項目整體定位
1、商業整體定位
城市商業要道并輻射深圳市的汽車專業用品商城
2、商業理念定位
深圳市首個開放式、國際名品汽車用品主題商城
3、商業宣傳定位
天上的街市,名車的故事
物流的要道,名車的天堂……
項目經營主題定位
1、影響商業經營主題的因素
針對本項目的經營主題定位論述主要從幾個方面進行分析:
(1)經營規模
特別建議:為達到主題商城的規模效應,建議將與其并行的另一棟裙樓同時拿下,同時將二棟的二樓用天橋連接,進而統一規劃、統一銷售。
本商業裙樓建筑面積共4000多平方米,相對于筍崗一些大型商業來說,規模偏小,如:香江家具城、香江裝飾廣場建筑面積均達到3萬平米左右。
(2)競爭比較及市場潛力方面
本文前面對筍崗商業物業分析中全面描述了筍崗各商業類型和業態現狀,從中我們可以發現筍崗商業類型的特點:
① 筍崗片區、筍崗物流園區借助物流的優勢,市場空白點被大量填補。
② 中高檔汽車用品商業形態目前在筍崗片區、筍崗物流園區甚至整個深圳市都是處于稀缺狀態。而隨著私家車主的增多,m.airporthotelslisboa.com汽車用品市場需求將越來越大。筍崗倉庫區自功能改造以來,片區內已集中了N家汽車銷售、汽車維修等汽車企業群體。
目前筍崗片區、筍崗物流園區中低檔商業競爭明顯加劇,隨著筍崗片區、筍崗物流園區原來所依托的鐵路北站的貨運編組功能將被特區外的平湖大型編組站所取代,倉儲功能也將向東、西兩翼港口和平湖大型倉儲區轉移。
另一方面,隨著筍崗片區、筍崗物流園區及園嶺片區等地中高檔住宅帶的興起,預計未來2年內筍崗片區、筍崗物流園區的消費層次將會有力的推動筍崗片區、筍崗物流園區中高檔商業物業的發展。
(3)交通位置方面
本項目商業在交通位置上有相對明顯的優勢,主要體現在:
① 貼近筍崗路,便利羅湖、福田客戶的往來;
② 規劃中的寶崗路裝飾連接了車流量大的筍崗東路與泥崗路;
③ 筍崗片區、筍崗物流園區的改造將帶來大量的居住群體,從而使本片區形成鼎盛的人氣。
從地理位置上來說,本商業有比較廣泛的輻射范圍,可以拓寬相應的客戶來源,而不僅僅作為區域性商業。
(4)周邊商業業態、種類
目前項目周邊商業主要是以裝飾材料、家居用品、辦公用品、文具批發、舊貨買賣為主的香江裝飾廣場、香江家具城、香江辦公家具城、筍崗玩具批發市場、百全隆舊貨市場等中大型商場;以汽車交易為主的萬駿國際汽車交易市場、華南汽車展示交易中心等。
商業種類以裝飾材料、家居用品、辦公用品、舊貨買賣為主,并含有極少量汽車專業用品等。
商業經營定位
綜合考慮上述因素后,本項目定位為:
(1)消費群體定位
以高收入并有良好教育背景、文化品位的中青年家庭高檔消費及各類型企事業單位為主。
(2)消費性質定位
以滿足企業、個人與家庭便利化的汽車專業用品需求為主。
(3)消費群體區域
以羅湖為消費主要集中區,輻射福田、南山及香港等地。
(4)經營商品定位
經營商品定位要點:主要考慮與周邊商業環境的融合,有效利用周邊大區域商業環境的人流,并在商城品質上做出差別,成為筍崗片區、筍崗物流園區核心商業,并反過來帶動整個區域商業檔次和品質。
經營商品主題定位:汽車專業用品商城
一樓:
汽車外飾品:地膠、車毯、布套、座墊、車燈、牌照架、晴雨檔、車罩、天線、擋泥板、靜電帶、旗桿燈、后車廂網兜、反光門貼、天窗、行李網、皮套
車型改裝:尾翼、行李架、防撞條、排氣管套、汽車大包圍、汽車保險缸
輪胎、輪轂類:輪眉、輪胎、鋁合金輪轂、輪胎裝飾罩、輪鎖
電瓶類
二樓:
影音通訊類:CD音響、音像設備、揚聲器、車載免提系統、功放器
汽車內飾品類:排檔鎖、指南針、方向盤套、遮陽用品、香水、防曝膜、窗簾、排檔頭、儀表板、腳踏蓋、多功能機架、CD盒、車用扶手箱、方向力把、后視鏡、蠟拖、時鐘、溫度計、名片盒、香片、掛件、鑰匙鏈
汽車養護用品:內飾清洗/保護劑、外飾清洗/保護劑、輪胎清洗/保護劑、風擋玻璃清洗劑、拋光/研磨劑、引擎清洗劑、除銹/防凍液、聚酯鍍膜(蠟)系列
電器用品類:防盜系統、中控門鎖、電動門窗、倒車雷達、車用剃須刀、負離子發生器、插頭、車用冰箱
油品:美孚、東風專用油
上述商業品牌注重良好的社會形象性,進駐時進行商業品牌審查,確保知名品牌商城的整體名貴性。
經營模式定位
綜合上述,我們認為本項目商業要做到"汽車專業用品商城",必須控制汽車用品類型和品牌,加強整體包裝和商城宣傳,成為知名品牌首選之地,使眾多商家以進入本區為榮,使品牌汽車專業用品和品牌商城相映襯,主要經營模式建議:
1、連鎖經營
主要針對國內著名商品品牌,以商家成熟的經營方式和強烈的品牌感染力聚集本商業的氣氛。
2、特許經營
主要是引進國外著名商品品牌,實現深圳區特許經營專賣,從而吸引深圳其他區域客戶群體消費。并對提升本商業的品牌和知名度有極好的幫助作用。
經營管理模式定位
聘請專門的商業經營管理機構。
商業的管理機構是商業運作的核心。本商業所開創的經營模式和商品檔次是深圳商業所少有的,加之本項目依靠筍崗片區、筍崗物流園區兩大汽車交易市場,可在短時間內形成汽車專業用品商城的主題和濃郁的商業氛圍,因此,建議聘請專門的商業經營管理機構。
商業物業銷售目標客戶定位
1、從區域、歷史角度分:
羅湖區的原住居民為主及部分羅湖區、福田區原住居民;
廣東籍的潮州人占相當比例;
廣東籍的香港人占一定比例;
羅湖區中高收入新移民。
2、從職業、年齡、收入角度分:
公務員:年齡在35-50歲之間,雙職工家庭,收入穩定,對該片區前景看好,有投資意識。
高級白領:年齡在30-45歲之間,收入較高,對該片區前景看好,有投資意識,企業、銀行、證券、外企等高級職員及管理人員。
本地居民及廣東籍潮州人、香港人:年齡在35-60歲之間,文化程度較低,自有商業物業租金回報理想,
"家庭主婦型"的女性階層(如"師奶"):年齡在35-60歲之間,有一定積蓄(如私房錢),但來之不易。有投資意識,對投資商鋪前景看好,而對投資股市有一定恐懼感,有跟風傾向,希望通過商業物業穩定的租金回報獲益的女性。
個體經營者:有一定資金實力,從事與本商城主題定位相符商業活動的小業主,即自用型客戶。
(3)從投資、自用客戶群體結構分:
投資客戶為主,自用客戶為輔。
價格定位
1、價格制定原則
(1)合理原則
充分考慮各類因素對價格制定的影響,根據市場的需求彈性和產品的競爭狀況,在不偏離合理利潤太遠的前提下,參考其它商業物業的市場行情,制定項目均價。
(2)增值原則
本商業物業在推出時低價入市,低開高走逐步拉高價位。
2、價格制定
參考之前周邊項目的租金標準及寶安南路現有裙樓的租售價格,并考慮到商業物業的競爭性,為盡快回籠資金,建議貴司以低價策略取勝,堅持以快打快,以期促成本裙樓的銷售,為貴司做品牌、創效益,同時有力發揮卓越市場營銷之所長,展現卓越在同行中的綜合實力。我司建議項目一樓均價定為:16000元/平方米;二樓均價定為:8000元/平方米,從而實現均價12000元/平方米。
3、每階段價格走勢
價格走勢結合各期銷控,遵循低價入市,低開高走的原則,保證各期的實收均價水平。
篇2：房地產項目總經理應該定位
房地產項目總經理應該如何定位
屈指一算，我上任50萬平米的明天第一城項目總經理的時間已經一年零三個月了！從20**年從國美電器轉入地產，算個外行,開始負責行政，后來負責營銷，再后來曾兼職負責過一級開發，到今天全面負責50萬平米的項目，四年四大步。隨著三期交房后壓力小了許多，我提醒自己該總結一下了，項目總經理的責任是什么？應該有什么權利？項目總經理應如何定位?
項目總經理應該是一位統率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩坐戰馬之上，手握令旗，鎮靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是我看武俠小說后，對項目總經理的角色定位！
一、項目總經理在公司既是決策者又是執行者
房地產項目開發對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅定的執行董事會的投資意圖，在工程進度、工程質量、成本控制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為“前線”指揮官，又必須擬定項目各系統的整體開發計劃和分步執行計劃，參與到公司決策當中。特別是在公司要求與項目實際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執言，闡明自己的觀點,去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實情，當項目總經理處理好了這個關鍵問題后，反倒會增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護，樹立權威。
承上啟下才是對的!如果項目總把自己當成“領導”只去決策，或者理解為只是簡單的“執行”，角色就是錯位。
二、項目總經理至少有50%精力去創造良好的外部條件
房地產開發政策性很強，從發改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、規證、開工證、預售證），還有市政手續的辦理，包括供電、燃氣、自來水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要準時拿到政府批文，否則，談不上施工。據統計，一個項目下來，大大小小要蓋近150個公章。在搞房地產之前，我都不理解政府設那么多部門干嗎?現在明白了，都在那等你去報文呢？這150個公章，一個蓋不下來，整個項目就失敗了。為什么項目總經理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！
我在實際工作中有一個竅門：政府一般8：30上班，一般都會在8點左右到單位吃早飯，我干脆就7：45到，站在大門口等經辦人來，然后跟著上食堂，有事趕緊匯報，上班前，大部分問題差不多該解決了。趕上好說話的，還能蹭一頓早點。因為你是今天第一個去辦事的，一般經辦人態度都挺好。雖然有幾次等了一上午領導開會也沒來，但中午領導一回單位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也會不好意思，對辦事大有好處,此為”苦肉計”。
采用這招跑手續，效果不一般。我負責昌平項目時，早上6點從市區走，經過八達嶺高速，7點半就到了政府部門，8點前一般事都辦完了，到單位也就是8點40左右，不耽誤上班！
處理突發事件也很重要!在去年6月我剛負責明天第一城時，正趕上周圍居民因為項目夜間施工擾民，與項目情緒十分對立，甚至發生沖突。無奈我迅速抽專人負責維護周邊小區關系，包括依法發放了10幾萬元的擾民費，獲得居委會認可后，其出據了手續，項目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。
處理好周邊關系還會受益呢!有一次，負責電力的張**經理在我剛剛上任幾天時，便向我介紹地鐵5號線電力路由與我項目一致，計劃最好能促成合作。經過了解方案后，我迅速將此事向董事長匯報，抓住機會與之簽訂了合作合同.這次“借力”，不僅直接節約了近1300萬的外電源施工費用，而且爭取了時間，使明天第一城在入住前通了正式電。每當我看到明天第一城夜晚亮起的一戶一戶的燈光，我都會有一種強烈的成就感！
一個好的外部關系的處理就能節約1300萬，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個公章蓋不下來房子就交不了……，這決定了項目總經理必須要挑起在外部為項目創造好的開發條件。
三、開源節流并用好資金是項目總經理的重要職責
明天第一城開盤時，銷售部認為價格應該在5200元左右，我在詳細分析了產品（小戶型）、交通（5號線和13號線換乘處）、環境（周邊有大量代征綠地）、區位（奧運熱點區域）、競爭環境（當時無競爭項目），品牌(國美第一城姊妹項目)等因素后，直接向董事長建議售價在5400元/m2，事實也充分證明了我的判斷，按地上30萬平米來計算，這一項建議，直接為公司增加了6000萬的銷售收入。在當時“國六條”推行后一片持幣待購氣氛下，準確的市場判斷為公司發展做出了貢獻。
在交房后實測中，我發現了設備用房面積很大，而且有部分面積并未用做設備用房。經咨詢國土局和建委，在補交土地出讓金140元后，可作為庫房獲得產權并銷售。由于是地下二層，目前公司定價初步為600～800元/m2，估計為公司可創造300萬左右的收入，如果不求甚解的移交物業，這部分面積肯定會淪落為物業公司出租創利工具，開發商無形當中受了損失。
在交房中，我特別強調了電、自來水、中水與物業公司的交接，保證開發商不再承擔任何費用，而改由物業公司從收上來的物業費中支出，為公司最大限度的節流。
在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業
公司正式簽字蓋章，明確管理責任，避免出現諸如電梯停電等引起業主投訴，而開發商與物業公司之間扯不清責任的狀況出現。
在商業銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案,明確客服部和商業部明確責任人催款,也是我的工作重點.就是這樣,開源節流和盤活資金,毫無爭議的是項目總經理份內職責.
四、打造凝聚力強的優秀項目管理團隊事半功倍
項目管的好不好，關鍵在于團隊建設的水平高低。
房地產項目中，部門多、鏈條長、專業跨度大，所以團隊溝通和系統協調非常重要。我剛上任項目總經理時，往會議室一坐嚇了一跳，因為項目50萬平米同時開工，僅工程部經理按地塊分就有3位，再加上預算部、采購部、開發部、人事部、財務部、保安部、企劃部、商業銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術部共15位職能部門經理，當時有二位副總，再加上有的部門有副職，光認人記住名字也要二三天，可見這么多部門協調一致去完成一件工作，需要多大工作量。
凝聚人心就一定要讓項目每個員工了解公司的工作計劃，從而去統一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項目全體人員的晨會，除向每位員工交待本周工作重點外，還會點評上周工作，對有責任心并在日常工作中做出成績的員工點名表揚，對管理中出現的問題加以分析，并批評責任人。我一直認為，一個團隊風氣必須正，必須獎勤罰懶、獎優罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會調動每一位員工的工作積極性，才能樹立“把本職工作當成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。
在我任職一年多時間里，項目共經歷了幾大階段:一是主體工程封頂，二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門窗，三是一期工程順利竣工驗收，四是一期正式通電和供水并如期交房。在這幾個重要階段中，我都明確了主要責任人，比如原任一期工程部經理孟文營、機電副經理張樹軍、及春節前上任的一期工程部經理張強、還有負責交房的人事行政部、商業部、企劃部、客服部，都受到過口頭、書面、出國旅游、加薪、特殊貢獻獎、升職等獎勵。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計劃的實現，公司就會認可你,作出貢獻就會受獎。這樣做的結果是項目人人奮勇,個個爭先,責任心普遍提高,工程進度和質量得到保證.
增強企業凝聚力還需要一些實實在在的舉措.在去年的中秋節，項目部組織了以“保工期，建精品”為主題的中秋聯歡會，動員每位員工為項目建設出力。在今年6月，以“責任共擔、風雨與共”為主題的慶祝一期交房的聯歡會上，項目為各部門優秀員工頒發了證書，再次號召每位員工把自己的發展目標與項目開發有機結合起來，調動一切積極因素，保工期、保質量。
重視員工思想動態、加強溝通協調、推進項目文化建設、樹立良好的風氣,這樣的努力，使項目團隊凝聚力大大增強。
總之，房地產開發是一種投資行為，增收節支、控制風險、對外求支持、對內求團結，這都是項目總經理的角色定位。我相信，項目總經理在日益激烈的市場競爭中，位置會越來越重要,也會發揮越來越大的作用。
篇3：Z商業廣場物業服務項目定位管理模式
Z商業廣場物業服務項目定位及管理模式
一、項目概況
本商業廣場投資總額近**億元人民幣。占地面積***多畝，總建筑面積近**萬平方米，擁有****多個停車位，是***地區最大的專業市場。本商業廣場雄踞新城市中心，有著得天獨厚的地域和交通優勢，緊鄰廣深、莞深**高速的交匯地段，**分鐘可通達**全市，**分鐘可到達廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角1小時經濟圈的交通核心樞紐。
本商業廣場是***產業經濟走廊，位于多年自發形成的成熟商貿財富區，周邊聚集了國際博覽中心和成行成市的商業街道，是**市政府規劃的****產業基地，為本商業廣場建設奠定了成功的基礎。本商業廣場以成為***區乃至全國最大的現代化、品牌化、規?；膶I市場為目標，規劃上立足于現代商業流通格局，以滿足辦公、貿易、倉儲、物流、營銷、交流的經營需要，本商業廣場進行功能配套、功能分區規劃設計，必將成為中國****商業廣場的第一品牌。
二、項目分析及定位
1、項目分析
1）物業屬性
本商業廣場屬專業商業項目，占地***多畝，面積大，容積率低，樓宇分散，開放式專業商業物業管理，物業管理服務上對本商業廣場的安全管理、、商戶服務、本商業廣場的VI設計、環境管理是重點。
2）服務對象
本商業廣場屬專業商業項目，商戶主要兩類：一是****的經營租戶，二是進入****采購的商戶。
2、物業服務項目定位
1）安全：全面安全防范服務體系，真正達到人人無憂。
全面安全防范服務體系以零事故率、零故障率為目標，以預警式安全防范為核心，包括治安安全、設備安全、消防安全、交通（車輛）安全等內容。
2）舒適：優質物業管理服務創建和諧、優美、清潔、文明、生態的經營環境。
實行以租戶商戶為中心的管家式物業管理服務模式，寓管理于精細服務之中，使租戶商戶盡享尊貴服務。
3）現代：應用最新物業管理服務體系，提供本商業廣場物業管理服務。
4）一站式：提供包括房屋本體及設備設施維保、安全管理、清潔服務、綠化養護、車輛管理等在內的一站式物業管理服務，使租戶專心經營。
5）高效：快速服務響應機制，保證及時滿足租戶需求。
全面應用現代通訊技術、物業管理服務信息平臺、電腦管理系統，商戶需求盡在掌握之中。
3、本商業廣場物業管理服務要點
1）樹立本商業廣場物業整體形象
通過環境形象、廣場樓宇形象的控制、設備和公共設施的管理、治安和交通管制以及管理服務人員行為規范等專業服務，塑造本商業廣場良好整體形象。
2）安全管理
安全管理將成為本商業廣場物業管理服務的重中之重。開放式物業管理，人員和車輛流動量大，既要加強日常規范化管理，又要充分考慮各種意外情況可能帶來的安全隱患，提前做好預防措施，要求員工對本商業廣場環境和應急方案都非常熟悉，真正做到有備無患。
3）商戶服務
商戶服務是本商業廣場物業管理中的核心工作，一切管理服務以租戶需求為中心。為本商業廣場的經營商戶提供規范的一站式物業管理，使這些租戶有一個安全舒適和諧的經營環境，同時營造濃厚的商業氛圍，使租戶能賺錢贏利；另一方面物業管理中要與租戶建立良好的關系，真誠為租戶服務，從而留住租戶的心，培養忠誠租戶，通過租戶良好的口碑，宣傳本商業廣場，不斷介紹新租戶進駐，使公司不斷發展壯大。
三、物業管理服務模式
本項目物業管理服務應采用全程一站式物業管理服務模式，即負責以下物業管理服務事務：
1）本商業廣場房屋本體建筑物、設備、設施的維修、管理；
2）本商業廣場車輛安全管理；
3）本商業廣場環境保潔；
4）本商業廣場綠化養護管理；
5）本商業廣場消防管理；
6）本商業廣場公共秩序維保和安全防范；
7）物業商戶服務及物業管理服務檔案、資料的建立、保存；
8)本商業廣場的廣告展位、鋪位、停車場等經營管理；
9）租戶其它需求服務等。