甲級寫字樓流行“帶租銷售”

　　“買協信中心寫字樓，包租3年可收租金40萬—60萬元”、“布魯明頓廣場3年可返租金30萬元”、“希頓國際廣場交房次日開始返租，每季度向業主結算一次”……近段時間以來，眾多高端寫字樓紛紛推出“帶租約銷售”模式，這種貌似“沒有租賃后顧之憂”的投資模式對投資者來說，是餡餅還是陷阱？商鋪市場的帶租約銷售現象早已有之，如今卻在成都高端寫字樓市場開始悄然流行。

　　甲寫“帶租約銷售潮”

　　“購買協信中心寫字樓可簽訂三年的委托出租協議，共返租金40萬到60萬元左右?！睋椖夸N售人員介紹，總高29層樓的協信中心，其中有10層樓以帶租約銷售的模式進行銷售。按照均價13500元/平方米、月租金82元/平方米計算，返租三年的平均年投資回報率約7.356%，三年租金總收益可直接從購買時的總房款中扣除。租約期滿之后，可選擇繼續合約或自行出租、自用。照此折算，相當于買樓時的單價降低了近3000元。

　　布魯明頓廣場目前的售價是1.1萬—1.2萬元/平方米，周邊同品質寫字樓月租金約80元/平方米，年投資回報率約8.34%。銷售人員告訴成都報道記者，業主購買寫字樓后，可與開發商簽訂三年的租約合同，開發商以每年結算的方式將租金存入業主的銀行卡中。

　　即將發售精裝甲級寫字樓的希頓國際廣場，也為業主提供了“帶租約”服務。據銷售人員介紹，項目目前單價1.4萬—1.6萬元/平方米，開發商和業主可簽訂5年的租約合同，交房后次日即可開始履約，每季度向業主結算一次。若總價約140萬元的寫字樓，每年可收租金11.2萬元，回報率為8%。

　　從這些項目的品質來看，基本上都屬于甲級寫字樓，成都的“甲寫”市場似乎正興起“帶租約銷售”潮。

　　快銷才是真

　　減少購買時的投資總額、解決投資后尋租的后顧之憂，在寫字樓銷售壓力較大的時候，帶租約銷售不失為促進業主下單的有效措施，因此這一模式成為開發商爭相采用的銷售策略。

　　無論返租期長短，帶租約銷售一個共同的特點就是，投資者在簽訂購房合同的同時，又與開發商簽訂返租收益合同，將物業交給開發商統一招租或統一經營管理。

　　CRC（商業地產投資顧問）聯盟專家樊邦勇在接受成都報道記者采訪時表示，寫字樓帶租約銷售的出現，從大趨勢而言是商業地產經歷過去兩年井噴式的發展后，對供應量大以及售價高企帶來銷售壓力大增的一種應對方式?！熬臀覀€人的觀察來說，有些返租是開發商先行招商，等于帶租約銷售，有些卻是在沒有找到下家的情況下，開發商給的租金回報，這個等于另一種形式的融資方式?！?/p>

　　采訪中，財富123投資人李先生認為，寫字樓的黃金租賃期通常是投入運營后5年左右，之后因設施配置等逐漸老化，當更好品質的寫字樓出現后，將面臨品質客戶流失的問題，其租金水平也有所下降。若開發商帶租約銷售運營幾年后，交到手里投資者手里的物業會不會已是昨日黃花了呢？

　　希頓國際廣場營銷策劃總監李宗源對此表示：“任何一個寫字樓從建成到成熟都有幾年的培育期，比如城南的天府新區在5年后才能成熟起來，而帶租約銷售3—5年的投資收益，不僅解決了業主交房后的前期租賃問題，也幫助投資者度過了培育期。幾年之后，區域發展逐漸成熟，市場也將逐步穩定，租金收益也將上漲。從某種程度上來說，寫字樓的保鮮期也不能一概而論?！?/p>

　　弄清真實回報率

　　除了“保鮮期”問題，帶租約銷售隱藏有哪些不確定因素？有怎樣的潛在投資風險？如果選擇這樣的產品，要注意哪些問題？

　　北京萬商天勤（成都）律師事務所律師周偉岸告訴成都報道記者，現在有些開發商為了規避法律問題，會成立一個運營團隊，購房者買房后，不直接與開發商簽定相關租約合同，而是和運營公司簽定，這樣就規避了售后包租的法律問題。

　　周偉岸表示，目前在售的物業多是期房，有很多不確定因素。帶租約銷售只是一種承諾，能否兌現尚不可知，一旦在返租期內項目經營狀況不佳，投資者的利益便難以得到保證。返租期滿后，項目如何經營也充滿變數，如果因管理公司經營不善、承租方履約能力欠缺等造成難以調和的矛盾，其風險將更大。比如20**年銷售的成都熊貓萬國商城，雖然銷售時向業主作出了有固定回報和產權回購的承諾，然而現在的事實是，一切承諾不過一紙空文而已。

　　“帶租約銷售隱含有一定經營風險，所以投資者要有敏銳的眼光和判斷力，一定要理性投資?！盋RC聯盟專家、成都嘉進房地產顧問有限公司副總經理馬永進提醒購房者，選擇寫字樓帶租約銷售項目，要注重房產品性質，正確評價房地產產品的品質和升值潛力、長久性，正確估價房地產包租產品的租金水平。對投資者而言，要選擇有經濟實力、講究信譽的房地產公司，不要看最高的投資回報，而要講究穩健的投資回報。在簽訂租賃協議時，還要詳細審閱返租合同，防止返租經營陷阱，尤其要規避不成熟的返租房地產項目。

　　樊邦勇則認為，對投資者來說，最重要的是摸清真實的市場回報水平，以長遠的投資回報率來衡量項目的產品價值。

　　鏈接

　　市場“擦邊球”

　　20**年，原建設部第88號令《商品房銷售管理辦法》中規定，開發商如有“采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房”行為的，“處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款”。從實質上看，帶租約銷售打了一個市場的“擦邊球“。

　　售后返租又稱為售后包租、售后回租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。售后返租可分為融資性售后返租和經營性的售后返租。融資性售后返租是指開發商與融資租賃企業雙方簽訂融資租賃合同，將房產銷售給融資租賃企業，再向融資租賃企業承租該房產，租期屆滿后雙方協商房產所有權的歸屬。這是一種特殊的融資租賃形式。

　　經營性售后返租是指開發商將房產銷售給買受人，再向買受人承租或代為出租的行為。一般來說，經營性售后返租的發展模式主要有三種：（1）開發商將房屋賣給業主，經開發商介紹，業主與管理公司簽訂租賃合同，管理公司承租業主所購的房屋，開發商不參與房產后期的管理；（2）業主向開發商購買房屋后，再將房屋出租給開發商，雙方簽訂商品房買賣合同和房屋租賃合同；（3）業主向開發商購買房屋，雙方在簽訂商品房買賣合同的同時簽訂物業委托合同，由業主委托開發商代為出租所購買的房屋，開發商間接參與后期房產的管理。

篇2：甲級寫字樓流行帶租銷售

　　甲級寫字樓流行“帶租銷售”

　　“買協信中心寫字樓，包租3年可收租金40萬—60萬元”、“布魯明頓廣場3年可返租金30萬元”、“希頓國際廣場交房次日開始返租，每季度向業主結算一次”……近段時間以來，眾多高端寫字樓紛紛推出“帶租約銷售”模式，這種貌似“沒有租賃后顧之憂”的投資模式對投資者來說，是餡餅還是陷阱？商鋪市場的帶租約銷售現象早已有之，如今卻在成都高端寫字樓市場開始悄然流行。

　　甲寫“帶租約銷售潮”

　　“購買協信中心寫字樓可簽訂三年的委托出租協議，共返租金40萬到60萬元左右?！睋椖夸N售人員介紹，總高29層樓的協信中心，其中有10層樓以帶租約銷售的模式進行銷售。按照均價13500元/平方米、月租金82元/平方米計算，返租三年的平均年投資回報率約7.356%，三年租金總收益可直接從購買時的總房款中扣除。租約期滿之后，可選擇繼續合約或自行出租、自用。照此折算，相當于買樓時的單價降低了近3000元。

　　布魯明頓廣場目前的售價是1.1萬—1.2萬元/平方米，周邊同品質寫字樓月租金約80元/平方米，年投資回報率約8.34%。銷售人員告訴成都報道記者，業主購買寫字樓后，可與開發商簽訂三年的租約合同，開發商以每年結算的方式將租金存入業主的銀行卡中。

　　即將發售精裝甲級寫字樓的希頓國際廣場，也為業主提供了“帶租約”服務。據銷售人員介紹，項目目前單價1.4萬—1.6萬元/平方米，開發商和業主可簽訂5年的租約合同，交房后次日即可開始履約，每季度向業主結算一次。若總價約140萬元的寫字樓，每年可收租金11.2萬元，回報率為8%。

　　從這些項目的品質來看，基本上都屬于甲級寫字樓，成都的“甲寫”市場似乎正興起“帶租約銷售”潮。

　　快銷才是真

　　減少購買時的投資總額、解決投資后尋租的后顧之憂，在寫字樓銷售壓力較大的時候，帶租約銷售不失為促進業主下單的有效措施，因此這一模式成為開發商爭相采用的銷售策略。

　　無論返租期長短，帶租約銷售一個共同的特點就是，投資者在簽訂購房合同的同時，又與開發商簽訂返租收益合同，將物業交給開發商統一招租或統一經營管理。

　　CRC（商業地產投資顧問）聯盟專家樊邦勇在接受成都報道記者采訪時表示，寫字樓帶租約銷售的出現，從大趨勢而言是商業地產經歷過去兩年井噴式的發展后，對供應量大以及售價高企帶來銷售壓力大增的一種應對方式?！熬臀覀€人的觀察來說，有些返租是開發商先行招商，等于帶租約銷售，有些卻是在沒有找到下家的情況下，開發商給的租金回報，這個等于另一種形式的融資方式?！?/p>

　　采訪中，財富123投資人李先生認為，寫字樓的黃金租賃期通常是投入運營后5年左右，之后因設施配置等逐漸老化，當更好品質的寫字樓出現后，將面臨品質客戶流失的問題，其租金水平也有所下降。若開發商帶租約銷售運營幾年后，交到手里投資者手里的物業會不會已是昨日黃花了呢？

　　希頓國際廣場營銷策劃總監李宗源對此表示：“任何一個寫字樓從建成到成熟都有幾年的培育期，比如城南的天府新區在5年后才能成熟起來，而帶租約銷售3—5年的投資收益，不僅解決了業主交房后的前期租賃問題，也幫助投資者度過了培育期。幾年之后，區域發展逐漸成熟，市場也將逐步穩定，租金收益也將上漲。從某種程度上來說，寫字樓的保鮮期也不能一概而論?！?/p>

　　弄清真實回報率

　　除了“保鮮期”問題，帶租約銷售隱藏有哪些不確定因素？有怎樣的潛在投資風險？如果選擇這樣的產品，要注意哪些問題？

　　北京萬商天勤（成都）律師事務所律師周偉岸告訴成都報道記者，現在有些開發商為了規避法律問題，會成立一個運營團隊，購房者買房后，不直接與開發商簽定相關租約合同，而是和運營公司簽定，這樣就規避了售后包租的法律問題。

　　周偉岸表示，目前在售的物業多是期房，有很多不確定因素。帶租約銷售只是一種承諾，能否兌現尚不可知，一旦在返租期內項目經營狀況不佳，投資者的利益便難以得到保證。返租期滿后，項目如何經營也充滿變數，如果因管理公司經營不善、承租方履約能力欠缺等造成難以調和的矛盾，其風險將更大。比如20**年銷售的成都熊貓萬國商城，雖然銷售時向業主作出了有固定回報和產權回購的承諾，然而現在的事實是，一切承諾不過一紙空文而已。

　　“帶租約銷售隱含有一定經營風險，所以投資者要有敏銳的眼光和判斷力，一定要理性投資?！盋RC聯盟專家、成都嘉進房地產顧問有限公司副總經理馬永進提醒購房者，選擇寫字樓帶租約銷售項目，要注重房產品性質，正確評價房地產產品的品質和升值潛力、長久性，正確估價房地產包租產品的租金水平。對投資者而言，要選擇有經濟實力、講究信譽的房地產公司，不要看最高的投資回報，而要講究穩健的投資回報。在簽訂租賃協議時，還要詳細審閱返租合同，防止返租經營陷阱，尤其要規避不成熟的返租房地產項目。

　　樊邦勇則認為，對投資者來說，最重要的是摸清真實的市場回報水平，以長遠的投資回報率來衡量項目的產品價值。

　　鏈接

　　市場“擦邊球”

　　20**年，原建設部第88號令《商品房銷售管理辦法》中規定，開發商如有“采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房”行為的，“處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款”。從實質上看，帶租約銷售打了一個市場的“擦邊球“。

　　售后返租又稱為售后包租、售后回租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。售后返租可分為融資性售后返租和經營性的售后返租。融資性售后返租是指開發商與融資租賃企業雙方簽訂融資租賃合同，將房產銷售給融資租賃企業，再向融資租賃企業承租該房產，租期屆滿后雙方協商房產所有權的歸屬。這是一種特殊的融資租賃形式。

　　經營性售后返租是指開發商將房產銷售給買受人，再向買受人承租或代為出租的行為。一般來說，經營性售后返租的發展模式主要有三種：（1）開發商將房屋賣給業主，經開發商介紹，業主與管理公司簽訂租賃合同，管理公司承租業主所購的房屋，開發商不參與房產后期的管理；（2）業主向開發商購買房屋后，再將房屋出租給開發商，雙方簽訂商品房買賣合同和房屋租賃合同；（3）業主向開發商購買房屋，雙方在簽訂商品房買賣合同的同時簽訂物業委托合同，由業主委托開發商代為出租所購買的房屋，開發商間接參與后期房產的管理。

篇3：投資廣場寫字樓租賃合同

　　投資廣場寫字樓租賃合同

　　甲方（出租方）：商貿有限公司

　　乙方（承租方）：中國太平洋z保險股份有限公司支公司

　　根據《中華人民共和國合同法》、房產管理的有關規定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠實信用的基礎上，就乙方承租甲方可依法出租的z#號辦公用房事宜，經合同雙方協商一致，簽訂本合同。

　　一、出租房屋情況：

　　1、甲方出租給乙方的房屋座落在湖北省###路（以下簡稱該房屋）投資廣場八、九整層（南向、北向），該房屋實測建筑面積為1374平方米，房屋用途為辦公寫字間，房屋類型為寫字樓，結構為框架。該房屋的平面圖見平合同附件。甲方應向乙方出示：

　?。?）房地產權證

　?。?）房屋出租許可證

　?。?）房屋安全驗收證明

　　2、甲方作為該房屋的合法所有人與乙方建立租賃關系。簽訂本合同前甲方已告知乙方該房屋未設定抵押，并保證具備國家法律法規規定的出租所需有效手續、證明。

　　3、合同所租范圍的裝修及設施狀況由甲、乙雙方在合同附加條款及附件中加以說明，除甲、乙雙方另有約定外，該附加條款及附件作為甲方按本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還所租用房屋的驗收依據，交還時需要保留的部分由雙方另行協商。

　　4、乙方需對所租賃房屋進行再次裝修時，必須同甲方指定的物業公司簽訂裝修管理協議，并嚴格按《裝修管理規定》執行，所有裝修行為必須得到甲方及甲方指定的物業管理公司同意。

　　二、租賃用途：

　　1、乙方必須向甲方承諾，租賃該房屋作為辦公使用，并遵守國家和本地有關房屋使用和物業管理的規定。

　　2、乙方保證，在租賃期內未征得甲方書面同意以及按規定須經有關部門審批核準前，不得擅自改變上款約定的作用用途。

　　三、租賃期限：

　　1、甲乙雙方約定，房屋租賃期為年月日

　　起至年月日止。免費贈送裝修期，自貳零零___年__月_日起至貳零零年

　　月日止，租金從免費裝修期后開始計算。

　　2、租賃期滿，甲方有權收回該房屋乙方應如期返還。乙方需繼續承租該房屋的，則應于租賃期屆滿前二個月，向甲方提出續租的書面要求，經甲方同意后重新簽訂租賃合同。

　　3、甲方免費提供乙方公司招牌廣告位（除租賃費，其它費用由乙方自理，面積：6-9米×4米）。

　　四、租賃、支付方式和期限：

　　1、經雙方約定，第一年租金免費。第二年全年租金及物業管理費用總額為人民幣250000元，大寫金額為貳拾伍萬元；第三年全年租金及物業管理費用總額為人民幣280000元，大寫金額為貳拾捌萬元；第四年及第五年全年租金及物業管理費用總額為人民幣300000元，大寫金額為叁拾萬元。乙方應根據本合同以每半年為期限，于每半年末交清下半年租金及物業管理費用。

　　2、租金不含乙方租賃區內的電費（動力與照明用電）、自來水費、電話費、寬帶網絡費用及物業管理特約服務項目的收費。

　　3、租金包含物業管理費用。物業管理費是甲方所指定的物業公司為租賃區提供中央空調，公共區域內的水、電、清潔衛生、、電梯費、保安等服務所產生之費用。物業管理的有關權利、義務需要乙方在本合同生效后同物業公司簽訂物業管理合同確定。

　　五、保證金和其它費用：

　　1、甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋后七個工作日內，乙方應向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為二個月的租金及物管費，即人民幣41667元。

　　甲方收取保證金后應向乙方開具收款憑證。

　　租賃關系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息十五日內歸還乙方。

　　六、房屋使用要求和維修責任：

　　1、租賃期間，乙方發現該房屋主體結構及主要附屬設施有損壞或故障時，應及時通知甲方修復；甲方應在接到乙方通知后的當日內進行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔。甲方不負責乙方自行裝修的一切設施及除房屋主體結構、供水供電主干管路、中央空調系統（不含末端設施）等以外的其它設施。

　　2、租賃期間，乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施。因乙方使用不當或不合理使用，致使該房屋及期附屬設施損壞或發生故障的，甲方可代為維修，費用由乙方承擔。

　　3、租賃期間，甲方為保證該房屋及其設施處于正常的可使用和安全的狀態，有權對該房屋進行檢查、養護，將提前七日通知乙方。檢查養護時，乙方應予以配合，甲方將盡力減少對乙方使用該房屋的影響。

　　七、房屋返還時的狀態：

　　1、除甲方同意乙方續租外，乙方應在本合同的租期屆滿后按時返還該房屋。返還房屋時乙方必須退還本合同附件所列屬甲方的設備設施。

　　2、在租賃期內，甲方如需出售該房屋，應提前三個月通知乙方。乙方在同等條件下有優先購買權。

　　八、違約責任：

　　1、乙方不按時交納租金，甲方將按每天3‰收取滯納金，超過30天仍未交納則甲方有權決定終止本合同與乙方的租賃關系，-收回房屋，并不需付任何責任。

　　2、因甲方未告知乙方，該房屋出租前已抵押或產權轉移已受到限制，造成乙方損失的，甲方負責相應賠償。

　　3、租賃期間，甲方不及時履行本合同約定的維修、養護責任，致使房屋損壞，造成乙方財產損失或人身傷害的，甲方承擔相應賠償責任。

　　4、乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍和要求裝修房屋或者增設附屬設施的，乙方應按甲方要求恢復房屋原狀，并賠償因此造成的一切損失。

　　5、乙方在租賃期內，未經甲方書面同意，中途擅自退租的，甲方將不予退還預付保證金，若預付保證金不足抵付甲方損失的，乙方另行賠償。

　　九、爭議的解決辦法：

　　在本合同履行過程中若發生爭議，雙方應當協商解決，也可以請求進行調解。雙方不原協調、調解解決或者協商、調解不成的，雙方商定，采用以下第種方式解決：

　　1、凡因本合同收起的或與本合同有關的任何爭議，均應提交仲裁委員會，按照申請時該會現行有效的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

　　2、因本合同所發生的任何爭議，可向法律規定由管轄的人民法院或地方所在地人民法院提起訴訟。

　　十、變更和解除本合同的條件：

　　在租賃期限內，非下列情況之一的，不得變更或者解除本合同：

　　1、經甲乙雙方協商一致，同意提前終止本合同，甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部該寫字間的。

　　2、因出現非甲方能m.airporthotelslisboa.com及的情況影響該寫字間設施的正常運行，如水或電等正常供應中斷，且中斷期一次超過48小時，乙方認為嚴重影響正常使用房屋的。

　　3、因乙方或甲方違反本合同的約定，且經甲方或乙方提出后的15天內，乙方或甲方未予以糾正的。

　　4、因不可抗力的因素致使該房屋及其附屬設施損壞，本合同不能繼續履行的。

　　5、變更或解除本合同的，要求變更或解除本合同的一方主動向另一方提出。因變更或解除本合同，使一方遭受損失的，除本合同或依法免除責任外，應由另一方負責賠償。

　　十一、其它條款：

　　1、租賃期間，甲方需抵押該房屋應當書面告知乙方，并向乙方承諾該房屋抵押后當事人協議以折價、變賣方式處分該房屋前七日書面征詢乙方購買該房屋的意見。

　　2、本合同至雙方簽字，并將出租層交與承租人后次日生效，生效后的十五日內，由甲方負責按規定向房屋所在地區、縣房屋交易中心辦理登記備案，領取房屋租賃登記備案證明；本合同經登記備案后，凡變更、終止本合同的，由甲方（甲方/乙方）負責在本合同變更終止之日起的十五日內，向原登記機構辦理變更、終止登記備案的，所引起的法律糾紛，由甲方承擔一切責任。

　　3、本合同未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致，可訂立補充條款。本合同補充條款及附件均為本合同不可分割的一部分。本合同與其補充條款及附件內空格部分填寫的文字與鉛印文字具有同等法律效力。

　　4、甲、乙雙方在簽署本合同時，對各自的權利、義務、責任清楚明白，并愿意按合同規定嚴格執行。如一方違反本合同，另一方有權按本合同規定索賠。

　　5、本合同連同附件一式份。其中：甲、乙雙方各執份，（市區/縣）房地產交易中心受理處份，以及各份均具有同等效力。

　　出租方（蓋章）：承租方（蓋章）：

　　法定代表簽字：法定代表簽字：

　　日期：日期：