物流中心項目項目總體定位

　　一、前期溝通總結

　　本項目不是一個簡單的商業地產或商業經營項目，因而在對它進行評介和探索其商業價值所在時，是在宏觀區域市場范疇和大流通領域里尋找恰當的出路。

　　前期報告在充分的市場調查基礎上，深入研究了南昌市的商業發展格局，并創造性的提出了"批發MALL"的市場形象定位概念和物流中心定位。但是在市場定位方面，報告并未提出更多可供參考的選擇。沒有能夠充分體現出本案的相對市場優勢，"批發MALL"的市場定位同樣無法全面體現本案的核心競爭力，缺乏足夠的市場引爆力。

　　鑒于此，我們針對前期市場調研報告中的部分內容進行了深度分析。

　　由于南昌市批零業總體競爭環境在不斷惡化，商戰一觸即發。為避免正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競爭優勢，本項目在前期報告中采取"洛克菲勒不淘金"策略，跳出圈外，在產業選擇方面獨辟蹊徑，

　　針對市場特點和本項目自身的優勢，為加強市場引爆力，我司在原方案的基礎上進一步對物流中心定位提升出主題物流概念。

　　二、項目的總體定位

　　本項目立足于服務周邊市場，集批發、零商品展示交易、物流配送功能等為一體，具有強大輻射的大型現代化的主題物流中心。

　　三、項目的功能定位

　　1、功能組合

　?。?）展示、交易功能區

　　該功能區是本案的主功能區。展示功能與交易功能區，形成了前"展"后"店"的格局，依托南昌對于江西極強的輻射作用，通過動態的展覽展示提升本項目的輻射半徑。

　　同當前批發市場的主要差異表現在：

　　集中主題規劃，導購便利（吸收零售商業的優點）；

　　增加了展示的設計，為交易提供了一個動態的展示平臺（有利于展示商品的風采，便于看樣定貨）；

　　經營產品以品牌商品為主導（通過展覽展示為品牌企業提供一個推廣新品和展示企業的平臺，有助于吸引品牌企業進入本項目，體現本項目的中檔商品交易中心的定位）；

　　銷售形式以開架式銷售為主，統一結算，營造了良好的購物環境（良好的購物環境有利于吸引品牌或名牌企業進入、擴大零售和批發交易量；減輕經營人員工作壓抑，營造舒適的工作環境）

　　對于小的代理商可將倉儲和批發、零售一體化，但需達到展示功能要求（設計標準模式、類似街面專賣店）；

　　可配計算機，進行客戶管理，倉儲管理（MIS系統）-預留管線。

　?。?）會展會議、推介培訓服務功能區

　　該區域是市場的配套功能區，主要是提高本案的檔次和水平；

　　同學院、行業協會等共同成立具有一定權威的專家顧問組委會，為會展會議、推出和培訓奠定基礎；

　　有計劃、有主題地組織各種會展會議。對服裝，可以安排各種主題的時裝表演，動態地推出各個新產品，并成為一道獨特的風景城，例如：季節主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時裝系列 運動系列 紳士系列 學生系列 淑女系列……動態的、系列的活動，可以增加市場的"熱點"和"興奮點"，吸引人流；

　　組織國內和區域的各種專題交流會議和論壇；

　　有目的、有計劃地對批發企業的員工和經理人組織系列培訓，提高經營人的素質，發展其技能，開發其潛力，變得更有才干；

　?。?）零售功能區

　　零售功能區主要是拉動市場的人氣，但是引入的零售業，不是按照商業中心區的業態引入，而是引入對批發市場經營有益的業態；引入的企業應該是行業的龍頭，能夠帶動其它中小企業和個體進入。例如，麥德龍的客戶群有60-70%是團購客戶，它走的是一種C&C 的批零兼售的倉儲式超市功能。

　　或者引入專業商店的品牌商家，如國美、蘇寧等電器經銷商；東方家園、百安居、好美家、歐培德等建材家居超市、法國的低壓電器分銷商企業藍格賽等。將行業的巨無霸與小批發企業融為一體，借助大企業同小批發企業的錯位經營，形成某種批發產品種類的集群。

　　同時，引入一定比例面積的超市，專營店，可以匯聚消費人流，增加本項目的出售或出租面積，降低投資商的風險，增加項目的成功率。

　?。?）休閑娛樂功能

　　本案的經營者既是一個龐大的經營群體，也是一個龐大的消費群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求。一方面，為了業務的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設施，另一方面，批發業務通常在下午3-4點鐘結束，需要一個消費的空間。同時，南昌洪城區域也沒有較高檔次的休閑娛樂設施和場所，在本案內建立一定的休閑娛樂設施，可以填補洪城區域相對缺乏休閑娛樂產業的需求。

　　該區域為配套服務區，以滿足本項目經營主體和消費者需求為主導，兼顧洪城區域對于休閑娛樂的需求，可以規劃批發商會所，設置各種時尚休閑的項目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發、壁球室、棋牌室等運動休閑項目；各種主題的餐廳、茶室；設置商務娛樂、餐飲和業余時間休閑活動功能等。

　?。?）倉儲物流功能

　　本案作為位于洪城區域的新型批發MALL，倉儲物流功能是重要組成部分。不僅為本案的經營商家服務，同時也將填補整個區域的市場空間，獨享一片利潤天空。結合目前批發市場"多批次、小批量"的特點，可以為這種類型的批發交易形式提供小包裝，并集中配送；

　　倉儲可以采用租賃自用和委托管理倉儲服務區兩種方式；

　　對于加工處理必須設計標準化的包裝模式；

　　整個倉儲物流服務可以委托第三方物流公司進行經營，引入倉單經營模式，實現物流現代化；

　　主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工服務、配送服務、驗收貨物、車庫、租車。

　?。?）信息服務功能

　　信息服務功能區主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業發布信息，以指導企業生產經營活動，建立21世紀的智能化信息中心、成為行業市場信息發布中心是目標，主要功能為媒體發布行業信息、信息分析和收集、廣告展新規劃、展示廣告設計、建立經濟模型供求線、辦媒體（雜志、報）、Internet網絡。

　　委托高?；蜓芯克?，設計市場的經濟結構模型，建立相應的供求曲線圖，以預測和分析市場前景；

　　有組織的收集相關信息，并實行免費和有償的服務；

　　創辦市場自己的專業雜志和報紙，推介產品和郵購服務，發布推介的活動和企業形象宣傳；

　　攤位展示主題設計服務，企業和商品的廣告創意和設計服務，提高市場的整體形象水平；

　　負責市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計劃，廣告主題、廣告創意、設計方案，保證經營人的共同利益；

　　借Internet網絡發布各種信息。

　　由于本案的主要目標客戶是企業，而不是個體經營者，在經營過程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時也存在諸多的商務活動。由于增加人員相對會增加成本，商務功能服務區就是代理商務服務。這些企業由于規模較小，資金能力有限，在商務活動中，迫切需要一個能夠提供一個完善商務服務的辦公環境。

　　商務洽談室：供小企業按小時租用，這樣可以避免由于辦公面積較小或沒有辦公場地造成的商務洽談的不便利性。伴隨著商務洽談室的租賃，同時提供各種商務服務；

　　會議室/中心：供入駐的中小企業召開各種會議使用；

　　俱樂部：中小企業家的樂園，一方面有固定的場所，另一方面可以獲得許多的優惠和服務；

　　電子商務中心：文字處理系統（打字、復印、傳真、裝幀等），但必須定價服務，以減少經營人的經營成本；各種咨詢服務，彌補經營者的某些不足；

　　秘書服務：是一大特點，處理經營者攤位外的公共事務，包括合同管理，電話、網絡訂購記錄服務，談判記錄等；

　　理財服務：是代理財務管理（記帳、憑證、報表），真正了解經營的財務狀況，并給出經營財務上的指導和提示；

　　結算服務：是在銀行統一指導和管理下，保證資金的安全性和經營過程的可信性；

　　會計、律師、廣告、印刷等相關服務業的辦公室；

　　商務辦公區將成為大客戶的辦公場所和小型客戶的交易場所，并提供各種相關的商務配套服務，與鋪位交易形成互動。

　?。?）管理功能

　　管理是保證交易的正?；幕颈Ｕ?/p>

　　組織由政府有關部門、發展商和經營主體共同參加的市場管理委員會；

　　制定和修改市場的管理規定；

　　解決市場糾紛和分歧；

　　檢查、監督產品的質量；

　　決定非營業時間的進出貨、防盜、防火；

　　確定商品包裝的標準；

　　處理緊急情況的問題；

　　組織有關推介、展示、培訓等有利市場的活動；

　　爭取政府的優惠政策，創造良好的市場平臺環境；

　　成立具有行業特點的中介服務組織，專業商會，行業協會。

　?。?）公共設施、環境服務區

　　完善的公共設施，才能保障批發市場能夠正常運行。公共環境包括市場內部和外部。外部公共環境是市場的外部形象的直接體現，在建筑外觀設計上追求時代氣息，配套環境協調一致的主題風格，當然還包括公共停車場、良好景觀環境、舒適工作環境、方便的購物工具、快餐吧等；內部環境設計購物動線通暢、清晰，空間利用率高，環境衛生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環境，還包括電話、公共網絡、供水、電暖設備、保安、報警、防火、餐飲配套等。

篇2：企業安全生產總體目標規定

　　關于企業安全生產總體目標的規定

　　為了強化企業安全管理，提高全體員工安全第一的思想意識，不斷地加強企業安全生產監管的力度，確實保障員工的人身安全和健康，特制定企業安全生產總體目標，望企業全體員工嚴格執行。

　　安全生產總體目標

　　安全第一，預防為主。

　　防違指揮，反違操作。

　　安全生產，常抓不懈。

　　減少輕傷，重傷為零。

篇3：現代五星級酒店籌建工作總體方案(大綱)

　　現代五星級酒店籌建工作總體方案（大綱）

　　籌建工作就是充分考慮到項目整體及項目各個環節的所有細節，并將這些細節做好；籌建統籌就是將項目時間進度和方案最優化組合，合理利用資金。

　　現代五星級酒店籌建可劃分五大階段：規劃階段、設計階段、建造階段、開業籌備階段和酒店營運階段。按其工作性質區分，主要是如下幾個階段的工作：規劃設計階段（前期）基建裝修階段（建造）開業籌備階段（籌備）。

　?。ㄒ唬┚频昊I建各階段總體工作任務：

　　1、規劃設計階段：

　?。?）主要籌建籌備內容：建造標準、酒店各種定位以及酒店項目的設計論證、市場調研、可行性分析、功能布局、設施設備配置、制定經營思路及方案、酒店設計與方案審定、圖紙修改；

　?。?）參與團隊組成：投資者、市場調研員、規劃設計師、酒店籌建及未來經營者、設計人員、監理人員；

　?。?）項目管理內容：專案背景描述、目標確定、范圍規劃及定義、工作分解后排序及延續時間估計、進度計劃、資源計劃、費用估算和預算、質量保證及計劃；

　?。?）重點問題：先調研后規劃設計。必須重點解決如下問題：

　?。╝） 建設什么樣的酒店？

　?。╞） 什么樣的酒店適合當地消費環境？

　?。╟） 投資要多少？回報期時間多長？

　?。╠） 怎樣的設計規劃可避免經營面積的浪費？

　?。╡） 怎樣的設計可避免人力、物力的浪費？

　?。╢） 如何合理組建配置籌建團隊？

　?。╣） 如何降低日后的營運成本及維修成本？

　　2、基建裝修階段：

　?。?）主要籌建籌備內容：施工要求、土建、設備安裝督導、室內外裝修裝飾、道路管網工程、環保工程、基建數據歸檔等；

　?。?）參與團隊組成：酒店建設者、監理、內外裝修裝飾設計及施工人員、酒店籌建人員；

　?。?）項目管理內容：采購計劃和招標及實施，合同簽訂和執行及監督，各種實施計劃，安全計劃，項目進展報告，進度、費用、質量、安全的控制，范圍變更控制，生產管理，現場管理及環境控制。漏水問題是日后維保最頭痛的問題，必須嚴格把控質量關。

　?。?）重點問題：嚴格把控質量關，杜絕日后的工程質量問題及漏水現象。必須重點解決如下問題：

　?。╝）酒店工程設備設施的選型如何進行？

　?。╞）強電弱電的工程規劃如何進行？

　?。╟）工程籌建成本控制如何進行？

　?。╠）各種計劃的制定及可操作性如何控制？

　?。╡）需重點處理的問題：

　?、贆z查防水處理是否嚴實、天面管道井與消防管連通接口是否有問題，伸縮縫隔音處理是否完成，衛生間防水處理是否嚴密，水漬凈化處理系統是否符合客房和餐飲部客用；

　?、陔娏繙y算是否夠負荷、發電機變壓器及高低壓配電房安裝及防鼠、防水、防潮是否存在問題；

　?、壑醒肟照{系統的機房和水塔節能問題；

　?、茈娞蓍_關位和盤機位是否操作方便，高層建筑不能長期占用電梯，是否需要配備圓筒布草槽；

　?、菹拦艿朗欠駶B漏，監控設備是否清晰，報警系統可否復位，煙感靈敏度不可太高，噴淋嘴是否被施工損壞，水帶、水槍、滅火器及箱標記是否明確。消防試水建議在沒鋪地毯沒貼墻紙沒進家私之前進行，走火通道的防火門及隔離墻是否靈活，指示牌箭頭及燈的插座位是否按標準安裝；

　?、逕艄庖繇懴到y調試后是否做好防塵措施，地下電纜、電腦系統（點歌點菜系統、客房軟件系統、財務管理系統、考勤系統）交換機、廣播系統、會議系統、有線電視線路、手機信號測試、電話線路、寬帶網絡與超長放大器、內網連通是否正常；

　?、叩叵掠蛶?、管道煤氣、熱水鍋爐房、電房安裝后，是否已經確定安全措施和巡查制度……泳池設備設施和水循環系統及清潔池是否能正常使用；

　?、嗖灰雎詫频昙偕?、園林、浮雕、噴泉、仿真花木、停車場車庫系統、水族觀賞設備的保護,特別是有臺風的地區，園林樹木在沒生根前，絕對不能只為了美觀而提前撤掉支架；不要遺忘給員工配備娛樂設施，如網球場、臺球設備、羽毛球設備、籃球場、上網場地等。上網是目前員工的需求，酒店配備“員工電子閱覽室”，可以減少員工外出上網存在的不確定安全隱患；

　?、釕敉獯笮托麄鲝V告及公路路牌，必須在酒店正式確立試業日期后再面市，因為酒店籌備開張日期一般都會因為工程問題一拖再拖，決不能給外界造成說話不算數的印象；

　?、獍才啪频陜炔啃窃u小組成員之一人，在籌備期間對照《飯店星級申請報告》進行逐項檢查，填寫飯店建筑結構和設計施工單位及設施設備來源等，并逐項檢查配套設施是否符合要求，比如洗手間(廁紙架、浴缸扶手、烘干機插座、毛巾架、浴簾、掛式電話、地漏滲水)、殘疾人洗手間〈扶手架、推車斜坡〉、在殘疾人房測試推車用的洗手間可否轉彎），很多酒店在施工時，大堂門口都忘記留殘疾人通道，直到星評前才切開大理石重做，先不談浪費的問題，這是嚴重缺乏服務意識問題。

　　3、開業籌備階段：

　?。?）主要籌建籌備內容：策劃開業的各項計劃、組織實施各項工作、人員招聘、人員培訓、內部裝修布置要求、各種證照手續辦理、建立工程檔案、市場調研、經營方案、價格制定、營銷方案、廣告策劃、經營管理等。

　?。?）參與團隊組成：投資者、酒店建設人員、酒店籌備人員；

　?。?）項目管理內容：質量驗收、管理范圍確定、費用決算和審計、項目資料與驗收、項目交接與清算、項目審計和專案評價、策劃修改經營方案等；

　?。?）重點問題：保護好成品、做好人、財、物的準備。必須清楚解決落實的重點問題：

　?。╝） 酒店經營模式該如何設計？

　?。╞） 酒店客戶定位、功能設計、管理方案該如何設計？

　?。╟） 酒店運營手冊如何編寫？

　?。╠） 酒店開業物品采購計劃、預算如何進行？（如何列采購物品清單？如何實現表格單據設計及印刷品的合理性？哪些收費項目必須考察當地市場？怎樣落實物品到位情況？）

　?。╡）如何辦理開業證照？

　?。╢）酒店試業必做的工作有哪些？

　?。ǘ┚频昊I建管理部門需具備的職權：

　　1、全面負責及協調酒店籌建項目的統籌工作；

　　2、根據籌建工作需要，各相關專業人員參與酒店項目籌建工作的調動權；

　　3、籌建工作職能部門負責的相關籌建項目的參與權和決定權。

　?。ㄈ┚频昊I建步驟：

　　1、選址、土地勘查；

　　2、市場調研及酒店定位，確定酒店規模和檔次；

　　3、項目定位及可行性分析；

　　4、規劃審批和立項審批；

　　5、工程報建；

　　6、酒店設計（包括委托設計、概念設計及概算、施工圖設計、擴初設計、機電和技術設計配套等及預算；其中設計又由分為建筑設計及室內外裝修裝飾設計）；

　　7、圖紙審查、優化、確定及所有合格證的辦理；

　　8、土建；

　　9、道路管網與設備安裝工程（包括水電、消防等）；

　　10、土建各單項工程驗收及綜合驗收；

　　11、園林綠化、室內外裝修、裝飾；開業籌備（包括人、財、物的籌備和服務體系、管理體系、市場體系的建立及證照的辦理）；

　　12、對外試營業；

　　13、對外正式開業。

　?。ㄋ模┚频昊I建工作的基本原則

　　星級酒店的建設不同于一般的建筑工程項目，有著其特殊性。從規劃、設計、施工、開業、運營全過程，都是酒店投資的系統工程，每一個步驟都需要專業化的思考和專業化人員的認真實施，并且要嚴格兼顧各專業間的密切聯系。酒店建造項目投資巨大，投資回收周期漫長，又涉及規劃、設計、建筑學、結構學、人體工學、美學、環保、管理、裝飾學、美學、聲光學、心理學、材料學等等諸多學科，因此需要很好地加以研究和系統總結。同時，行業與企業發展戰略、發展綠色建筑、人才隊伍建設、提升建設工程項目管理水平、智能化酒店等等方面的實際工作也都需要有系統的科學的理論來指導，需要職業經理人專業地去實施。因此，星級酒店必須遵循以下基本原則：籌建計劃的周密性、總體設計的前瞻性、功能設置的特色性、區域布局的合理性、現場管理的科學性。

　?。ㄎ澹┚频昊I建期間的組織架構：

　　酒店籌建團隊分兩類：一類是負責籌建酒店，一類是負責開業籌備，各設一名副組長，整個團隊設一名組長。組長必須是個善于打江山的人，是戰略家、實干家、技術專家、領導者于一身的集大成者。負責籌建的專業工程技術人員需求如下：

　　1、土建工程師：要求具有高星級酒店建筑施工經驗，能夠處理現場施工問題；

　　2、結構工程師：要求具有高層建筑結構施工經驗，能在符合規范的前提下，最大限度地控制鋼含量，對建筑設計院的結構圖能夠提出優化建議，

　　3、給排水工程師：要求具有高星級酒店給排水施工經驗，熟悉酒店中水系統，知曉相應施工材料，能夠處理現場施工問題；

　　4、暖通工程師：要求具有高星級酒店暖通施工經驗，熟悉中央空調各類品牌，熟悉管道材料及末端設備的選型、基本市場價格，能夠處理現場施工問題；

　　5、電氣工程師：要求具有高星級酒店電氣施工經驗，熟悉配發電、中央空調、電梯、泵房設備等大功率設備的用電配置，餐飲、會議、客房等經營場所的規范用電標準與實際需求的差距經驗等等；

　　6、弱電工程師：要求具備高星級酒店弱電系統設計、施工經驗，熟悉高星級酒店的弱電項目配置，熟悉綜合布線、計算機網絡、程控交換機、樓宇自控、火災自動報警及消防聯動、安全監控報警、客房RCU智能控制（含VOD點播）停車場管理、電子巡更、無線對講、衛星電視、電子信息顯示、多媒體會議、酒店管理等各系統的功能、配置、常用產品性價比。

　?。┚频旯こ痰目傮w計劃

　　1、設計總體計劃

　　2、酒店土建工程控制進度節點計劃

　　3、酒店機電、水電、弱電工程控制進度節點計劃

　　4、室內裝修工程節點進度控制計劃

　　5、安裝工程計劃

　?。ㄗ⒁猓褐谱骺傮w工程施工計劃時要注意的要點：

　　1、根據項目的竣工時間計劃，要求土建、裝修方做出詳細的、切實可行的施工計劃橫道圖，并做出獎懲約定；

　　2、要求以下施工方：消防、給排水、強電、弱電（含樓控、安全監控、客房智能控制、會議設備、綜合布線等）暖通末端安裝等，根據項目要求的竣工計劃及土建、裝修的施工計劃做出自己的詳細可行的施工計劃；

　　3、要求設備廠家，如中央空調、電梯、鍋爐、水蓄冷設備、游泳池、桑拿、洗衣設備等等，做出設備安裝預埋、到場、安裝、調試的計劃；

　　4、由甲方召集所有乙方，統一根據其各自制作的施工計劃，綜合進行調整，最終制定出一份統一的工程施工時間計劃表，同時附帶獎懲內容，并由各相關負責人簽字確認，復印分發。）

　?。ㄆ撸┚频旯δ茉O置的特別建議

　　根據市場需求及發展來制定酒店的定位，根據目標客人的需求來設置酒店的功能。

　?。ò耍┚频杲ㄔ鞓藴始把b飾要求

　?。ǜ鶕频甓ㄎ恢贫ńㄔ鞓藴始把b飾要求：建筑設計任務書及裝修設計任務書要點）