水木花都小區物業管理的總體設想

　　(1)、針對[**·水木花都]物業集排屋、公寓為一體，多元化業態之間物業管理的策劃

　　**水木·花都是浙西北地區最大的樓盤。東區和西區有城市道路分割兩個大組團。根據金都物業十年來對多層公寓，別墅，排屋，小高層公寓的管理經驗。**水木·花都在實施管理的過程中，在確保服務標準，服務規范統一的情況下。把小區分成3-4個組團實施管理，物業公司下設3-4個客戶服務部，客戶服務經理為本組團管理的主要責任人，對本組團所有服務項目責任到人負責監督，落實管理，服務到位。

　　這樣操作的優點：A．縮小物業公司的服務半徑，確保物業公司服務過程中的時效性。B．最大限度方便業主，為業主節約時間

　　C．對客戶來訪人員有效分流，方便物業公司操作。

　　"多元化管理服務

　　物業公司將為廣大業主提供傳真、復印、打字、代訂購報紙雜志等代辦服務；和其他有償服務，如房屋設計裝飾、室內維修、清潔服務等，為業主提供便利的同時，亦可增加管理收益。

　　(2)針對[**·水木花都]治安管理的策劃：

　　保安服務在整個水木·花都物業管理中，占著舉足輕重的作用，它是業主安居樂業的保證。小區面積大，戶數多，又是多種物業的復合型小區。水木花都保安部平時應與當地派出所保持密切聯系，協助公安維護小區公共安全秩序。水木花都的治安防范堅持人防，物防，技防結合的基礎上，在平時做好宣傳，充分發動群眾，增強自我安全防范意識，和業主一起做好群防，群治工作。我們通過教育和培訓，讓每個員工都樹立"優質的服務離不開安全"的意識。嚴格貫徹實施公司ISO9001質量文件。實行封閉式，全天候，全方位保安服務。為業主創造一個文明，安全和諧的生活環境。落實公司"全程關懷，全程服務"的服務理念。

　　A．建立一支合理，準軍事化的正規保安隊伍。嚴格把好保安的入職關，確保保安員的高素質，認真落實崗前培訓，經考試合格后方可上崗，并且有計劃的實施崗位培訓，不斷提高服務意識和服務質量。做到紀律嚴明，作風優良，服從管理，發揚金都物業的優良傳統，塑造"金都衛士"良好的社會形象。

　　B．治安管理中，保安人員須時刻保持良好的儀容儀表，對來人來車詢問時必須敬禮示意。訪客須通過監控中心聯系業主確認，門崗登記后放行。施工人員須憑有效證件辦理小區臨時出入證。對進出小區的物品一律憑物業公司的物品放行單，嚴格檢查核實后放行。保安人員操作時做到三個一致，查驗進出人員和證件一致，查驗出門物品和放行單物品清單一致，對待業主和外來人員的態度一致。

　　C．充分利用智能化系統配置，設置完善的電子巡更點，使人防、物防、技防做到有機結合，巡邏人員按要求打點巡邏，對在小區的陌生人必要時進行詢問，在巡查過程中確實用眼、耳、口、鼻、手去收集各種信息。去發現問題，查明原因，解決問題。

　?。?）、針對[**·水木花都]小高層、高層消防管理的策劃：

　　A、消防是重點，公寓對消防安全設施的配置到位，本司將成立"消防領導小組"，著重在消防系統定期保養維護及測試、規章制度及緊急措施，做出適當的安排。

　　B、對各項圖紙及使用操作說明作系統的分析并妥善保存，本公司對其裝置的安裝分布進行評估。

　　C、對監控員的業務知識、各級員工的防火知識培訓，同時做好防火宣傳教育工作。組織員工內部消防演習，每年公開進行一次消防演習。

　　D、制定相應各種情況下的緊急措施及工作指引，在《業主手冊》中作詳細說明，盡量減低意外造成的損失。

　　F、在重要設備房中配置一定數量的消防器材，并定期檢查，預防為主。

　　作為現代化智能型小區，消防系統的可靠性至關重要，物業公司將著重在系統定期保養維護及測試、規章制度及緊急措施，做出適當的安排，例如：

　　"對各項圖紙及使用操作說明作系統的分析并妥善保存。

　　"加強對監控員、各級員工的防火知識、業務知識培訓，同時做好業主的防火安全宣傳工作。

　　"定期對消防器材設備及消防通道、標識、防火門進行檢查，確保設施、設備完好，通道通暢，標記清晰、明顯。

　?。?）、針對[**·水木花都]其機電設備管理與維護的策劃：

　　A、 制定完善的維修保養計劃，對[**·水木花都]所有設備均做出定期檢查，將一切有關項目列成表格，以便執行檢查及保養項目。力求使機電系統發揮最大功效。

　　B、物業公司優秀專業人員的管理保證高標準的設施設備運作良好，是小區正常運作的保障；制定24小時的工程人員當值安排，務求于最短時間能處理突發情況，如漏水、停電、電梯故障等

，降低對業主所造成不便。

　?。?）、針對[**·水木花都]客戶接待的策劃：

　　客戶接待嚴格按照總公司的接待服務規范操作。水木花都根據分組團管理總體指導思想，客戶的來訪、來電、報修及其他有償服務需求。由各服務部接待落實，客戶服務部經理及時組織協調相關部門、責任人實施服務。并跟蹤監督處理過程，對不符合服務規范和服務不到位的，責令責任人即時改正，提出整改措施，落實到位并做好即時記錄，事后做好對業主的回訪工作，整理記錄存檔。

　?。?）、為[**·水木花都]公寓提供個性化星級服務的策劃：

　　A、物業公司將根據[**·水木花都]業主的層次，為業主們度身定制一套服務模式，為能達到標準，我們憑借對住宅物業管理多年來所積累的經驗，制定各項規范的服務流程及準則，并通過有效的培訓提高服務水平及素質，使住戶享受舒適、自然、周到、熱情的服務。

　　B、服務個性多樣化，包括室內清潔、綠化，客戶熱線，代洗燙衣物服務，代訂報刊雜志，24小時醫療急救服務，24小時緊急援助服務，代辦保險，代辦訂花、訂水、訂餐、訂票服務，失物招領等內容。

　?。?）智能化維護的策劃

　　長興**房地產開發有限公司在開發建設中，智能化設置做得比較到位，物業公司如何使其發揮最大功能，延長使用壽命，后期的維護就相當重要。

　　A、通過前期介入提出合理化建議使智能化的設計方案具有一定的先進性、合理性、實用性、可擴展性。并且提前配備智能化維護人員，與前期施工一并跟進，對智能化設施設備熟悉掌握，利于今后管理當中的維修養護。

　　B.根據金都物業多年的管理驗，對周界防越報警系統，電子巡更系統，車控系統，電子監控攝像、錄像等設施設備。制定嚴密的日巡視，周、月、季度、年度檢查維護制度。專人落實檢查維護，發現問題及時解決。

　　C．制定智能系統誤報的有效防范措施。

　?。?）為地下車庫提供服務的策劃

　　地下車庫的公共設施的維護保養劃歸物業公司。所以物業公司著重考慮如何延長公共設施壽命和節約費用，同時地下車庫由于建筑死角較多，如何加強安全防范是管理的重點。

　　為保持本小區良好秩序，確保車輛安全，為業主提供車輛停放管理服務，特制定本規定：

　　1、凡購買地下車位的業主一律將車輛停放在自己的地下車位上，車位不得挪作它用。

　　2、對地下車位停車實行登記，凡已購買地下車位的業主須在物業服務中心登記車牌并領取進入小區的"長期卡"憑卡進入，停車入庫。

　　3、已購地下車位的業主按物價規定每月向物業服務中心交納地下車庫管理服務費。管理服務費包括車庫照明、通風保潔、廢污水清理排放、消防設施設備、監控設施設備運行成本、維護等。

　　4、車輛進出停車場地應一看、二慢、三通過，必須服從保安員的指揮。

　　5、地下車位車輛停放時必須注意前后左右車輛的安全，在規定位置上停放，并與周圍車輛保持適當距離，不得對其它車輛的進出和其它車位的使用造成阻礙。地下車位車主必須鎖好車門車窗，調好防盜系統警備狀態，車內貴重物品須隨身攜帶，所有地下車位僅提供停車之用。車輛的任何擦損，物業服務中心概不負責。車主停好車輛后必須立即離開停車場，請勿在他人車輛旁停留。

　　6、停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其它危險品的車輛停放。

　　A照明和通風系統：電源接入上分為常規和應急兩部分，在車輛通行稀疏的時間段只開常規部分，以節約電費和延長設施設備壽命。

　　B 安全防范：利用閉路電視監控系統結合巡邏保安不定期巡邏來加強安全防范。另外，相隔一定距離還可通過設立的緊急呼叫和對講系統，讓業主與保安取得聯系。

　　C警示系統：在汽車泊車位上設立一些提醒標識，來提醒業主鎖好車門，車輛辦理保險。在轉角處設立明顯標識，提醒駕駛員不要跟撞。

　　D消防系統：定期測試煙感探頭、火災探測頭的靈敏度，緊急按紐功能是否完好。檢查隔火門封閉是否完好。確保發生火災時，設施設備能投入正常使用。

　?。?）為環境保潔提供服務的策劃

　　A環境保潔管理

　　為提高小區的品味，在小區整體交付使用前，物業公司將對小區從外到內進行一次全面、徹底的清潔工作，才投入使用。小區經過"開荒"清潔，可清除裝修施工后遺留的污漬，此項工作做得好，還可為以后清潔保養工作打下基礎。

　　a· 環境衛生管理方案與措施

　　1.環衛設施配置

　　根據小區實際情況，提供合理環衛設施配置建議。并在小區交付后，再予完善。

　　2.環衛設施管理方案

　　b·管理內容

　　1、將環衛設施設置于合理位置；

　　2、實行垃圾分類收集；

　　3、定期對環衛設施進行清潔、維護、保養及更換，保持設施的完好和整潔；

　　4、開展環境衛生宣傳活動，增強全民環保意識。

　　c·管理措施

　　1.根據園區情況，擬訂環衛設施配置方案；

　　2.制訂環衛設施的清潔、維護、保養規程，以及保潔標準；

　　3.加強宣傳教育，全民參與環境保護；

　　4.明確專人進行清潔、維護、保養工作。

　　B 綠化管理

　　a·管理內容：綠化工應做到管理日?；?、養護科學化。

　　1.綠化保養期內，協助開發商做好綠化

管理、監督工作；

　　2.根據氣候，給花木適量澆水；

　　3.及時清除綠化帶內垃圾、雜物；

　　4.根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

　　5.及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗；

　　6.制定預防措施，防治病蟲害；

　　7.做好惡劣天氣花草樹木的保護工作；

　　8.定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀；

　　9.公共部位綠化擺放委托專業園藝單位提供，協助監督；

　　b·管理措施

　　1.建立綠化管理制度；

　　2.按操作規程進行規范操作；

　　3.加強綠化工的思想教育和業務培訓，提高業務素質，增強專業技能；

　　4.以"三查"形式對綠化工作進行經常性監督檢查（"三查"指：綠化工自查、綜合管理部主管巡查、管理處主任抽查）；

　　5.抓好綠化工的行為規范管理，要求統一著裝、標識齊全、言行文明。

　　"管理要求

　　制定完善計劃結合定期維護、日常巡視及時調整達到目標

　　(10)社區文化活動的策劃。

　　憑借總公司多年來實行"親情式服務"小區所積累的豐富的社區文化活動經驗，根據小區業主的實際需要，與小區社區居委會配合，每年定時、定期開展不同形式、不同對象、不同規模的社區活動。社區文化活動將結合創建精神文明優秀小區、培養精神文明、倡導小區高品位居住氛圍的目標展開。

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　　為了保證**·水木花都小區社區文化工作的順利開展，公司以ISO9001質量保證體系為基礎，制訂了《共建文明小區協議書》、《社區文化工作制度》、《社區文化活動實施流程》及各種活動場所管理制度等一套完善的規章制度。

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　　由公司行政部負責**·水木花都社區文化工作的全面開展。同時，充分挖掘業主中熱心公益的專業人士，組建相關有益社區成員身心健康的社區活動基層軟體組織，以擴大社區成員自娛自樂的空間。

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　　1、公司將充分利用小區的景觀架空層和會所開展活動，并適時走出小區，把江南名勝風景和高尚的活動場所設施作為我們開展活動的大舞臺。

　　2、在小區適合處設置宣傳欄和公告欄，作為園區對外對內的窗口，適時開展社區文化宣傳，及時報道小區動態。

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　　圍繞"愛國主義、環境保護、社區公益、物管宣教、健康家居"等主題，并結合時勢，開展豐富多彩的社區文化活動，廣泛吸引社區成員的參與。社區文化活動的組織策略是：堅持高雅藝術與本區群眾文化相結合，確保大中小型活動有計劃開展，兼顧老中青少，采用"走出去，請進來"，加強與街道及相關社會團體的合作。

　　愛國主義教育活動：舉行"革命傳統教育"講座、"祖國風光攝影作品展"等，以多種形式進行愛國主義教育，加強社區精神文明建設。

　　社區環?；顒樱褐谱鳝h保知識宣傳欄，向業主贈送《環保手冊》，以提高社區居民的環保意識。

　　物管法規宣教活動：開展物業管理法規宣傳及《消防法》知識講座等。

　　社區公益活動：如"便民服務日"、"為殘疾人獻愛心"、"捐贈希望工程""賑災捐款、物"等活動。

　　健康家居活動：開展各種藝術活動和體育活動，如綜合文娛晚會、文化沙龍、棋類比賽，少兒夏令營、參觀博物館等。

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　　精彩紛呈的社區文化活動將為社區成員提供更多的交流機會，"遠親不如近鄰"的溫情將替代"老死不相往來"的遺憾，形成"與善人居，如入芝蘭之室"的人居理想境界。

　　通過社區文化活動，令社區成員在愉悅身心的同時更加理解和支持物業管理工作，產生"四兩拔千斤"的效果。讓各種隱性或顯性矛盾在活動過程中，在相互體諒相互理解的基礎上淡化或消除。

　　我們倡導"人人齊獻力，愛心滿家園"的文化理念，激發業主的主人翁意識和愛護小區的責任感，增強社區凝聚力，努力營造沒有陌生人的家園。

篇2：市物業管理協會工作總結與下年工作設想

　　市物業管理協會工作總結與下年工作設想

　　20**年市協會在市社團辦和市房產局各位領導的親切關懷和指導下，經過全體會員單位的密切合作，理事會和協會秘書處全體人員的共同努力，使市協會在各項工作中取得了一定成績，現對市協會20**年工作做如下總結并對20**年工作提出如下設想：

　　一、20**年工作總結

　　根據市協會二屆二次理事會的精神，堅持抓好雙向服務、緊密結合行業實際，圍繞行業工作的主要問題積極發揮了行業協會的職能作用和組織優勢，使協會工作不斷取得新的進展，為推動我市物業行業改革和發展發揮了一定作用。

　　(一)搞好協會換屆工作

　　根據《市物業管理協會章程》的有關規定，完成了組織各區分會的換屆工作，解決了近年來各區分會人員變動較頻繁，各區分會領導層人員短缺，而使分會開展工作存在一定困難的問題。

　　組織召開市協會、區分會理事會議、會員會議24次，溝通了行業內的信息交流了工作經驗，增強了市、區協會會員單位之間的親合力。

　　(二)協助行政主管部門開展學習、宣傳、貫徹國務院頒布《物業管理條例》工作

　　1、協助行政主管部門起草了《沈陽市住宅物業管理規定》。

　　2、協助行政主管部門起草了學習、宣傳、貫徹《<沈陽市住宅物業管理規定>工作方案》及宣傳畫冊。

　　3、協助行政主管部門開展了“一清理、兩整頓，規范物業管理市場”的活動并注銷了19家物業管理企業的資質證書，責令12家物業管理企業限期整改。

　　4、配合行政主管部門在全市開展了“市民信得過的物業管理企業”、“沈陽市市民滿意的物業管理住宅小區”的評選活動。

　　5、精心組織積極參加中物協舉辦的“第二屆中國物業管理發展論壇暨全國物業管理行業文藝調演活動”及“關于征集物業管理服務糾紛法律適用研討會”論文活動。在這兩次活動中，市協會選送的沉沉河區房產局的群口快板“好美的一幅畫”被授予三等獎，市協會獲文藝調演活動優秀組織獎，市協會選送的論文5篇被納入中物協編輯的《物業管理法律適用論文及案例選編》，3篇被納入中物協制做的《第二屆中國物業管理發展論壇》光碟，協會會刊《沈陽物業》有4篇論文被轉載于《中國物業》。

　　(三)搞好業內人員培訓，全面提高物業管理水平

　　1、為便于業內人員深入學習研究物業管理法規，協會經廣泛收集后完成了《物業管理法規文件匯編》的編輯工作，滿足了業內人員對物業管理專業法規的需求。

　　2、為落實建設部建教培(1996)1號文件的規定精神及配合行政主管部門開展業務的“一清理、兩整頓”的工作，市協會與中物協培訓中心聯合舉辦了兩期物業管理企業經理培訓班，共有418人參加培訓。

　　(四)維護物業管理企業權益，支持物業管理企業開展活動

　　協會是物業管理企業的家，當管理企業的權益受到侵害時市物協立即予以支持。年初，某名演員因拒交物業費與華新公司產生糾紛，市協會立即予以聲援;當某物業企業因業主拖欠物業費向法院起訴，因時限問題將要敗訴時，市協會立即與市中法協商，使物業管理企業的權益受到保護。當玫瑰、亞都等物業公司組織業主聯誼活動，邀請市協會時，市協會都能派員參加，從中了解物業管理企業與業主的魚水關系。

　　(五)廣泛學習經驗，拓寬管理思路

　　20**年，協會組織了各區分會赴外省市學習考察。市協會陪同市人大負責人赴深圳考察，參加了中物協舉辦的“第二屆中國物業管理發展論壇”。市協會分別接待了世界物協會長、韓國物協會長，通過以上活動，溝通了信息、交流了經

篇3：物業管理中心20X學年工作總結及新年工作設想

　　20**年,是大隊改革發展過程中極其困難的一年,也是物業管理工作推進后勤改革與發展極其關鍵的一年。一年來,物業管理中心在大隊黨、政、工組織的正確領導下,以***為指導,認真貫徹落實黨的十七大及十七屆四中全會精神,堅持解放思想,轉變觀念,致力改革,勇于創新,強化管理,狠抓落實,較好地完成了物業管理和服務的各項工作任務。同時,安全管理、治安綜合治理、房地產管理、居委會、申報市級園林小區、申報區級綠色小區、計劃生育等方面工作也都取得了新的成績和進步,小區面貌、人文環境呈現出了和諧穩定的局面。在過去的一年里,我們主要做了以下幾方面的工作:

　　一、20**年物業管理中心收支情況

　　20**年物業管理中心各項費用收支情況如下:

　　水費總收入: 51611.60元 水費總支出:46800.00元

　　電費總收入:302956.51元 電費總支出:588880.45元

　　其中辦公樓41561.93元;

　　說明:水電費收入為1-11月份;

　　收支明細情況:

　　收:(1)水費:51611.60元

　　(2)電費:302956.51元

　　(3)衛生費:11210.00元

　　(4)房費:110801.46元

　　付:(1)水資源費:18000.00元

　　(2)污水處理:28800.00元

　　(3)電費:588880.45元

　　(4)垃圾費:27600.00元(其中19800.00元為院內)

　　(5)獨生子女費:7600元。

　　二、抓形勢任務教育,為物業改革與發展提供堅強有力的思想保障

　　大隊第十三屆五次職工代表大會提出的:面對新的形勢,從戰略方面而言,我們一定要做到三個"不變":一是經濟發展和隊伍建設成在戰略、敗也在戰略。因此,我隊制定的發展方向和戰略目標不能變,否則我們就會錯失發展機遇,斷送隊伍前程;二是在發展的困難時期,人心不能散,隊伍不能亂;三是在任何時候、任何情況下,決心和信心比什么都重要,因此無論情況變得如何復雜,我們堅持發展的信心和決心不能變。圍繞大隊職代會精神所確定的目標方向,物業管理中心堅持以黨的十七大精神和***的重要理論為指導,以學習和實踐***為動力,以改革發展為目標,確立了物業化改革、企業化經營的發展思路,大膽探索物業改革之路,尋求物業發展途徑。在召開的物業管理中心一屆三次職工大會上,及時傳達了大隊職代會精神,在職工中廣泛宣傳物業改革的目的和意義,開展形勢任務教育,使職工充分認清形勢,明確目標方向,進一步解放思想,轉變觀念,集中精力做好物業管理和服務工作,一心一意謀求物業改革與發展方向,為后勤工作社會化、物業管理市場化作好思想準備。

　　三、加強組織領導,形成強大合力,為物業改革與發展提供組織保障

　　貫徹和落實好大隊年初職代會精神,努力實現《二二四大隊后勤工作改革與發展規劃》目標,是物業管理中心領導班子的工作重點。圍繞中心工作,班子成員面對現實,正確分析物業管理和服務現狀,制定工作措施,增強管理能力、強化服務意識,確保物業改革工作的順利實施,促進物業發展。著重抓了以下幾個方面的工作:

　　1、按照《20**年機關及附屬單位目標考核責任書》的標準和要求,制定年度工作計劃,確保大隊下達的各項工作任務指標的完成。

　　2、與各班組簽定《崗位責任書》,細化工作指標和任務,將目標和任務分解到人,落實崗位責任制。

　　3、修改和完善《物業管理制度》《二二四大隊小區水電暖管理辦法》,明確崗位工作職責,進一步強化服務管理。

　　4、成立考核領導小組,建立完善的績效考核體系,增強責任意識、服務意識,提高辦事效率。

　　5、今年4月份,物業管理中心一批老職工光榮退休,新職工接替崗位。并對新上崗職工進行崗位培訓,順利地完成了新老職工崗位交接工作。

　　6、按照市場運行規則,積極探索科學管理方式,適時調整工作方法,提升管理能力,提高服務質量,建立起科學的管理體系,形成自我完善機制。

　　四、水、電改造工程通過驗收,扎實做好節能減排工作,并取得良好效果

　　08年,局、隊共投資300多萬元對小區內供水、供電設備、設施進行了改造,今年年初完成了施工任務,并通過了局、隊兩級驗收小組的驗收。水電改造工程完成后,不僅確保了居民的安全用電、正常生活供水,而且還杜絕了跑、冒、滴、漏現象,減少了資源的浪費,全年水資源費用節約近10余萬元。09年用于我隊小區供暖的供煤合同價格相較之去年合同價節約約30余萬元。

　　五、做好小區內部日常管理工作,維護院內居民的正常生活秩序

　　熱情為居民提供服務,幫助他們解決生活中遇到的難題。經常對小區內部鋪設的水、電、暖氣管網線路進行檢查,定期保養各類水電設施,保持各條管道、線路暢通,保障了居民用水、用電、取暖的正常供應;及時更換壞損的路燈,為居民家庭修繕照明線路、供水管道;今年冬季,組織職工清掃、清潔道路積雪,清除被大雪壓斷的樹枝樹杈,冒嚴寒抗擊暴雪災害,為居民戶外行走提供方便之路,不斷滿足居民正常的生活需求。依據不同樹種、花草在不同季節的生長習性和特點,有針對性地進行種植、施肥、澆灌、修剪、滅蟲、殺菌及保墑,精心養護綠化園區的各類植物,使其正常生長;勇于管理創新,回收了落葉、雜草,回填到綠地,養護花草,即起到了保墑、施肥的效果,又節約了水資源,達到了節能環保的目的;堅持每天對院內衛生清掃,刷洗主干道路,定時保潔;在世界環境日當天,組織物業部分干部職工對設備庫門口垃圾進行了清除。保持院內環境衛生干凈整潔,美化了家園。

　　為提高單身職工住宿條件,給廣大單身職工提供一個舒適、方便、愉悅的住宿環境。大隊投資100余萬元對原子校教學樓進行改造。并專門成立了改造項目部,物業有關人員參與其中,各盡其職,協助施工管理部完成了整個改造工程的施工任務。確保了整個改造工程按時、按質的完成。改造過程中,物業抽調專人作為單身宿舍兼職管理員,協助制定單身宿舍管理辦法,統計單身人數,在工程驗收結束后,安排單身職工宿舍。