商業地產項目的調研方法
市場調查是商用物業開發、經營策劃的基礎性工作，“沒有調查就沒有發言權”，此言乃真理。商業地產策劃所需要的商業、商圈、商用物業調查，與住宅、寫字樓物業市調或純商業經營相比，調查的區域更彈性、更集中、內容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。
一、市調分類
商業地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規模、方式，可分為以下幾類：
1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、項目定位調查
2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查
3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查
4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫游考察
二、市調準備
無論做哪類市場調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。
準備工作一般有：
1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；
2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關系；
3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；
4、資料預熱--有關調查城市區位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料；
5、配齊工具--準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；
6、考察線路--前往考察區域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工協作安排；
7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。
三、基本概念理解與應用
在市調和商業地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定：
1、區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標
這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用的互相聯系的概念。
區位——帶綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所占據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。
板塊——住宅房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的城市區域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。
商圈——零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。
顯然，“商圈”現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現流行的房地產開發和媒體借用后產生歧意的用法，著重指商家聚集的區域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的準確涵義。
商業中心——規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。
地段——傳統商業中心的商戶以街道、馬路、干道兩側分布為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地段，房地產開發也常用此術語。
節點——規劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建筑形態的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建筑作為節點。
地標——與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。
應用：①上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調范圍；
?、谏鲜龈拍畹目臻g范圍，除不同商業業態、業種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。
?、鄢鰰嬲綀蟾?，應使用準確、學術性用語。
2、業態、業種
零售商業用語，現對零售消費的各類商戶也使用此術語。
業態——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。
業種——指面向顧客某類用途的商店營業種類，特征是“賣什么”。目前國內零售消費市場可細分上百個業種，國外發達國家更多，難以勝數。
應用：①策劃商業地產，必須熟悉業態業種分類及其特征、典型商戶等基本功；
?、谑姓{必須分業態業種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行比較分析；
?、蹅鹘y和新興業種，也逐漸采用不同業態模式經營，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業種；
?、芰闶凵虡I外的業種，也流行采用零售業態經營模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販式KTV、旅行社超市等。
四、市調內容和考察次序
商業地產發展（定位）策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查（分商業業態、業種、物業類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。
市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，后者再分市、區、社區、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細節了解；二是事先掌握區位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。
商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。
商業業種集聚、檔次、氣氛、建筑形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過“線”觀察。
購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點”觀察。
調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容：
?、偕倘Ψ秶?，業態業種構成、大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌；
?、谏虡I競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）
；?、劭土髁?、購物消費者特征（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結伙人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）；
?、苈方謼l數、長度、寬度、建筑層數、風格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；
?、萁煌ǜ傻兰俺鋈肟?，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；
?、奚倘葘懽謽?、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度；
?、呱倘ι逃梦飿I供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；
?、嘣诮?、擬建大型商用物業個案，城建規劃重點，街區改造和重點扶持對象，政府管治水平等。
五、市調方式方法
目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法：
1、實地觀察法
通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。
2、訪談法
通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業人員、物業開發經營商、商圈內服務從業人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。
3、問卷法
通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統計及分析。
4、參展法
參加行業會展、企業營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區域市場信息。
篇2：重慶商業地產需求市場調研報分析
本次調查結果顯示,商業地產的投資者中,有4類職業背景的客戶比重突出,私營業主(個體工商戶)和專業技術人員,前者有大部分是在從事商業零售經營,自身有鋪位的需求,而后者屬于有較強資金勢力,尋求多元化的投資型客戶;其次企業中高層管理人員和自由職業從業者也有著較強的投資需求和能力;而事業機關人員對商業地產的投資興趣相對較小。
在受訪人群中,過去有過商鋪投資的占到了36%,而沒有這一行業經歷的被訪者占64%,說明商業地產開始受到更多投資者的關注。
調查結果還顯示出,商業地產項目因其高風險和高收益的特點,目前吸引的目標投資客戶群呈年輕化趨勢。而20世紀70年代出生的人則構成了商業項目投資的主力客戶,他們尚處于剛成家或單身的階段,個人月收入明顯高于其他年齡段的平均個人月收入,但其積蓄還比較弱,其投資商鋪的目的主要有三:一是作為一種儲蓄投資;二是看好商鋪的增值潛力;三是對市場經濟的敏感。
調研分析
1.投資商鋪的用途
目前商業投資者的投資目的和傾向是比較清晰和理性的。在受調查的人群中,76%的商鋪購買者和最終經營者存在錯位,也就是存在商鋪有第二次招商的環節;50%的投資戶自行找下家,而另50%希望由開發商統一代理完成,返購經營權;其中有58%的投資者作為長線投資,靠階段性收取租金,贏得利潤,18%的購買者是短線投資,會考慮在適合的價位轉手出售;還有24%的投資者自己經營,特別是有一定經營經驗的商戶,積累到一定資金后,開始選擇用每月租金的支出付按揭的方式取得自己所有的鋪面。
2.商鋪的種類傾向
在各種商業物業的種類里,獨門獨戶的臨街獨立式門面最受投資者的追捧,這與其自身門面的裝飾就是一個很好的廣告,m.airporthotelslisboa.com容易被流動的消費人流接觸和發現有關。這類產品的被接受程度在消費者中占51%。其次是平層商鋪,但因此類商鋪與整個商場的經營高度相關。如果整個商場盤活,個體能有效利用整個賣場的整體效益,帶來的人氣,反之會受到牽連;而目前大力打造的商業街,被投資者認可還需要一段時間,開放式商業街的平層商鋪受青睞
程度占11%;雖然都是平層商鋪,但性價比在這里成了投資者優先考慮的主要因素。
商場內二樓以上的商鋪和開放式商業街道二樓以上的商鋪的傾向比例為10%和3%。
3.商鋪的基本配套需求
在基本配套方面,電源、水源以及單獨洗手間這些商鋪必備的設施都無一例外的成為了絕大多數投資者看重的要素,根據其重要性它們被考慮的可能性依次為:75.8%、71.6%、70.5%。只有7.4%的投資者根據自身條件認為沒有特別需要。
4.配套的管理
對于商業物業的配套管理,投資者都非常重視統一物業管理的提供,以解決投資經營的后顧之憂,這一選擇占到了71.7%;而代租代售的服務也成為大多數炒家投資者所需求的服務項目,占41.4%;統一的宣傳和包裝可令業主免去自身廣告宣傳的麻煩和財力的投入,容易聚集人氣,在每個專業市場樹立品牌,也成為投資者重要的需要之一,占36.4%;最后是代交費服務,占34.3%。
5.商鋪的經營面積需求
商鋪面積的大小直接和投資者的經營成本、經營方向關聯。21-50平方米的商業物業最受消費者歡迎,占到了37%;其次10-20平方米/套的需求比例占30%,這也從側面表明目前重慶市場商業物業剛剛興起之初廣大純炒家投資者非常謹慎,又因如經營服裝、小百貨、精品,對經營戶的要求比較低,這三行業的經營戶對商鋪的需求整體數量較大,其面積需求多在10-50平方米/套有關。接下來的面積需求比例依次為:51-70平方米(13%),71-100平方米和100平方米以上(都為9%),10平方米以下(2%)。
6.擇商鋪最高承受單價
顯示,當投資者決定投資選擇某一商鋪的時候,價格首當其沖是其重點考慮的先決性條件和因素?，F今的重慶市場商業物業剛剛起步,個體消費者看好的是投資風險小,有一定回報的項目,在資金允許的情況下他們一般會謹慎的選擇價位較低的商鋪,所以大多數受調查者將選擇集中在1.1萬元-1.3萬元/平方米,這一區域(37%),本段上下兩段1.3萬元-1.5萬元/平方米(17%)和1萬元/平方米及以下(16%),分列二、三;1.5-1.7萬元/平方米(10%),1.7-1.9萬元/平方米(8%),1.9-2.2萬元/平方米(6%),2.2萬元/平方米以上合計占6%。
在調查中還發現一個有趣的現象,平街二樓及二樓以上的商鋪都被視為位置較次,人氣與平層相比,減少30%至60%;單價是平層的1/3至1/2。在資金允許的情況下,一般投資者是不愿意購買的。這也從另一個側面說明,平層是絕大多數商家和投資者的選擇。如解放碑好吃街所有商業門面二層以上出現的高空置率,就是最好的市場反映。這也給商業地產項目開發商一個重要的提示,如何進行開發前除平層外的商業樓層規劃,科學的市場調查是非常重要的。
由于商鋪的特殊實用性和高單價的特性,小額投資者近半都傾向選擇銀行按揭貸款的方式進行購買和經營(48%),以便資金周轉順暢。而有27%的人則采取利息較低的分期付款的方式購買,只有1/4的人愿意在資金成本允許的情況下一次性付款。
有一定經濟實力的投資者更愿意接受高首付低月供的付款方式。
另外,在首付的承受能力方面,調查的結果顯示,有三段是比較突出的,選擇首付3-4萬元(33.33%);其次選擇是5-6萬元這一段(28.79%);第三是9萬元及以上(16.67%)。說明目前的投資實力有高有低,中小投資者仍然占絕大比例,首付7萬元以下的占80%。
與首付額度調查相關聯的是對月供承受力的調查報表,61.84%的人選擇了20**元-
2500元的月供,其次是2501-3000元的月供(21.05%)。在經濟能承受的情況下,大多數投資者還是愿意接受低月供的購買商鋪的投資方式。
在給出的商鋪投資的第一選擇、第二選擇以及第三選擇中,我們可以看出,渝中區的解放碑無可爭議的成為大家一致的首選,這與解放碑的特殊地位密不可分,"商業航母"的身份令所有的消費者為之動容,是重慶市的核心商圈。
重慶幾大城區呈組團式發展的特點,而近來勢頭逼人的沙坪壩區同樣也受到了投資者的關注,排第二。這和近年來沙坪壩區政府的加大投入不無關系,各個商業機構的紛紛入駐以三峽廣場為核心的中心商圈保證了沙坪壩區商業環境的成熟,以及區域大中學校云集的重慶市文化區,有一群穩定成規模的沖動型的年輕消費人流,以及畢業后回歸沙區的消費趨勢。沙坪壩區目前的銷售零售額的增幅是較大的。
而隨著江北區步行街的全面動工,觀音橋商圈的逐步成型,以及北部新城高中住宅區域的逐步成型,江北區排在第三。其發展潛力列副商圈的第二,而本區的居民商業投資意識僅次于渝中區。
南濱路刺激了整個南岸區商業的發展,這說明目前的投資者都比較理性,在區域的挑選方面,都注重政府對區域商業的定位和規劃以及商業形象和商業氣候。
盡管九龍坡區楊家坪步行街已經落成并投入使用,但在本次調查中排第六,這大概和楊家坪目前有一大批大體量的商業機構尚未竣工有某些關聯。但楊家坪的商業潛力和其即將開通的輕軌對重慶市商業格局變化的影響是不容忽視的。
7.對重慶未來五年內對商業發展的信心
54%的人群都對未來重慶五年的發展充滿了信心,42%的人群則是比較有信心,僅有4%的人群是一般或沒有信心,可見整個重慶市場的發展擁有良好的信心條件,這對商業物業的發展也是非常必要和必須的。
綜合分析:投資年輕化 商鋪挑大梁
通過以上的調查分析,我們不難得到以下的一些結論:
一是商業物業的高回報,是吸引大多數投資者的最大砝碼。但同時其自身相伴而生的高風險、高投入的不利因素也是制約目前商業物業大規模興盛的重要原因。所以,目前消費者更多的還是看重長線投資,希望能在保有產業的情況下進行商
從本次調查中,可以清晰的看到,商業物業消費市場的年輕化傾向。但這并不排斥其他類型的消費群;另外,商業物業最集中的體現就是商鋪?，F今重慶市場的消費狀況表明,中小投資者是占主體地位的,所以如何了解并揣摩他們的消費心理和需求是進行商業物業建設的一個重要課題。面積適中,口岸優勢明顯,同時價格合理的門面是最受投資者追捧的。
由于重慶樓市的主力投資群大多是中小投資者,所以在資金的流動上,他們存在一定的考慮和困難,付款方式的靈活與否,也會影響到他們的投資行為和心理變化。
商業物業的修建地點,會在很大程度上決定商業物業的成功與否。成熟的商業氛圍、有利的投資環境、固定的消費人群、便利快捷的交通網絡都受到投資者的青睞。這也是現今商業物業建造者必須注意的一點。
篇3：商業地產前期調研分析
地產項目在開發的前期要對地塊價值、投資開發環境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究,以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據,回避風險。而商業房地產因為其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發商贏利模式的不確定性,就更需要在開發前期進行市場調研。目前,這一工作已成為商業地產開發中必不可少的環節。
什么是商業地產呢?商業地產是滿足商業、貿易活動的一種地產形式,簡單的說就是“商貿+地產”。商業地產的前期調研是通過分析目前行業的發展現狀、城市商業總況、消費承載與來源、市場資源依托、投資經營力、可比類似競爭業態現狀,以商業需求和市場依托為導向,以客觀市場調研為依據對項目提出可行性的市場定位,為招商和銷售工作提供依據。
一般來講,當項目形式和經營行業并未確定時,我們主要進行幾個宏觀方面的分析調研:
1、經濟環境的分析和研究;
2、區域城市結構調查與發展規劃;
3、商業發展規劃和政策研究;
4、區域商業結構的市場調查與分析;
5、典型性調查與研究;
6、未來商業地產的供應量分析;
7、消費者消費行為的調查與研究;
8、立地條件研究;
9、商圈的確定和研究;
宏觀調研一經完成,依據結果就可對項目做出一個前期的粗略的規劃建議,隨后,我們根據項目的商業形式和經營類型進行進一步的細致調研,以此再對項目規劃做出準確微調。下面我們先來看一下宏觀方面的調研活動:
經濟環境的分析和研究
商業地產由于其開發周期長投資大,最終利潤實現形式歸于出租、經營和銷售,這些均受經濟發展和政策影響較大。所以,在開發商業地產項目時,經濟環境的研究分析就顯得尤為重要。經濟環境的調研主要集中在以下幾個方面:
1、總人口及地區人口結構、職業構成、就學條件、基礎設施情況、家庭戶數構成、收入水平、消費結構、消費水平等;
2、GDP發展狀況,國民經濟產業結構和主導產業產業結構,包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益的情況;
3、全社會消費品零售總額;
4、全市商業增加值;
5、城鄉居民的人均和可支配收入;
6、城鄉居民儲蓄存款余額;
7、城市對外開放程度和國際經濟合作的情況,對外貿易和外商投資的發展情況;
8、城市內的重點開發區域,近年政府對城建、商貿、地產等相關方面所出臺的政策;
通常要對連續3-5年的數據進行統計分析,這樣才能基本反映出一個城市經濟發展的總體水平。
區域城市結構調查與發展規劃;
如果項目位置處在城市行政、經濟、文化等人口活動密集的地方,則更易于城市機能的發揮,自然集中的人流能形成良好的商業經營氛圍。當然除了這種情況外還受到區域城市結構和城市發展規劃的影響,如:
1、公共設施狀況;
2、交通體系狀況;
3、道路狀況、通行量;
4、區域城市性質與功能特點;
5、各區域的城市機能組成;
6、城市規劃政策與方向;
城市發展規劃對商業地產的發展有著非常重大的影響,諸如大型社區的發展計劃、商業區的建設計劃以及城市新區的開發都將對項目的規劃以及未來的經營產生直接影響。
這些調研要由專業的調研公司完成,一般人員是很難完成的,如果調研不到位,數據有出入將會成為后期項目定位的陰影。
商業發展規劃和政策研究;
在整體上城市功能結構和規劃發展對項目產生一定影響,局部上商業面的發展規劃對項目將有著至關重要的影響。每一個城市的商業布局規劃是城市機能完善的標志,為增強城市商業網點規劃管理的科學性和權威性,國家經濟貿易委員會國內貿易局先后發布了多條《關于加強城市商業網點規劃的通知》,要求直轄市、計劃單列市、省會(首府)城
市盡快制定商業網點規劃,通知要求在20**年12月底前完成規劃的制定及城市商業網點依法管理體系的建立工作。許多城市的商業委員會考慮到目前商業布局的特點,結合城市發展做出了城市商業網點的布局規劃。這在大型商業地產開發過程中,對開發商及時避免政策性風險和重復建設有著重要的指導性作用。
區域商業結構的市場調查與分析
前面我們進行的都是宏觀的政策等方面的研究,區域商業結構則是區域商業實際情況的調研,也就是我們常講的商業普查。它不僅反映區域內商業經濟活動的指標和特征,其各項指標和內容的綜合數據為項目市場定位、業態設計和經濟效益預測都提供了定性的參考分析。商業結構的調研主要包括以下幾方面:
1、地區間的銷售動向;
2、業種間的銷售動向;
3、商業地區間的競爭狀況;
4、大型主力店的動向;
5、了解稅收政策,重點調查不同業態經營戶的政府政策,經營成本(稅收、租賃費用)和收入狀況。
以上內容必須通過對區域內各種業態的經營商戶從經營內容、商鋪面積、租金、員工數量、營業額、經營狀況、稅收情況、存在問題、預期發展和經營動向等多方面的調研,才能獲得一個較為普遍性的結論。
典型性調查與研究
知己知彼,百戰不殆。商業的競爭環境是關系到一個項目是否能長期存在的關鍵點之一。我們可以對項目所在地和城市其它商業區的各類業態收益狀況進行調研。調研時可以選擇主要的百貨商場、超市、專業市場、餐飲、娛樂等不同形式的商業環境,從規模、提供的產品或服務、客流量、交通、客群來源幾個方面進行分析,掌握各業態的現狀和結構特點,以便做出一個綜合性的競爭分析。
未來商業地產的供應量分析
對開發商來講,開發住宅項目與商業項目的差別很大,在項目前期必須考慮到該區域未來商業地產的供應量、業態規劃和設計等綜合因素。因為商業地產最終取決于在租賃、銷售后如何很好的支撐經營,所以不論是經營者還是投資者在選擇商鋪的時都會慎重考慮到這一點。
在《城市居住區規劃設計規范》中,明確規定了居住區人口規模和商業配套的面積,對公共服務設施的控制指標,即每千人商業服務建筑面積700-910平方米;社區服務每千人指標59-464平方米;金融郵電每千人指標60-80平方米,以上合計819-1454平方米。根據具體項目的不同,規劃部門對商業面積的開發要求和建筑形式要求都會不同,對于開發商來講,在具體開發中,應根據實際情況,選擇好開發時間,借機乘勝。
消費者消費行為的調查與研究
對消費行為的研究又稱生活結構研究。目的主要在于收集區域內消費者的生活形態和特征,從人口結構、家庭戶數構成、收入水平、消費水平、購買行為以及交通方式的選擇等方面可形成一個對消費行為定量和定性的評估。
1.人口結構;
人口結構主要依據年齡、性別、教育程度、職業分布等進行分類整理,并對過去人口的集聚、膨脹速度,將來人口結構的變遷進行預測。
2.家庭戶數構成;
依據家庭戶數的變動情形及家庭人數、成員狀況、人員變化的趨勢進而洞悉城市化發展與生活形態的變化。如近年城市的搬遷戶以3-5人三代家庭為主,而CBD則以單人或兩人的家庭模式居多。
3.收入水平;
根據收入水平判斷消費的可能性、消費能力以及目前的消費層次等。
4.消費水平;
消費水平是地區內消費活動的直接考量,尤其對零售業來說是最重要的衡量指標。據此推理出消費者的消費情形,并依據商品類別劃分消費種類,計算出商圈內的消費購買力和消費傾向。
5.購買行為;
通過購買行為一是可以掌握消費者習慣性的消費場、消費種類和服務;二是大致判斷選擇商品和服務的標準,以便對區域消費者的消費意識作深入探討。
6.交通方式;
交通方式變化,可以影響消費者的購物習慣及消費內容。在消費者對不同業態的需求在花費時間上都有一定的心理尺度,交通工具的改變會在一定程度上影響購物范圍的大小,同時交通的便利也可以形成客流的有力支撐。
立地條件研究
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bsp; 立地力是指擬規劃商業周圍的環境和自身因素對商業經營的影響。所謂“一步三市”也是這個道理。立地的周邊環境主要包括周邊道路狀況、顧客到店的便利度、毗臨的場所等。
1.道路類別;
道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費行為。依用途可將道路分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業干道,對商業選址而言,商業干道是最好的道路類別,其次就是靠近商業區的交通干道。
2.顧客到店的便利度;
進店行進東線是否通暢便利也是影響經營的條件之一。行進動線中是否有障礙物,如交通欄隔、單向車行道、禁止轉彎等路障、路標都會形成對客流的阻礙。
3.周邊的商業氛圍;
有時商業業種的聚集加強了競爭但也能形成集合效應,如專業市場,可帶來單一的消費人流,當然業態的錯位經營與互補經營也是很關鍵,合理的安排業態組成將更有利于市場間的互榮。
4.商業的能見度和日照情況;
商業建筑能否容易找到即商業的能見度是吸引人流消費的關鍵之一,如果商業建筑能見度差將會影響到日后的經營。日照情況對商業經營也有一定影響,在南方由于氣候炎熱,所以顧客更喜歡光顧東北面的商業,而在北方,顧客則更喜歡光顧西南面的商業。
商圈的確定和研究
這是調研中的最后一項,也是最關鍵的一項,商圈的確定是整個項目成敗的基礎。通常商圈是指一個商業地產項目所提供的商業、貿易或者商鋪、貿易服務的范圍。也可以說成是一個商業地產項目吸引消費者的有效空間范圍。對商圈調研的目的主要圍繞著幾個方面:
1、了解區域內的社會經濟變相及生活形態;
2、確定產品組合及促銷點;
3、分析商圈是否重疊
4、計算在某一地理區域內的飽和度;
5、找出商圈內的障礙:如:道路設施不便,人口過度擁塞等;
6、法規政策方面的考慮;
7、其他因素:區域競爭是否激烈、未來變動趨勢、供應商位置、交通狀況等。
每一個商業地產項目都有其商圈范圍,不同類型的項目,商圈范圍也截然不同。理想概念中的商圈是規則的同心圓,但是實際上它是由不同規則的圖形組合的。通常,商圈可分為三個層次:核心商圈(主要商圈)、次級商圈(次要商圈)、邊際商圈(邊緣商圈),有的市場調查機構將此再細分為:第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常:
核心商圈(primary trading area)約占50%——70%的人流量;
次級商圈(secondary trading area)約占15%——20%的人流量;
邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量;
那么,每個商圈所包含的人口數量是這樣計算的:核心商圈是用“步行20分鐘能夠到達項目所在地的人口數乘以步行者占總人口的比率”加上“騎自行車20分鐘能夠到達項目所在地的人口數量乘以騎自行車的人口占總人口的比率”加上“步行10分鐘能夠到達可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數量乘以乘坐公共汽車的人口占總人口的比率”再加上“乘坐小汽車20分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總人口的比率”即得到了核心商圈所覆蓋的人口數量。
不同的商圈類型中核心商圈、次級商圈和邊際商圈所包含的輻射半徑也有所不同:
在集中型商圈里核心商圈的半徑在2000米以內,次級商圈的半徑在2000米—5000米之間,邊際商圈在5000米以外;
而在分散型商圈里核心商圈的半徑在500米以內,次級商圈的半徑在500米—1000米之間,邊際商圈則在1000米以外;
如果在商圈劃分時遇到以下幾種情況,將成為劃分的自然界點:
1、凡超過40米寬的四線道以上或有欄桿、安全島阻隔的道路;
2、受鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻;
3、受高架橋、地下道阻隔使人潮流動不易;
4、受安全島之阻隔使人潮流動不易;
5、受大水溝使人潮流動不易
6、因單行道阻隔使人潮流動不易;
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p;7、人潮走向與購物習慣相反者;受到以上情況影響都將劃分成兩個不同的商圈。
關于商圈的界定一般依據以下幾種方法:
1、同心圓法:
一個商業項目的服務范圍可以用同心圓表示,先按照不同半徑畫出若干個同心圓,然后計算不同圈層內的人口、消費變化率,如果變化很小就可以確定商圈。這里有兩種方法:一個是用人口密度的變化來界定;二是用不同同心圓間商品消費量的變化來界定;
2、行車時間法:
根據消費習慣,行車速度,不同地區的出行習慣來界定商圈。
3、路線調查法:
沿項目周圍不同的街道調查,收集人口、商業、消費者的信息,根據以上資料進行確定。
4、COMPASS法則:
商業地產所產生的潛在收益受到顧客對該產業的易接近性的影響,雖然很多因素對易接近性有影響,但以下的公式假定易接近性只受兩個地理位置的直線距離和彼此受到吸引的傾向而定。
從狹義上,雷利的吸引力定律可以確定在兩個位置之間的直線上受到同等引力的那個點。從廣義上,這個公式劃定的是一個圓,位于這個圓內的顧客具有受圓內購物場所吸引的傾向,位置在圓外的顧客則有受圓外場所吸引的傾向。
雷利定律的公式為:
da=d/1+ (q)a
交易中心=d/(1-q) 有效半徑=d*(q)a/(1-q)
根據交易中心和有效半徑就可以確定有效商圈的范圍。
da代表項目所在地到競爭對手所在地之間的有效交易距離(商圈的界境點)
d代表項目計劃用地到競爭對手所在地之間的實際距離;
Sa,Sb代表場所a和場所b各自的規模(即零售面積等);
在取Sa>Sb時,q = Sb/Sa即兩處場所的規模比率;
a代表常數1/2;
COMPASS法則存在的一定限制:一個是只考慮了距離,未考慮實際的道路狀況和交通狀況;二是顧客認知的距離會受到購物經驗影響,如項目可以給客戶留下良好的心理印象,則顧客的認知距離會比真正的距離長。
5、商業飽和理論:
設在一個城市區域內,商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人,用城市區域內的總人口乘以2.6就得到市場的需求總量。用“市場總需求量”減去“現有零售面積”即可得到“市場的需求潛力”。如果市場需求潛力大于零則表示開發具有可行性,反之無開發空間。
商圈分析的方法有許多種,除了以上的方法還有康維斯的“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。
康維斯“新零售引力法則”表示在相互間有明確競爭關系的兩個城市間其商業經營的比率關系。
哈夫的“概率模型”則是從消費者的立場出發,他認為消費者利用某一商業設施的概率取決于商品豐富性的營業面積,為購物所消耗的時間及商業設施的規模實力。
以上各種方法出發的角度不同,運用的市場變量不同,所以達到的目的也不同。在具體研討分析過程中還是要結合具體的實際情況有選擇地運用,一般可以采取將定性和定量的研究方法相結合的手段。
通過以上九個環節,有關商業地產前期的宏觀方面的調研就基本完成了,接下來要進行的就是針對項目前期定位規劃而進行的較為具體的調研了,不過調研只是手段,并不是最終目的,只有對調查的內容和數據進行系統的分析對比,才能掌握一定量較為準確的市場規律與信息,為項目的后期定位和營銷推廣做出正確指導。