談我國休閑商業街的發展現狀及存在問題
自20世紀80年代，我國開始建設現代商業步行街。據粗略統計，全國目前已有幾百條大大小小，風格各異的步行街，比較著名的特色商業步行街大約180多條。
20**年委員會首次評選首批中國著名商業步行街和中國特色商業步行街各10條。評選標準是：在全國及地方享有一定知名度、經營特色鮮明、商家云集、商戶數量達到一定規模、客流量、經濟效益良好、業態布局合理、經營管理規范，市容、環境、綠化以及對周邊商圈及城市經濟影響力等。
目前，全國共有17條中國特色商業步行街，分別是：北京馬連道茶葉一條街、天津古文化街、杭州絲綢城、上海虹梅休閑街、重慶山藥廣場、昆明金馬碧雞旅游商城、沈陽三好街、東莞富民商業步行街、寧波天一廣場、成都科技一條街、烏魯木齊二道橋、杭州四季青、杭州文三路、南京大明路、成都琴臺路、徐州戶部山、常州南大街。另據了解，評選中國著名商業步行街條件更加嚴格，目前，有上海南京路、北京王府井、蘇州觀前街、南京新街口等15條街入選。
有國內商界專家指出，我國商業步行街發展大體經歷了3個階段：一是單純的商業場所，光顧者以購物為主；二是更多體現以人為本思想，配套功能相繼出現；三是成為社會活動中心，成為消費者和普通百姓休閑、娛樂的好去處。目前國際主流商業步行街的發展方向大多處在第三個階段，而我國的商業步行街，特別是城市中心和旅游景區的商業步行街也大都在朝著第三階段的方向發展，呈現出以下的特點：
注重規模集群效應，建筑風格多樣化。
國內的商業步行街都比較注重規模的集群效應，普遍都追求規模大而全，有的商業步行街長度甚至超過3km，例如重慶的南濱路飲食娛樂一條街。另一方面，建筑風格多樣，有純古建筑風格的，如云南麗江大研古城、安徽黃山屯溪老街等；有人工打造的仿古建筑風格的，如成都錦里、麗江國大花馬街等；還有歐美現代風格以及中式現代風格的；
功能配置組合化，傳統業態與現代商業結合。
目前功能單一的商業步行街越來越少，取而代之的是多種功能分區的有機組合；在業態業種方面也注重如何有機地將傳統的業態如百貨類零售與連鎖專業（賣）店融合在一起；
突出主題與經營特色，營銷推廣手法多元化。
一方面城市中心的商業步行街由于主要面對本地消費者，其消費群體數量有限；而旅游景區的商業步行街雖然主要面向外地旅游者，但由于受旅游景區接待能力和周邊配套設施完備程度、與外地旅游景區的激烈競爭等因素的影響，其消費群體數量也不可能無限放大。因此，為應對市場的競爭，現在的商業步行街普遍都比較重視突出自己的鮮明的主題和經營特色，以與競爭對手形成錯位競爭。另一方面，在營銷推廣手法上也追求多元化，應用全部銷售、打包銷售、全部出租、部分自營部分出租、售后返租、統一經營管理、敞開式經營等經營推廣手段。
目前，我國的商業步行街雖然有了一定的發展，但也存在著各種各樣的問題，歸納起來主要有以下幾點：
?建筑風格完全照搬照抄，缺乏商業步行街自身的靈魂。
?功能配置不合理，特色不夠鮮明。
?過度商業化，缺乏本土特色的歷史文化內涵。
?商業步行街旅游、休閑娛樂功能不足，基礎設施欠缺。
我國商業步行街的主要表現形態
我國在城市中發展商業步行街的工作起步較遲，尤其是選擇商業最繁華的街路建設商業步行街，是近幾年才在少數城市有所展開。從客觀上講，發展商業步行街，應從現代角度出發，面向新世紀，立足高起點，使街區功能和城市功能、社會環境和自然環境實現現代和傳統的完美結合和協調發展，使社會資源和自然資源盡可能地納入市場，實現最佳的社會經濟效益。
從商業步行街自身方面考察，我國部分城市已經有了一些成功的做法，多數是利用和改造原有街路，也有的是完全新建街路，其表現形態主要有三大類：
一是商業服務最繁華的街路，功能定位以經營綜合性商業為主，如北京的王府井，上海的南京路；
二是歷史傳統街路，功能定位突出以吃為主，如南京的夫子廟、寧波的海曙樓；
三是行業特色街路，功能定位主要經營專業商品，如番禺的電器商品街、武漢的經營小商品為主的漢正街。
但不管哪種形態的商業步行街，其最主要的服務功能除了購物以外，還有旅游、娛樂、展示和商務等，以滿足現代人的購、吃、住、行、玩等的生活需要。當然，這三大類型的商業步行街，不能成為凝固不變的惟一標準，不必照抄照搬。我們在實踐中要從具體情況出發，有所改變和突破，有所創新和發展，形成具有自我特色的商業步行街。
我國商業步行街存在的問題
目前，在中國尤其是北京、上海、廣州都出現了一批非常熱鬧的步行街。據統計，大大小小稱為步行街的街道在中國共有近200條。步行街建設已經成為房地產投資和所謂都市經營中的一個重要的熱點。步行街在大城市出現，以其功能全、環境優美、生活方便，并同時滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要，而成為大都市的商業窗口。但是，在一些中小城市所建設的步行街，卻具有很強的跟風性質，人們把它作為一種時尚、一種政績進行追求，有街無市，缺少人氣，成為一個比較嚴重的問題。中國目前步行街有一半是旺丁不旺財的，有的甚至只是在開街的時候熱鬧了一陣子就冷落下來了，步行街逐漸演化為“不行街”。那么，為什么在中國三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設的步行街效果不理想呢？原因大概有以下幾點：
1. 盲目模仿
這類步行街多是政府進行所謂的城市運營，照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場為導向的研究基礎上的。在大城市中興旺的項目在中小城市并不一定旺
，這是一個基本的事實。這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關系。步行街建設在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發達，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業的強大的輻射能力。也就是說，其目標人群是全國乃至全世界。但是中小城市就缺乏這種天生麗質。它的目標人群往往只是在本地、本市。而本地市場由于第三產業嚴重同質化和商業物態的惡性競爭，僅步行這一概念很難產生強大的吸引力。這些城市也不具有像三大都市圈里城市強大的吸引力和對目標市場的拉動。
2.規劃而不策劃
許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規劃方案是由一些著名規劃設計院完成的。這些美觀、漂亮也充滿各種風格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現代，但是從使用上看，卻很難同任何商業物態相容，因為它并不是根據當地的市場生態和商業氣氛策劃設計的。
在中小城市，要做一個同一主題的長達800米的商業步行街，用什么樣的目標人群來支撐它，是一個非常嚴峻的問題。因為這樣一個主題步行街，在大城市也需要相當的消費人群。
3.定位不明
定位，我們指要根據當地商圈和城市特點、人文特點、消費能力和目標人群的情況，設計相應的物態。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個重要的因素：一個就是對兒童的吸引力問題。我們知道，小孩子因為在步行區域里沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個聚集人氣的很重要的手段，但是，很多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對那些沒有錢的人的吸引，根據當地的文化特點和節事活動的安排，可以設計讓那些周邊的居民有參與性的活動，就是做旺人場的一個很重要的因素。但是，有的步行街的設計只一味的追求品味，向高檔次靠攏。其結果就不倫不類，很難產生共鳴。曲高則和寡，步行街不能和當地的商圈以及市場緊密結合，嚴重背離市場導向，其結果就將被市場所拋棄。
4. 貪大求全
由于前期搞所謂的城市經營，不考慮整條商業步行街的優生優育，貪大求全，其結果是項目啟動以后，人氣不旺，驅動不夠力，競爭慘烈。在這種情況下，很多城市便考慮進行后期整容。結果，使得一條看來非常漂亮的步行街，布滿因為各種原因招攬過來的經營項目，雜亂無章地聚集在街道兩旁，同建設步行街的初衷相距甚遠。經營單位由于建筑物已經建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，根據當地的情況進行整容。
5. 組織失誤
如果是政府工程，步行街建設經歷時間相對較長，因此組織者個個有工程做，有一種轟轟烈烈的局面。但是，到了最后招商的時候，結果發現由于中間環節多，使房價高企，租金高企，本地市場很難承受。作為發展商難處很大，需要維持現狀，并且要償還銀行貸款，尤其作為國有資產很難降低價格，因為一旦蝕本出讓，就要追究個人的責任。因此，招商進展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉嫁投資風險。
只有認清目前休閑商業街的問題，我們才能在開發中規避風險，創造價值最大化。
獻策一：以文建街以情養街
如何解決“百街雷同”的問題？與會專家不約而同拋出特色錦囊，秘訣就是苦練歷史文化的內功。
廣東商學院副校長、中國商業經濟學會副會長徐印洲的觀點是：文化內涵是商業街的重要支撐，要以文化脈絡為規劃設計的出發點。廣州老城區的騎樓商業街有必要進行復興，以恢復歷史名城風貌，這樣的商業街無法被照搬到其他地方。
國務院國資委商業網點建設開發中心副主任廖偉陽則把特色商業街定義為：先賣感受，后賣商品。就如上下九路之所以常年人旺財旺，就和它有436座各具特色的小樓分不開。很多廣州人一段時間沒去上下九就心癢癢，其實并不是購物需求使然，而是他們把購物和逛街區分開來了，“以文建街、以史造街、以情養街”才能鑄造牽動人心的特色商業街。
美國著名規劃設計師康凱也一再強調保留商業街的歷史文化，不能目光短淺只看當前利益。
獻策二：統一業態統一布局
上海市盧灣區經濟委員會副主任羅繼鋼管理著上?；春Ｖ新飞虡I街和新天地商圈。他隨手一指北京路，向左是一家精品店，向右是一家皮具城，“這就可以看出北京路的業態雜亂”，成熟的商業街應該是按休閑、時裝、美食等功能區劃分，淮海路之前也存在這個問題，國際品牌店不肯進駐與雜貨店為鄰。建議統一業態統一布局，樹立商業街整體形象。
另外，還要政府掏錢、企業貼錢，使市政、綠化、櫥窗、樓宇燈光立體交叉搞好燈光工程，夜市才會旺。通過舉辦各類商業節帶旺商業街，但必須控制好一個度：是展示而不是展銷，突出商業街商旅結合功能。在管理機制上則倡導商業街的商戶成立自律行業協會，維護商業街整體形象。
獻策三：解決行人安全問題
下午乘坐巴士往返各參觀點時，熱情的洋顧問們不約而同地把目光都投向了交通問題。法國國家城市規劃師多米尼克·維爾茨說：四五年前來廣州時，發現街上還有很多自行車，現在放眼都是汽車，廣州和世界很多發達城市一樣，都遇到了汽車所需城市空間缺乏的問題。成功修建一條商業街，要以技術的方法讓逛街人群和車主在進入街道前就讀懂街道的特點，讓行人感到安全，在購物中有一種“壓馬路”的感覺。
美國著名規劃設計師康凱在論壇開始的前一天已經搭乘地鐵考察了一圈，說起廣州的城市軌道交通，他連稱“verygood”（非常棒）。他說，北京路和上下九路是純步行街，以人為主，安全。廣州還可發展現代步行街和車道，但需要考慮人們的安全、舒適與車輛之間的關系，如果街道不慎重設計，對于人們購物、步行、騎自行車是不安全的。
篇2：商業街在我國發展必要性
商業街在我國發展的必要性
隨著我國經濟的成長壯大，居民消費水平的提高，休閑與購物相結合的"一站式購物"（onestepshopping）將作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。今天，當我們注意到消費者在購買選購商品時對購物場所的選擇已在摒棄單個購物場所意識，而具有"街"的意識--即賣點是否集中、能否"一站終點"，是否有充分的消費選擇權時，當我們對我國未來經濟的成長壯大充滿信心時，便不難發現這點。而這又是商業街迅猛發展的重要支撐點。
順應著這種新的消費潮流，1999～2000年，商業街與購物中心（shopping mall）迅速熱起來，從商業街和購物中心大量共有的相同遺傳基因判斷，二者具有明顯的血緣關系，他們的社會作用、功能、經營結構是共同的，都是在為商業服務業企業集中營造一個更理想、更舒適的經營環境；都是商業服務業多種業種、零售業多種業態的有機組合體；在店鋪數量上，都是以專賣店為主、大型商場或超級市場為輔；都可以滿足人們購物、餐飲、休閑、觀光、娛樂、健身等多種需要；由于集吃、住、游、購、娛多功能于一身，二者都可以成為商業與旅游業的黃金結合點。中國為什么有商業街的生存空間呢？
這是由于中國的特殊國情決定的，一是因為中國轎車沒有發展，人們不可能騎自行車或擠公共汽車經常到僅有一家購物中心的郊區購物；二是因為中國人骨子里有一股濃烈的懷舊情結，中國的古都、古城、古鎮很多，商業街動輒上百年、幾百年歷史，它是民族工商業神采飛揚、精英薈萃之地，它有太多的名人遺跡、歷史典故、神話傳說，是鮮活的"清明上河圖"，shoppingmall雖然光鮮亮麗，但無法具有商業街的歷史厚重感和傳統文化的穿透力；三是中國人天生愛熱鬧，每逢節假日城里人愛逛街，鄉下人愛趕集，位于市區繁華地帶、集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光于一體的商業街必然成為本地人、外地人的最佳選擇；四是因為商業街不僅僅是承載人們購物的場所，它是城市的"名片"、"客廳"，是城市改造大局中的一個棋子，而城市改造的背后則矗立著市長們提高城市競爭力的巨大決心，某種程度上反映著商業發展繁榮的程度，進而體現著一個城市的整體形象，有的甚至成為招商引資的"龍頭項目"。
可以這樣說，商業發展到今天提出了商業街建設，這是商業經營者自覺或不自覺地進行錯位競爭的一種表現，是市場由同類重復、無序競爭向理性競爭、有序競爭發展的一種表現，既是對中心城市原有商業資源的一種整合，也是商業向更高級階段發展的一種準備。既然在我國商業街具有如此大的魅力，那么我們應該如何著手去建好一條商業街呢？我們必須從戰略和戰術兩個方面加以考慮。戰略即商業街的市場細分和市場定位問題，戰術即在建商業街的過程中采取的具體方針，如到底是政府行為，還是企業行為；其管理模式究竟是怎樣的；應采取什么樣的業態組合以及在建設過程中的具體問題，如交通、服務設施等等。
篇3：探討日本商業街發展趨勢
探討日本商業街的發展趨勢
日本商業街在世界上是頗具特色的。本文對日本最具特色的幾類商業街做個介紹，同時探討日本商業街的發展趨勢。
最具特色的幾類商業街
東京銀座
銀座是東京最為繁華的商業街。因為在固定時間內禁止車輛通行，它又被稱作“步行者的天國”。這個繁華的街區近400多年前還是一片荒涼的海灘。17世紀初，德川幕府在此鑄造銀幣，遂有“銀座”之稱。明治初年，東京成了日本的“世界門戶”，西方商業與生活方式最先滲入此街。
以銀座大道為界，銀座分為東、西銀座。大道兩旁，高級商店和名牌老鋪鱗次櫛比，巨大的櫥窗展出最新流行的男女時裝、錦秀和服、金銀珠寶、高級裝飾以及精致的藝術品和豐富多
彩的生活用品，醒目而又廳特的宣傳廣告比比皆是，歷史悠久、享有盛譽的“三越”、“松屋”、“松坂屋”等大百貨店也座落于此?！叭健北蝗毡救俗u為“大百貨店的開拓者”，現在的“銀座三越”是1930年正式開業的，經營重點是面向年輕人的時髦商品和其它高檔商品。這里還有規模不大、但專門經營某種獨特商品并保持傳統制作方法的店鋪，總數超過500家，多數為名牌專門店。銀座出售的商品多是高檔品，價格高，面向上層社會。
銀座大道后街以飯店、酒館、小吃店居多，頗具特色的日本料理應有盡有。有專做活魚、河豚和鰻魚的，也有專做“奧殿”（豆腐、蘿卜、芋頭等混煮的一種菜）和養麥面條的，而且還有品種繁多的外國菜，女口中國、法國、意大利、新西蘭菜等。
除了大量商店與酒店外，銀座還有數十家旅館，數目眾多的舞廳、夜總會、30多家劇院、100多個畫廊，這些都增添了銀座的繁華。入夜，五光十色的霓虹燈變幻多端，另有一番“夜銀座”的風景。
銀座平時經常舉辦各種展覽會、表演會和其它娛樂活動。隨著季節變化，各商家經常向游客分送鮮花，春天是郁金香，夏季是君影草，秋季是菊花，冬季是水仙，這即博得游客的好感，也能起到廣告宣傳作用。而且，每年9、10月間都舉行“大銀座節”活動，內容豐富多彩，有檢閱*、音樂演奏、祭祖銀座神社等。
在日本，銀座已成為“繁華”的同義語，其名稱被全國各地所使用。據粗略統計，在日本以“銀座”命名的商業街多達400條。
淺草
淺草是東京另一條著名的商業街。淺草在日本人特別是東京人的心中占有特殊地位，他們認為淺草是“庶民之街”，是在現代化、西方化潮流沖擊下尚能頑強保存較多傳統和習俗的地區。人們到這里可以感受到江戶時代“下町”的情調和氣氛。
淺草的中心是淺草寺，以淺草寺為依托，這里集聚了具有日本民俗傳統的各式商業店鋪。淺草寺是東京最古老的寺院。后來到這里參拜的游客日漸增多，周圍的行商和娛樂活動也逐漸活躍。從淺草寺的雷門到寶藏門有一段鋪石路面，是參拜觀音的必經之路，也就是著名的“仲見世”道路。兩旁涂成朱紅色的小店鋪一間緊挨一間，出售供神用品、江戶玩具、舞蹈衣物、點心小吃和各種特產，許多是江戶時代留下來的傳統產品，五花八門，豐富多彩。有些店鋪已有百年以上的歷史，如“紅梅燒”已有200多年歷史，時至今日仍盛名不減，常常供不應求?，F在，同“仲見世”交叉的另一條道路的兩旁也發展出密集的小店鋪，形成新商業街。新、老“仲見世”商業街店鋪數百家，出售物品價格比較便宜，適合中下層群眾。
淺草還集中了眾多電影院、劇場和其它娛樂場所，有些曲藝場所演出群眾喜聞樂見的曲藝節目。淺草四季都要舉行盛大的傳統節日活動，例如在冬季舉行頗具民族特色、在其它地方都少見的“羽子板”集市活動。淺草終年游人不斷，商店街每天都熙熙攘攘，呈現出一派繁鬧的平民街景。
地下商業街
在日本，全國各大城市及某些中等城市都有地下商業街。地下商業街在地下很大范圍內建成寬闊的街道，街道兩旁商店標立，和地面上的街道完全一樣。地下街有充足的光源，光線柔和，有充足新鮮的空氣，適宜的濕度和溫度，比地面上更舒適，沒有地上街的車輛、噪音和灰塵。
日本第一條、也是世界上第一條地下商業街是1957年建成的大阪唯波地下街。1963年大阪又建成梅田地下街，接著又建成當時全國最長的地下街---虹地下商業街。虹地下商業街總面積近4萬平方米，街頂距地面8米，長1000米，寬50米，高6米，內有4個廣場、三四百家商店和許多餐館、酒吧、咖啡店。商店出售名種商品，從日常生活用品到高級裝飾品，從現代電器到名貴古董等，凡是地上有的地下大體俱全。地下商業街兼有商業中心、鐵路中樞和游覽勝地三大功能。地下商業街中道路縱橫交錯，曲折有致，路心有花圃，店前有樹木，交匯處有群雕，拐角必有噴泉，甚至有小橋流水、飛泉瀑布等景致。巨型風景畫在燈光烘托下，使人如臨其境。在地下商業街，光電技術與建筑藝術的綜合使用，使藝術與商業產生了完美的結合。
其他特色商業街
在日本，還有許多特色商業街。
東京除銀座、淺草之外，還有“新宿”、“秋葉原”、“六本木”、“澀谷”等商業街。
“新宿”集中著照相機及攝影用品商店?！傲灸尽眲t是時裝店、迪斯科舞廳比較集中的地區?！扒锶~原”的電器店特別多，整個地區仿佛是一座大電器商場。
“秋葉原”商業街的電器商店大批采購、大量售出，故各種商品價格比較便宜。同樣商品與百貨店相比，價格要低二至三成，有時還削價出售，最低可減價四成甚至五成。由于過分便宜，不免令人疑惑不解。這主要是因為新款電器源源不斷上市，舊式樣電器只得拋售。至于售后服務如免費維修、送貨上門等方面，則與大百貨店并無兩樣。因此，許多外國人和留學生都來這里購買電器。有的商店同時是對外國人的免稅商店，這種商店同時用英語、漢語等外國語言向顧客介紹自己的商品。
商業街的幾大趨勢及其借鑒之處
1.現代商業街的功能正在由傳統的“購物場所”向綜合性的“生活廣場”轉化。
商業街不僅具有一般的購物功能，還有觀光、休閑、文化、娛樂等多種功能。如1983年日本政府提出的《社區廣場構想》指出，商業街不一單純是購物的場所，還必須具有“生活廣場”（社區廣場）的機能。此后，19*日本政府提出的《90年代流通展望》進一步指出，為了支持搞活商業街的事業，政府將促進“城市建設公司構想”得以實現。此外，該《展望》還提出了建立集新型商業、服務業為一體的復合型商業聚集區構想---“高水平生活廣場2000年構想”，以實現商業街的再度繁榮。
2.日本現代商業街的發展已經渡過了成長期，進入了成熟期或衰退期，目前正處于衰退中的增長狀態。
從總體上看，由于競爭激烈，日本商業街的商圈在逐步縮小，店鋪數量和購物人數減少，從而導致其營業額增長緩慢甚至停滯不前。從購物人數來看，據日本中小企業廳1995年的調查顯示，與5年前相比較。到超廣域型、廣域型商業街的購物者分別增加了42％和30.4％，而到近鄰型商業街的購物
者只增加了8.3%?？傊?，小規模的商業街漸漸走向衰退，而大規模的商業街變得更大，已是明顯的發展趨向。3.日本現代商業街的組織化程度日益提高，并具有明顯的法人化傾向。
日本政府為了促進商業街事業的活性化，分別建立了“商業街振興協會”、“事業共同協會”等法人組織，以強化商業街各店鋪之間的相互依存關系，提高其組織化程度。日本的商業街共同事業可分為“共同銷售促進計劃”和“環境整備計劃”兩大類。共同銷售促進計劃主要包括：共同削價出售，共同宣傳、廣告，舉辦有一定主題的展銷會，共同發送物品、購買消耗品，發行服務券、票證、共同商品券等，發行以消費者為對象的情報雜志等。環境整備計劃主要包括：商業街整體的改造、改建，風雨型街道的整備或撤除，彩色路面的鋪設，街道路燈的整備，停車場、自行車停車場的整備，共同店堂的裝修，防災等安全設施等。
4.日本現代商業街的內部配置向兩個方向發展。
一是為了獲得“聚集性利益”，同業種、業態的店鋪聚集在一個商業街內的配置方式有助于吸引顧客，增加銷售額。如日本秋葉原的電氣街、神田的舊書店街、上野的摩托車街、合羽橋的炊事用具街等等。二是為了獲得“兩立性利益”，業種雖不同但有互補關系的商店配列在一起的配置方式可達到提高顧客利用率、增加銷售額的目的。如日本的一些綜合性商業街大都屬于這種配置方式。