lifestyle shopping center（第四代購物中心）
在國外，購物中心的發展可分為四個階段。首先出現得是第一代社區型購物中心CSC（community shopping center），接下來出現了更大規模得SCSC，即(super community shopping center)。這些購物中心基本上采用市內封閉形式，以購物為主要目的。當購物中心發展到第三代時，便又了更大規模的SCSC以及廣域型購物中心RSC（regional shopping center），也就是MALL型購物中心進入大發展的時期。然后，第四代購物中心lifestyle shopping center——生活方式購物中心出現了。
從第三、第四代開始，購物中心得購物目的退居其次，而是強調休閑娛樂功能，給消費者創造一個新的生活空間。
第四代生活方式購物中心——lifestyle shopping center之所以成為近幾年來令人矚目得一種新形態，原因在于其最有可能吸引“具有生活提案能力的商戶”，并以此突出個性，締造強勢，這里是以往各種形態購物中心未能實現的。
Lifestyle shopping center，在美國最早出現于1983年，在最初13年間，其發展緩慢，截止到1995年，只有39家商業項目陸續以這種形式出現，而從1996年至20**年，是lifestyle center的發展階段。此期間，全球有90個lifestyle shopping center陸續出現。有關專家稱，美國現有的lifestyle shopping center保持年8%的增長率據估計，這種增長趨勢可能會一直延續到20**年，此后四年lifestyle shopping center的增長將達到20%。
近年，lifestyle shopping center也被逐步引入國內。比如北京的大鐘寺國際廣場、U-TOWN優唐以及SOLANA藍色港灣等項目都是以lifestyle shopping center這種全新的商業模式為理念打造。與此同時，在上海、廣州等地也相繼出現了類似的商業項目?！發ifestyle shopping center”概念成為繼“shopping mall”之后，又一個攪熱市場的商業模式。
何謂lifestyle shopping center
國際購物中心協會對lifestyle shopping center有著嚴格的定義：“位于密度較高的住宅區域，迎合本商圈中消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天開放及良好環境的特征。主要有高端得全國性連鎖專賣店，或以時裝為主得百貨主力店，多業態集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設施，通過環境、建筑及裝飾的風格營造出別致的休閑消費場所?！?/p>
典型得lifestyle shopping center通常有一條步行休閑購物街、若干條副街及休閑廣場組合而成。而國際購物中心委員會定義中所指的開放空間，并不是室內大型開放空間或者中庭，而是室外的自然空間。盡管通過一流的商業建筑設計，shopping mall可以營造出舒適的購物環境，但是室內和室外的不同感覺卻不是可以設計出來的。
直觀上看，lifestyle shopping center于shopping mall最根本的區別是建筑形態的不同，lifestyle shopping center的建筑形態是開放的商業街區，而shopping mall則是在一個巨無霸的盒子里。而不同建筑形態的背后是商業理念的不同，業態組合的不同，消費體驗的不同。簡單地說，沒有開放的空間，就不能稱其為lifestyle shopping center，而只是披著lifestyle外衣的shopping mall。
Lifestyle mall相對于傳統商業，所有的lifestyle mall都是開放式的，建筑形態人性化；lifestyle mall的面積相對來說不大，商戶是由比較高檔的專賣店、餐飲和娛樂等多種元素構成，其中購物功能與傳統購物中心相比，被明顯弱化，它具有以下特點：
第一，休閑第一。所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂等服務功能。該服務功能是用來滿足消費者在精神層面所追求的各種“生活方式”得，也是lifestyle購物中心的靈魂所在。如果說lifestyle購物中心是一種全新的商業地產模式，那其最創新的地方就在于將傳統的消費模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側重。
第二，環境第一。與shopping mall和傳統的商業步行街相比，lifestyle shopping center更加注重環境和建筑設計，突出合理的布局，特色的風格和舒適、優雅的環境，追求與消費者階層生活品味、消費習慣相匹配。據統計，美國129家lifestyle購物中心的開發成本中，用于環境、景觀設計及施工方面的成本占到5~10%左右，甚至更高。
第三，規模適中。美國得lifestyle shopping center規模平均在5萬~6萬平方米左右。如今國內的shopping mall從規模上一般在美國lifestyle購物中心體量的兩倍左右。比較而言，lifestyle購物中心從建筑形式和規模上更貼近于傳統的商業步行街。
第四，業態專精。于shopping mall和商業步行街相比，lifestyle shopping center從業態上更接近于集百貨店、（大型）超市、專業店、專賣店等有店鋪零售業態與休閑、餐飲、娛樂服務等為一體的集合體。但從業態、業種的比例分配上，一些明顯的差異形成了lifestyle shopping center于shopping mall之間的本質區別，lifestyle shopping center將更注重消費者對“生活方式”的精神享受和追求，而shopping mall則更注重于消費者基本的實際性購物需求，兩者附加值的差異也造成了消費階層的顯著區分。
世界上著名得LSC以美國佛羅里達州的COCOWALK、BENCH PALCE和俄亥俄州哥倫布的eastern town center為代表。
COCOwalk獨特的土地和建筑師為了與椰子林搭配為一體而精心設計的旁邊的村莊以折衷主義著稱，但有時會給人以新奇的發現。COCOWALK有成行的商店和專賣店，是購物者的天堂，在16屏幕的AMC電影中心和藝術畫廊可以體會到高雅的娛樂內容，在餐館和咖啡廳的各個角落可以體會到世界上不同文化風情，每個夜晚各種酒吧和夜總會燈火輝煌，音樂與歡笑聲會持續到凌晨4點；bench place則建在黃金海岸，提供的熱點是購物和餐飲。Eastern town center里鵝卵石鋪就的街道，按規定安裝的照明系統和電話亭結
合成了一些建筑學上細微的創作，“感覺每個地點”這是一個獨特的，難忘的環境。一個混合的生活中心和購物中心。國內lifestyle shopping center的典型代表則是今年6月份開始試營業的SOLANA藍色港灣，該項目位于北京朝陽公園西北湖岸，其業態涵蓋中心主力店、品牌名店、創意精品、中西特色餐飲、主題酒吧、咖啡廳、DISCO、SPA、KTV娛樂場、上流社會舞會及精品酒店等。
體驗式消費的商業前景
客觀的說，lifestyle shopping center是由商業步行街和shopping mall在市場的作用下演變而來的，也是消費群細分，業態細分的必然結果。
lifestyle shopping center目的不是為了讓消費者坐下來休息，而是為了給消費者提供一個社交的場所，鼓勵消費者在這里進行社交生活。其所吸引的消費人群比shopping mall要高，消費能力也更強，駐留的時間也遠遠要長，銷售利潤也相對更高。
相關統計顯示，消費者在超市逗留的平均時間是45分鐘，而真正的體驗購物中心的消費者逗留時間約為2.5到3小時。
隨著經濟的發展，單純的購物顯然和消費者越來越追求休閑愉悅的消費方式背道而馳。
與shopping mall相比而言，lifestyle shopping center更符合現在人休閑的生活方式，這也就是為什么lifestyle shopping center在世界各地都取得了很好發展的原因之一。
根據國際購物中心協會的調查數據顯示，18-25歲的人們更喜歡在regional center（區域購物中心）里購物，25-60歲的人們更喜歡在lifestyle center里購物。無論是出于何種原因，人們似乎都更愿意去lifestyle center——逛街、購物或者吃飯。
新的商業模式，強調消費者在購物過程中感官的立體享受，成功的體驗購物中心對消費者購物心情的控制設計通常非常巧妙和體貼，色彩和建筑形體的設計能夠使消費者產生愉悅心情，盡量讓消費者在不知不覺中把每個樓層都逛一遍。
國際上目前有很多體驗式購物中心的成功案例，紐約第五大道、柏林庫達姆大街、東京新宿大街、倫敦牛津街、巴黎香榭麗舍大街等都是世界超一流的體驗式商業中心，香港則又著名的朗豪坊。
體驗商業的核心就是增加人們購物過程中的愉悅感，這實際上是人們生活水平提高后引起的消費模式，是消費需求變化帶來的產物，人們最基本的生活需求滿足了，就開始關注情感價值，需要感情上的愉悅享受，這就是體驗。
lifestyle shopping center在國內的發展
有業內人士表示，雖然到目前為止lifestyle shopping center在國內的發展歷程都還很短，也不是很成熟，但它的出現和發展，是市場發展規律的一種必然。
隨著我國居民人均收入的不斷提升，北京、上海等城市已經開始向中等發達城市經濟邁進。這一歷程中，居民消費的變化不僅僅體現在規模的擴大，更體現在消費形態的改變。
如同發達國家走過的歷程：從過去的農業經濟、工業經濟、服務經濟逐步步入“體驗式經濟”時代。如果說工業經濟時代的消費行為強調功能性與效率，服務經濟時代的消費行為為導向，那么體驗經濟時代的消費行為則是追求感性與情境的訴求，創造值得消費者會議的活動。也就是說，消費的觀念不再僅僅停留于獲得產品本身，而更加注重通過消費獲得個性的滿足。隨著體驗經濟時代的來臨，都市商業中心的模式乃至企業盈利模式都在發生新的變化。
有專家表示，按照發展趨勢，傳統的以購物為主的購物中心將向以生活體驗、休閑享受為主的生活方式中心（lifestyle shopping center）轉型：零售業比重下降，餐飲、文化、休閑、娛樂的比重上升。消費者逛街目的從購買有形商品為主，轉為體驗生活享受為主。
事實上，作為國內LSC商業模式的典范——SOLANA也被眾多品牌看好，目前簽約的客戶中包括華影天映8廳影院、高級度假酒店悅椿（banyan tree）酒店、滅國著名的高端夜總會crobar、風靡美國主要都市購物中心的大型自助餐todai，以及ZARA、sephora、guess、promod、stefanel、adidas、Fridays、nike、李寧、一千零一夜等品牌。
中華人民大學教授黃國雄認為，自20**年以來，商業地產進入發展高潮期，伴隨奧運會的日益臨近，商業發展形勢好于以往，像藍色港灣這樣將購物、餐飲、娛樂、旅游觀光結合在一起的新業態，有望成為北京商業的新亮點。
白領服飾董事長苗鴻冰則表示：“SOLANA藍色港灣國際商區不僅會改變零售業的格局，更會引領新的消費觀念?！?/p>
作為一種全新的商業模式，lifestyle shopping center在國內的發展空間被眾多業內人士看好，但與此同時，也有專家指出：新的業態并不僅僅意味著新的收獲，它同樣伴隨著風險。
與國外強調市場的長期培養和經營不同，國內大多開發商急于變現。國外是需求引導供應，國內則是供應引導需求。對持有型開發商而言，則需要尋求其他方面的利潤來培育市場，而這需要巨大的資金，這本身就是國內商業地產最大的難題之一。
而且目前市場上大多數的項目可能偶在或多或少的借鑒lifestyle shopping center模式，但其中一些并不是真正的lifestyle shopping center，如幾乎沒有主力店，以餐飲、酒吧、影院等體驗式消費為主的所謂lifestyle shopping center。反觀國外大型商業中心的一些成功案例，其鮮明的主題特色，不僅讓國內游客留戀往返，更吸引了眾多海外游客，成為了一種強有力的旅游資源，并進一步帶動周邊商業的發展。
同時，同質化現象也需要預防，同質化最后的結果是變成大眾化，體驗式商業地產需要不斷尋找新奇的東西，而問題在于商業這個舞臺搭建起來后很難改變。這好比主題公園為什么需要不斷增加新項目的原因。
因此國內的lifestyle shopping center既要關注最基本的舞臺，也要唱消費者感興趣的戲，品牌、商業經營方式、服務模式都得合適。最終需求還要回到消費者這里，讓消費者滿意。
篇2：購物中心物業管理概述
購物中心物業管理概述
關于購物中心的概念及分類
在國內，購物中心和Shopping Mall（或Mall）的概念混淆一直是一個問題。購物中心這種商業組織模式是從國外引進來的，對這種商業組織模式中文的表達一律是“購物中心”，但實際上購物中心有許多不同的模式，Shopping Mall（或Mall）只是其中的一種模式。
由于各國購物中心的發展形態不同，所以購物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國所公認的，即“購物中心是由一組零售商及其相關的所有服務性、商業性設施共同組合而成。其土地、建筑及相關服務內容必須經過完整的規劃、開發及一致的經營管理，附設等量的停車場，而其所包含的商業業種的數量必須大致滿足其所將服務到的臨近地區”。
購物中心的主要模式大致有兩種。一種是Shopping Center，這是一種主體性購物中心，它是以某一大型商業業態為主體再輔以其他的一些商業業態和服務業態。主體性購物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競爭優勢是，能夠進入居民社區、能夠彌補大型超市在商品線上的不足、并可通過出租場地增加輔屬的一些商業業態和服務業態，既可降低經營成本又可增強對社區的服務功能；二是以大型百貨商店為主體的購物中心，往往成為中心城區的商業中心，但一般很難在社區里生存。還有一種是ShoppingMall，這種購物中心是綜合性和超大型的，與主體性購物中心不同的是，這種購物中心里的商業形態是以三種商業業態為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業專賣店，再輔以餐飲娛樂業的店鋪，它可以涵蓋所有零售業和服務業的內容。購物中心已經不是一種商業業態，而是一種商業的組織模式，甚至于已經作為城市整體規劃中的一種基本構成，與機場、公園、體育中心等城市設施類似。
當然，各個國家及地區對購物中心的分類根據各國及地區的具體情況又會有所不同。如美國，其權威機構國家研究局National Research Bureau（簡稱NRB）根據面積及輻射面大小將購物中心分成四類：鄰里中心Neighborhood Strip Centers、社區中心Community Strip Centers、地區購物廣場Regional Malls和超級地區購物廣場Super Regional Malls。NRB對每一類都有具體詳盡的解釋。
關于購物中心的管理運營
購物中心不完全是商業行為，應劃歸為商業地產范疇。由于購物中心投資巨大，涉及到的規劃設計、主題營造等都要求極高，所以會充分地考驗投資者的智慧和耐力；此外，項目建成之后涉及的管理運營在國內尚無成功的經驗可供借鑒。因此經營購物中心要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規劃，二是后期的商業運營管理。
雖然購物中心的模式較多，導致其運營管理方式花樣繁多、異常復雜，但是，一樣有規律可循。首先，購物中心的主題一定要是一個賣場，購物功能所占的比例一般情況下不能低于50%，要以購物為主；而不能以餐飲或娛樂為主，如果餐飲或娛樂占多數，那就只能叫飲食中心或娛樂中心，不是購物中心。所以，購物中心首先應當是一種零售業態。其次購物中心還要是一個無差別的消費中心，能夠適合絕大多數的消費群體，如果全部都是面向高端的、或者低端的，不可能吸引所有的消費者，因此應以中檔占多數。而且要有停車場。第三，要采取“只租不售”的運營管理方式，國際上通行的正規購物中心都是如此；而不能像國內很多購物中心在管理運營上采取的分割商鋪出售的方式，這種運營方式只能導致購物中心變成小商品市場?！爸蛔獠皇邸?，才能實現購物中心良好的整體管理和整體營銷。
香港的太古城就是這樣一個成功的購物中心，它擁有一批專門做商場的地產人員。首先他們的商鋪堅決不賣，長期持有，以長線投資為主，另外他們有強有力的規劃和招租隊伍。
另外，在后期發展商還必須成立專門的商業管理公司對購物中心進行管理。對于購物中心發展商來說，開發商鋪是前提，但只有開發是不夠的，只有成立專門的商業管理公司對購物中心進行管理，才能長久發展。目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，發展商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業管理不力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到發展商的頭上。綜觀國外購物中心，發展商成立商業管理公司管理購物中心是一種通用的模式。
一般說來，購物中心的管理運營應采取以下方式：
一．采用“統一管理,分散經營”的管理模式。
1．統一管理”，要求購物中心必須由代表業主權利的、受業主委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的購物中心則難以經受激烈的零售業市場競爭。
2．“分散經營”，是購物中心對消費者和經營者間的交易提供場所，但購物中心的管理者一般不要直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁（購物中心的核心店應鼓勵發展商自營）。
二．遵循“統一管理,分散經營”的管理模式，購物中心在運營上要采取四統一：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。（在購物中心銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協會（ICSC）的標準格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。）
1．“統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。
?、偎^“品牌審核管理”是指：招商對象需經品牌審核后才能進入。
審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。
?、凇巴晟频淖饧s管理”。
租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理（可以借鑒國際購物中心協會（ICSC）的標準格式），比如：
?。?）承租戶的經營業態是受到整個購物中心的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可（業主委員會成立之前，經發展商認可）；
?。?）營業時間的確定；
?。?）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；
?。?）為整個購物中心促銷承擔的義務；
?。?）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；
?。?）投保范圍事宜；
?。?）是否統一的收銀。
2．“統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。
由于目前購物中心競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為購物中心策劃好1年365天的天天營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”，組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果購物中心統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。
3．“統一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作。購物中心須設立由發展商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證購物中心的高效運轉。常見的方式有：
?。?）指導項目：培訓售貨員、賣場布置指導、促銷活動安排；
?。?）協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；
?。?）服務項目：行政事務管理；
?。?）監督項目：維護購物中心的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。
4．“統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。
購物中心的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠
化養護、意外事故處理等。
統一運營管理是核心。否則，購物中心就會從“經營管理”蛻變成“物業管理”，直至最終完全喪失自己的核心競爭力。
關于購物中心的信息系統
遵循統一運營管理的模式，購物中心的信息系統也要反映出統一管理、資源共享的理念來。
一般說來，除了主力賣場自帶的零售管理信息系統外，購物中心最好能對所有商戶采取統一收銀管理，建立購物中心統一的零售信息系統。
建議購物中心信息系統應包含以下子系統（子系統間是相互關聯的）：
一．購物中心統一收銀子系統
主要功能：商品編碼、商品銷售、銷售管理
二．購物中心自營部分零售管理子系統（如果有自營部分）
主要功能：商品進銷調存管理
三．購物中心招商及租戶管理子系統
主要功能：招商審核、租戶登記管理、租約管理、應收款管理、收款管理
四．購物中心市場信息收集和發布子系統
主要功能：市場信息收集、市場信息挖掘分析、市場信息共享發布
五．購物中心一卡通子系統
主要功能：消費一卡通
六．購物中心財務管理子系統
七．購物中心人力資源管理子系統
八．購物中心信息系統與其他外掛系統的接口子系統
現代購物中心管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個統一的經營主題和資訊平臺之上。
篇3：購物中心商業管理及商業物業管理顧問服務合同
購物中心商業管理及商業物業管理顧問服務合同
第一章 總則
第一條 本合同雙方
委托人：________公司
法定代表人：________
聯系地址：____________
聯系電話：____________
受委托人：________
法定代表人：________
聯系地址：________
聯系電話：____________
甲方為本合同專案的發展商。在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方為所其坐落于中華人民共和國___市___區命名為___廣場(英文命名________)的物業(以下簡稱“該項目”)委托乙方提供商業管理及商業物業管理顧問服務。甲乙雙方本著平等、互利、互諒、互讓的精神，于______年___月___日訂立本合同。
第二條 項目基本情況
2.1 該項目名稱____________
2.2 該項目地址：_______________
2.3 該項目概況：
該項目位于________，發展計劃包括______影業娛樂、商場的綜合地產項目。項目總建筑面積約_________平方米。
第三條 服務受益人
乙主所提供的商業管理及商業物業管理顧問服務的受益人為本合同委任期內實施具體管理該商業項目的____商業經營管理有限公司和____物業管理有限公司，服務受益人必須履行本合同及承擔相與的責任。
第二章 委托事項
第四條 服務范圍
乙方根據該項目在合同期限內的發展計劃，以該公司之國際管理經驗，以有效務實的方式協助及配合甲方為該項目提供全面、高質量的服務。
4.1 乙方的商業管理顧問服務具體范圍明確在本合同附件(一)。
4.2 乙方的商業物業管理顧問服務具體范圍明確在本合同附件(二)及附件(三)。
第五條 權責關系
5.1 乙方將按明確在本合同附(一)和本合同附(二)、(三)的具體范圍提供顧問服務。
5.2 雙方關系架構明確在本合同附件(四)。
第三章 委任條款
第六條 委任期限
委任期限為期兩年，由______年___月___日起至______年___月___日止。委任滿，本合同自然終止。任何一方如續訂合同，應在合同期滿前2個月向對方提出書面意見。
第七條 服務費用及支付方式
7.1 雙方同意商業管理顧問費用及支付方式如下：
首年商業管理顧問服務費
全數港幣______萬元正，甲方在簽定合同時首先支付顧問費50%即港幣______萬元正。第二期顧問費25%即港幣______萬元正于簽定合同后第6個月首天支付。第三期顧問費25%港幣______萬元正于簽訂合同第12個月首天支付。
第二年商業管理顧問服務費全數港幣______萬元正，甲方于簽定合同后第13個月起每月支付港幣______萬元正。
7.2 雙方同意商業物業管理顧問費用及支付方式如下：
首年商業物業管理顧問服務費
全數港幣______萬元正，甲方在簽訂合同時首先付顧問費50%即港幣______萬元正。第二期顧問費25%即港幣____萬元正于簽訂合同后第6個月首天支付。第三期顧問費25%即港幣___萬元正于簽訂合同第12個月首天支付。
第二年商業物業管理顧問服務費
全數港幣___萬元正，甲方于簽定合同后第13個月起每月支付港幣____萬元正。
附加收費：協助甲方參加全國、省、市示范大廈(在該項目與及甲方提供的條件允許的前提下)，如該項目被評定為全國、省、市示范大廈，甲方同意獎勵乙方港幣_____元(全國)，港幣_____元(全省)，港幣____元(市)，并且在接受評定通知之日起7天內向乙方一次支付。
7.3 以上商業管理及商業物業管理顧問服務并不包含甲方在本合同期間要求乙方提供超越本合同約定服務范圍的服務或物品的任何費用(以下簡稱額外服務費用)。有關服務條款及費用經雙方協商同意后，以書面形式補充成為全合同的附件執行。
7.4 顧問費并不包含乙方派駐該項目管理人員的薪金、一切福利開支及稅項(國稅、地稅及外地稅項)(以下簡稱勞務費用)。從甲乙雙方協定乙方派駐人員到位之日起計，甲方必須每月首天以預繳形式支付勞務費用。人員派駐條款用費用經雙方協商同意后，以書面形式補充成為本合同的附件執行。
7.5 顧問費只包含乙方人員前往該項目提供本合同約定范圍內的服務所繁盛的交通費及膳食費用，并不包括因乙方人員前往___市___區以外城市、區鎮鄉或地區提供服務所發生的任何費用。乙方因提供顧問服務，一切前往___市城市、___區以外城市、鄉鎮或地區的交通費、差旅費、膳食、住宿及有關開銷的合理費用(以下簡稱其他費用)由甲方負擔。
7.6 所有顧問費、額外服務費用，其費用及勞務費用必須以港幣在___市或香港支付。
7.7 所有顧問費、額外服務費用，其他費用及勞務費用并不包含任何稅項(國稅、地稅及外地稅項)。
第八條 付款時間及欠款處理
8.1 本合同顧問費、額外服務費用、其他費用及勞務費用甲方必須在本合同規定的時間之七天內支付，不得籍故拖延。
8.2 甲方如沒有按本合同規定的時間向乙方支付顧問費、額外服務費用，其他費用及勞務費用，則必須向乙方支付日息千分之二的滯納金，直至所拖欠款項及滯納金全數付清為止。
第四章 合同的終止和變更
第九條 違約責任
9.1 若乙方疏忽、或沒有履行、或嚴重違反本合同規定的全部或部分內容，而且在甲方書面指出并提醒后1個月內，既沒有合理解釋又沒有明確改善，以至無法合作，甲方有權以書面通知乙方終止本合同，終止合同通知在甲方送達乙方5天內生效，乙方必須在合同終止后的10天內向甲方退回對方多少顧問費。
9.2 若甲方疏忽、或沒有履行、或嚴重違反本合同所規定的全部劃份內容，并且在乙方書面指出并提醒后1個月內，既沒有合理解釋也沒有明顯改善，以致無法合作，乙方有權以書面通知甲方終止本合同，終止合同通知在乙方送達甲方5天內生效，須在合同終止后的10天內向乙方付清所有欠款及滯納金。
第十條 其他原因終止合同
10.1 在簽訂本合同首天起的6個月內，由甲方原因要求終止本合同，甲方必須至少提前1個月書面通知乙方，并要承提違約責任，以合同余下期限的顧問費總額百分之三十(30%)補償乙方。在簽訂本合同后第七月首天起，由甲方原因要求終止本合同，甲方必須至少前1個月書面通知乙方，并要承擔違約責任，以1個月顧問費(即港萬元整)補償乙方。乙方在接到終止合同通知后，15天內沒有答復，可視為本合同終止。
第十一條 合同更改與補充
11.1 本合同如有未盡事宜，甲方雙方同意以最大誠意協商做出補充規定，成為本合同附件執行。補充規定經雙方簽署后連同本合同均具同等法律效力約束力
11.2 本合同附件與本合同均具同等法律效力及約束力。
第十二條 繼承和轉讓
12.1 除非得到對方的書面同意，否則本合同任何一方不能轉讓或轉移本合同予第三方。
12.2 本合同雙方及其繼承者，皆受本合同各條款約束。
第五章 附則
第十三條 其他事項
本合同執行期間，如遇不可抗力、致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商辦理。
12.2 如該項目因建筑設計，建造質量、設備設施質量，安裝技術或工程延誤等原因，達不到使用及管理功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并善后處處理。
12.3 乙方在履行顧問服務時對并非因乙方疏忽、蓄意造成的損失、損壞及相關的賠償、訴訟、索求無須負責。如乙方在沒有違法及沒有違反本合同條款的情況下因履行或欲履行本合同條款所實施的一切行動、行為而遭受第三者索賠償或必須向第三者作出任何賠償，甲方必須向乙方作出相等的補償。如雙方經協商后仍未能達成協議，可提請___市人民法院訴訟解決。
12.4 與管理該項目有關之機密文件及資料除非經甲方同意，否則不得復印、印制或抄錄予第三者。
12.5 甲方同意向乙方提供其履行本合同所需的一切數據，并協助乙方履行本合同。
12.6 甲方有權于本合同有效期內在推廣刊物、廣告、管理手冊、員工名片、客戶指南等文本上注明(由____________擔任物業管理顧問)做標示，但有關細節甲方應事先與乙方做出適當及有效溝通后才可進行。
12.7 甲方在未征得乙方同意之前，不得在終止委任乙方后一年內，試圖聘用/委任或正式聘用/委任任何與本合同有關聯之乙方雇員、經理或董事。
12.8 乙方于本合同委任期內自費提供的的手冊、計算機軟件和文件的全部版權、器材和計算機硬件等，均屬乙方所的，乙方有權在本合同終止時取回這些資料和物資。
12.9為配合乙方按本合同附件(二)約定的方式和內容執行現場顧問服務，甲方同意向乙方無償提供合理的辦公地方及用品(包括計算機文儀器材)，以便乙方執行有關工作。
12.10 如甲方乙雙方對本合同產生爭議，經協商無效后，可提請成都市人民法院訴訟解決。
12.11本合同書內所加標題僅為方便書寫和閱讀，與本合同的注釋無關。本合同管轄、解釋、適用等均受中華人民共和國法律約束。
12.12 為配合甲方的實際需要及經營方針，甲乙雙方在簽訂本合同后將盡最大誠意協商關于全面管理該項目的安排，并且同意雙方必須給予對方足夠時間考慮所提出的可行方案，包括合作方式、收費、委任期、權責關系等等。在雙方達成全面管理該項目的協議并簽訂有關協議將按新合同后，本合同便實時終止(本合同內還未履行的相關協議將按新合同條款處理)。為辟免無限期的協商，甲乙雙方約定無論能否達成協議，必須最遲于年月曰結束協商及做出最后結論。
12.13 甲方依本合同送達檔給乙方，可以傳真、特快專遞、掛號信等方式傳送。特快專遞、掛號送交郵政局十天內，視為送達乙方。乙方的郵件地址為：zzz，乙方如改變接收郵件地址，必須提前十天書面通知甲方。
12.14 本合同正本連同附件共____頁，一式肆份，甲乙雙方各執兩份，均具同等法律效力及約束力。
12.15 本合同一經雙方簽訂即生效。
立合同雙方：________
甲方簽章：________
法定代表人：________
日期：________
乙方簽章：________
法定代表人：________
日期：________