shopping mall（購物中心）與小戶型

　　大家看了可能覺得很奇怪，shopping mall與小戶型有什么關系？這也是我們最近實踐的結果。

　　隨著gg開放和國家實力的不斷增強，人民生活水平的不斷提高，西方現在在商業上非常流行的一種形式就是shopping mall或者我們稱之為商業的購物中心，傳入我們已經有若干年。什么叫購物中心？shopping mall是給誰用的？實際上我們發現這個洋產品是否符合中國的情況還是值得商量的問題。

　　大家看到最近這些年在很多城市都建設了shopping mall，出現了幾種現象。

　　第一，shopping mall確實對拉動城市經濟，尤其是比較發達的城市經濟確實起到了比較重要的作用。但是帶來一個問題，以內有句俗話，過去說苛政猛于虎，現在是shopping mall猛于虎。哪里建shopping mall，附近的中小商店很快會支持不下去。所以shopping mall是一只老虎，尤其是對一些具有傳統文化價值的城市街區，shopping mall的出現對于傳統歷史文化小商業的影響非常大。

　　第二，shopping mall出現以后必須重新考慮整個城市固有的交通體系。由于種種原因，中國現在的shopping mall倒閉情況非常多見，今天來的各位很多都是搞商業的開發商，為什么shopping mall會倒閉？就要解決第一個問題，誰去購物中心？大家知道shopping在英文里是動詞，實際是購物的意思。我在北美生活很長時間，我講一下我的經歷，購物中心是做什么的。我剛到加拿大的時候不敢進商店，或者是怎么進去怎么出來。因為shopping mall里面的東西，作為那個時候靠獎學金過日子的人，我買不起。后來工作以后，去shopping mall的次數比較多，也買了一些東西。再過一段時間，我現在回美國或者回加拿大，也去shopping mall，但去的次數很少。

　　說明什么問題？shopping mall與小戶型有什么關系？大家知道小戶型是給誰用的？政府為什么要出臺"90、70"政策？現在流傳著一種說法，大家說這是國家為了平抑房價，為了解決貧苦百姓的居住問題，我說這個說法是不全面的，不準確的有問題的。如果是生活比較貧困的階層，不要說90平米，70平米也買不起。這個政策不是給社會上比較底層的人。社會上少數的富有人群也不可能買90平米的房子。90平米小戶型的對象是誰？中產階級。shopping mall的對象是誰？經過這么多年的研究和工作，我們做了很多商場，比如像南京路上的上海第一百貨公司，就是寶佳公司的作品。最近來廣營購物中心也是寶佳公司的作品。做這些工程的時候我們就要研究究竟是去shopping mall？研究的結果是去shopping mall的人既不是最有錢的，也不是所謂的社會底層，shopping mall是給中產階級用的，我自己就有這種感覺。過去在美國、加拿大，做學生的一般都不去shopping mall，東西太貴。到后來工作以后去shopping mall，覺得還可以。最近去shopping mall覺得沒什么可買的，因為眼光不一樣，感覺不一樣，開始喜歡去專賣店，現在穿衣服講究牌子。所以有這樣的過程。

　　購物中心與小戶型的關系是什么？要蓋購物中心，客戶群體一定是中產階級。什么樣的中產階級？就是住房面積在80－100平米這樣的階層。

　　去購物中心干什么？shopping英文的意思除了購物以外還有別的意思，為什么不叫shop，而叫shopping？也就是你去購物中心是不是只是買東西？這是問題的關鍵。我還是以我自己為例，大家知道在國外當時我們生活的很貧苦，我們那會兒能吃上飯已經很不錯了。我在加拿大當時的伙食標準我記得很清楚，一個月四十加元，一天一塊兩毛錢加元，合人民幣八塊錢。為什么那時候不敢去shopping mall？除了在當時覺得東西很貴之外，還有一個很重要的原因。我去了加拿大以后發現，加拿大冬天很冷，如果國內的男女青年談戀愛去公園、看電影。加拿大認不是這樣，加拿大人約會在shopping mall的哪個柜臺見面，進去以后一天都不出來。shopping mall里有餐廳、有電影院等等各種各樣的娛樂設施。所以中產階級進行娛樂的消費標準shopping mall是可以滿足的。去shopping mall干什么？shopping mall要給消費者綜合的體驗。

　　如何提高生活的樂趣和效率？在shopping mall要解決的就是這個問題。休閑、娛樂，購物是必然的結果。我今天歸納出三點，誰去購物中心？就是小戶型的中產階級。去購物中心做什么？不是只買東西。買了房子的中產階級怎么辦？一家三口、一家四口到shopping mall里，太太有去處、孩子有去處、男人有去處。所以在研究購物中心的時候，要研究在這個區域80－100平米，或者100－120平米這樣的街區有多少？這樣的住戶有多少？如果沒有這樣的住戶做支撐，shopping mall火得起來嗎？

　　今天給大家帶來一個實際的案例，因為我們搞設計的人一般都喜歡拿實際的例子說話。今天給大家帶來的案例是前一段時間我們在北京的馬家堡做的方案，什么是小戶型的體驗式購物。這個項目的位置在北京的南城，過去北京說西貴、東富、窮南城。應該說在整個北京，現在人均收入5000美元的城市，南城相對來講是比較不發達的地方。

　　看一下北京的五大商圈，有著名的西單商圈、王府井商圈、CBD商圈、燕莎商圈、崇文商圈。我們在做這個項目之前對商圈進行分析，王府井商圈顯然有上百年的歷史，毫無疑問是北京的金街，但是在王府井買東西的人不是小戶型。在王府井買東西的人是到北京來旅游的外地人、外國人，他們買的是北京的這種上百年的商街文化。

　　CBD商圈有北京最貴的商店叫LV，還有北京著名的國貿商城，它的消費對象是來北京做公務出差的，因為這里有著名的中國大飯店、國際會議中心，北京最頂級的豪華寫字樓，主要的對象用香港人的話來說是"大肥貓"，也就是公司的金領。我在國貿買過幾次東西，同樣的東西比國外頂級的商場都貴。

　　燕莎商圈，二十年前或者二十多年前我剛剛大學畢業，北京的燕莎原來是老玉米地，由德國的漢莎航空公司和北京商業局合作成立了燕莎商業中心。當時孤零零，它居然做起來了。北京流傳一個笑話，說北京有四大傻，吃菜點龍蝦、抽煙大中華、、手表帶中華、購物去燕莎，因為燕莎東西特別貴。雖然它離的比較遠，但也是北京的高檔物業。我在這里沒有說燕莎商城不好的意思，我只是調侃一下，給大家講一講區別在哪里。

　　崇文門商圈。過去南城是北京最窮的一個地方，這個地方聚集的肯定不是特別有錢的人，大部分都是手藝人、勞動者，當時并不是很富有。但是崇文門這一代小商品非常發達，這些年隨著不斷的進步，已經慢慢形成了北京中產階級的聚集區。所以南城居民的消費現在主要是崇文門商圈。

　　西單商圈。北京人買東西去哪兒？主要的兩個地方，一個是去所謂的

崇文門商圈，一個是去北京的西單。北京的西單曾經是北京最大的商圈，它的貨物吞吐量超過王府井，近年有所衰落。它的主要支撐是在北京當地居住生活和辦公的人。也就是真正供北京中產階級消費的主要是崇文門商圈和西單商圈。大部分的shopping mall實際上都應該照著這樣的商圈標準來做。

　　我們所謂的馬家堡商圈在哪里？比崇文門商圈還要向南。我們做了調查，它的周圍有方莊貴友商場、東方匯美家居廣場、家世界購物廣場、百榮世貿商城、大紅門商城、居然之家玉泉營店。這個商場選的特別好，在北京所謂的南二環。我碰到多少開發商朋友都告訴我，這個項目要做中高檔，什么叫中高檔？這話等于沒說。而是要實實在在分析購物中心有什么特點？實際上不僅僅是買東西，而是購物體驗。為什么很多shopping mall都倒閉呢？往往是定位有問題。賣東西考慮的太多，真正該考慮的三大要素之一交通，去shopping mall買東西消費一般都在三五百以上。第二，一個人去shopping mall的有幾個？一般去shopping mall最少二人同行，一家人去的更多。怎么考慮shopping mall的盈利模式和一般的商店是不一樣的？除了交通以外，它屬于群體性購物。第三，就是我們常說的去shopping mall不僅僅是買東西，主要是為了去體驗。大家仔細看要道路怎么分析，外面的交通要怎么分析，公共汽車的交通怎么分析，出租車怎么分析，進貨、出貨也要進行分析。

　　分析了很多內容最后才到所謂的平面形式。給大家講一個需要比較注意的問題，shopping mall是一個能量的集中和擴散，但是大家總有誤解，以為擺上柜臺就會賺錢，實際上不是這樣。這里有一個圖給大家進行分析，從左到右一共是七個，實際上從頭到尾都反映了人們在購物時群體行為在shopping mall是什么狀態。第一個叫單一目的行動。到shopping mall直接買東西到柜臺就拿。第二是多目的行動，進去以后要走很多地方。第三是無目的行動。第四是人流的流動道路，走到一定程度會集中。集中到一定程度以后又發生擴散。

篇2：新華南MALL招商紡織服裝行業協會發言稿

　　新華南MALL·生活城DFO招商紡織服裝行業協會發言稿

　　尊敬的各位領導，各位嘉賓：大家下午好!

　　首先，我謹代表我們東莞紡織服裝行業協會對新華南MALL·生活城東莞工廠直銷中心順利啟動全面招商工作表示熱烈的祝賀!

　　自新華南MALL·生活城誕生以來，他們的經營管理團隊就一直和我們協會保持著良好的溝通與協作。泰德先生領導的新華南MALL·生活城經營團隊，充分借鑒國際經驗，深入結合東莞產業優勢，積極響應政府的“品牌立市”發展方略，創造性地提出了“東莞工廠直銷中心”這樣一個經營模式，并就這一模式的可行性與招商經營策略，和我們做了深入的探討和交流，我們是認同的，也是非常支持的。

　　中國是服裝生產大國，廣東是服裝產業大省，東莞的服裝產業則是傳統的特色產業之一，20**年被中國紡織工業協會授予“產業基地市”稱號，虎門和大朗分別授予“中國女裝名鎮”和“中國羊毛衫名鎮”。目前，東莞形成了一批全國知名服裝品牌，如“異鄉人”、“依米奴”、“溫綺”、“新虎威”、“以純”、“松鷹”等，尤其值得一提的是服裝強鎮虎門鎮通過“100萬重獎品牌”造就了“以純”這個全國最受消費者歡迎的服裝品牌和“以純”、“松鷹”、“新虎威”三個廣東省著名商標，帶動了當地的服裝業和整個經濟的騰飛。

　　我市紡織服裝產業取得的成就，離不開政府的大力支持和引導。近幾年來，市委市政府先后出臺多個政策，鼓勵企業創建自有品牌和擁有自主知識產權，積極幫助企業大力開拓國際市場，幫助企業進行產業結構升級。協會作為政府的左臂右膀，積極發揮橋梁作用，經常組織座談會、研討會，傾聽企業心聲，傳遞政府政策精神，組團考察歐洲和美國市場，感受海外時尚變遷，尋找合作機會。協會的平臺作用得到了企業和政府的大力支持和肯定。

　　今天，新華南MALL·生活城從另一個角度，為東莞的企業創建自有品牌、提升市場競爭力、提升經營效益提供了一個全新的平臺，這就是東莞工廠直銷中心。角度不同，形式不同，但是，服務企業，推動東莞產業升級和經濟轉型，造福東莞企業、造福一方百姓的宗旨是一樣的。希望紡織服裝協會的各企業、希望各行業協會的各企業成員，能夠踴躍投身到東莞工廠直銷中心來，與新華南MALL·生活城一道，共同打造一個響當當的“東莞制造”品牌，讓東莞的企業從這里走向全國，走向世界。

　　最后，祝賀此次招商大會圓滿成功，希望東莞直銷中心早日開業，成為展示東莞產業實力、匯聚全球客商的一個著名商業活動中心。

　　謝謝大家。

篇3：戴德梁行Mall和物業管理咨詢服務內容

　　Mall和物業管理咨詢服務內容劃分

　　Shopping mall and Property Management Consulting Service

　　Contents Outline

　　方法:我們會就以下4方面與當地管理團隊協作收集市場資訊、 策劃所須的開業前與咨詢服務,并擬出所須工作計劃、進度報告或講解:

　　Methodology: We will work with the local management team to collect the market information, plan the necessary preopening and consulting services in 4 parts and produce necessary work plan, progress reports or presentation:

　　Part1-業態規劃Trade mi* planning/店鋪劃分Shop lots sizing

　　1.1調查市場現狀/進行市場分析 Survey marketing condition and conduct market analysis after receiving owner's researched information and documents. Review survey information of market research company and provide additional inputs on information to be collected by research company

　　1.2市場優劣勢/市場戰略分析 Strength & weakness, and market strategy analysis

　　1.3競爭對手分析 Competitors analysis

　　1.4商場定位Mall positioning

　　1.5商場總面積建意Proposed Mall GFA

　　1.6業態規劃Trade mi* planning

　　1.7租戶選配Tenant profiling

　　1.8店鋪劃分Shop lots sizing

　　為了達致最高和最好的概念,需要全面的研究調查:

　　1.市場類層資料 主要住宅密集區(來自:m.airporthotelslisboa.com),辦公室/酒店職員的數量/類型,旅客與暫時寄住的訪客,外地訪客的數量,住宅/外勞密集區和其它尚未開發的零售與服務類層

　　2.競爭數據

　　當前市面上所供應的,包括所提供的服務和商場與零售業的建筑特色

　　-租戶清空存貨

　　-當前零售、飲食、娛樂和休閑中心的表現

　　-計劃和擬議中的直接和非直接競爭的擴建和新建筑

　　3.當前建筑表現的數字

　　-租金,服務費,租用率

　　-物業管理和服務的標準

　　4.目標場地分析

　　-舒適設施包括出口

　　-交通方便

　　-人潮流通

　　-周邊用戶

　　-環境問題

　　-停車(立即改進是可能的)

　　5.業主的行銷團隊/代理(本地及國際)

　　-招聘員工的水平

　　-行銷陳述/員工專門技術的質量

　　-行銷代理所承接的項目

　　-利益沖突

　　-已執行的市場研究資料可供參考 (如果當前的數據資料不足,超群可能會建議作補充研究)

　　目標物業的競爭對比

　　-零售

　　-辦公室

　　-其它支援設備

　　SWOT 分析(弱點、優點、機遇、威脅) 加入顧問在中國或亞洲類似項目方面的專門知識,判斷以及經驗

　　-物業(零售和辦公室和設施) 物理屬性和業主規定

　　-價格戰略(不同的選擇,業主的財務目標)

　　-行銷戰略(代理,示范單位,直銷,戰略聯盟)

　　-促銷(媒體,雜志社與報館的關系,廣告計劃)

　　增值:

　　-硬件(建筑和舒適設施)

　　-軟件(新服務以吸引顧客,制造不容易采用的競爭優勢)

　　定位和租戶刮析和顧客

　　建議與實行:

　　這報館將成為項目質量的依據-在硬件、軟件方面-以增強項目的競爭能力。將發出設計概述以提供開發的設計意向。

　　Part2-平面和空間設計及 設計評審工作內容

　　Plan and Space Design & Design Critique Work Details

　　1.建筑設施顧問:

　　Building & Facilities Consultant

　　1.1建筑結構及功能設計

　　Building Structural and Functional Design

　　1.1.1柱距設置建議

　　Suggestions on the Pillar Distance & Setup

　　1.1.2層高建議

　　Suggestions on the Level Height

　　1.1.3樓層單元分隔及編號

　　Floor Modular Demarcation and Numbering

　　1.1.4門窗高度、寬度建議

　　Suggestions on the Renovation Material Selection

　　1.3廣告牌預留位置的建議

　　Suggestions on the Marking out of Ads Post Location

　　1.4人流、車流的外部導向

　　Human and Vehicular Traffic External Direction

　　1.5物業用房的設置

　　Property Room Setup

　　1.6員工通道設置

　　Staff Access Setup

　　1.7員工食堂的設置建議,是否設置,如設置,位置及大小的建議

　　Suggestions on the Setup of Staff Can teen, to Setup or not, if so, suggestions on the location and size.

　　1.8員工區設置的建議,具備哪些功能,位置和大小的建議

　　Suggestions on the Setup of Staff Area, to incorporate what functions, suggestions on the location and size.

　　1.9公共區域裝飾裝修的建議,要便于日后使用中的維修和清潔

　　Suggestions on the Decoration and Renovation of Common Area, such that there is ease of operational maintenance and cleaning when property becomes operational

　　1.10衛生間的設置建議,數量、位置、大小的建議

　　Suggestions on the Setup of Washrooms, suggestions on the numbers, location and size

　　1.11商場卸貨區以及倉庫的設置的建議(來自:m.airporthotelslisboa.com),位置、大小以及交通的組織等的建議

　　Suggestions on the on the Setup of Loading/Unloading Area and Warehouse, Suggestions on the Location, Size and Traffic Coordination

　　1.12車庫、出入口的設置建議,包括位置、項目內部的車流、人流的交通組織等

　　Suggestions on the Setup of Garage, ingress/egress, including Location, Coordination of Project Internal Human and Vehicular Traffic

　　1.13指示牌的設置

　　Setup of Signboards

　　1.14垃圾房的設置

　　Setup of Garbage Room

　　1.15機房、管道井的設置建議

　　Suggestions on the Setup of Plant Room & Pipework Access Duct

　　1.16緊急疏散通道的設置建議

　　Suggestions on the Setup of Emergency E*its

　　1.17實際過程中提出的其他問題

　　Other questions raised during actual process

　　2.工程其他方面的設置建議

　　Suggestions on the Setup of Other Engineering Aspects

　　2.1商場照明設置以及布線建議,考慮各個位置的照明所需要的照度、需要的電量、布線方式是否利于日后維修、保養等;

　　Suggestions on the Lighting and Cabling Setup, taking into consideration of the requirements on illumination, electricity, method of cabling of each location as to whether there will be ease of maintenance in the days to come

　　2.2空調系統的建議:綜合考慮項目出售主力百貨店等的空調系統的設置,以及高層部分預留空調室外機位及空調走線的考慮

　　Suggestions on the air-conditioning system: Overall consideration on the setup of air-conditioning system of the flagship shop, and the space to be marked out on the higher levels for the outdoor units of the air-conditioning system and the cabling considerations

　　2.3背景

　　音樂系統的設置建議,考慮緊急情況的廣播問題

　　Suggestions on the setup of background music system, with consideration on PA system in times of emergency

　　2.4綜合布線部分的建議,包括需要增設的綜合布線機房的設置建議

　　Suggestions on the overall cabling, including suggestions on the additional requirements for an integrated cabling plant room.

　　2.5智能化管理系統,包括監視系統、安防報警系統、可視對講系統、網絡系統、聯網收銀系統、停車場管理系統等的設置建議

　　Suggestions on the Setup of Intelligent Management Systems, including monitoring system, security alarm system, AV intercom, Internet/Intranet, On-line Payment System, Car Park Management System, etc.

　　2.6消防系統的設置建議

　　Suggestions on the Setup of Fire Control System

　　2.7煤氣報警系統的設置建議

　　Suggestions on the Setup of Gas Alarm System

　　2.8空調系統的設置建議

　　Suggestions on the Setup of Air-Conditioning System

　　2.9信號放大器的設置建議

　　Suggestions on the Setup of Amplifiers (Signal Amplifiers?)

　　2.10給、排水系統的設置建議

　　Suggestions on the Water Supply & Drainage System

　　2.11中水系統的設置建議

　　Suggestions on the Setup of

　　2.12熱力供應系統的設置建議

　　Suggestions on the Setup of Heating System

　　2.13電梯、貨梯、扶梯以及消防電梯的設置建議

　　Suggestions on the Setup of Passenger Lift, Cargo Lift, Escalator and Fire Lift

　　2.14程控交換機系統的設置建議

　　Suggestions on the Setup of Remote E*change System

　　2.15供配電系統的建議,考慮供電量的估算、后備供電系統、供電線路等

　　Suggestions on the Electrical Supply System, consideration for computation of the power rating, backup power supply system, cabling, etc.

　　2.16應急照明系統的設置

　　Setup of the Emergency Lighting System

　　2.17可視對講系統

　　AV Intercom System

　　2.18電話系統的設置建議

　　Suggestions on the Setup of Telecommunication System

　　2.19項目景觀設計建議

　　Suggestions on the Project Landscape Design

　　2.20實際過程中提出的其他問題

　　Other questions raised during actual Process

　　以上部分的建議報告,要求結合文字說明以

　　及圖紙介紹兩部分。

　　The Proposal for the above to incorporate two aspects, namely, written description and graphical e*planation.

　　3.1平面和空間設計

　　Schematic and Spatial Design

　　3.1.1有效設置人行通道、扶梯、升降梯等商業設施,將客流引到商業的每一個角落

　　Effective Setup of Commercial Facilities like Corridors, Escalators, Elevators, etc., to direct the flow shoppers to every corner of the building

　　3.1.2商場出入口設計如何與周邊公共交通工具

　　Entrance & E*it Design to Coordinate with Perimeter Public Transport Traffic

　　3.1.3相鄰店面的搭配

　　To tie-in with Neighboring Shop-front

　　3.2停車場

　　Car Park

　　4.Landlord's provision to tenanted premises

　　承租店面的業主規定

　　-Anchor tenant, mini anchor, restaurants, fast food

　　旗艦店,小旗艦店,餐廳,快餐

　　-standard shop

　　標準店鋪

　　-list down mechanical, electrical, plumbing and sanitary provisions

　　列出機電、水管以及衛生規定

　　-list down architectural finishes., height, floor loading of all tenanted premises

　　列出所有承租店面的建筑終飾、高度,地板承重量

　　5.Common areas signages -external and internal

　　共用區指示牌 - 內部與外部

　　-Major tenant signs on external walls

　　外墻的主要租戶標示牌

　　-Mall signs and logo

　　商場的標志和商標

　　-Facilities signs such as toilets, car park telephones etc

　　設備指示牌比如衛生間,停車場,電話,等等

　　-Car park signages and operational signages

　　停車場指示牌和日常運作指示牌

　　-Work with the designer on brief on signages and graphics needs

　　與設計師合作擬定指示牌和圖象需要的設計概要

　　-Review work done by designer

　　審核設計師的所有工作

　　6.Carpark

　　停車場

　　-Recommend equipment and systems for car park

　　推薦停車場裝置與系統

　　-Suggest list of safety mirrors, humps, protection/guard rails system to prevent

　　vehicular damages

　　建議并列出防止車輛損壞的安全鏡,路丘,防護/圍桿系統

　　7.Advertising and Promotional requirements

　　廣告與促銷需求

　　-Information or service counter

　　咨詢或服務臺

　　-Stage for performances

　　表演臺

　　-E*hibitions and events area

　　展覽和節目區

　　-Advertising bo*-lighted and non lighted

　　廣告版-有燈和無燈

　　-Postal panels

　　廣告招貼版

　　-LED/plasma screens

　　液晶屏/plasma屏

　　-Pushcarts and kiosks

　　花車和售賣亭

　　-Provide brief, location of signs/advertising bo*es for designer to produce design

　　提供指示牌/廣告版的設計摘要與位置予設計師以完成設計

　　-Review

　　審核

　　8.IT infrastructure

　　IT基礎架構

　　-Provide brief for broadband (wired and wireless)

　　提供寬頻 (有線和無線)設計概要

　　-Work with designer on current and future needs

　　就當前與將來的需求與設計師合作

　　結合商業業態、交通動線與項目的設計圖紙等,對體內停車場的設置提出符合商業規律的方案

　　Incorporating Commercial Presence, Traffic Movement A*is & Project Design Plans, propose a Setup for Internal car park in accordance with commercial norms.

　　PART3-、市場及租賃計劃

　　Marketing and Leasing Plans

　　1.市場調查

　　Market Research

　　1.1調查市場現狀/進行市場分析

　　Research on current market conditions/conduct market analysis

　　1.2市場優劣勢/市場戰略分析

　　Competitiveness Analysis/Marketing Strategy Analysis

　　1.3競爭對手分析

　　Competitive Analysis

　　2.細分市場及目標

　　Market Segmentation and Objective

　　2.1市場的細分

　　Market Segmentation

　　2.2市場目標的確立

　　Establishing Marketing Objectives

　　3.市場戰略

　　Marketing Strategy

　　3.1預算

　　Budget

　　3.2產品策略(租金表、服務費、價格折扣/優惠)

　　Product Strategy (Lease Schedule, Service Charges, Disounts)

　　4.招商策劃

　　Marketing & Leasing Planning

　　提出適合的租賃條件,確定商鋪出租、銷售的價格

　　Propose suitable leasing conditions; establish leasing/sale pricing for sh op space

　　5.租賃策略

　　Leasing Strategy

　　5.1建立潛在租戶名單

　　Establish Name List for Prospective Tenants with landlord's Leasing team

　　5.2確認競爭對手在物業及服務方面的優缺點

　　Identify Competitor's Strengths & Weaknesses in Property and Service

　　Part4-開業前運營顧問咨詢及培訓計劃

　　Pre-opening Operation Consulting and Training Plan

　　1.物業驗收、交接計劃

　　Property Inspection & Handover Plan

　　1.1提供成品保護措施方案

　　1.2檢查交接資料,確保日后物業管理的正常進行

　　Check Handover information; ensure property management in future to be normal

　　2.二次裝修的管理

　　Management of Second Renovation

　　Property manager and chief Engineer recruited

　　2.1制定二次裝修的審批驗收程序

　　Establish checking & takeover procedure for 2nd Renovation

　　2.2制定二次裝修的管理制度,包括裝修的材料運輸、垃圾堆放等要求

　　Establish the Management System for 2nd Renovation, including the requirements for transporting of renovation materials, piling of waste, etc.

　　3.物業管理員工崗位職責

　　Property Management Job Descriptions

　　4.管理處的建立

　　Establishment of Management Office

　　4.1辦公室位置的選擇以及面積

　　Location selection and surface area of office

　　4.2基本辦公設備的采購

　　Purchasing of basic office facilities

　　5.財務及管理收費標準

　　Financial and Fee Collection Standard

　　5.1開業前物業管理預算

　　Pre-opening Property Management Budget

　　5.2第一年度營運預算

　　1st Year Operational Budget

　　5.3資本預算預測

　　Capital Budget Forecast

　　5.4通過預算,結合與物價局洽商,提出物業管理收費方案

　　Propose Property Management Fee Schedule base on budget, and work with Product Pricing Authoriity

　　6.對外委托的工作的合同的簽訂

　　&nb sp; Signing of Outsourcing Work Contracts

　　針對需要外委的的保潔、保安、電梯的維修保養,參與合同條款的審核,保證開發商的利益和便于日后物業管理

　　Participate in auditing establishing terms and conditions in outsourcing work contracts for cleaning, security, elevator maintenance and servicing, to ensure developer's interests and ease of property management in the days to come

　　7.節能管理

　　Energy Conservation Management

　　制定節能方案,注意要符合本地的特點,滿足日常項目內客戶的需要。

　　Establish Energy Conservation Program, ensuring it to be sensitive to the local conditions of city, satisfying on-going requirements of clients