室王某室內的損失負有責任?

　　【答案】(1)根據國務院頒布的《物業管理條例》和建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，小區物業管理是對小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治

　　安和環境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業管理公司管理不善，未按規范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某的陽臺和王某承租的房屋內，造成王某財產損失，對此，物業管理公司應承擔主要責任。

　　(2)華某未經物業公司同意，擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了王某的財產損害。為此，華某對王某的財產損害也應承擔一定的責任。

　　4．張老太太住在某花園小區的7層。一天晚上，張老太太到天臺去收晾曬在外的衣物，當從天臺下樓時，樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認為：自己之所以被嚴重摔傷，完全是因為樓道燈不亮造成的。該小區的物業管理企業應承擔自己全部的醫藥費并應賠償自己的精神損失。請問該小區的物業管理企業是否對此負有責任?該物業公司是否應對張老太太進行賠償?

　　【答案】(1)該小區的物業管理企業對張老太太的摔傷負有責任。

　　物業管理是根據合同進行管理和服務的。依據我國《物業管理條例》的相關規定，物業管理企業負有保證小區樓道、道路燈處于正常使用狀態的法定義務，本案中的物業公司沒有及時對小區的樓道燈進行更換，未盡到相應的管理和維護義務，最終導致張老太太身體嚴重受傷，身心受到傷害，物業公司對此負有責任。

　　(2)同時，依據《物業管理條例》的相關規定，“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！惫?，物業公司應對張老太太賠償醫療費和精神損失費。

　　5．你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的管理工作，請說明房屋及設施設備管理的主要內容與方法有哪些?

　　【答案】房屋及設施設備管理的主要內容及方法有：房屋及設施設備的使用管理、維修保養、安全管理、技術檔案資料管理、采購和零備件管理、工量具和維修用設備的管理、外包管理、技術支持。

　　6．你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的維修工作，請說明房屋及設施設備維修工作在組織實施時應注意哪些問題?

　　【答案】應注意以下問題：

　　(1)質量的控制：對維修養護質量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質量的驗收檢查，確保維修養護工作能夠達到計劃的質量標準。

　　(2)進度的控制：物業的房屋和設施設備的使用率較高，停機維護一般都會給物業的使用造成不便。對維修養護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養護工作對物業使用的影響，也有利于降低成本。

　　(3)成本的控制：通過對維修送氣成本的構成要素進行有效控制，提高維修養護工作的經濟性。

篇2：物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　___年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣()萬元以上。

　　A.50B.300

　　C.500D.1000

　　2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起()日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

　　A.30B. 45

　　C. 60D. 90

　　3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質條件。

　　A. 一級B. 二級

　　C. 三級D. 三級暫定

　　4. 前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起()日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。

　　A. 7B. 15

　　C. 30D. 45

　　5. 在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。

　　A. 可任選其中一個作為中標人

　　B. 應以報價最低的為中標人

　　C. 應報請房地產行政主管部門確定中標人

　　D. 應按照中標候選人的排序確定中標人

　　6. 物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是()。

　　A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥

　　C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥

　　7. 物業服務合同由()與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。

　　A. 各業主分別B. 業主大會

　　C. 業主委員會代表業主D. 物業建設單位

　　8. 業主臨時公約由()制定。

　　A. 建設單位B. 購房人

　　C. 物業管理企業D. 房地產行政主管部門

　　9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的()。

　　A. 設計工作B. 工程監理工作

　　C. 開發建設工作D. 物業管理咨詢活動

　　10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至()之日止的物業管理活動。

　　A. 首次業主大會會議召開B. 業主大會成立

　　C. 50%業主入住D. 物業服務合同生效

　　11. 業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向()交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。

　　A. 建設單位B. 業主委員會

　　C. 政府主管部門D. 新物業管理企業

　　12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。

　　A. 裝修人B. 裝修企業

　　C. 裝修施工人員D. 物業管理公司

　　13. 在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，()。

　　A. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立

　　B. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立

　　C. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立

　　D. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立

　　14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。

　　A. 測量B. 敲擊

　　C. 使用D. 目測

　　15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括()。

　　A. 磚結構B. 木結構

　　C. 鋼筋混凝土結構D. 框架結構

　　16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調()。

　　A. 事后維修B. 緊急搶修

　　C. 預防性維修D. 大修

　　17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。

　　A. 日常運行B. 客戶投訴

　　C. 維修和技術改造D. 各項電氣預防性實驗和其它測試

　　18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。

　　A. 挖巢法B. 藥殺法

　　C. 熏蒸法D. 誘殺法

　　19. 下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是()。

　　A. 澆水B. 病蟲害防治

　　C. 雜草防治D. 綠化改造工程

　　20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是()。

　　A. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作

　　B. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任

　　C. 物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任

　　D. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問

　　21. 下列關于消防通道管理的說法中，正確的是()。

　　A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

　　B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

　　C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

　　D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理

　　22. 電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是()。

　　A. 確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生

　　B. 通過安全窗撤離轎廂

　　C. 通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援

　　D. 通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救

　　23. 實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每()不少于一次公布物業服務資金收支情況。

　　A. 三個月B. 半年

　　C. 一年D. 二年

　　24. 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括()和物業管理企業的酬金。

　　A. 物業服務成本B. 物業服務支出

　　C. 物業服務支出、法定稅費D. 物業服務成本、法定稅費

　　25. 住宅專項維修資金屬于()所有。

　　A. 物業管理企業B. 全體業主

　　C. 物業管理企業和全體業主D. 建設單位

　　26. 在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業()。

　　A. 提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔

　　B. 自行決定

　　C. 與部分業主商議決定

　　D. 與建設單位商議決定

　　27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。

　　A.政府定價

　　B.政府指導價

　　C.業主定價

　　D.物業管理企業與業主協商確定

　　28. 新建物業承接驗收時，物業管理公司應向()索取物業檔案資料。

　　A. 業主B. 建設單位

　　C. 施工單位D. 監理單位

　　29. 某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是()。

　　A. 通知B. 報告

　　C. 請示D. 決定

　　30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)，業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取()。

　　A.管理服務費B.審批費

　　C.施工現場管理費D.裝修保證金

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)

　　31.二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。

　　A.國務院建設主管部門

　　B.省、自治區人民政府建設主管部門

　　C.省、自治區人民政府房地產主管部門

　　D.直轄市人民政府房地產主管部門

　　E.設區的市的人民政府房地產主管部門

　　32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持( )向當地房地產主管部門申報。

　　A.企業法定代表人的身份證明

　　B.企業總經理的身份證明

　　C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同

　　D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

　　E.物業服務合同

　　33.物業管理招標的主體包括( )。

　　A.物業管理企業 B.物業建設單位

　　C.業主大會 D.業主委員會

　　E.物業所有權人

　　34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。

　　A.簽訂合同的主體不同

　　B.合同終止條件不同

　　C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

　　D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同

　　E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同

　　35.下列關于業主公約的說法中，正確的有( )。

　　A.業主公約經業主大會通過后生效

　　B.業主公約對全體業主具有約束力

　　C.業主公約對物業管理企業具有約束力

　　D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

　　E.業主公約僅有道義上的約束力

　　36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。

　　A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

　　B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

　　C.建設單位應承擔此次事故的全部費用

　　D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

　　E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支

　　37.按使用功能劃分，物業可分為( )物業。

　　A.居住B.公共

　　C.商業D.工業

　　E.其他

　　38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。

　　A.車輛維修員B.車輛清洗員

　　C.交通疏導及管理員D.停車場保潔員

　　E.停車收費員

　　39.物業管理企業主營業務收入包括( )收入。

　　A.物業管理B.物業經營

　　C.政策性虧損補貼D.物業大修

　　E.共用部位的租賃收入

　　40.物業管理企業利潤總額包括( )。

　　A.企業所屬項目上交的管理酬金B.營業利潤

　　C.投資凈收益D.營業外收支凈額

　　E.補貼收入

　　41.物業服務支出的構成不包括( )。

　　A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

　　B.物業管理企業財產保險費用

　　C.物業共用部位、共用設施設備保險費用

　　D.管理服務人員的工資

　　E.項目管理處用房裝飾裝修費用

　　42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行( )。

　　A.政府定價B.政府指導價

　　C.市場調節價D.業主定價

　　E.政府與業主共同定價

　　43.住宅專項維修資金可用于( )。

　　A.彌補物業管理經費的不足

　　B.共用部位、共用設施設備的大修

　　C.共用部位、共用設施設備的更新

　　D.共用部位、共用設施設備的改造

　　E.共用部位、共用設施設備的日常維修

　　44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有( )。

　　A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用

　　B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動

　　C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計

　　D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔

　　E.物業服務費用中不包括法定稅費

　　45.物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。

　　A.物業管理企業B.物業管理專業人員

　　C.業主委員會D.建設單位

　　E.物業使用人

　　三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答)

　　案例分析題 (一)

　　某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)

　　編號意見與建議

　　1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷

　　2保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患

　　3小區內停車秩序混亂，建議加強管理

　　4小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理

　　5常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素

　　6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換

　　7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修

　　8建議小區外墻全部翻新

　　9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施

　　10小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理

　　11部分業主要求減免物業服務費

　　12希望提供家政服務

　　13部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路

　　14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯

　　問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業管理企業應如何處理?(4分)

　　問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)

　　問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)

　　問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平?(3分)

　　案例分析題 (二)

　　某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于20**年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。

　　20**年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。

　　問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業管理公司負責無償修復?(4分)

　　問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?(4分)

　　問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止?(3分)

　　問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)

　　問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗?(6分)

　　20**年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷答案

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分)

　　1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D

　　11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A

　　21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)

　　31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB

　　36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE

　　41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB

　　三、案例分析題(共2題，每題20分)

　　案例分析題(一)

　　問題1答案要點及評分標準：

　　(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。

　　(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分)。

　　問題2答案要點及評分標準：

　　(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。

　　(2)物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理(1分)；物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務(0.5分)；并跟蹤事態，及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。

　　問題3答案要點及評分標準：

　　(1)可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。

　　(2)應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業主配合(0.5分)。

　　問題4答案要點及評分標準：

　　第11項(2分)，因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分)。

　　問題5答案要點及評分標準：

　　1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

　　2、調整優化管理服務工作流程；

　　3、加強安全管理，公共秩序管理；

　　4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；

　　5、加強小區衛生管理工作；

　　6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。

　　案例分析題(二)

　　問題1答題要點及評分標準：

　　(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；

　　(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。

　　問題2答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分)；

　　(2)該公司應勘察現場，統計業主損失情況(1分)，積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(1分)；

　　(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況(1分)。

　　問題3答題要點及評分標準：

　　答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。

　　問題4答題要點及評分標準：

　　拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分)。

　　問題5答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。

　　(2)自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。

　　(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。

篇3：物業管理師實務技能模擬試題

　　物業管理師實務技能模擬試題

　　一、情境題

　　1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作，經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面，你知道嗎？

　　2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎？

　　3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。

　　4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃？

　　5、于先生在編制房屋維修預算，當他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎？如何計算工程造價？

　　6、劉剛正著手花都物業的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些？

　　7、如何實施員工績效考評方案。

　　二、案例題

　　1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司，公司經理李先生根據自己以往的經驗，連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業管理制度合適嗎？特定物業管理制度的程序的什么樣的？

　　2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題，采取了停水停電的方法，引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業服務收費糾紛？

　　3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行？請說明理由。

　　4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時，參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業管理方案？

　　三、方案設計

　　1、請根據所管物業的性質和特點，設計一份物業管理方案。

　　2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。

　　3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。