商業地產租賃常見法律問題與風險的分析

20**年，房地產行業遇到史無前例的政策調控，限購、限貸等政策陸續出臺，開發企業逐漸轉向商業地產開發已是很多開發商的選擇。對于有實力的開發商尤其是上市公司而言，介入商業地產領域以只租不售的模式進行跨地域大量開發能獲得長期穩定的收益，從而規避單一行業風險，提高公司穩定獲利能力。筆者作為一名執業律師，根據商業地產的特點，結合筆者在為房地產開發企業提供法律服務的執業經驗，將商業地產經營時常遇到的法律問題與風險進行陳述和分析，并提出規避風險的一些作法，供各位房地產行業的朋友參考：

1.“承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為”。 “售后包租”有多種形式，包括“返租回報”、“帶租約銷售”、“利潤共享”、“保底分紅”等，但萬變不離其宗，總歸是以“先銷售后承租，同時給予一定比例租金回報”的方式吸引買家入場。同時，因為“售后包租”必須附著于租賃行為，所以一般出現在商鋪、寫字樓、商用住宅等的銷售過程中。由于“售后包租”比較容易吸引買家，已經成為部分商業項目的促銷手段之一，并有愈演愈烈的趨勢。從法律層面來講，根據建設部20**年6月1日實行的商品房銷售管理辦法第11條之規定，房地產開發企業不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產開發企業不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！笆酆蟀狻逼鋵嵤且粋€政府管理、部門“限制”的經營手段。

雖然如此，但買賣雙方依然很踴躍，之所以兩廂情愿，是因為售后包租對各方確有好處：對開發商而言，能夠很快的以高價售出，讓資金快速回籠，獲得收益；對銀行來說，50％的首付相對一般房產項目而言，按揭比例并不高，10年還清，期限也不長；對于投資者，包租期內能獲得穩定的收入，而且包租期越長，風險就越小，因為幾乎沒有人會在包租期間就還不起按揭。甚至還會出現只要一次首付，按揭都不用自己還同時還有租金回報的現象。這就是售后包租能夠“點燃”人們投資熱情的根源所在。但如果開發商沒有能力“包租”，租金的預期就很難保證，嚴重些，如果開發商出現資金斷鏈不能如期交房，投資美夢就會成為“資金黑洞”。即便是現房，“售后包租”雖不違規，也并不意味著穩賺。即便開發商承諾物業公司代為出租，租金收不回的話，可以向開發商追究擔保責任。

筆者認為，采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關系：一是購房人與開發商之間的買賣關系；二是購房人與第三方的委托租賃關系?，F在，有部分開發商采取委托經營合同方式，保障投資收益。即小業主除了和開發商簽訂購房合同外，開發商或開發商提供的管理公司一般還要與購房者簽訂一份委托經營合同。開發商應特別重視委托經營合同，因為這是保障投資收益的法律文書。作為房地產開發企業和委托經營公司，應客觀評估項目所有地段的租賃市場情況，確定租金回報，對市場風險進行目前綜合判別。由于國家和地方這方面立法還不很完善，對沒有法律明文規定的包租事項最好請有關房地產專業律師進行把關，房屋管理部門應及時出臺相關規定，對新的銷售方式加以規范。

2.租賃經營住宅底商涉及到的一些法律問題

住宅底商，顧名思義，是位于住宅樓底部的商業房產。主要包括以下兩種形式，一種是位于住宅樓一層的房產，一層以上全部為住宅；一種是屬于住宅建筑物的“裙樓”，即屬于住宅建筑物的附屬房屋，一般層數較低，大都為一至三層，全部是商業用途。

經營住宅底商時，首先要明確房屋產權證所規定的該房屋用途。筆者曾經處理過這樣一個案例，某租戶承租了屬于建筑物“裙樓”的一個商業鋪面，但該“裙樓”并無獨立的房屋產權證，即該住宅樓和“裙樓”只有一個共用的房屋產權證，該房屋產權證上對整棟建筑物（包括住宅樓和“裙樓”）的房屋用途籠統的表述為“住宅、商業和配套”。由于該表述未明確“裙樓”的房屋用途為商業，導致工商局以房屋用途不確定為由拒絕辦理租戶的營業執照，從而租戶不能依法開業經營。因此，開發企業在進行住宅底商開發時，應特別注意明確房屋產權證上的房屋用途，最好能獨立寫明住宅底商樓層的房屋用途，否則在辦理營業執照時將可能出現工商局無法辦理的情形。

經營住宅底商時要注意的另外一個問題是處理好與相鄰人（即住宅業主）的關系。由于住宅底商與住宅樓在結構上密不可分，因此在對待住宅底商辦理營業執照問題上，各地的工商行政管理部門政策各不相同?！段餀喾ā返谄呤邨l規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意?！薄段餀喾ā返纳鲜鲆幎ń鉀Q了民宅商用的問題，事實上也為辦理住宅底商的營業執照問題指明了方向。以北京市為例，北京市工商局在20**年時曾經出臺了禁止民宅商用的政策?！段餀喾ā奉C布實施后，北京市工商局依據《物權法》的規定，將該政策進行了調整，根據北京市工商局的現行規定，目前只要滿足以下條件的，即可以辦理營業執照：“申請人應提交下列文件、證件：一是，住所使用證明。二是，由申請人簽署的將住宅改變為經營性用房而作出承諾的《住所登記表》。其承諾內容應當是：知悉《中華人民共和國物權法》的相關規定；遵守法律、法規及管理規約的規定；已經有利害關系的業主同意；遇有拆遷服從配合，不索取拆遷補償費用。三是，住所所在地居民委員會或業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件?！币虼?，住宅底商在經營時，由于住宅底商與住宅部分的密切聯系，應特別注意國家的相關規定，處理好與各方面的關系。

3.如何確定扣率租金及防止在租金數額上產生法律糾紛

經營商業地產時，租金是投資回報的主要方式。因此，如何確定租金的數額是關系到開發企業利潤的重要因素。目前，租金收入的約定主要有兩種方式，第一種是采取純粹的固定租金的方式，即每個租期商戶向開發企業固定的交納一定數額的租金，無論該商戶經營狀況如何。這種方式比較簡單，開發企業只需收取固定的租金即可。第二種是采取扣率租金和固定租金兩者取其高的方式，即確定一個百分比例，按照每個租期商戶的營業額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當月租金為固定租金，一般采取的是先預交固定租金，待租期結束后再補足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種做法，使得開發企業在獲得固定收益的同時，也分享了商戶的經營成果，保證了開發企業利潤的增長。但是，如何確定商戶的營業額則是個突出的問題，很多時候開發企業和商戶會因為營業額數額上的爭執而引發法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實踐中，如

果是商場統一收銀方式的話，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀，筆者認為采取“日報”和“月報”相結合、商戶自報和開發企業定期抽查相結合的形式更為合理。首先，應每日統計商戶的日營業額，待到月底時再讓商戶上報整月的營業額，在此基礎上很容易根據商戶的日現金流量計算出整月的營業額，不容易存在誤差；其次，應不定期的抽查商戶的營業情況，根據當日抽查的營業額再與商戶自報的營業額進行對比分析。如何確定租金是事關開發企業利潤的重要事項，在實踐中應采取靈活合理的方式，并在合同中進行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現。

4.對欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風險分析

在商戶欠租的情況下，開發企業是否可以直接采取停水停電的措施呢？筆者認為，應該具體問題具體分析。首先，應在租賃合同中寫明在商戶欠租的情況下開發企業享有對商戶采取停水停電的權利，在滿足上述前提下，存在以下兩種情況。第一種情況，開發企業作為使用人與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協議》和《購電協議》，商戶和自來水公司、電力公司并沒有直接簽約。在這種情況下，對于商戶的欠租，開發企業可以采取停水停電措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，開發企業是使用人，對于商戶的欠租行為開發企業有權采取停水停電的自助措施。第二種情況，如果商戶和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同的話，商戶作為使用人與自來水公司、電力公司存在用水、用電合同，商戶用水、用電的權利受法律保護，此時，如果開發企業擅自停水、停電造成了商戶損失，應該承擔賠償責任。另外，還要注意的一點是，在開發企業有權采取停水、停電措施的前提下，開發企業應事先書面通知商戶，提前告知將采取的停水、停電措施，這樣能避免因貿然停電給商戶帶來突然損失，以減小風險。

5.解除租賃合同、強行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風險分析

租賃合同一般都會約定合同解除條件，如商戶在欠租達到一定金額和時間時開發企業就享有合同解除權。在滿足合同解除條件的情況下，如出現商戶拒絕騰退房屋和不償還欠款的情形，開發企業大都會采取強制收回房屋的措施。強制收回房屋過程中如何有效的防范法律風險，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？筆者認為應采取如下措施較為穩妥。首先，在滿足合同解除的條件下，向商戶郵寄解除租賃合同通知書，在解除合同通知書中寫明商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則開發企業將強行收回房屋。其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則開發企業應做好如下準備：第一，邀請公證人員至現場，對清理房屋的整個過程進行公證；第二，聘請律師作為見證，并對現場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，全程錄像，留作證據；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單。之所以要采取上述措施是因為商戶欠租使得開發企業固然享有解除合同和收回房屋的權利，但是商戶仍然享有對其物品財產的所有權，開發企業不能以商戶欠租為由而隨意侵犯商戶財產的所有權，以免造成不必要的法律糾紛。

6. 不誠信租客的“人去樓空”的租金風險

筆者服務的一房地產開發企業曾經遇到這樣一個案例，該企業與一餐飲公司簽訂租賃合同，履行合同過程中租客拖欠租金兩個多月，多次催收又拒不支付，過了一個多月，租客竟然“人去樓空”，租金、物業費、水電費統統未付，公司負責人的電話聯系不上。如果進行訴訟的話，由于租戶已經是既沒有資產，又有沒有人員的“空殼”公司，從實際效果上講沒有意義。

針對這一情況，本律師建議：一房地產開發企業或產權人出租房屋給規模不大的中小公司，在該企業作為承租人的同時，可以要求作為自然人的法定代表人或股東提供履約擔保，如果該租戶有負責租金、物業費情況時，由承擔連帶責任的法定代表人或股東承擔；二在合同中約定，如果欠費租金或其它任何由租客支付的各類費用，出租人有權采取停水、停電等措施，維護自己的合法權利。在司法實踐中，如果租賃雙方的權利和義務是在租賃合同中約定的，是受法律保護的。如果租賃合同中有規定逾期多少天不交房租，出租方可以收回房屋的話，出租方在對原租戶的財產采取扣留、處理等措施后，就可以將房屋再租出去。

7．租賃合同解除后，租戶未進行工商經營地變更問題

我們曾經遇到一案例，一開發商商用房被租房者用來注冊公司，因其經營不善原因提前終止了租房合同，開發商要求他們盡快辦理注冊地址變更，對方同意，但承租人遲遲沒有行動，后開發商多次工商查實還是沒有變更，導致下家租戶無法使用該房屋地址作為經營地，無法辦理企業登記手續，像這種對方不積極進行租房合同終止后注冊地址變更的情況，對于只租不售商業地產的開發企業是比較容易碰到的。

針對上述情況，基本上無法通過訴訟解決：一是有些法院認為要求對方遷出登記地址具有不可訴性，對此存在不受理的情況；二是即使已經受理，如果租戶不提供新的可登記地址，法院幾乎無法執行，判決執行遷出的判決書可能成為一張空文。對于這種情況出租方可以采取的方式主要有扣除保證金；按照拒不變更工商登記地址的實際天數，計違約金；由自然人提供擔保，防止“空殼”公司無人處理、無法處理的情況。

最后，商業地產作為房地產經營的一種新的模式，有別于以出售為主的傳統的住宅地產，在商業地產開發和經營過程中，一定會有一些特別的法律問題，不管是作為開發商還是作為購房者，應認真細致的處理好與各方面的關系，盡可能的防范各類風險，以規避和減少損失的出現。

篇2：關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見（2016年）

　　關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見(20**)

　　國辦發〔20**〕39號

　　各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

　　實行購租并舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。gg開放以來，我國住房租賃市場不斷發展，對加快改善城鎮居民住房條件、推動新型城鎮化進程等發揮了重要作用，但市場供應主體發育不充分、市場秩序不規范、法規制度不完善等問題仍較為突出。為加快培育和發展住房租賃市場，經國務院同意，現提出以下意見。

　　一、總體要求

　　(一)指導思想。全面貫徹*****大和十八屆三中、四中、五中全會以及中央城鎮化工作會議、中央城市工作會議精神，認真落實國務院決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰略布局，牢固樹立和貫徹落實創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。

　　(二)發展目標。到20**年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。

　　二、培育市場供應主體

　　(三)發展住房租賃企業。充分發揮市場作用，調動企業積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規?；?、集約化、專業化水平，形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。按照《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》(國辦發〔20**〕85號)有關規定，住房租賃企業享受生活性服務業的相關支持政策。

　　(四)鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。支持房地產開發企業拓展業務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務;鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房;引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。

　　(五)規范住房租賃中介機構。充分發揮中介機構作用，提供規范的居間服務。努力提高中介服務質量，不斷提升從業人員素質，促進中介機構依法經營、誠實守信、公平交易。

　　(六)支持和規范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業和中介機構出租住房。

　　三、鼓勵住房租賃消費

　　(七)完善住房租賃支持政策。各地要制定支持住房租賃消費的優惠政策措施，引導城鎮居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。

　　(八)明確各方權利義務。出租人應當按照相關法律法規和合同約定履行義務，保證住房和室內設施符合要求。住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金;承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施，并按時繳納租金。

　　四、完善公共租賃住房

　　(九)推進公租房貨幣化。轉變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。

　　(十)提高公租房運營保障能力。鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作(PPP)模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理，不斷提高管理和服務水平。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員，凡符合當地城鎮居民公租房準入條件的，應納入公租房保障范圍。

　　五、支持租賃住房建設

　　(十一)鼓勵新建租賃住房。各地應結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排，引導土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設。

　　(十二)允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。

　　六、加大政策支持力度

　　(十三)給予稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的，20**年底之前可按規定享受免征增值稅政策;對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。

　　(十四)提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。

　　更多內容源自 綠化 　　(十五)完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。

　　七、加強住房租賃監管

　　(十六)健全法規制度。完善住房租賃法律法規，明確當事人的權利義務，規范市場行為，穩定租賃關系。推行住房租賃合同示范文本和合同網上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。

　　(十七)落實地方責任。省級人民政府要加強本地區住房租賃市場管理，加強工作指導，研究解決重點難點問題。城市人民政府對本行政區域內的住房租賃市場管理負總責，要建立多部門聯合監管體制，明確職責分工，充分發揮街道、鄉鎮等基層組織作用，推行住房租賃網格化管理。加快建設住房租賃信息服務與監管平臺，推進部門間信息共享。

　　(十八)加強行業管理。住房城鄉建設部門負責住房租賃市場管理和相關協調工作，要會同有關部門加強住房租賃市場監管，完善住房租賃企業、中介機構和從業人員信用管理制度，全面建立相關市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實施聯合懲戒。公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記，督促指導居民委員會、村民委員會、物業服務企業以及其他管理單位排查安全隱患。各有關部門要按照職責分工，依法查處利用出租住房從事違法經營活動。

　　各地區、各有關部門要充分認識加快培育和發展住房租賃市場的重要意義，加強組織領導，健全工作機制，做好宣傳引導，營造良好環境。各地區要根據本意見，研究制定具體實施辦法，落實工作責任，確保各項工作有序推進。住房城鄉建設部要會同有關部門對本意見落實情況進行督促檢查。

　　國務院辦公廳

　　20**年5月17日

篇3：酒店公司租賃場所安全管理制度

　　酒店公司租賃場所安全管理制度

　?。ㄒ唬┦袌鰻I銷部（或相關部門）

　　1、在與租賃方簽訂租賃合同前，必須查驗承租方的有效證件即：法定資格。并復印留存備查。

　　2、在與租賃方簽訂租賃合同時，要附簽治安、防火責任書，明確雙方的安全責任。

　　3、應關心和了解租賃方所開展的經營活動是否遵守政府的法規、是否履行與公司簽約的租賃合同及安全責任書，并及時與保安等有關部門溝通聯系。

　?。ǘ┍０膊?/P>

　　1、應把租賃場所的安全管理納入于公司安全防范的護衛體系。

　　2、要幫助租賃方制定安全管理制度和防范措施、確定安全管理的專（兼）職人員，并經常予以業務聯系和指導。

　　3、賃場所開展經常性的安全檢查，落實安全制度和防范措施。

　　4、定期召開租賃場所負責人會議，及時把政府有關部門提出的要求、任務以及公司的貫徹意見進行傳達和布置。

　?。ㄈ┳赓U方

　　1、租賃方的法定代表人或主要負責人，是承租場所治安和消防的第一責任人，對本場所的安全工作負責。

　　2、承租場所必須建立安全管理制度，健全安全管理措施，配備專（兼）職人員，具體負責安全管理工作。

　　3、租賃方需對承租場所進行改建和裝修，必須經公司審核同意，并報政府有關部門（治安、消防、文化）批準。

　　4、承租場所內嚴禁使用明火電器，需要增添電器設備應向公司提出申請，得到許可后方能安裝和擴大容量。

　　5、場所在營業結束時，必須進行安全檢查；員工下班離開時，必須切斷電源、關閉門窗。

　　6、各項經營活動必須遵紀守法，發現客人中有違法活動應予以制止，并立即向公司保安部門或公安部門報告。

　　7、租賃方對上級主管部門（含政府職能部門）公司保安部門開展的業務工作和安全檢查，必須予以支持和配合。