商業地產項目經營的業態定位
一個商業地產的開發,業態定位應該是首要問題,也是一個商業項目能否成功開發的關鍵,只有確定了經營哪種業態,才好進行建筑規劃設計, 方向找對了,招商才行之有效,商鋪才好銷售。
遺憾的是絕大多數開發商和住宅代理商都不太清楚如何給商業地產定位，僅僅是憑感覺猜測這個物業大概能做什么。經?？梢月牭侥衬忱峡偅哼@個項目應該可以做個超市，某某策劃總監說：可能做個家電賣場好一點，我們可以把國美招來……大家對于商業項目的定位還處在感覺猜測的階段，這樣做自然很容易出現定位偏差，結果會是，你照百貨的結構做了，百貨招不來，改招超市，超市又嫌結構不合理，改，動作太大，費用又成了問題。結果超市、百貨都來不了，招商成問題，成了市場上常見的“問題商業”。實際上，大部份企業通常都有自己的選址標準，定位只有符合該業態的選址標準，商家才會來。
所以，商業項目的業態定位是一套科學的，系統的工程，需要大量務實的市場調查和專業的評估考查，才能找出最適合該項目經營的業態。商業地產市場調查的內容很多，包括經濟環境分析，生活結構研究，城市發展規劃和政策研究、未來商業地產的供應量分析、商圈的調查等。
其中，核心是商圈調查。至少要做以下三個方面的調查：
?。ㄒ唬?、商圈人口狀況調查。
1、人口基數（城鎮人口數量）
2、人口密度。
3、人均可支配收入（富裕程度）。
4、購買力：人均生活支出、人均食品支出等
5、商圈內常住人口、流動人口、工作人口的數量與比例
6、客流走向
7、商圈人口職業組成結構。
8、千人轎車擁有量
9、商圈內人口消費習慣與需求調查。
10、商圈內人口年齡結構與消費群的變化。
?。ǘ?、商圈內商業環境調查和行業調查。
1、商圈的零售飽和指數（IRS）調查。
2、商業街的業態組成。
3、商圈內各行業的規模、數量、經營狀況及品牌調查。
4、商圈街道的交通狀況，交通運輸是否順暢、項目跟前是否有車站。是否最接近購買力。
5、各行業相互關聯性：
如果在同一地區有過多的同行業商店，勢必影響下同來的經營效果，例如電玩、KTV等行業，這是商業的趨異性；
但另一方面，有的行業趨于扎堆，例如服裝、鞋帽等行業，這是行業的趨同性；
同時商圈的某些商業又能帶動其它的商業，例如百貨、超市業通常能帶起餐飲、服飾等行業，這是行業的共生性。
?。ㄈ?、業態定位之前，可以先擬定兩三個業態，并分別進行專項行業調查。內容包括：
1、商圈內擬定業態的行業飽和程度。
2、現在競爭者的商業形式，位置，數量，規模，營業額，營業方針，經營風格，經營品牌等
3、商圈中該業態是存在假冒偽劣的不良風氣。
4、擬定業態競爭對手的變化。
5、招商目標的開店計劃。
6、目標消費群的現狀與變化。
7、競爭者的優勢劣勢調查。
8、同類業態產品是否有一定的口碑、影響力如何，市場占有率如何？
9商圈中該類業態商戶對產品的進貨、平均銷售、分銷等供銷過程是否存在阻礙經營發展的問題。
只有掌握了商圈人口消費需求，了解商圈發展的規律，熟悉各行業企業生存環境與條件，在這基礎上，定位出的業態才有可能經營長久。
篇2：商業地產項目經營業態定位
商業地產項目經營的業態定位
一個商業地產的開發,業態定位應該是首要問題,也是一個商業項目能否成功開發的關鍵,只有確定了經營哪種業態,才好進行建筑規劃設計, 方向找對了,招商才行之有效,商鋪才好銷售。
遺憾的是絕大多數開發商和住宅代理商都不太清楚如何給商業地產定位，僅僅是憑感覺猜測這個物業大概能做什么。經?？梢月牭侥衬忱峡偅哼@個項目應該可以做個超市，某某策劃總監說：可能做個家電賣場好一點，我們可以把國美招來……大家對于商業項目的定位還處在感覺猜測的階段，這樣做自然很容易出現定位偏差，結果會是，你照百貨的結構做了，百貨招不來，改招超市，超市又嫌結構不合理，改，動作太大，費用又成了問題。結果超市、百貨都來不了，招商成問題，成了市場上常見的“問題商業”。實際上，大部份企業通常都有自己的選址標準，定位只有符合該業態的選址標準，商家才會來。
所以，商業項目的業態定位是一套科學的，系統的工程，需要大量務實的市場調查和專業的評估考查，才能找出最適合該項目經營的業態。商業地產市場調查的內容很多，包括經濟環境分析，生活結構研究，城市發展規劃和政策研究、未來商業地產的供應量分析、商圈的調查等。
其中，核心是商圈調查。至少要做以下三個方面的調查：
?。ㄒ唬?、商圈人口狀況調查。
1、人口基數（城鎮人口數量）
2、人口密度。
3、人均可支配收入（富裕程度）。
4、購買力：人均生活支出、人均食品支出等
5、商圈內常住人口、流動人口、工作人口的數量與比例
6、客流走向
7、商圈人口職業組成結構。
8、千人轎車擁有量
9、商圈內人口消費習慣與需求調查。
10、商圈內人口年齡結構與消費群的變化。
?。ǘ?、商圈內商業環境調查和行業調查。
1、商圈的零售飽和指數（IRS）調查。
2、商業街的業態組成。
3、商圈內各行業的規模、數量、經營狀況及品牌調查。
4、商圈街道的交通狀況，交通運輸是否順暢、項目跟前是否有車站。是否最接近購買力。
5、各行業相互關聯性：
如果在同一地區有過多的同行業商店，勢必影響下同來的經營效果，例如電玩、KTV等行業，這是商業的趨異性；
但另一方面，有的行業趨于扎堆，例如服裝、鞋帽等行業，這是行業的趨同性；
同時商圈的某些商業又能帶動其它的商業，例如百貨、超市業通常能帶起餐飲、服飾等行業，這是行業的共生性。
?。ㄈ?、業態定位之前，可以先擬定兩三個業態，并分別進行專項行業調查。內容包括：
1、商圈內擬定業態的行業飽和程度。
2、現在競爭者的商業形式，位置，數量，規模，營業額，營業方針，經營風格，經營品牌等
3、商圈中該業態是存在假冒偽劣的不良風氣。
4、擬定業態競爭對手的變化。
5、招商目標的開店計劃。
6、目標消費群的現狀與變化。
7、競爭者的優勢劣勢調查。
8、同類業態產品是否有一定的口碑、影響力如何，市場占有率如何？
9商圈中該類業態商戶對產品的進貨、平均銷售、分銷等供銷過程是否存在阻礙經營發展的問題。
只有掌握了商圈人口消費需求，了解商圈發展的規律，熟悉各行業企業生存環境與條件，在這基礎上，定位出的業態才有可能經營長久。
篇3：大型商業項目經營業態定位
大型商業項目經營業態定位
大型商業項目的業態定位是大型商業項目能否取得最大化利潤的關鍵，一個最優化的業態定位將會使大型商業項目產生長期的可持續性收益。
大型商業項目經營業態定位戰略可引入借鑒波士頓咨詢集團（BCG）矩陣分析模型，如下圖：
第I象限“問號”業態
將是一種新的發展業態。例如超市與百貨商場結合，其特點是在同一大型商業項目內同時引入百貨與超市兩種業態，以超市來提高客流量，以百貨來確保大型商業項目的整體毛利率，將兩者的優勢有機結合起來，將是一種有待開發的新業態組合，應采用加強戰略開發。
第II象限“明星”業態
是大型商業項目經營最佳并長期增長和獲利機會所在。例如超級市場，特點是采用開放經營的方式，通常毛利率較低，顧客購物頻率高于其他業態，客流量相對較高。超市零售業態正處于高速增長，而占有率又相對高的市場大型商業項目應大量招商投資以保持或加強其主導地位。
第III象限“金?！睒I態
是指有相當高的市場份額和地位，但競爭于低增長業態。例如傳統百貨商場、主題商城，其特點是經營規模較大、經營品種豐富，服務質量及消費群體不斷下降，當百貨商場在零售業態中收縮或被兼并時，大型商業項目應采取收縮或剝離戰略。
第IV象限“瘦狗”（SOGO）業態
市場份額地位相對較低，而且競爭于低增長或零增長的業態。例如街鋪單店，規模小，一般在十幾平方米左右，主要經營一些低檔商品，如低檔服飾，小電器等，易于出租，但難于管理，不便長期經營。
大型商業項目業態組合優缺點
行業 | 優點 | 缺點 | 其他問題 |
銀行 | 硬件設施要求簡單； 租金承受力強；租賃年限長、較穩定、形象好、信譽佳 | 吸引人流能力較弱； 營業時間固定、無助于增強商業氛圍 | 必須在首層，有獨立出入口 |
餐飲 | 吸引人流，營造商業氛圍；租賃年限長，較穩定；租賃面積大，對不規則的格局有些餐飲也可接受 | 硬件設施要求復雜 租金承受能力弱； 有可能對項目其他部分（尤其是住宅）的住戶構成干擾 | 將對物業進行改造，并投入大量設備設施和裝修費用。但由于經營效果不佳而撤租，將有可能涉及設備和裝修的“頂手費”問題的解決 |
服裝 | 硬件設施要求簡單；租金承受能力強；形象好 | 需商業項目具備一定規模，服裝行業是“扎堆”的行業，單獨一兩家服裝店無法生存；租賃年限短，不夠穩定 | 需開發商嚴格掌握項目檔次、消費者檔次的定位。最好將同檔次、同價位的服裝店鋪規劃在一起 |
藥店 | 硬件設施要求簡單；租賃年限長，較穩定；在居民區極為受歡迎 | 租金承受能力不強 | 政府規定 |
超市 | 聚斂人流，增強商業氛圍；租賃面積大；租賃年限長，較穩定 | 對租賃范圍的格局要求較高，主要體現在層高、柱距、單層面積、進深等方面；租金承受能力差；免租裝修期長；形象較差 | 一般情況下超市要求物業提供卸貨區、貨梯等，開發商應注意在設計時盡量將超市的貨車入口、卸貨區、貨梯單獨預留出來，并嚴格限定卸貨時間 |
展廳 | 形象好，可提升整個物業的檔次；租金承受能力強；阻力面積大 | 對租賃范圍內的格局要求較高，主要體現在層高、柱距、展示面、通透、玻璃等方面 | 目前市場上多為汽車、家具廚具展廳，汽車展廳已不只滿足于展示功能，還應兼具銷售、維修和售后服務的功能，因此對物業有更高的要 求。而家具和廚具展廳則有“扎堆”經營的特點，開發商可劃分整層面積招租此類行業 |