商業街的研究報告

步行街的建設源于德國、丹麥、荷蘭最早推行的“無交通區（Traffic Free Zone）”概念，1922年德國埃森市針對中世紀形成的商業街空間狹小、交通混亂狀況，在“林貝克”大街（Limbecker Street）禁止機動車通行，1930年建為林蔭大街后發展商業獲得成功，成為現代步行街的雛形。

20世紀50年代以后，隨著私人小汽車爆炸式增長，歐、美各國城市面臨日益嚴重的交通問題，步行者安全受到威脅，空氣質量下降，環境污染；中心區特色喪失，吸引力下降，經濟逐漸衰退，步行商業街成為城市規劃師及社會學家們擺脫困境、復興城市中心區的良策，各國掀起建設步行街的高潮，如德國的科隆、意大利的米蘭、法國的巴黎、西班牙的巴塞羅那、美國的舊金山、澳大利亞的阿德雷得等城市都建設了親切宜人的步行街。

自20世紀80年代，我國開始建設現代商業步行街。在世紀之交，我國許多城市開始出現規劃和建設商業步行街的高潮，步行商業街成為我國城市建設和形象提升的重要內容。據粗略統計，全國目前已有幾百條大大小小，風格各異的步行街。

步行街在其起源和發展的歷史進程中，在功能上完成了由單一的滿足消費者購物的基本需求向集購物、休閑、娛樂、餐飲、健身、運動等多元化需求的轉變；在街市的規劃上經歷了由雜亂無章的自由發展階段到逐步完善、整體布局協調的成熟階段；在商業街發展與規劃的構造上，已逐步實現了網點布局、經營結構、經營形態、門市鋪面等配置的合理化與高級化。

城市步行街，是市民共享的重要活動空間。最早，步行街的出現僅僅是出于解除交通上出現的困局，禁止車輛通行，開放整個馬路以供眾多逛街的人們步行，是一種被動的應變措施。后來隨著社會的發展和人們消費水平的變化，人們漸漸從被動到主動，注意把步行街布置得亮麗舒適，步行街的功能性得以拓展，不僅單純吸引顧客，展覽展示、公益活動、文藝演出、節日慶祝、旅游觀光、民俗文化、運動健身等很多社會活動也都逐漸在步行街內舉辦，體現了人文關懷，向社會活動中心發展。人們到步行街來，不再僅僅是購物，更多的是被優美宜人的環境和豐富多彩的活動所吸引，人們在輕松的環境氣氛中充分享受人與人之間交往的樂趣，彰顯出步行商業街的巨大經濟效益、環境效益和社會效益。由于現代步行街可以滿足人們購物、餐飲、休閑、觀光、娛樂、健身等多種需要，集吃、住、游、購、娛多功能于一身，步行街將成為商業與旅游業的最佳黃金結合點。隨著近年來旅游業的不斷發展，吸引了眾多外來人士到中國觀光、旅游、購物，為我國的經濟發展帶來了商機。

根據步行街的功能側重，將步行街分為以下幾類：

（1）以商業為主要目的商業步行街

這一類步行街以謀求中心區的商業利潤作為根本目標，同時注重市中心環境的質量，在步行街上往往有比較親切宜人的氛圍，設立了綠地、彩色的路面、街頭雕塑、座椅等，使人們在購物之余，仍愿意留在步行街中活動。

傳統商業步行街街是歷史上形成的，在城市中心區和城市區域中心的商業街步行街。它是城市的名片，體現城市繁榮，具有獨特性和不可再生性，旅游資源、文化資源、商業資源是其核心力競爭力所在。

特色商業步行街具備三大特點：突出專業商品特點，經營專業商品的店鋪在特色商業街里能夠占到50％；突出民族和民俗特色；具有休閑、風情特點。如北京南城馬連道的茶業一條街，楊村的裝飾布一條街，杭州的絲綢城，廣東省番禹電器一條街，以及散落在各地的很多美食酒吧一條街等。

室內步行購物街通常是一個規模龐大的集購物、娛樂、消閑、觀光于一體的室內建筑，并附以燈光、花草、樹木、雕塑及其他使人賞心悅目、心曠神怡的舒適物。室內步行購物街通常提供以下場所和服務：零售業(包括百貨商場和各種專業商店)、餐館、,酒吧、咖啡廳、電影院、劇院、商業俱樂部、兒童樂園、生意及商務洽淡室等。室內商業步行街能夠提供良好而舒適的小環境，使商業活動免受自然氣候的影響，大型Shopping Mall和地下商業街都屬于室內商業步行街的范疇。室內商業步行街具有以下特殊效用：a.室內步行街能夠提供良好而舒適的小環境，使消費者不再受自然氣候的困擾，隨時享受舒適的消費過程。b.在傳統商業淡季，室內步行街對消費者具有強大吸引力。c.室內步行街擴展了步行街的商業空間，在一定程度上滿足步行街對體量的要求。

（2）以休閑、娛樂為主要目的的旅游休閑步行街

這一類步行街往往兼多種功能于一身，而為步行者提供一個宜人的休閑、娛樂環境，是這一類步行街的主旨。在這樣的步行街中，人們往往可以充分感受到交往、娛樂的樂趣，購物不再是主題。

旅游觀光休閑街一般存在于有悠久的歷史和文化底蘊的城市中，包括一些古城和古鎮，如北京的琉璃廠、安徽省屯溪的老街、上海新天地等，或者是出于旅游目的專門修建的步行街，如：奧地利第二大城市薩爾茨堡的步行區、意大利的水城威尼斯、巴塞羅那著名的"蘭波拉"大道等。

這類步行街具有先天和獨特的旅游、觀光、休閑的功能，旅游觀光休閑步行街應結合我們所在城市的歷史資源打造。

（3）居民小區中所形成的社區、生活步行街

這一類的步行街往往并不是如同休閑步行街和商業步行街一樣位于市中心，它處于一個居民小區內，或者位于幾個居民小區的結合部，可能是具有商業功能，也可能是純粹為居民休閑、娛樂而設計的步行街。因此，生活性步行街可以看作是商業步行街與休閑步行街的結合，是二者在人們日常生活中的濃縮，也是幾種類型步行街中，與人們生活聯系最緊密的一種類型。

社區步行街的客戶群是固定的，其規模要與社區人口數字相匹配。以個性特色商鋪為主，為小區內居民創造悠閑雅致的消費環境，并設有休閑娛樂場所和設施，購物休閑娛樂一體化，使步行街成為整個小區的風景線。

（4）其他特色步行街

步行街是以步行交通為主的商業街，是現代城市空間環境的重要組成部分，它最集中體現整個城市的社會文化特征，它的規劃與建設已成為完善城市職能，塑造城市形象的重要手段。步行街將人從喧囂的城市交通中解放出來，樹立人在空間中的主導地位，環境中的一景一物均應以人的心理和生理感受進行設置。為人們提供可小憩的座椅，設立“人性化”的“街頭家具”（小品、電話亭、鐘架等），提供為現代人資訊服務的電子咨詢設施，一切建設活動以“人”為服務對象，力爭創造舒適、優美、富于情趣的街道環境。

為了創造出步行街的環境藝術個性，在其景觀設計中，我們從步行街各組成要素的特性和功能出發，考慮當地的歷史傳統、文化特色，體現對“人”的關懷，實現良好的交通體系，展現豐富的空間形式，塑造完整的空間環境意象和獨特的景觀，以滿足人們的物質和精神需求，把城市“名片”和“客廳”更好地展現給市民和游客。

進入新世紀，步行街建設和發展倍受城市政府領導和有關建設管理部門的重視，也為城市商界高度關注，受到城市廣大市民的歡迎。西方國家的步行街建設比較成熟，出現了一批在世界上有影響力的代表性的步行街，但是由于種種原因，在近代和現代，我國步行街發展逐漸落后于西方國家，在設計、建設和管理中亦存在許多不足和缺憾。例如，在一些中小城市所建設的步行街，具有很強的跟風性質，存在諸多問題。如：盲目模仿國外；缺少合理規劃，與城市規劃、購買力流向等沒有很好地結合，導致有街無市；投資不考慮回報；缺少配套設計，缺少特色，經營商品雷同等等。

有關步行街的開發建設、管理模式、景觀設計營造以及傳統街區的改造，社會各界的專家們通過研究對比國內外的案例成果和經驗教訓各有看法。

步行街系統最早出現在歐洲。德國在步行街建設方面走在了前列。早在1926年，德國的埃森市基于前工業緊湊的城市結構，人口居住密度高，在“林貝克”大街(linbecker street)禁止機動車輛通行。1930年建為林蔭大街，使商業獲得成功，成為現代步行街的雛形。在60年代以后，歐美許多國家面臨著一系列難以解決的城市問題：如交通混亂，空氣質量下降，環境污染，步行者安全無保障，中心區受到郊外購物中心的競爭，商業功能衰落，吸引力下降等。為解決這些問題，人們模仿著早期歐洲步行街的建設，以此來恢復城市中心區的繁榮以及解決與之相關的一系列問題。于是各國掀起了建設步行街區的高潮，如德國的慕尼

黑、波恩；法國的巴黎、里昂；英國的倫敦；美國的舊金山；加拿大的多倫多、蒙特利爾等城市都建設了步行街區，并且也都達到了預想的效果。

一、三代步行街區系統及其各階段的功能分析

現代步行街區的發展，大致經歷了三個階段(西歐比美國的城市更顯著)

1、第一代步行街區──僅僅為了吸引顧客

第一代步行街區在形態上僅僅指的是步行街要素，它產生的根本原因是為了加強城市中心區的交通管理，保護并刺激中心商業區零售業的發展。因為在六十年代后期，西歐和北美地區的一些城市開始認識到機動交通對城市結構所產生的破壞作用以及機動車輛對城市交通有著貪得無厭，無休無止的要求，所以許多人認識到城市中心區應成為無交通區。還有，郊區購物中心的威脅，城市中心區的商業功能日益衰退。要維持中心區的吸引力，采取設立步行街，以鼓勵商業、娛樂設施在這里安置，以便與效區購物中心競爭，來防止城市中心區的消亡現象。因此，人們認為這是純粹的商業性步行街，這也正是第一代步行街區的典型特征。

第一代步行街改善了交通環境，疏通了人流，使步行街商店的營業額大大地提高，為復興中心區的商業，防止中心區衰落作出了貢獻。但是在商業成功的同時，也出現一些不利的后果：第一，商業的成功以犧牲步行區內商品種類為代價，因為步行街內的商店和步行街外的商店租金差額很大，在步行街內，一些提供基本服務的小商品商店越來越少，而同時大百貨商品卻越來越多；第二，由于步行街商業的集中，吸引了大量的顧客，而使步行區附近街道商店的營業額下降，危害了這些商店的利益；第三，一些步行街規劃不當，交通管理混亂，使步行街周圍的街道超負荷運轉，造成了更大的交通混亂；第四，第一代步行街死板，缺乏趣味，最終以失敗留在人們的記憶里。它們的單調環境給人留下了“不購物就離開”的印象。

2、第二代步行街區──體現了對步行者的關懷

第二代步行街區在形態上延續了第一代步行街區，也出現了一些步行街相聯的形態，即網絡步行街。第二代步行街區的出現，反映了人們重視市中心環境的質量，重視人的行為和環境的關系。在第一代步行街的基礎上，增加了許多的裝飾，如綠地，彩色的路面，街頭雕塑，座椅等，這些增加了步行街親切宜人的氛圍，人們在購物后，仍有留在這里的興趣，在這里得到休憩和相互的接觸，滿足步行者的行為要求，體現了對人的關懷。等二代步行街體現了“不僅僅強調購物活動，也考慮了步行者活動舒適”的設計思想。

第二代步行街區給商店帶來了新的繁榮，社會文化和環境也因此得到改善，步行街重新得到人們的喜愛，但是，第二代步行街仍然以謀求中心區的商業利潤作為根本目標。

3、第三代步行街區──成為社會活動中心

第三代步行街區在形態上有了很大的改變，它不再是僅僅的單一的街道，而是增加了很多要素，如幾條步行街聯網，街的兩端配有廣場；出現了地下的步行購物中心；空中天橋步行系統等，這樣步行街區的環境更加宜人。在市中心的大范圍面積內，設立的無交通區，更加地有利于保護市中心的歷史建筑和文物；同時步行區出現了很多的社會文化活動，人們更多的是被環境和多種多樣的活動所吸引，而不再僅僅是購物活動，顯示出了它的社會效益。在這里，人們的行為方式非常豐富，在輕松的環境氣氛中享受人與人交往之間的樂趣，城市步行街區加強了人們的地域認同性，成為城市的象征，也成為城市的社會活動中心。

三代步行街區的發展，正好體現出步行街區的發展要使社會效益、環境效益和經濟效益有機結合起來，達到這三個方面的均衡發展，而第三代步行街區完整地體現了人們追求社會效益、環境效益、經濟效益的訴求。

二、國外步行街區的構成要素

僅僅因為商業目的而出現的步行街，其簡單的線性空間，不能使步行者獲得滿意的感受，單純的購物目的，缺乏更大的吸引力；步行街又往往是大型商場、娛樂餐館等的聚集場所，人流擁擠、混亂，雖然取得一系列的經濟利益，但環境效益卻沒有體現。為解決這些問題，出現了一系列的其它步行要素，國外城市的步行街區系統通常由以下幾部分組成。

1、網絡化的步行街

它是指城市中心區的某幾條街區對機動車輛關閉、禁行的區域，這些區域使各商場、娛樂中心、餐飲部等置于有機聯系的步行購物空間中，擴展了商業空間和商業規模。這些區域也是步行設施最齊全、最完備的，體現對步行者的尊重和關心，為步行者提供了更好的購物、休閑的環境。步行街的規模是不等的，美國大部分城市的步行區在任何方向上的距離一般不超過500米這個長度，但有的步行區很大，這樣的步行區通常需要輔助交通設施。如德國的慕尼黑步行區包括了從施塔呼斯、卡爾斯廣場、諾伊毫瑟街、圣母廣場這一區域內20多條街道和廣場。

2、室內步行購物街

郊區購物中心的發展，損害了市中心區的零售業的發展，所以，國外許多城市中心區特別是北美大城市中心區都試圖通過建造室內購物街來同郊區購物中心競爭。室內步行購物街通常是一個規模龐大的集購物、娛樂、消閑、觀光于一體的室內建筑，并附以燈光、花草、樹木、雕塑及其他使人賞心悅目，心曠神怡的舒適物。室內步行購物街通常提供以下場所和服務：零售業(包括百貨商場和各種專業商店)，餐館，酒吧，咖啡廳，電影院，劇院，商業俱樂部，兒童樂園，生意及商務洽淡室等。室內步行街取得了經濟上的成功，但也由此產生了一些不良效果。首先，形成封閉式的建筑，與鄰近地區聯系極少，減少了周邊地區的效應；其次，距離──衰減效應顯示出，與室內購物中心相隔幾個街區的建筑物，只能受到極小的輻射效應，吸引磁力會減少，室內購物街雖然安全、潔凈，但是靠人工維持的商業街，同那些自然的富于變化的室外中心步行街是完全對立的。

3、人行天橋系統

人行天橋系統可被簡單地界定為高架交叉口步行道網絡，由街上天橋、大廈中的二層通廊及各種各樣的活動中心組成。它的主要功能是將市中心的主要步行點聯接在一起，以便吸引更多的顧客，促進經濟的發展。美國的許多城市象圣保羅、明尼阿波利斯和辛辛那提在60年代就建造過空中人行系統。這些城市的經驗表明，人行天橋系統能促進經濟增長，因此越來越多的中心區都采用這種系統盡管人行天橋在美國很普及，但仍存在一些問題從經濟上講，它們降低了平面空間的價值和那些未與其相聯的建筑物的價值，它們損壞了市中心古老建筑物的外觀；另外，人行天橋可能大量降低街面步行交通量及步行活動量，從而有損于市中心的整體景觀。

4、廣場系統

廣場通常是指購物中心與公園之間的空曠地帶，是市中心和步行街區的結合部，它可以提供專門來此消閑和過往行人稍事休息的場所。廣場的三個基本用途是：循環功能－提供足夠的步行空間；休息功能－為步行者提供稍事休息的區域；美化功能－為步行區增加一些綠色。

5、藝術畫廊

藝術畫廊是聯接一系列藝術景點的步行街。城市的藝術畫郎設計精美，它不僅是步行街的一部分而且具有較強的教育和文化觀賞特點。

三、國外中心區步行街區建設的重要意義

步行街區對市中心起著很重要的作用，在這里主要有四方面的益處，一是實現良好的交通秩序；二是刺激經濟發展；三是改善環境；四是增進社會效益。

1、良好的交通秩序

市中心和街道往往交通擁擠，人流混亂，街道步行化后，步行的環境質量得到改善，步行人數增加，市中心減少了用于汽車交通的空間，提高了步行街的運轉功能，減少了步行者與機動車之間的沖突，實現了市中心街道的良好交通秩序。

2、激經濟發展

步行街區環境舒適安全，因而吸引了眾多的市區及外來的顧客在此瀏覽、購物、休憩，從而增加了步行街的商業利益。在歐洲許多城市已經證明，步行化促進了零售業的增長，像丹麥的哥本哈根市，步行街建成三年后，營業額上升了30%。之所以步行化促進零售業的增長，主要有三個方面的原因：一是步行至少增加了50%的人流；二是人不再恐懼來往車輛，因而容易購物；三是行人更傾向于逛商店購物。

3、改善環境

小汽車在步行街區的被限制，大幅度地降低大氣和噪音的污染，這兩種污染在市中心往往是最嚴重的，同時，小汽車廢氣排放的減少也減弱了對市中心古建筑的損害作用，以及消除汽車對建筑周圍環境的破壞，這些都有助于保護市中心的歷史風貌。步行街通過改善地面鋪裝，安裝街道照明，布置綠地，街頭小品等，為人創造了舒適高品質的環境，使人們看到了建筑的美，歷史的風貌，街道和城市的美。

4、增進社會效益

步行街區創造了一個以人為本的環境，恢復了人在交通中的主導地位，為人們提供了高質量的活動空間與場所，使人們有更多的機會在步行區消閑，參加各種公眾活動，使人們在輕松的環境氛圍中享受人與人之間交往的樂趣。步行街區代表整個城市的社會形象，特別是市中心的廣場和購物街等，它們加強了人們的地域感與認同性，成為旅游者和市民最熱衷去休閑散心的地方，成為城市的象征及市民引以為榮的場所。

結語

近幾年來，國內大中城市在經濟發展過程中，結合城市中心改造，開發了不少步行系統。步行街的建設已成為了我國城市建設的一個熱點。北京、上海、哈爾濱等市已有了具體的實例，不少城市的相關計劃也在醞釀之中。我國的步行系統建設還處在發展初期，主要有以下兩個特點：一是主要以建設商業步行街為主，其主要目的在于取得純粹的商業目的，這也正是國外第一代步行街的特點，如上海的南京路，北京的王府井大街都是純粹的商業步行街，它們的開發開始取得了商業的成功，但隨之而來也會出現一些意想不到的不良后果，這在國外已得到了教訓。步行街的建設不能僅僅考慮經濟目的，更重要的要考慮到環境效益和社會效益，達到三者的完美結合。二是我國的步行區建設還僅僅是以單一的街道形象為主，沒有形成一個步行系統，今后的建設可以以現有的步行街帶動其它街道的建設，形成一個網絡狀的步行系統，包括有廣場、購物街、公園、立體步行通道等的完善的步行系統?？傊?，我國的步行街建設還處在初期階段，各方面的理論與實踐都在探索之中，因而吸取國外建設的經驗和教訓，并結合中國城市發展具體情況來組織步行系統，以達到經濟效益、社會效益、環境效益的統一變得更加重要。

篇2：商業街建設戰術研究

　　商業街建設的戰術研究

　?。ㄒ唬┥虡I街建設應是企業和政府的珠聯璧合

　　商業街是城市化的必然產物，是城市商品交易最活躍的場所，是市容市貌中最繁華、最絢麗的景觀，是推銷一個城市時最引人注目的門面，就好像名片，不管真實情況如何，制作精美的名片終能帶來更多的機會，為了提升城市形象、加強城市競爭力，一些自發形成的老商業街立即被列入改造的規劃，在資金上予以安排，商業街在很大程度上自然而然成了一種政府行為。這也許具有一定的合理性，因為商業街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一般是城市的中心地帶；在建設方面有很強的規劃性；有大量的公共設施存在等等，這就要求必須有一個非盈利性的機構對商業街實施統一規劃、建設和管理，才能使商業街形成獨特風格、環境優美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩旺的局面，如果完全以對待某種具體零售業態的態度對待商業街，那么這種商業街建設得絕對沒有價值。

　　于是在"城市的名片"思想的指導下，大規模的改造或興建開始了，對象是"街"，目的是諸如"漂亮"、"洋氣"這樣的審美價值，而其間所依賴的也是建筑或城市規劃方面的專家。工程結束后的驗收表明：達到了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商業氛圍卻沒有相應的增強，巨額的投入并沒有迎來更多的消費。而作為商業街，"商"之不存，"街"將焉附？既然是"商業"街，那它就絕對離不開市場的檢驗，商業街不是造出來的，而是市場選擇的結果，建設商業街要尊重市場規律，它歸根到底是一個商業問題，而不是城市建設問題。追溯商業街的起源，都是市民經濟的產物，私營小業主靠著勤奮和機敏在商業街上立足，市場機制在其中扮演主要角色，經營不佳的企業自然被市場淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會絞盡腦汁，迎合顧客的需求，在今天中國的商業街上，這種機制存在嗎？所以企業應是商業街的絕對主體，政府的職能僅僅是"引導"企業去發揮商業街的總體優勢，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢，如在廣東新會就出現了一條由民營企業出資改造并冠名的商業街--悅洋商業街，這條商業街全權由企業規劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤以地租、稅收的方式回報給政府。

　　但是對于一些老商業街，它的歷史文化遺產非常豐富，如果全部交給企業去開發，由于商業街地處黃金地段，地價和獲準進入的成本都非常高，從利益最大化的角度考慮，企業會盡量擴大建筑面積和容積率，以降低每平方米所分攤的建造成本。對于整條商業街的協調問題，比如老商業街的傳統風貌與現代設施的關系，則在考慮的倒數之列。因此，商業街改造后，往往面目全非，高樓大廈代替了小門臉，現代商場排擠了老字號，一派歐美情調，民族特色蕩然無存，2000年定海古城的灰飛煙滅，就是一個很好的例子，這時候，政府的干預則顯得至關重要。

　?。ǘ┕芾砟Ｊ缴弦粩鄤撔?/p>

　　現在，我國商業街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設監察大隊，受政府相關職能部門的委托，對街區道路、公共設施、戶外廣告、衛生綠化等進行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調制，從政府各機關部門抽調人員，合署辦公，綜合執法管理，成立由宣傳、技監、工商、物價和轄區負責人參加的管委會，如南京市湖南路商業街；物業管理制，成立物業管理公司，靠向商家收取一定的管理服務費維持正常管理工作，并協助相關職能部門維持街區的正常管理秩序，如深圳市東門商業街。筆者認為物業管理制是一條值得探索的新路子，我國住宅區和寫字樓的物業管理已經有了成功的經驗，而把這種模式引入商業街的管理，目前還處于嘗試階段。

　?。ㄈ└鞣N類型商業街側重點應各有不同

　　中央商業街作為一個城市的中心地帶，是城市的"代言人"，它承載的不僅僅是商業功能，還有展示城市個性特色的功能，因此在建設、改造過程中最忌諱的就是對文化的漠視，對城市歷史的否定；地區商業街作為一個社區的紐帶，應以其無限的親和力取勝，與周遭的環境、人文融為一體，強調"三民"方針，即"便民"、"利民"、"為民"。認真分析周圍居民的消費特征，進行準確的市場定位，如美國紐約百老匯大道之所以集中了眾多的豪華商店、餐館、旅社、影劇院、音樂廳和博物館，成為世界最大規模的商業街，主要是緣于紐約市600萬有很強購買力的人口；專業商業街作為某種商品或某類人群消費品的集合，要做到各種品牌、規格、檔次的齊備，要在人們腦子里形成一種共識，即當我要買這種商品時，首先想到的就是這條街。

　?。ㄋ模I態、業種組合要合理，各種功能要配套

　　如何對商業街業態業種進行合理的規劃引導，是商業街管理的一大課題，也是規劃建設的大問題，因為商廈不管是政府開發還是私營企業興建，最終都是分散賣或租給中小業主，如果事先沒有合理的規劃和引導，難于形成商廈的主業和特色，很容易造成商品"千店一面，單調雷同"的局面，并難以形成規模效應，甚至相互影響，降低整個商業街的檔次。中心商業街業態應以專業店、專賣店、百貨業為主，地區商業街應以便利店、超市為主，特色街應以專賣店、專業店為主，各商業街在業種上應有零售業、餐飲業、大眾娛樂業、通訊服務業（電話亭、座椅、醫療設施、酒店等）。根據調查，最佳的業種搭配為：零售業占65％，餐飲業占20％，大眾娛樂業占10％，通訊服務業占5％。

　?。ㄎ澹┳⒁庹w風格的營造，與城市風格渾然一體

　　對于世界上任何一個大城市來說，其發展有它的獨特性，長年累月聚集起來就構成了城市的個性，這是一個城市的靈魂所在。商業街的建設必須注意保護和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統，使其成為城市整體建設的一個組成部分。商業街區的形成都具有歷史緣由和大眾逐漸認可的過程，規劃建設中應盡量避免使用推倒重建的方法，否則商氣會大損。商業街的古老歷史文化遺址，在改造建設中應更好的融入新的規劃中，使傳統與現代相結合。

　　另外，還必須注重突出城市主調，與城市風貌渾然一體。如北京環故宮的幾個商業街，從其發展演進看，雖接紫禁城，但都未為突出自己、炫耀自己而干擾古都的城市主調與風貌。這些商業街建筑的平均高度、體量、格局以及建筑的形制、色彩等諸方面，都注意到都城的文化特色，構造出一種獨特的氛圍，并與古都風貌渾然一體，相得益彰。給人的印象是，京城里的商業街，說不上顯赫華貴，但有股子大家風度，透著北京文化的那種厚度和迷人的魅力。

　?。┳⒅丶毠澋镊攘?，交通方便，購物環境優美

　　商業街改造必須考慮配套設施的建設，如停車場、公共廁所、垃圾收集點、休閑廣場、演出舞臺、綠化景觀、街頭小品、廣告設施等等，如果配套設施跟不上，勢必造成難以彌補的遺憾，也給商業街管理帶來相當大的麻煩。從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場，所有細節都要經過精心設計，強調整體風格的一致性，同時，又要通過這種"一致性"展現出"個性"，即該商業街的獨特賣點。

　　交通問題向來是商業街建設的一個難點問題，主要表現在交通與流通的矛盾關系上，一方面交通帶動流通，另一方面，流通又限制了交通，商業街往往車流、人流停留率特別大，特別是人們逛街、購物，要往

返穿行一條繁忙的城市"公路"，人為造成交通和商業的"打架"。從西方國家的實踐檢驗看，解決這一問題的主要做法就是商業的島區化，即"人與車的分離"--把商業活動區域從汽車交通的威脅下解放出來，興建步行街?，F在，在我國也迅速掀起了一股步行街熱，筆者認為這種做法，尤其對于中心商業街來說是非常值得提倡的，它不僅解決了人車爭路的問題，讓人們在沒有車輛的商業街上安心地購物、休閑，讓車流在沒有行人的道路上暢快地奔馳，還可以使人們在一個沒有汽車尾氣的干凈環境下購物，這符合綠色消費的大趨勢。但是，如果沒有交通把人流帶到步行街，步行街建設得再好也沒有用，因此，步行街應該在交通交匯點的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量的停車場，這是步行街繁華的一個重要條件。另外，針對有的步行街過長問題，可以配備一些具有步行街特色的非機動車倆供人們在疲憊時乘坐。也可采取在一定的時間段對公交車開放的做法，即半封閉管理，如北京的王府井、中山孫文路、廣州等地步行街，都采用這樣的管理辦法，大大減輕了對周邊道路的壓力。

篇3：商業街建設戰略研究

　　商業街建設的戰略研究

　　任何商業街在建成之前，都應該進行恰當的定位。商業街市場定位，是根據消費者的數量、需求、偏好以及購買力的不同，對各種類別，層次的消費者進行細分，以確定該商業街的規模、經營門類及商品檔次等。由于不同年齡、職業、文化層次的人在購買心理和需求層次等方面存在著很大的差異，使得商業街市場定位的成功與否并不以決策者們的主觀意愿為轉移，而是通過消費者的購買狀況反映出來。所以，成功的市場定位應建立在對消費者及其消費行為認真分析的基礎之上。

　　企業在對商業街定位之前，首先應該認真分析為之服務的那個顧客群的人口特征，了解各人口因素在消費中所產生的影響，并充分了解市場，注重商店的布局、商品檔次的搭配與消費者需求相吻合，并定期了解消費信息，對定位不當之處及時進行調整，否則將會浪費有限的資金及空間。

　?。ㄒ唬┫M者群體目標對象的選擇

　　消費者群體目標對象的選擇，指的是一條商業街消費者主體的界定，也就是一條商業街所能吸引到的、在商業街內有消費意愿的消費者群體。不同的商業街所應考慮的消費者群體是有所差異的，不進行細分容易使市場定位偏離主體，而如果對所有的消費者都進行考慮，又浪費人力財力。所以應選擇消費者主體進行分析。分析消費者主體，應該考慮商業街的地理位置及商品設置兩個主要因素。從地理位置因素來看，市中心的商業街可以在較廣區域的人口中再進行細分，而較偏僻地區的商業街，就應著重選擇該商業街所能輻射到的一定區域的人口。

　　從商品設置的角度來看，以日用品為主的商業街應重點考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業街，其輻射區域就要大得多。通常人們在購買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當購買耐用品之時，就更看重產品的質量與信譽，所以對交通便利因素考慮得少一些。如果商業街的產品設置多為年輕人追求、喜愛的用品，那么決策者應重點分析年輕人的消費心理及變化趨勢；同樣，如果商業街內流動人口比重較大，決策者們就應該在這一部分人口群體的消費需求上多花精力?？傊?，不同的商業街其消費者主體的界定應有所不同，對消費者進行細分有利于市場定位的成功及資金的合理安排。

　?。ǘ┥虡I街市場定位所應考慮的消費者因素

　　1.消費者的數量。一定數量的消費者是建成一條商業街的先決條件，也是確定一個商業街規模大小的基礎。市場規模的大小由那些有購買欲望并且有支付能力，同時能夠接近商品或勞務的現實購買者與潛在購買者決定，如果現實購買者與潛在購買者越多，市場規模就越大。而這些購買者數量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費水平已定的條件下，人口數量越多，增長越快，市場規模就越大。所以人口數量因素，應成為商業街規模確定必需考慮的因素。

　　2.消費者的性別、年齡結構。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費中所體現出的差異越來越明顯，不同性別年齡結構的人在購買力、消費心理及消費層次上的差異是很大的。一般講，年輕人購物較容易有沖動、攀比的傾向，購買商品注重的是外表、款式及時尚，在購買前所作的思考較少，同時由于年輕人的收入相對較低，對商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費心理就較為成熟，對服裝的需求量也比年輕人有所下降，對于商品更注重質量與品牌，持幣待購現象比較普遍，有一定的購買潛力。同時，不同年齡段的人口，在耐用品消費上所體現的差異性更大。不同性別的消費者在消費中的差異主要體現在消費心理的不同上，女性較之男性，在購物上更為謹慎、細膩和愛美。在大城市中，女性購買服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些城市設置"女人街"也正是充分利用了這一特點。決策者們在為商業街定位之前，應充分考慮以上因素，不僅要分析消費者中各性別年齡段人口所占比例，還要對未來各年齡段人口數進行預測，注意下一階段的變動趨勢，不斷調整，才能取得成功。

　　3.消費者的職業特征。不同職業的人所處的工作、生活環境及收入水平差異較大，反映在消費上，也會形成較大的差異。如果把從事不同職業活動的人按腦力勞動者和體力勞動者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動者的想象力和聯想力較豐富，審美意識強，他們比較注重商業街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對產品的追求注重品牌和內在質量。隨著市場經濟體制在我國的確立，在分析人口特征時，應兼顧不同單位類型的勞動者在需求中表現出的差異。一般而言，在外資企業工作的職員，工作節奏較快，自由支配的時間很少，所以他們購買商品的目的性較強，易出入固定的購買場所。另外，由于所處環境的關系，他們多追求高檔名牌產品，女性對服裝、化妝品及首飾的需求量較大。對這類消費者應體現出商品的新風格、新款式，時髦商品可以首先在他們身上展示出路。

　　4.消費者的文化程度構成。消費者的文化程度構成，是人口素質中的一個重要部分，對商品需求的影響相當明顯。人們的市場需求隨人口文化結構的變化而不斷變化。文化素質較高的消費者對文化消費等發展資料的市場需求相對較大，而文化程度構成較低的階層，即使收入水平與知識分子階層相當，其消費的重點往往仍停留在吃、穿、住等消費資料上。對于一個城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區域內的居民及工作者的文化層次不同，進而也形成了消費的差異性，決策者們在商業街市場定位之前，應充分了解到這一因素。同時需要注意的是，同樣是大學及以上的人口，在業與不在業的人相比，他們的消費層次是不同的。比如大學生雖然在消費品位上有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費行為，這也是在大學周圍較少能形成高檔商業街的緣故。

　　5.消費者的收入狀況。消費者的收入，是影響消費構成和消費水平的重要因素，因而應成為商業、企業在商業街定位時考慮的重點?？偟恼f來，收入高的消費者，他們的消費水平也較高，在面對同類商品和類似的商品時，往往會選擇質量好而價格較高的商品。相反，低收入者就不具備這種消費能力。消費者的收入，也是市場規模大小的一個重要的測量器。