創建購物中心（ShoppingMall）的持續盈利模式

　　現代購物中心（ShoppingMall）是城市化經濟向都市化經濟發展的必然產物，已成為集中資本、商業、娛樂、資訊、文化等方方面面的綜合平臺。作為區域經濟的結合體與展示平臺，現代購物中心目前在中國的珠三角、長三角以及環渤海經濟帶正在蓬勃興起，方興未艾。

　　一、現代購物中心的特征

　　雖然原國內貿易部在《零售業態規范意見》中對購物中心的定義進行了規范，但目前國內對購物中心的本質特征卻存在很多誤區。有人認為，購物中心是把商業街豎起來。其實，購物中心所希望解決的不僅僅是“豎起來”的問題，因為在傳統的商業街，由于分散經營的緣故，定位無法集中體現，同樣性質的商店重復出現，從而導致惡性競爭。而購物中心是一個統一體，融合了不同的商店和其他設施，使其在定位上有明顯的特征。同時，現代購物中心所創造的人文環境和舒適優雅的購物環境即體驗，也是傳統商業街所無法比擬的。正是這些簡單的認識，使投資者和開發商對購物中心缺乏系統的認識，導致同質性購物中心的建設急劇增加。這些購物中心多是一些在建的物業及商業設施的轉型，而購物中心內商家中業主和租賃戶混淆在一起，沒有統一的規劃和管理，定位不清晰，互為惡性競爭，功能殘缺，慘談經營。這不論是對投資者還是社會，都是一種資源的浪費。

　　購物中心有以下若干特征：

　　(一)觀念和技術的先進性

　　現代購物中心是一種先進的經營方式，需要先進的觀念配合科技和技巧方能成功?，F代購物中心的設計、運作和管理突破了傳統零售業的種種局限，要取得成功，必須依賴理念、策略與科技，換句話說，購物中心已經成為零售業中的最具高科技特征之一的經營方式。因此，開發購物中心，除了資金之外，對科技的重視和各種專業人士的參與以及核心資源的整合是必不可少的。

　　(二)開發過程的整體性

　　統一和協調的整體建筑設計計劃，包含主題商店和賣場的選擇，各方面均需依照計劃，及考慮內部的風格一致，從而使整個設施和場地方面體現整體的主題與概念，同時，購物中心的設計也要考慮在后續的擴充和管理方面具有較大的彈性，以應因未來發展和調整的需要。

　　(三)地點的便利性

　　購物中心必須選擇交通便利的地理位置，使顧客易于尋覓，且私家車出入方便，具備充足的停車空間和設備，方便消費者進出；同時也要考慮專用車道及店后空間，以便于貨車運送商品進出貨時使用。此外，周邊的道路系統也要一并加以考慮，如公共汽車站、地鐵站是否在附近的位置，以便吸引最大的人流。

　　(四)景觀的一致性

　　購物中心建筑物及其場地布置，諸如草木花卉、燈光、招牌、綠地、庭園造景、公共設施等建筑設計，均能和諧一致，使購物環境顯得優美、安全，同時需與周邊景觀與人文文化緊密融合。

　　(五)商品組合和功能的多樣性

　　商品組合力求多樣化，包括廣泛的業種、業態，在商品線和服務內容上，給消費者一個深而廣的消費選擇。各類商品的主題商店聚集一處，透過統一的商店和賣場的經營管理模式，提供購物者最大的方便。

　　今天的購物中心不單是一個“購物”中心，如要吸引顧客，必須將購物中心塑造成一個多功能的生活與服務中心，應更加強調文化、娛樂、教育、服務、展示等各種功能所占的比例，才能使購物中心富有強大的生命力與成長性。

　　(六)營銷策略的靈活性

　　營銷策略被認為是購物中心發展成功的關鍵因素之一。因此，必須靈活掌握市場的營銷趨勢，來規劃營銷策略、擬定營銷計劃，同時充分配合運用廣告及事件營銷手法，以提升整體購物中心的活力和形象。若能融入部分商家的營銷活動，將更有助于整體購物中心營銷的成功。例如，購物中心的經營管理部門可針對購物中心內的某一類商戶，展開顧客滿意度調查，并將結果及可能的策略性意見提供給商戶，雙方成為共存共榮的關系。因此，購物中心在規劃設計及賣場出租、經營的過程中，應將營銷人員納入開發小組成員，以確保以營銷為導向的購物中心的逐步成型。

　　二、購物中心的開發

　　購物中心通過開發商進行合理、科學規劃，對于購物中心的地點、規模、定位、商店類型、承租戶數及停車場的車位數量均經過周密設計，以符合地區經濟發展、消費需求、條件和自然環境等各方面的需要，并將它們出租或出售給各種類型的零售商。從組織形式來看，購物中心的開發者、管理者和經營商相分離，以市場交易成本取代企業內部交易成本，只要通過良好的分工合作關系，就能對價值鏈中的每一環節都起到加速資金流轉，提升顧客價值等作用。

　　(一)與城市公共管理部門的合作

　　購物中心的開發決策，絕不是開發商自己的事，它與整個城市的市政規劃、住宅區的建設、舊城的改造都密切相關。在開發過程中，涉及的公共部門有城市規劃、建設、消防等，開發商要用一切合法的方式去獲得城市短期和長期規劃的有關信息，并在政府各部門的指導和配合下，進行科學決策，合理布點，避免重蹈百貨店超量建設的覆轍。

　　(二)對目標商圈的市場調研

　　建立購物中心之前，必須對目標地點進行數字化商圈分析。調查該商圈內的居民數量、家庭收入、家庭規模、購買力水平、消費習慣、消費偏好、年齡構成、人口密度、人口流動性，以及地區的生命周期和未來的發展前景。掌握詳細的商圈數據，分析目標商圈的有效購買力是多少，目標顧客的需求和偏好怎么樣，為決定建不建購物中心和建成什么樣的購物中心提供依據。

　　(三)購物中心功能的規劃

　　在市場調研的基礎上，選定目標顧客群，了解目標顧客的需求，并以此為導向，對整個購物中心的功能進行規劃。如華南Mall定位于中國首個超大型主題式購物公園，集旅游、購物、休閑、娛樂、運動、美食于一體，以突出主題特色為原則，以水道為主線規劃為七個特色主題區，分別展示出世界著名的水濱風情，創造出休閑浪漫的購物氛圍；廣州天河城購物中心在功能規劃上,按樓層分為服裝首飾、電器、影像、家居、文化、書店、飲食、美容保健、娛樂等功能板塊，等等。然后，根據顧客對各項功能需求的強弱的不同以及自身的經營能力，確定各項功能與業態板塊所占的比例。

　　(四)商戶的引進

　　科學的商業規劃為有效的商戶引進和管理提供了前提條件。在一定的功能比例下，引進符合購物中心要求的商戶。商戶的選擇首先是商品的選擇，購物中心的商品選擇須力爭選擇主流商品。主流商品指的是那些在一定時期人們追求而不是人人都能擁有的商品,這種商品的利潤率高于社會平均水平。而經營“必需商品”的利潤則低于社會平均水平。必需商品是指人們日常生活所必須的商品，往往價格較低,需求彈性小。因此，購物中心在商戶的引進時，要選擇那些經營主流商品的商戶，如婦女美容用品、ＩＴ產品、音像制品、醫藥保健品、體育旅游用品、家庭裝飾品、兒童用品等，把

必需商品留給具有低成本優勢的超市和倉儲式零售企業。其次，在符合經營定位的基礎上，考慮商戶的知名度和檔次。引進的商戶既要有知名品牌，也要有大眾品牌；既要有高檔品牌，也要有中低檔品牌。商戶的組合要有梯次結構，以滿足不同層次消費者的不同需求。

　　總之，商戶的引進必須以總體的功能規劃為指導，選擇主流商品，并注重商品的梯次結構。但是如果出現某些功能板塊商戶難求的情況，怎么辦？那么購物中心必須從整體利潤出發，內部定出一個出租均價，對于較易招租的板塊，定價高于均價；對于難招租的板塊，定價則要低于均價，并且采取其它一些優惠措施吸引商戶。這樣才能縮短商戶的進駐時間，保證商戶的進駐率，使整個購物中心產生協同效應，通過不同種類、不同規模的商業形式全方位地吸引顧客，保證購物中心的整體效益。

　　三、購物中心的經營管理

　　現代購物中心的管理模式強調了社會分工的作用和技能專業化，有利于發揮各自的優勢，各司其職，分工明確，提高效率。所有者委托專業的社會化的商業管理機構對購物中心進行管理，綜合負責購物中心的保安、保潔、空調運行和環境控制、設備維修、垃圾處理、園藝栽培，組織進貨、人流車流交通和管理停車場，管理公共空間并組織開展公共活動，進行統一的廣告策劃等等。

　　這種管理模式能夠對于承租戶進行有效控制。對承租戶進行管理的依據是承租政策，這是開發商在綜合平衡各種關系的基礎上制定的，最基本的目標是承租戶在商業上能夠生存，有足夠的回報，讓整個購物中心開發最終能夠獲得效益。

　　對承租戶的管理包括承租戶的類型、數量和布局。

　　事實上，早在規劃階段，承租戶，特別是核心承租戶的組成已經基本確定，購物中心的類型和特點在很大程度上取決于承租戶組成。不同購物中心的承租戶組成千變萬化，但開發商和房地產顧問早在制定承租計劃時，就已經確定了各種承租戶的組成和數量，它們所占整個可出租面積的比例以及它們在購物中心的地位和位置。

　　給予購物者多種商品選擇往往導致同種承租戶之間彼此競爭，這種矛盾需要通過管理來協調，確定同種承租戶的適當數量需要根據購物中心的規模和購物者的需求，既要保證購物者的便利和足夠的選擇余地，又要避免不良競爭，保證整體銷售最大化。對于購物中心來說，管理者需要考慮:是增加購物中心經營范圍還是增加某種類型商店的數量而減少種類。

　　對承租戶在購物中心的位置加以控制，目的是保證購物中心的人流的分布和流向，讓所有的承租戶都能夠從中受益。另外，承租戶之間會有相互影響，這種影響可能是有利的，也可能是不利的。一些商店類型適合分散布置，例如，服裝店與外賣快餐和冷飲商亭應當分開，原因很明顯。而且，把服裝和食品分開也有利于組織人流，因為在這兩種類型的商店中，購物者的步行速度完全不同。作為購物中心承租戶的超級市場，需要提供能夠方便進出的停車場，有可能的話最好設置單獨的出入口。珠寶店和音像制品商店適合分散布置，這樣可以延長購物者的興趣。

　　四、購物中心的持續運營

　　顧客有3大主要購買情感需要成就：承認(Acknowledgement)、尊重(Respect)和信任(Trust)；即商業的藝術（ART）.

　　承認主要就是指要承認顧客的存在和重要性。

　　尊重包括基本的通常禮遇、尊嚴和價值、選擇權、多樣性、時間、空間和隱私。杜絕任何可能讓人感覺不受尊重的行為舉止。

　　信任必須建立在產品和服務的完美性上。集中表現為誠實、道德、正直、開放并對顧客有教育性。杜絕任何可能引起不被人信任的行為。

　　消費者是如何在你和你的競爭對手之間做出選擇的

　　研究成果表明顧客在擁有類似商品和價位的競爭性店鋪之間做出的70%的購物決定都基于他們作為顧客所受到的人文待遇如何。而僅有30%的決定是取決于商品和價位之間的差異。

　　消費者就是那些希望以合適的價位尋求到最好商品的人群。但是，在面臨相似的選擇時，他們又會從那些能夠給予他們最佳人文待遇的零售商那里購物。

　　如果缺乏人文關懷，零售商就會陷入商品不能盈利、玩弄價格伎倆以至短暫的顧客忠誠度的鏈制性怪圈。一個“群體個體”員工會實踐人文關懷，但在整個零售連鎖中作為一種科學矢志不渝地執行的情況卻非常罕見。

　　應對沖突

　　所有的開發商與零售商都要與難纏的顧客打交道。有時他們也要應對非常憤怒的顧客。但是你和你的員工如何應對這些情況會有著不同的效果，要么會化解沖突，要么會使矛盾升級。

　　以優質的服務為顧客帶來購物的興奮

　　優質的服務無一例外的是所有成功零售商致勝的法寶。優質的服務有助于闡明一家公司存在的理由，有助于鞏固其市場地位，有助于建立來源于自信心、熱情和興奮的純粹顧客關系。

　　很清楚，優質服務的核心作用就是創造顧客購物的興奮并以求在零售方面獲勝。

　　顧客的最后1.2m帶來銷售的成功

　　最后1.2m是由你的員工控制著?！白詈?.2m”指的是從顧客跨過你店鋪的門檻去到貨架實際選購商品的距離。廣告宣傳可以讓潛在的顧客跨過你的店門，但要在收銀臺把閑逛者轉變為購買者著實還需要花更多的功夫。

　　歡迎光臨我們的門店：我們對于您的到來感到很高興

　　第一印象是最重要的。在Wal-Mart門口向每位出入顧客致以問候的、友好的、“非常合時宜的市民”并不是偶然出現在那里的。Gap把員工安排在前門里側并不只是為了顯示氣派。人們都有一種被承認、自我感覺良好的需要。這兩大零售商了解這一點，并且利用這一點為自己服務。一個甜美的微笑、一個溫暖的眼神交流，一個畢恭畢敬的問候都可以讓顧客在踏入你店鋪門檻的時候感覺是多么地美好，將他們融入一種輕松、歡快的氣氛當中，從而購買你的商品。

　　大多數關注顧客的店鋪都不遺余力地從顧客步入店鋪起的10-15秒內向顧客致以問候。

篇2：購物中心音樂消防系統主要功能

　　購物中心音樂、消防系統的主要功能

　　*廣播主機集成度高：一臺主機可內置11塊板卡。如：消防輸入板卡（32路/塊）、外設控制板卡、Mp3控制板卡等；

　　*穩定性好：采用了ISA接口模式，內部數據線、電源線統一管理，連線少，接觸可靠。微處理器控制，低功耗、可以連續長時間工作；

　　*升級容易：增加功能、增加分區等,只需增加相應的板卡；

　　*操作簡單：10個可編程的快捷鍵，快捷操作，一鍵搞定；

　　*多種廣播模式：本地廣播、遠程尋呼廣播、消防緊急廣播等；

　　*分控點多：可以接入多達8臺分控（遠程呼叫站），對主控室的設備進行手動操作，只需一根五類雙絞線，相互級連；

　　*消防聯動：具有消防聯動報警觸發接口，能自動強行插入災害性廣播；

　　*分組控制：可以把不同的區任意組成一個組。任意一組均可設置為最多64個分區，最多可分30個組；

　　*標準配置為6+1路音源，6路背景輸入，1路本地廣播輸入；

　　*可手動或自動控制音源設備（DVD、Mp3、Tune），電源管理器（16路電源輸出）等；

　　*可以通過電腦編輯程序,下載到主機，也可以主機直接編輯程序。實現定時、定點、定節目的自動播放；

　　*允許編輯8種不同程序,每步程序多達220步。7種“星期程序”和1種臨時程序。臨時程序適合于非正常作息時間(比如說天氣變化等)?？蓮娭七\行臨時程序、或不運行程序；

　　*本地廣播功能，可靈活的實現分區、分組、全區廣播；

　　*輸入信號帶獨立的音量調節(內置放大) ，可適用于不同的音源設備；

　　*消防有N±0/1/2/3/4/全區等6種報警模式（消防輸入板卡和主通訊板實現）；

　　*多音源同時傳輸，同時傳輸6套背景音樂，1套廣播音樂；

　　*可在控制中心實時監聽任意分區的廣播內容。

　　*主備功放自動切換功能，當主功放故障時，自動把備用功放切入工作，保障廣播的正常傳播。

篇3：購物中心電卡表使用常識

　　購物中心電卡表的使用常識

　　zz中心商鋪內使用的是預付費電表（簡稱電卡表），它是一種高精度、長壽命的靜止式電子表，保證了長期穩定的計量準確性，現就業戶在使用過程中出現的一些問題，做如下解釋說明：

　　1、上表顯示：顯示電表常數，如3200imp/kw.h，表示電能表1度電的盤轉數（r/kw.h）或脈沖數（imp/kw.h）；

　　2、表安培數、過載倍數：反映電能表的標定（額定）電流，最大電流，例如：某電表銘牌中有220V 10(40)A

　　50Hz 1600imp/kw.h參數標識，表示：單相表電表電壓220V表安培數10A過載倍數 40/10＝4

　　電表常數1600；

　　3、報警方式：剩余電量為10%時報警，如果用戶每次購電量能滿足1個月用電的話，則10%還可以用3天；

　　4、報警電量：防止剩余電量遞減到零而造成斷電或電表停用，提醒用戶及時購電。

　　注意事項：

　　1、購電卡內部是由芯片購成，應避免與帶磁性的東西放在一起，更不要折購電卡；

　　2、購電前應把購電卡在電表上插一下，以讀取用戶信息，再去購電；

　　3、每次購電后，應馬上插卡，把購入的電量輸入電表中，電表上的儲電顯示燈亮后，顯示您所購電量與表內剩余電量的累加合計數；

　　4、電卡不要長時間插在電表中，以避免電卡失效；

　　5、購物中心的購電管理系統已進行版本升級，不能進行退電處理，提醒快要到期的業戶，不要一次性購入電量太多，以免給您的經濟造成損失；

　　6、補卡后，購電卡應在電表中插一次，以讀取電表信息，再進行購電。

　　以上所述如有不明之處，請拔打電話***6（內線1**6），zz中心后鄞部會給您做進一步的解釋。