思考一:商業定位

商業定位很關鍵,是服務于本小區的,是輻射周邊的,還是服務于全市的。如果是服務于本小區的,那么開門七件事,柴米油鹽醬醋茶都有了,就沒什么問題。如果是服務于全市的,那么差異化經營非常重要,北京東有燕莎、賽特,南有SOGO,西有雙安、當代,北有北辰、漂亮,大家憑什么就去你那里,一定是有特別吸引人的地方。

在談到此問題時,贏家生活方式研究中心首席觀察員徐世恒特別強調了一點:北京每年的固定消費人口大致維持在一定水平上,當然也有一定比例的增加。即使今年市場上增加了100萬的商業面積,這個比例也會有太大的波動。實際上若要成功,還需要與現有的商業去搶飯碗,那么肯定不是所有的都能吃飽,最終成為贏家的只有少數一部分。所以發展商做項目時,除了定位之外,還要考慮很多其他的東西。

目前,在中關村附近有一兩個商業項目正在建設,在琉璃場附近有14萬平方米的購物中心在運作,白塔寺有一個30萬的商業項目,而珠江帝景,總建筑面積90萬平米,商業部分就占了30萬,相當于上海新天地。業內人士估計,到20**年購物中心、百貨店及超市三種業態,新增的供應量就將達到300萬平方米。如此巨大的體量供應,北京商業地產可能會出現過剩。

思考二:開發商對已出售的商業物業需不需要管理?

現在,開發商的普遍心理是盡快將商業出手,至于出手之后,要不要進行商業物業的管理,有的開發商壓根沒想過,有的則是有心無力,因為在底商全部銷售之后,所有權與經營權是完全歸屬業主的,開發商無權干涉。

正因為如此,開發商缺乏對項目的整體控制力,散戶自身調節的經營風險很大,出現了許多失敗案例。比如怡景園的老番街,當初定位于高檔商業街,現在淪落為小商品市場,大大影響了樓盤的高檔品牌形象和日后的升值潛力。這就是開發商不規劃商業業態,致使進駐的業態與居住人群的消費習慣、消費能力、品位對接不好,大家都受損失的結果。開發商品牌受損失,樓盤的品質下降,租金下降,業主和投資者未來不能獲得高額穩定的租金收益,投資受損。

由于商業地產涉及到兩種業態,三個過程,關系到四方利益,事關重大,牽一發而動全身,所以,品牌開發商在出售商業地產后,也一定要做商業物業的規劃。我愛我家房地產經紀公司企劃副總裁胡景暉認為,商業與房地產開發是兩個不同的行業,房地產商懂得房地產開發,卻不懂商業;做商業的人,只懂商業,不懂房地產開發,造成了有的案例成功,有的不成功,主要是信息的不對稱。開發商不應盲目的建設開發,應該先招商,讓懂商業的人在開發前期加入進來,哪些地方該如何走線,該設計什么樣的結構等等,這樣項目比較容易獲得成功。

涉及了三個過程,第一個過程是開發商開發項目,是以億為單位來計算的,是開發行為。第二個過程是投資人把項目分割后買下,是以百萬為單位來計算的,是投資行為。第三個過程是承租人租賃商鋪,是以幾十萬為單位計算的,是一種經營行為。三個過程中,涉及的人、事和責權利頗多,應該有一個強有力的組織者、協調者。

關系到四方利益,開發商、投資人、經營者,包括周邊居住的業主都有利益。所以,開發商應該積極承擔這一角色,對商業物業進行統一的管理。關于所有權與經營權的問題,專家給開發商支了個招:賣之前要與買家簽一個補充協議,限制他們在規定的業態范圍內進行招租或經營。

思考三:商鋪二級市場承待建立

目前,北京住宅的二、三級市場已經建立并逐步形成了一、二、三級市場的聯動,推進了住宅產業的發展,但商鋪二級市場還沒有出現。到底商鋪二級市場有沒有發展空間?我愛我家的胡景暉談了自己的看法:“商鋪二級市場的發展空間非常大,主要基于以下幾點原因:

一是一般來說,同一地段的商鋪價格應該是同一地段住宅價格的5—7倍,而目前只是2倍,有巨大的價格炒做空間,這個空間不是在一級市場實現的,必然要在二級市場實現。這就好比股票,不會在發行環節爆漲多少,而是在二級市場炒出來的。因此,炒做空間決定了要有發達的商鋪二級市場。

二是北京70—80%的人是首次投資商鋪,帶來的問題是風險特別大,結果無論是好或不好,都會延伸出二級市場。如果好的話,就如同住宅的押舊換新似的,投資者想換一個更大更好的;如果不好,投資者就急于要出手。

三是不動產投資只是投資的一個方向,不動產的優勢在于高收益的同時風險較低,但隨著金融投資品種的不斷增多,投資者的投資方向有可能發生轉變,就會把原來的投資品種吐出來?！?

看來,如果說一級市場是“晴雨表”的話,那么二級市場就是“溫度計”了,能更直接、更準確地反映商業地產的價值。

而上海金融業似乎更為敏銳,在嗅到了商業香味的同時,及早出手,于去年推出了二手商鋪貸款。建行上海分行推出的個人再交易商業用房貸款業務放寬了個人住房商業性貸款借款人最高貸款年齡限制和借款期限,規定最長不超過30年,年齡不超過70歲。

思考四:商鋪三級市場的開拓

商鋪的三級市場,即包租市場,是由異地投資置業延伸出來的。比如,外省人、外國人在北京投資商鋪后,不可能有太多的時間去打理瑣碎的事宜,而同時投資者又要求穩定的投資回報,這就需要中介人或中介公司幫助投資人在三級市場進行出租。

其實,包租市場在南方發展得已經非常成熟了,北京卻一直沒有任何動作,胡景暉認為:這是因為北京不具備先天優勢。比照包租市場非?；钴S的上海、廣州等城市,它們周邊的城市發展也非常好,像上海附近的蘇州、杭州,廣州附近的深圳、香港,因而異地投資具備了充分的條件,包租市場自然也很活躍。而北京周邊的城市都不太發達,所以現在北京要積極的走出去,放低姿態,吸引外地人到北京投資。

有專家估計,未來北京包租市場主要有兩個延展的領域,一個是高端住宅市場,另一個是商鋪。

思考五:商業地產講求地段嗎?

眾所周知,住宅地產的選址規律一是地段,二是地段,三還是地段。那么商業地產也講求地段嗎?回答應當是肯定的,有實例為證。

以沃爾瑪進駐石景山為例,就是一失敗的商業地產案例。沃爾瑪當初選址的時候,套用了美國的觀點,認為有錢人是住在郊區的,周末會開車到超市大量采購。建成后,大量去沃爾瑪的卻不是原來預想中的人群,因為石景山附近居住的是層次比較低的人群,只有他們會就近購買,有錢人誰也不會為了買日用品,開車跑到5公里以外。而且層次較低的人群對沃爾瑪200元的會員制很不能接受,一聽說買東西先交200元辦卡,立馬就走人了。由此可見,商業地產在選址時不能完全套用西方的概念,地段還是很重要的。

一個成功的案例就是宜家在北京開的第一家分店選址在望京。宜家的產品主要是拼接的、時尚的家具,過兩年就扔了,不是傳世的。這類消費人群主要是時尚的年輕人,望京就居住了大量的這類人群,他們是時尚的,年輕的,經常要搬家的。

思考六:商業業態只求最大、最貴?

據悉,在有“商鋪之城“美譽的香港中最賺錢的、單價最高的商鋪,只是一個幾平方米的商鋪,這個商鋪是用來賣魚丸的。由此看來,衡量商鋪價值并不是取決于業態的大與貴,而是租金利益最大化和人流的多少。而現在很多開發商在商業業態規劃方面還是在一味地求大,求貴。

什么樣的業態是適合進底商的,什么樣的業態是適合進商場的,商場中一層擺什么,二層擺什么,這都是有商業規律的。想想北京幾大知名商場,它們的擺設有驚人的雷同,第一層化妝品,珠寶,二層女裝,三層男裝,五層美食,最關鍵的是為什么會雷同?難道沒有人勇于打破這個布局嗎?不是沒有,太平洋剛開業時曾經做過嘗試,但最終還是改回去了。再比如社區底商,只適合頻繁消費的、小額的、同質化的商業業態,因為沒有一個人會為了買一包煙跑到5公里以外,在樓底下買的和5公里以外買的是同樣的一個東西,反之,也沒有一個人會在自己家的樓底下買冰箱彩電和名貴的時裝?？梢?遵循一定的商業規律,可以避免資源的浪費。

此外,商業業態的變化也很有趣。像以前買車都只去兩個地方,一個是亞運村汽車交易市場,另一個是北方汽車交易市場?，F在卻出現了很多汽車品牌的專賣店,市場開始細分了,不再是大而全的展示,而是針對某一階層的消費人群進行服務。

思考七:如何實現商業與房地產最有價值的對接?

研究商業業態的規律、業態的變化,研究商業與房地產的結合,是目前擺在開發商面前、經紀公司面前最棘手的問題。

可以預見,未來經紀公司的遠大發展前景,就是成為既懂商業運作又懂房地產運作的專業公司,站在地產與商業之間,為開發商提供包括商業前期顧問、策劃營銷、出售出租的完善的服務流程,告訴開發商應該建多大的商業,商業業態是如何搭配的,甚至建立并發布商鋪指數,幫助開發商實現商業與房地產最有價值的對接,充分實現商業地產的一、二、三級市場聯動。

篇2：產權形式對商業地產經營管理的影響

　　由于公共商業樓宇產權性質的多樣性,決定了其管理的難易、經營方式的不同。從目前 全國這類經營場所的經營方式與狀況分析,有以下兩種比較突出的現象:

　　一、統一產權的方式較分散產權方式便于管理,經營效果好

　　統一產權的方式便于統一招租、統一調整、統一管理。由于承租戶不是物業的業主,管 理規定在承租合同中已明確,管理條款多以經濟處罰為主,約束性強,因此,這類公共商業樓宇的經營與管理成功范例較多,如廣州的天河城、海印電器城、白馬市場、太平洋電腦市 場等。以下是某商場的管理規定,我們可以用其說明統一產權商場物業的管理與經營(本章 末附另一個商場管理公約,供參考)。

　　商場管理規定

　　為維護商戶和顧客的共同利益,使商場成為秩序井然、清潔、優雅、有安全保障的購物 經商場所,特制定本規定。本規定的修改和解釋權屬于物業管理公司。

　　(1)商場每天的營業時間為8:30~21:00。不按規定時間營業,遲到或早退者每次罰款 30元。

　　(2)未經批準,商鋪(含櫥窗)擅自歇業者,每歇業一天罰款100元。

　　(3)未經批準,在營業時間中斷營業者,停業2~4小時按歇業半天,4小時以上按歇業一天處理。

　　(4)營業員不按規定統一著裝者,每次罰款10元。

　　(5)大音量開放音響,影響他人正常經營者,每次罰款30元。

　　(6)在商鋪堆放物品的高度不準超過地面至天花板距離的2/3。違者罰款500元,并限期改正;造成事故者,賠償一切損失,并承擔由此造成的法律責任。

　　(7)在商鋪面積范圍以外的公共部位擺放座椅、物品或陳列商品者,沒收全部物品并罰款50元。

　　(8)在商場內大聲喧嘩、吵鬧、追逐,不聽勸告者,罰款30元。

　　(9)營業時間在商場打撲克、下棋、睡覺,不聽勸告者,罰款30元。

　　(10)將自行車放在商場者,每次罰款50元。

　　(11)攜帶貓、狗、家禽等進入大廈者,每次罰款50元。

　　(12)攜帶小孩在大廈內亂跑、追逐、打鬧、玩弄電梯、到處亂涂亂畫,影響秩序者,對家長罰款30元。

　　(13)在商場通道內席地坐臥,妨礙通行,不聽勸告者,每人罰款10元。

　　(14)非營業時間未經許可,混進商場者,每次罰款100元。

　　(15)禁止任何人擅自進入大廈商場推銷商品、散發廣告傳單,違者每次每人罰款100元。

　　(16)未經許可,進入大廈收購廢品者,每次罰款30元。

　　(17)因拖行物品而有損地面、地毯者,罰款30元,并按市價賠償。

　　(18)擅自撕毀大廈設置的封條、標簽、宣傳海報及廣告者,每次罰款100元。

　　(19)擅自遷移大廈設置的各種通道指示牌、告示牌者,每次罰款100元;若有損壞者,還須按價賠償。

　　(20)未經批準在大廈公共場所(包括外墻窗戶)張貼宣傳品者,每次罰款50元。

　　(21)商場人員到寫字樓打開水、洗東西、使用衛生間經勸告無效者,罰款50元。

　　(22)用戶更換從業人員不及時報告,欠交從業人員申報表者,每人罰款30元。

　　(23)不按通知規定時間上交有關報表，每人罰款30元。